对失管小区的物业管理方案讲课讲稿.docx

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对失管小区的物业管理方案讲课讲稿

对失管小区的物业管理方案

哪些属于失管住宅小区（楼、院）

第一：

没有物业管理或物业撤离的住宅小区（楼、院）；

第二：

没有社区管理的住宅小区（楼、院）；

第三：

社区和物业全部缺失的住宅小区（楼、院）；

第四：

由于企业单位转制、破产、注销，使原单位自建自管房变成失管房。

（可能和以上三条重复）

对失管小区治理的目的和要求

为了加强我区失管住宅小区（楼、院）建设，创建整洁、文明、安全、舒适、优美的居住环境，切实提高广大群众的幸福指数，促使失管住宅小区（楼院）逐步走向规范化的管理轨道。

为了搞好失管住宅小区（楼、院）物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境。

对住宅小区内业主的物业财产进行妥善的管理和维护，保持其良好状态，维持其使用价值和提高其有效价值，为业主及用户提供全面有效的服务，为居民生活创造一个环境优美、卫生清洁、服务周到、生活方便、秩序井然和文明安定的生活环境。

   住宅小区管理的目的可归纳为以下几个主要方面：

（1）维护和保障小区的正常运转

   住宅小区管理机构接管小区后，就开始行使对小区各项管理权。

通过管理，不仅要保持住宅小区原有的建设水平和风貌．而且要不断弥补建设开发时遗留的或后期产生的不足之处，以保证小区居民安居乐业。

所以，要通过管理、发展完善小区，维护和保证小区内各类物业的正常使用。

   小区管委会和物业管理公司要在政府行政主管部门的指导下．根据国家和地方的各项法规、条例，特别是《城市新建住宅小区管理办法），对住宅小区内各类物业依法实施统一管理。

住宅小区的管理应将管理工作的重心放在住宅上，对住宅房屋建筑不仅要实行以产权产籍管理为核心的行政管理。

而且更重要的是实行以修缮服务为宗旨的物业管理。

除加强日常养护修缮工作外，还要特别注重建章立制，明确各方的权、责、利关系，保障小区房屋的文明使用，包括组织小区的住户签署公约，互相监督．共同遵守，切实保障小区各项配套设施和公共设施的正常使用。

   住宅小区的公共设施、配套设施是小区内的附属设施。

这些设备的状况不仅影响住宅小区的出售和租赁，而且与居民日常生恬息息相关。

小区管理机构要负责搞好这些部位的日常养护维修和管理，以保障小区内居民生恬的正常与安全。

（2）落实小区管理经费的来源和使用   住宅小区管理经费是做好小区管理工作的经济基础。

随着住房制度的改革，小区物业管理活动必须按照“谁的产权谁受益，谁出钱”、“取之于民，用之于民”的原则，扩大经费来源渠道。

经费来源渠道主要包括：

开发建设单位划拨给小区的维修管理经费；城市建设维修基金中划拨给小区用于改善维护管理费；小区物业管理公司的有偿服务收费；小区物业管理公司开展“以区养区”的各种经营活动创收。

此外，还可采取其他办法多渠道筹集资金，落实小区管理经费来源。

   住宅小区管理经费的使用必须遵循专款专用原则，真正用于小区的日常管理需要。

经费的使用情况应实行账目公开，定期编制财务收支报表，接受业主、租户和广大居民的监督。

 （3）强化小区服务功能

 住宅小区管理的根本目的和任务就是为居民创造一个优美、舒适的居住生活环境。

随着人们对物业管理的了解，在今后乃至将来，小区的居民将对物业管理部门的服务提出更高的标准和更多的要求，这就要求住宅小区管理部门不仅要向居民提供多层次多方位的各种服务．而且要求管理人员和服务人员要有良好的职业道德，想用户之所想，急用户之所急，提高服务水平和服务质量，创造住宅小区管理新形象。

   （4）营造小区文化氛围

   实现环境优美、设麓接洁、邻里和睦以及服务周全的住宅小区管理，有利于社区精神文明建设，有利于培养居民良好的思想观念和道德情操。

加强精神文明建设．处理好小区内居民之间的人际关系和社会关系，培养居民讲文明、有道德、守纪律的思想和行为，树立良好的小区风尚，会对住宅小区管理起到积极促进作用。

小区管理部门应按照《全国文明住宅小区标准）和<全国城市文明住宅小区达标评比办法>等的要求，结合本地的实际情况，确定小区精神文明建设的目标、内容和具体形式，积极组织实撼．不断提高小区管理的整体水平。

积极营造良好的小区文化氛围。

对于失管小区区政府应该应急做出哪几方面的工作。

卫生、安全等，人员和费用

房屋维修管理

（1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

（2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

（3）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，按有关规定办理。

（4）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（5）保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。

（6）按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

（8）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

2．公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。

配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。

锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。

保证设施设备能正常使用，无安全隐患。

（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。

仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

（14）载人电梯日夜24小时正常运行。

（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。

（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

3．公共秩序管理

（1）小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。

（2）实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志。

（3）对园区和楼内进行巡视。

园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。

巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。

（4）门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。

（5）监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过8小时。

监视控制中心各类制度上墙。

（6）有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

（7）突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。

（8）对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（9）对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。

（10）监控中心严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。

日常摄像下载备份规定保留一周。

4．清洁服务

（1）在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送两次。

集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。

（2）小区道路、广场、停车场等每日清扫两次;门厅、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;电梯门、地板及周身每天清扫抹擦1次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次;共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦1次;公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫1次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦1次；路灯每月抹擦1次。

（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

（4）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。

（5）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

5．绿化养护管理

（1）雇请专业人员实施绿化养护管理。

（2）．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（3）水池定期检查，每周打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。

（4）定期清除绿地杂草、杂物。

（5）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（6）适时喷洒药物，预防病虫害。

四、服务评估

1．定期评估

（1）客户服务部经理听取业主/住户意见，并据此制定定期检查计划，会同客户服务部、工程管理部、秩序管理部、环境管理部及质量管理部每月×日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。

（2）客户服务部每月对受理的客户投诉和回访记录进行汇总，综合评估业主/住户的满意程度，并根据投诉责任部门投诉次数对相关服务开展部门进行绩效考核。

2．临时检查

高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由客户服务部具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务情况进行临时检查，以评估其服务效果。

人员和费用

一、   多层住宅物业管理人同的编制：

标准是按建筑面积每万平方米配置3.6人左右（其中不包括车辆管理人

员，各类人员配置如下：

1、管理人员：

主任：

S<10万平方米设1人；10万平方米

副；S>25万平方米，设1正2副；

房管员或事务助理，S<10万平方米设1人，在10万平方米以上每增加

5万平方米增加1人，社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另

计；

管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以