保利西山林语房地产建设项目可行性研究报告.docx
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保利西山林语房地产建设项目可行性研究报告
保利·西山林语建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
####保利·西山林语建设项目
1.1.2项目拟建地址
本项目位于合肥市高新区大蜀山南麓，占地为SXH-2、SXH-3地块（住宅商品房用地），占地面积约49248.5平方米（约合73.87亩）。
1.1.3项目建设单位简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。
2011年，公司获“中国房地产企业社会责任年度领袖”、“社会贡献企业”、“最具投资价值上市公司”等多项大奖。
2012年保利地产品牌价值达到211.39亿元，蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”。
保利地产####公司组建于2011年4月，前身为合肥保利房地产开发有限公司，系保利地产在皖房地产开发业务平台。
2011年3月30日，公司竞得政务文化新区大型稀缺用地ZWQTB-033地块，正式进入合肥市场，完成了保利地产中部地区及长三角经济圈的战略布局。
在集团公司的支持下，合肥公司稳健务实、抓住机遇，于8月18日顺利摘得滨湖区BHC-10地块，成功落子合肥政务、滨湖两大热点片区，为深耕合肥、开拓####市场奠定了坚实的基础。
2013年3月，公司相继获取高新、滨湖、瑶海三宗地块，2013年底，梧桐语、海上五月花、东郡相继启动，上演合肥楼市一段首开热销传奇！
2013年11月，公司再次成功拿下位于高新区枫林路纯低密度住宅项目，总建筑面积38万方。
2014年，公司将六盘齐发，布局大湖名城。
保利地产####公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，坚持“和者筑善”的品牌理念，高举文化地产的旗帜，在历史文化悠久、经济飞速发展的####，不负央企地产领导品牌的荣誉，为实现中国地产长城的宏伟愿景而努力。
1.1.4项目的外部环境
####位于中国经济最具活力的长江三角洲腹地，居中靠东，沿江通海，处于中国经济发展的战略要冲和国内几个经济板块的对接地带，在中部崛起中起举足轻重的作用，是全国重要的能源、原材料、加工制造业、无公害农产品和绿色食品生产基地。
现辖16个地级市、62个县（市）、43个县级区和1522个乡镇、街道办事处。
2013年末，全省户籍人口6928.5万人，常住人口6029.8万人。
1.1.5主要建设内容及指标
本项目总占地面积约49248.5平方米（约合73.87亩），规划总建筑面积约435551平方米。
其中地上建筑面积约290868平方米（计容）住宅总建筑面积约264148平方米，公共、商业建筑及配套设施约26720平方米。
地下建筑面积（不计容）约144683平方米（含人防建设）。
项目综合技术指标一览表
序号
项目名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
m2
49248.5
约合73.87亩
2
规划总建筑面积
m2
435551.0
2.1
地面建筑面积
m2
290868.0
计容
其
中
住宅建筑
m2
264148.0
其中：
多层A区
m2
121304.0
多层B区
m2
45752.0
多层C区
m2
97092.0
配套商业
m2
6400.0
会所
m2
1500.0
学校
m2
11000.0
容积率0.660
幼儿园
m2
3420.0
公共配套建筑面积
m2
4400.0
其中：
社区机构用房
m2
440.0
社区卫生服务用房
m2
1000.0
室内文体活动中心
m2
940.0
按200m2/千人配置
老年活动中心
m2
440.0
50%面积至于一楼
物业管理用房
m2
705.0
公厕
m2
50.0
10m2/千人，最小不低于50m2
其他
m2
825.0
包含门厅、走廊等
2.2
地下建筑面积
m2
144683.0
（含人防建设）
3
停车位
辆
2292
机动车，非机动车1468辆
4
容积率
1.097
按地上建筑面积计算
5
总户数
户
1468
1.1.6劳动定员及作息安排
项目组织管理机构定员35人，其中管理人员5人，其它工作人员30人。
各部门采用8小时白班制作息，全年约280个工作日。
1.1.7项目建设周期
本项目建设周期约4年，即2014年3月开始筹备，计划6月开始动工，2018年全部竣工验收，并交付使用。
第二章项目投资环境和市场研究
2.1国内环境分析
2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。
基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。
高使用率的功能地产是房地产的正能量,从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。
从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。
因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。
努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。
（一）土地制度顶层设计与改革将影响中国房地产业
土地是制约房地产业发展的基本要素。
从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。
土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。
未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。
当然，不同区域的公共资源换取用地指标也是可以思考的话题。
（二）增加收入是中国人住有所居的希望所在
就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。
许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。
中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。
中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。
（三）2013年房地产各项指标将会好于上年
预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。
以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
（四）商业地产、城市土地供应存在风险
2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。
数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。
近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。
数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。
其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。
（五）房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期
随着国内房地产市场发展机理的不断演进，未来的房地产开发商将会出现一些分化。
市场集中度将会持续增大，正反馈效应明显，大型开发商由于占据诸多有利因素，往往会利用战略制胜、节奏制胜、金融制胜，它的市场份额会越来越多，更大更强的龙头企业将会越加强势；众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下，出现了产品、消费者关系、品牌问题，高端品牌除了绿城也都受到冲击，新周期下，了解消费心理和互联网冲击下的品牌服务工作必须加大修复力度。
城镇化决定了城市化模式选择未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。
随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。
房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。
2013年，####省房地产市场总体有序发展，开发投资先抑后扬，商品房销售成交逐步活跃。
但市场运行中仍存在一些不容忽视的问题，要保持目前良好发展势头,仍需继续采取有效措施加以巩固和延续。
2.2省内环境分析
一、2012年房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资增幅触底回升
从全年走势看，由于受新开工项目减少及企业资金紧张等因素影响，房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%，随后在销售持续回暖以及降息降准等积极因素的刺激下，增幅逐渐企稳回升。
全年房地产开发企业共完成开发投资3151.6亿元，比上年增长20.7%，增幅比上年回落7.2个百分点，与上半年和前三季度比，分别回升2.8个和6.2个百分点。
其中，商品住宅投资2059.3亿元，增长10.1%；商业地产增幅较快，办公楼投资132亿元，增长96.5%，商业营业用房投资564.9亿元，增长46.2%，增幅分别比住宅投资增幅高86.4个和36.1个百分点。
（二）新开工面积降幅持续减小，施工、竣工面积平稳增长
全年####省商品房新开工面积7874.2万平方米，比上年下降9.1%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小15.1个和5.3个百分点。
其中商品住宅新开工面积5468.4万平方米，下降19%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小14.3个和5个百分点。
全省商品房施工面积24836.1万平方米，增长19.5%，其中商品住宅施工面积18182.6万平方米，增长13.4%。
商品房竣工面积3965.4万平方米，增长9.3%，其中商品住宅竣工面积3123.2万平方米，增长8.2%。
（三）商品房销售面积超上年水平
在一系列房地产调控政策的作用下，2012年前5个月商品房销售面积持续下降。
此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下，刚性需求开始释放，成交回升，销售降幅自6月份起逐月收窄，11月份开始扭转下降态势。
全年商品房销售面积4828.8万平方米，增长4.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、11.1和8.7个百分点，其中商品住宅销售面积4275.4万平方米，增长7.1%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高21、14和11.2个百分点。
（四）资金到位情况略有好转
销售回暖，资金逐步回笼，企业资金状况略有好转，国内贷款和个人按揭贷款增长较快。
全省房地产开发企业当年共到
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