总结地下车位销售技巧.docx

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总结地下车位销售技巧

启东市住宅区地下停车位管理规定讨论

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启东市住宅区地下停车位管理规定（讨论稿）

为规范我市住宅区地下停车位管理，合理利用城市地下空间，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、《江苏省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见》（苏政办发（2016）111号）、《南通市地下空间建筑物权属登记的暂行规定》（通房发（2008）132号）等法律法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本规定。

第一章总则

第一条我市范围内住宅区（以下简称住宅区）地下停车位的规划、建设和验收，销售和租赁，使用管理、权属登记和监督管理，适用本规定。

本规定所称住宅区地下停车位，是指住宅区范围内（含商住区），规划用于停放汽车的各种地下室内场所（包括地下停车位、地下停车库）。

第二条依法配建的住宅区人防工程用于停放汽车车位的，按人防工程的有关规定执行。

第三条市住建部门是我市住宅区地下停车位（含人防工程用作停车位）的监督管理部门，市自然资源部门负责我市住宅区地下停车位的规划管理工作，市行政审批部门负责我市住宅区地下停车位的行政审批及竣工验收组织工作，市价格部门负责我市住宅区地下停车位的价格管理工作，市不动产登记机构负责我市住宅区地下停车位的权属登记工作。

第二章规划、建设和验收

第四条地下停车位应在取得国有土地使用权的用地范围内建设。

第五条市规划部门在出具地块建设用地规划条件时应明确停车位配建指标以及相关技术要求，并在建设用地使用权出让公告和规划条件意见书中予以明示。

市自然资源部门与建设用地使用权人（以下简称开发企业）签订建设用地使用权出让合同时，应当将规划条件中的停车位配建指标以及相关技术要求作为合同附件。

第六条开发企业应当按照建设用地使用权出让合同中停车位配建指标以及相关技术要求，配建住宅区地下停车位。

第七条开发企业应当严格按照经批准的修建性详细规划及建设工程设计方案进行地下停车位的施工图深化设计，并确保经施工图审查单位审查通过的施工图中地下停车位指标满足规划条件要求。

第八条地下停车位的建设应严格按照核发的《建设工程规划许可证》的内容实施，地下停车位（包括人防工程停车位）开工建设前，开发企业应当依法申领《建筑工程施工许可证》。

第九条地下停车位（包括人防工程停车位）竣工后，开发企业应当按照规定组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。

第十条物业服务企业在对开发企业移交的住宅区物业项目进行承接查验的同时，应当按照相关许可内容以及市住建部门房产测绘审核单位审核通过的房产测绘成果（含测绘技术报告及分户平面图），对地下停车位的数量、位置及其配套设施等同时进行承接查验。

第十一条开发企业在申请住宅区商品房销售备案时，应提交经相关部门核准的住宅区地下停车位平面图、车位编号图、界址范围图，并标注依法配建的人防工程区域平时平面图。

住宅区地下停车位用于销售的，开发企业应当按规定先行代缴专项维修资金。

第三章销售和租赁

第十二条开发企业按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》有关规定，向行政审批部门申办住宅区商品房预（销）售许可（备案）时，应将地下停车位一并纳入申请。

申请时应当提交地下停车位预（销）售的以下申报资料：

（一）市住建部门房产测绘审核单位审核通过的房产测绘（预测绘）成果（含测绘技术报告及分户平面图），测绘（预

测绘）成果中应附住宅区地下停车位平面图、车位编号分布图、界址范围平面图；

（二）市人防工程管理部门出具的人防工程范围的证明；

（三）地下停车位销售价格备案表；

（四）地下停车位处置（含销售、租赁）方案；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十三条开发企业在销售或租赁住宅区地下停车位时，

应当在销售现场和物业管理区域进行公示，公示内容应当包括

以下材料:

（-）包含有地下停车位内容的商品房预售许可证明或商品房销售备案证明；

（二）与房产测绘审核单位审核通过的房产测绘（预测绘）成果一致的地下室平面图、车位编号分布图、界址范围平面图；

（三）人防工程区域平时平面图；

（四）销售和租赁方式；

（五）地下停车位销售价格备案表、地下停车位租金标准;

（六）销售（租赁）合同示范文本。

第十四条住宅区地下停车位应当首先满足本住宅区业主的停车需求，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

开发企业销售、附赠住宅区地下停车位的，应当签订销售或赠与合同，并经市住建部门网签备案。

第十五条开发企业应当按照不高于经市价格部门备案的价格出售住宅区地下停车位。

第十六条开发企业岀租、岀售、附赠住宅区地下停车位时，应当首先满足本住宅区业主需要。

拟出售的住宅区地下停车位数量少于住宅区要求购买地下停车位业主的房屋套数时，应当通过抽签或摇号等方式确定，每户业主只能购买一个地下停车位。

开发项目房屋已销售完毕尚有地下停车位未售岀的，开发企业将车位销售情况在本住宅区物业管理区域显著位置公示1个月后，本住宅区业主可以自主选择购买第二个地下停车位，但每户业主在本住宅区范围内最多可同时拥有两个地下停车位。

未出售或者未附赠的地下停车位，开发企业应当优先租赁给住宅区内业主，租金按市价格部门核定的标准执行。

拟出租住宅区地下停车位数量，少于住宅区要求租赁地下停车位业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠地下停车位的业主，每户业主只能租赁一个地下停车位。

租赁期限不得超过20年。

第十七条开发项目在整体竣工交付24个月后，尚有地下停车位未出售或附赠的，开发企业应在三个月内将所余车位移交本住宅区物业服务企业，用于向业主出租，租金的收益分配由开发企业与物业服务企业协商确定。

物业服务企业在接收开发企业移交的地下停车位后，应当在物业管理区域明示本住宅区地下停车位出售、附赠和出租情况，并公布车位租赁方案。

开发企业未在三个月内将未出售或附赠的剩余地下停车位移交本住宅区物业服务企业的，住建部门可根据网签备案信息汇总地下停车位出售或附赠情况，并在物业管理区域公示一个月后将剩余车位移交本住宅区物业服务企业进行管理。

第十八条在满足了本住宅区业主的购买和租赁需求后还有多余地下停车位的，所余车位可租赁给本住宅区外的使用人,但租赁期限不得超过六个月，且在本住宅区业主提出承购或承租需求后不得续租。

开发企业和物业服务企业应当在本住宅区物业管理区域，明示地下停车位岀租给本住宅区使用人的租赁情况及租赁终止日期。

第十九条依法配建的平时用作停车位的人民防空工程应当向住宅区全体业主开放，不得岀售、附赠，但可按《江苏省物业管理条例》相关条款的规定租赁给业主使用，租赁期限不得超过三年。

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，物业服务企业应当单独列账，并依照有关规定用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支岀；有剩余费用的，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第四章使用管理

第二十条住宅区地下停车位应纳入住宅区物业管理范围，任何单位和个人（含住宅区业主）不得擅自改变其使用功能和建筑结构。

第二十一条住宅区物业管理停车服务收费按市价格部门核定的标准执行。

第二十二条住宅区房屋全部交付后，开发企业可自行或委托物业服务企业管理尚未处置的住宅区地下停车位，但不得以承包经营、整体打包、使用权（收益权）一次性转让或变相出售（出租）等方式处置。

第二十三条依法配建的人防工程用作停车位的，开发企业或物业服务企业不得将车位出售、附赠或采用长期租赁、使用权（收益权）一次性转让等方式变相出售（出租）。

第二十四条开发企业或物业服务企业将人防工程范围内的地下停车位有偿提供给住宅区业主使用时，应当签订租赁协议，并告知使用人需遵循人民防空相关法律法规。

第五章权属登记

第二十五条开发企业申请住宅区地下停车位首次登记，应当提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）营业执照副本、法定代表人身份证、法人代表身份证明、授权委托书；

（三）国有土地使用权证或不动产权证书；

（四）建设工程规划许可证、建设工程设计方案。

其中应当载明整个地下停车位的总建筑面积、规划设计用途、人防工程和公建配套建筑的具体位置及建筑面积；

（五）建筑工程施工许可证；

（六）地下停车位竣工验收备案证明；

（七）经审核通过的地下停车位测绘成果（含测绘技术报告及分户平面图）；

（八）开发企业就地下停车位向住宅区业主公开销售和租赁，已进行了公示的承诺；

（九）人防工程管理部门出具的人防工程范围的证明及人防工程平时使用证；

（十）预（销）售许可证；

（十一）地下停车位宗地红线图；

（十二）不动产登记机构认为必要的其他材料。

第二十六条开发企业销售、赠与地下停车位申请转移登记，应当提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）产权首次登记证明单；

（三）经备案的地下停车位销售或赠与合同（可单独签订

销售合同或包含在商品房销售合同中）；

（四）地下停车位销售的，提供销售发票；

（五）契税税票或减免税凭证；

（六）买受人身份证明；

（七）登记机构认为必要的其他材料。

第二十七条转让住宅区地下停车位的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记。

申请转移登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）转让双方身份证明；

（三）受让方不动产权证书；

（四）证明地下停车位所有权发生转移的材料（生效法律文书、地下停车位所有权转让合同等）；

（五）转让方的不动产权证书；

（六）其他应当提供的材料。

第二十八条住宅区地下停车位（不包括依法配建的人防工程用作的停车位）能登记成为单个业主所有权的标的物，必须符合具有具体范围和固定界限、通过公用通道能够独立使用并且有明确、唯一的编号等条件。

第二十九条开发企业申请地下停车位首次登记，由不动产登记机构发放产权首次登记证明单；住宅区业主申请地下停车位转移登记，由不动产登记机构在业主不动产权证附页中添加地下停车位的附记内容，并将地下停车位登记信息记载于不动产登记簿。

第三十条住宅区地下停车位的登记面积，按照地下停车位实际占地面积计算。

经市住建部门房产测绘审核单位审核通过的地下停车位房产测绘成果，是地下停车位不动产登记的建筑而积依据。

第三十一条人防工程范围内的地下停车位不得销售、附赠，不予办理权属登记。

第三十二条住宅区业主将该住宅区不动产权转让的，其所购买的地下停车位可随之转让，或单独转让给本住宅区其他业主。

转让住宅区不动产权后，地下停车位暂无受让方的，可余留登记，发放权属证明单。

第六章监督管理

第三十三条市住建部门应当对开发企业提交的住宅区地下停车位处置（销售、租赁）方案按相关法规及本办法规定进行审查，并提岀合规合理的建议。

开发企业不按照审查意见修改方案的，行政审批部门应当不予受理住宅区项目商品房预

（销）售许可（备案）的申请。

第三十四条开发企业或物业服务企业有下列违规行为之一的，相关部门按照《江苏省物业管理条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》以及《江苏省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见》的有关规定采取约谈、责令整改、没收违法所得等措施；逾期不改正的，依法予以罚款、降低单位信用等级等处罚：

（一）住宅区业主要求租赁未岀售或者未附赠地下停车位,开发企业只售不租的；

（二）住宅区未出售或者未附赠的地下停车位，不优先出