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1、物管案例分析教学内容案例分析第二章 小区内的绿地、道路、配电房等归谁所有？ 某小区开发商已将商品房出售给业主，但是开发商将靠近大路边的一面围墙擅自拆除，把原来规划为小区绿地的地方改成洗车场，对外经营牟利。同时，把消防通道改成茶馆，对外营业，美其名曰是为业主休闲用。问题一：若有业主不满，告上法院，你认为法院如何判决。问题二：若没有业主上诉，这种行为合法吗？问题三：有使之合法的途径吗？实战演练如何满足少数业主的特殊需要 假如你是某小区物业项目负责人，现有一少部分业主因为家中有老人或腿脚不灵便的人，就该小区的楼梯处没有建设残疾人通道，而提出用小区维修基金在楼梯的台阶旁边再建一个残疾人通道。你该怎么处

2、理和操作？ 处理方法提示：首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。如果符合实际情况，由于楼梯属于全体业主共有，因此可以召开业主大会听取业主意见，如果业主同意，签字表决，达到2/3以上可通过。业主同意并签字后，按照经济、适用、节省的原则进行，并把费用使用情况及时张贴、公示，达到业主满意。第三章 1. 在物业管理企业的权利与义务当中，保安工作人员的职权到底有多大呢？2006年3月某个夜晚，广州市某住宅小区发生了盗窃案件，小偷在离开小区时，保安人员尽无人抓住小偷，他们的回答是，我们只有看护小区的义务，没有逮捕小偷的义务，这样的说法对吗？在失窃一个月后，小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解，并早已加

3、强了值勤，果然，小偷又出现了，当小偷再次做案时，被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。在小偷落网后，保安人员并没有立即送当地派出所，而是被他们扣留半个月，在这半个月当中，小偷多次受到保安人员的殴打。1) 这样做合理吗？2) 针对类似问题，你作为保安负责人该如何处置？3) 如何理解保安工作？如何提高保安人员的素质？4) 如何理解保安人员稳定，小区就安定？2.京山新街花园业主欲罢“物管” 小区物管公司近来将通道已变成了停车场，汽车随道而停，致使业主进出不便，多次与物管交涉无效。无奈下，小区业主准备成立业主委员会，欲罢现有“物管公司”，重新招聘新的物管。 问题：1、业主们将如何成立业主委员会？ 2、物管

4、公司该如何面对业主投诉？（分别从业主和物管负责人角度思考）3.业主该怎样维权海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管企业代表、或与发展商有紧密联系。 “所以业委会两年来基本不作为”。张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。 张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、

5、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。张小姐说：“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。” 问题：1、该小区业主委员会是否履行了其义务？ 2、张小姐该通过什么途径进行维权？ 一天，某小区居委会贴出了一纸通告，告知全体业主不要再向物业管理公司交付物业服务费，而改交到居委会。同时，该小区的物业公司接到法院的传票及起诉书。在起诉书中，居委会列出了物业公司的几大罪状。其中有：物业管理公司不请自来；违反政府有关规定只收费不服务，影响小区内业主的正常生活；物业

6、管理公司员工有偷盗行为等。 经过法院调查核实，大家了解了事实真相。（1）关于物业公司不请自来，当地房地产行政主管部门作证予以否认。该小区建成后，因无人管理，随着业主的入住，小区环境、卫生、治安等问题频频发生。房地产行政主管部门委派该物业公司接管，接管时物业公司与开发商签署了前期物业服务协议。接管半年后，该小区业主委员会成立，经过业主大会讨论，一致认为该物业公司管理服务到位，即正式与其签了物业服务合同。（2）关于只收费不服务，业主代表证明也是不实之词。自从物业公司对本小区实施管理后，小区环境有了很大的改观。如原来的垃圾山清走了，并铺上了草坪，小区整洁优雅，到处焕发着勃勃生机（3）关于物业公司员工

7、有偷盗行为一说，因为居委会拿不出证据，因此不能成立，最后此案以居委会败诉而告终。 那么，居委会为何要有此举呢？主要原因是：一是居委会成员以自己是最基层的政府组织为由，拒交管理费；其次是看到物业公司因管理有方获取了一定收益，居委会便想利用职权剥夺物业公司的管理工作，坚守“肥水不流外人田”；再有，居委会成员因有一些违规行为，如私搭乱建，违章占道，而受到物业管理企业的批评，便伺机报复。 事实虽然最终大白于天下，但物业公司为此牵涉了大量的时间与精力，如果你是该物业公司的经理，你会从这件事得到什么启发，物业公司该如何避免类似的事情发生？ 王华所在的小区居民对物业管理服务还是比较满意的。但是在业主委员会对

8、物业管理公司财务收支进行审核时，发现该物业公司把维修、保安费、绿化费一次性划转到其他专业公司，并不是像业主想象的这些专业服务人员都属物业公司所有。王华等部分业主认为，如果维修工人不归属于物业公司，那么其上门服务维修时，业主如何能够放心？那么，王华等业主的担心有没有必要呢？物业公司能否自行决定选择专业服务公司？某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点是开发商能否进入业主委员会。一部分业主意见是：开发商应该进入业主委员会。该幢大楼共计50000平方米，目前开发商手里还有近10000平方米未售出去，数量极大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大楼；另一部分业主意见是：开发商不

9、能进入业主委员会。其理由是虽然还有10000平方米未售出去，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的角色。你怎么认为，说说你的看法和理由。 小张新近买了一套商品房，按规定在办理入住手续时交纳了公共设施维修基金，每月按时缴纳物业管理费。但小张觉得自己作为业主除了缴费，好像也没有什么其他的权利义务。你认为是这样吗？如果你认为不是这样，能否给他一个令人信服的答复？笑星李先生人缘好，威望高，因常给物业公司提各种建议，反映业主的呼声，在业主大会上，被大家选举为小区业主委员会主任。此后，李先生更加热心于公益事业，为沟通业主与物业管理企业的关系，做了大量工作。 可是李先生毕竟不是物业管理方面的专业

10、人士，在处理一些重大问题时，经常感到把握不准尺度，特别是对业主委员会与物业管理企业的关系问题，始终含混不清。那么，业主委员会与物业管理企业到底应该是一种什么样的关系呢？1、某房产开发企业与某物业服务企业（系由该房产企业设立）签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元（同等物业收费1.2元）。业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其他物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。问题：此前期物业管理合同有效吗？业主的合法权益受到侵犯了吗？2、业主人身或财产受到损害，物业服务企业是否应当承担责任？ 夏某某系上海市“康桥半岛”

11、小区业主，“新独院”公司为该小区物业服务企业。2005年5月7日下午，杨冰等人因在夏某某处观看房屋装修而与夏某某及其家人产生纠纷。在小区保安闻讯赶来随同夏某某寻找杨冰等人时，一群打手冲来将夏父打成重伤，并将夏某某所有一辆轿车砸坏。夏某某等人遂提出诉讼，认为“新独院”公司违约，没有尽到保安责任，要求“新独院”公司赔偿医疗费用、伤残损害费及轿车损失费用。 一审法院认为，双方签订的物业管理合同未明确“新独院”公司对夏某某等在小区内遭受的人身、财产损失承担赔偿责任，“新独院”公司也未曾承诺确保业主的人身、财产安全。故“新独院”公司只承担一般意义上的保安责任。综合现有证据，“新独院”公司的保安人员已完成

12、了物业管理合同所约定的保安责任，未构成违约，故判决驳回夏某某等人的诉讼。夏某某等人不服，提出上诉。二审法院认为在双方没有就保安义务作特别约定的情况下，物业服务企业只承担保安注意义务，根据现有证据，可以证明“新独院”公司已尽到保安注意义务，故对夏某某等人要求“新独院”公司赔偿的请求难以支持，判决维持原判。 问题：业主人身或财产受到损害，物业服务企业是否应当承担责任？ 某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目第四章全年各项费用如下（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元（3）清洁卫生费 15万元（4）绿化养护费 10万元（5）公共

13、秩序维护费 10万元（6）办公费 5万元（7）固定资产折旧 2万元（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6万元合计： 120万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元x（1+10%）10万平方米12月=1.1元/平方米.月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元+12万元） 10万平方米12月=1.1元/平方米.月第五章 李小姐于去年3月在广州某花园购买了一套新商品房，合同约定今年8月30日前交楼，在8月交楼前李小姐收

14、到了收楼通知书，但收楼通知书注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。对此项李小姐不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出收楼通知书，则视为买受人已验收、交付使用。 商品房买卖合同中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在李小姐也没有签署过物业管理服务协议，所以李小姐认为这属于“霸王条款”理应拒绝。李小姐提出质疑：难道11月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署物业管理服务协议才开始缴交？到入伙

15、的当天李小姐提出一些疑问而物业工作人员却一问三不知，并且客服助理对入伙流程非常的不熟悉，导致李小姐未入住就对物业管理公司很反感。任务一：物业管理费应该从何日起计收？任务二：熟悉业主入伙办理程序第六章1.维修费该由谁承担？ 2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。 建设部2000年颁布的房屋建筑工程质量保修办法对各种情况的保修期作了明确规定。 分析：关于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。电

16、气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。2.业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？ 昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了无偿的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，管理处决定按法