物管案例分析教学内容.docx

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物管案例分析教学内容

案例分析

第二章小区内的绿地、道路、配电房等归谁所有？

某小区开发商已将商品房出售给业主，但是开发商将靠近大路边的一面围墙擅自拆除，把原来规划为小区绿地的地方改成洗车场，对外经营牟利。

同时，把消防通道改成茶馆，对外营业，美其名曰是为业主休闲用。

问题一：

若有业主不满，告上法院，你认为法院如何判决。

问题二：

若没有业主上诉，这种行为合法吗？

问题三：

有使之合法的途径吗？

实战演练

如何满足少数业主的特殊需要

假如你是某小区物业项目负责人，现有一少部分业主因为家中有老人或腿脚不灵便的人，就该小区的楼梯处没有建设残疾人通道，而提出用小区维修基金在楼梯的台阶旁边再建一个残疾人通道。

你该怎么处理和操作？

处理方法

提示：

首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。

如果符合实际情况，由于楼梯属于全体业主共有，因此可以召开业主大会听取业主意见，如果业主同意，签字表决，达到2/3以上可通过。

业主同意并签字后，按照经济、适用、节省的原则进行，并把费用使用情况及时张贴、公示，达到业主满意。

第三章

1.在物业管理企业的权利与义务当中，保安工作人员的职权到底有多大呢？

2006年3月某个夜晚，广州市某住宅小区发生了盗窃案件，小偷在离开小区时，保安人员尽无人抓住小偷，他们的回答是，我们只有看护小区的义务，没有逮捕小偷的义务，这样的说法对吗？

在失窃一个月后，小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解，并早已加强了值勤，果然，小偷又出现了，当小偷再次做案时，被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。

在小偷落网后，保安人员并没有立即送当地派出所，而是被他们扣留半个月，在这半个月当中，小偷多次受到保安人员的殴打。

1）这样做合理吗？

2）针对类似问题，你作为保安负责人该如何处置？

3）如何理解保安工作？

如何提高保安人员的素质？

4）如何理解保安人员稳定，小区就安定？

2.京山新街花园业主欲罢“物管”

小区物管公司近来将通道已变成了停车场，汽车随道而停，致使业主进出不便，多次与物管交涉无效。

无奈下，小区业主准备成立业主委员会，欲罢现有“物管公司”，重新招聘新的物管。

问题：

1、业主们将如何成立业主委员会？

2、物管公司该如何面对业主投诉？

（分别从业主和物管负责人角度思考）

3.业主该怎样维权

海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。

张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管企业代表、或与发展商有紧密联系。

“所以业委会两年来基本不作为”。

张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。

“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。

张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。

但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。

为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。

业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。

张小姐说：

“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。

”

问题：

1、该小区业主委员会是否履行了其义务？

2、张小姐该通过什么途径进行维权？

一天，某小区居委会贴出了一纸通告，告知全体业主不要再向物业管理公司交付物业服务费，而改交到居委会。

同时，该小区的物业公司接到法院的传票及起诉书。

在起诉书中，居委会列出了物业公司的几大罪状。

其中有：

物业管理公司不请自来；违反政府有关规定只收费不服务，影响小区内业主的正常生活；物业管理公司员工有偷盗行为等。

经过法院调查核实，大家了解了事实真相。

（1）关于物业公司不请自来，当地房地产行政主管部门作证予以否认。

该小区建成后，因无人管理，随着业主的入住，小区环境、卫生、治安等问题频频发生。

房地产行政主管部门委派该物业公司接管，接管时物业公司与开发商签署了前期物业服务协议。

接管半年后，该小区业主委员会成立，经过业主大会讨论，一致认为该物业公司管理服务到位，即正式与其签了物业服务合同。

（2）关于只收费不服务，业主代表证明也是不实之词。

自从物业公司对本小区实施管理后，小区环境有了很大的改观。

如原来的垃圾山清走了，并铺上了草坪，小区整洁优雅，到处焕发着勃勃生机

（3）关于物业公司员工有偷盗行为一说，因为居委会拿不出证据，因此不能成立，最后此案以居委会败诉而告终。

那么，居委会为何要有此举呢？

主要原因是：

一是居委会成员以自己是最基层的政府组织为由，拒交管理费；其次是看到物业公司因管理有方获取了一定收益，居委会便想利用职权剥夺物业公司的管理工作，坚守“肥水不流外人田”；再有，居委会成员因有一些违规行为，如私搭乱建，违章占道，而受到物业管理企业的批评，便伺机报复。

事实虽然最终大白于天下，但物业公司为此牵涉了大量的时间与精力，如果你是该物业公司的经理，你会从这件事得到什么启发，物业公司该如何避免类似的事情发生？

王华所在的小区居民对物业管理服务还是比较满意的。

但是在业主委员会对物业管理公司财务收支进行审核时，发现该物业公司把维修、保安费、绿化费一次性划转到其他专业公司，并不是像业主想象的这些专业服务人员都属物业公司所有。

王华等部分业主认为，如果维修工人不归属于物业公司，那么其上门服务维修时，业主如何能够放心？

那么，王华等业主的担心有没有必要呢？

物业公司能否自行决定选择专业服务公司？

某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。

一部分业主意见是：

开发商应该进入业主委员会。

该幢大楼共计50000平方米，目前开发商手里还有近10000平方米未售出去，数量极大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大楼；

另一部分业主意见是：

开发商不能进入业主委员会。

其理由是虽然还有10000平方米未售出去，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的角色。

你怎么认为，说说你的看法和理由。

小张新近买了一套商品房，按规定在办理入住手续时交纳了公共设施维修基金，每月按时缴纳物业管理费。

但小张觉得自己作为业主除了缴费，好像也没有什么其他的权利义务。

你认为是这样吗？

如果你认为不是这样，能否给他一个令人信服的答复？

笑星李先生人缘好，威望高，因常给物业公司提各种建议，反映业主的呼声，在业主大会上，被大家选举为小区业主委员会主任。

此后，李先生更加热心于公益事业，为沟通业主与物业管理企业的关系，做了大量工作。

可是李先生毕竟不是物业管理方面的专业人士，在处理一些重大问题时，经常感到把握不准尺度，特别是对业主委员会与物业管理企业的关系问题，始终含混不清。

那么，业主委员会与物业管理企业到底应该是一种什么样的关系呢？

1、某房产开发企业与某物业服务企业（系由该房产企业设立）签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元（同等物业收费1.2元）。

业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其他物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。

问题：

此前期物业管理合同有效吗？

业主的合法权益受到侵犯了吗？

2、业主人身或财产受到损害，物业服务企业是否应当承担责任？

夏某某系上海市“康桥半岛”小区业主，“新独院”公司为该小区物业服务企业。

2005年5月7日下午，杨冰等人因在夏某某处观看房屋装修而与夏某某及其家人产生纠纷。

在小区保安闻讯赶来随同夏某某寻找杨冰等人时，一群打手冲来将夏父打成重伤，并将夏某某所有一辆轿车砸坏。

夏某某等人遂提出诉讼，认为“新独院”公司违约，没有尽到保安责任，要求“新独院”公司赔偿医疗费用、伤残损害费及轿车损失费用。

一审法院认为，双方签订的《物业管理合同》未明确“新独院”公司对夏某某等在小区内遭受的人身、财产损失承担赔偿责任，“新独院”公司也未曾承诺确保业主的人身、财产安全。

故“新独院”公司只承担一般意义上的保安责任。

综合现有证据，“新独院”公司的保安人员已完成了《物业管理合同》所约定的保安责任，未构成违约，故判决驳回夏某某等人的诉讼。

夏某某等人不服，提出上诉。

二审法院认为在双方没有就保安义务作特别约定的情况下，物业服务企业只承担保安注意义务，根据现有证据，可以证明“新独院”公司已尽到保安注意义务，故对夏某某等人要求“新独院”公司赔偿的请求难以支持，判决维持原判。

问题：

业主人身或财产受到损害，物业服务企业是否应当承担责任？

某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目

第四章

全年各项费用如下

（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元

（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元

（3）清洁卫生费15万元

（4）绿化养护费10万元

（5）公共秩序维护费10万元

（6）办公费5万元

（7）固定资产折旧2万元

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元

（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元

合计：

120万元

若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：

120万元x（1+10%）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月

若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：

（120万元+12万元）÷10万平方米÷12月=1.1元/平方米.月

第五章

李小姐于去年3月在广州某花园购买了一套新商品房，合同约定今年8月30日前交楼，在8月交楼前李小姐收到了《收楼通知书》，但《收楼通知书》注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。

对此项李小姐不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：

如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出《收楼通知书》，则视为买受人已验收、交付使用。

　《商品房买卖合同》中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在李小姐也没有签署过《物业管理服务协议》，所以李小姐认为这属于“霸王条款”理应拒绝。

李小姐提出质疑：

难道11月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？

究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署《物业管理服务协议》才开始缴交？

到入伙的当天李小姐提出一些疑问而物业工作人员却一问三不知，并且客服助理对入伙流程非常的不熟悉，导致李小姐未入住就对物业管理公司很反感。

任务一：

物业管理费应该从何日起计收？

任务二：

熟悉业主入伙办理程序

第六章

1.维修费该由谁承担？

2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。

林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。

建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对各种情况的保修期作了明确规定。

分析：

关于屋面防水工程。

在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。

供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。

其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。

如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。

如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。

2.业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？

昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了无偿的方式（若当初就把这

一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。

入伙满一年后，管理处决定按法