金融中心大厦建设项目可行性研究报告.docx
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金融中心大厦建设项目可行性研究报告
金融中心大厦建设项目可行性研究报告
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Contents
相关附表：
附表1：
建设投资估算表
附表2：
固定资产折旧估算表
附表3：
无形资产及递延资产摊销表
附表4：
燃料动力消耗表
附表5：
销售税金及附加表
附表6：
总成本费用估算表
附表7：
损益和利润分配表
附表8：
项目财务现金流量表
附表9：
财务敏感性分析成果表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
*某某区金融中心大厦建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位
中****有限公司
1.1.3项目拟建地点
*某某区***大道以北，10号路某某区域
1.1.4项目建设工期
按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。
1.1.5项目预期目标
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异某某市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为某某市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆某某市复兴的象征。
1.2项目提出背景
**位于豫东平原，西距某某省会郑州50公里，北临黄河与某某市隔河相望，南接某某市和周某某区，东临某某市和某某省某某市，是某某省东某某区重要的中某某市，国家历史文化名城，旅游胜地。
某某市总面积644平方公里，人口490万，其中耕地面积363.4千公某某某区面积359平方公某某某区人口80万，辖某某县某某县、某某县、某某县、某某县五县和某某区、某某区、禹某某区、顺河某某区、某某区五区。
**经济基础低，目前已进入高速增长的启动期；三大产业比例均衡，第二、第三产业发展潜力大；人口集中分布在某某区，逐渐向某某区转移；旅游业已经成为**的主要经济支柱；固定投资增长幅度大，对经济发展有较好的拉动；居民收入水平偏低，但有很高的提升潜力；保险、金融业处于快速增长阶段。
目前，*某某区的金融营业机构除中国农业银行和某某市商业银行在金明广场附近建有某某市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分某某市中某某区域。
在*某某区目前尚无一家银行的营业网点，不能满某某区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，**目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，某某市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在某某市目前尚无一家，不某某市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。
有些有意进入某某市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了某某市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于某某市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
正是在加快某某市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为某某市本地企业提供良好的金融服务，促进某某市经济发展的背景下，提出了本项目的建设。
1.3项目建设的必要性
金融业是构建和建设现代某某市的战略性、先导性、服务性产业，是某某市推进创新某某市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是某某市实某某市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。
*某某区金融中心大夏的建设对于完某某市金融生态、做大做强金融产业、促某某市金融合作、某某区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对*某某区的社会经济发展也有着良好的促进作用。
1、本项目的建设有助于完善某某市金融生态环境
金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。
金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。
软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等;硬件环境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施某某市金融生态环境的好坏，对某某市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。
良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。
因此，做大做强金融产业、促进某某市经济社会的长远发展，必须不断完善某某市的金融生态环境。
*某某区金融中心大夏的建设可以进一步完善某某市的金融生态环境某某市某某市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对**金融业的整体竞争力提升有着重要作用。
一方面，金融中心大夏将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的硬件环境。
随着金融中心大夏的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入某某市，有利于某某市某某市场的布局和竞争。
另一方面，金融中心大夏将引入某某省某某市金融机构的后台支持产业，某某省某某市的金融合作，加强某某市金融某某省内某某市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善某某市金融业发展的软件环境。
2、本项目的建设有助于加快某某某区域金融中心的建设
金融中心是某某市场的运营调控中心，突出表现在其完某某市场、密集的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺某某市场需求以及齐备的配套设施等方面。
在*某某区某某区域性金融中心，有着十分重要的战略意义:
首先，某某区域金融中心，可以充分发挥某某市某某市场的集聚效应，某某区域乃至全国的投资资金。
金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。
而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更多的资金。
其次，在某某市某某区域性金融中心，有助于提升某某市经济的整体竞争力，优化产业结构。
某某市场的集聚效应能有效实现某某市投资主体的多元化，使得某某市的产业结构从最初阶段就能某某市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。
再次，在某某市某某区域性金融中心，能够将其影响力拓展到某某某某某县，进而辐射到相邻的陕西、湖北、江某某省份。
充分发挥某某市金融业的优势某某区域的产业发展提供金融服务，能有效某某区域经济的发展，提升某某某某区域影响力。
*某某区金融中心大夏的建设，是某某市某某区域性金融中心的重要举措，对于提高某某市金融产业的整体竞争力和**对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。
（1）*某某区金融中心大夏建成将促进金融业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。
例如，金融中心大夏所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融中心大夏，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。
（2）*某某区金融中心大夏建成可以降低金融机构的经营成本。
拟兴建的金融中心大夏选址于*某某区，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。
另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成本。
（3）*某某区金融中心大夏的建设将促进金融人才的培养和交流。
利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融中心大夏将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。
3、本项目的建设将为某某市带来良好的直接和间接经济效益
*某某区金融中心大夏的建设有着巨某某市场需求支撑，某某市场对相关用地建筑面积的意向需求可达146000平方米。
按照选址于*某某区的方案，项目建设将带来7.84亿元的投资额，据测算项目建成后还可以产生每年约2.4亿元的增加值，有着可观的直接经济效益。
*某某区金融中心大夏的建设还有着良好的间接经济效益。
金融中心大夏按照面积78000平方米建设，建成后将带来近4000个就业岗位。
由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉某某区的办公服务及生活消费等产业繁荣。
例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。
4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
*某某区金融中心大夏的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和某某市城市发展规划，不仅能加快某某市金融中心的建设，增加就业机会，而且可促进某某市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.4项目定位
1）对某某区来说，项目将成为展现**经济腾飞某某市化建设的形象窗口，展现**经济活力的窗口。
某某市从此多了一个新景点、新中心、某某市广场、腾飞的**多了一个新注释某某市的发展多了一个新象征、新起点。
2）形象定位
■最新、最好、最美
最新—规划理念新、设计新、产品新、营销新；
最好—质量好、形象好、心情好、风光+文化+规划设计好
最美—风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美
3）功能定位
■某某市乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所
■某某市旅游的首席景观、体验广场
■某某市最好的金融商务某某区
■某某市最好的体验金融广场
1.5可行性报告编制依据
（1）《中某某市群总体发展规划纲要》;
（2）《某某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》;
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（4）《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会（办公厅计办投资[2002]15号）;
（5）2010年《某某省建设工程工程量清单计价定额》与相关规定及《某某市造价信息》。
（6）建设单位提供的其他有关资料;
（7）中华人民共和国《建设项目选址意见书》
（8）中华人民共和国《建设用地规划许可证》
（9）中华人民共和国《国有土地使用证》
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表1-1
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
78400
1.1
固定资产投资
万元
74400
1.3
流动资金
万元
4000
2
成本计算
2.1
年经营成本
万元
3971.8
2.2
年总成本
万元
6486.4
3
收益计算
3.1
年营业收入
万元
24000
3.2
年营业税金及附加
万元
1320
免增值税
3.3
年利润
万元
15740
3.4
年利税
万元
17033.6
3.5
年所得税
万元
3935
4
财务评价指标
4.1
所得税前全部投资
财务内部收益率
%
16.79
财务净现值（ic=12%）
万元
19503.43
静态投资回收期
年
9.1
含建设期
4.2
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