商贸中心建设项目可行性实施报告.docx

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商贸中心建设项目可行性实施报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称：

商贸中心建设项目

1.1.2项目建设单位概况：

单位名称：

单位地址：

项目建设地址：

项目负责人：

联系：

单位概况：

三堂街镇地处桃江、汉寿两县交汇地带，是桃江县的江北地区重要中心城镇，辖18个行政村、1个社区，镇域面积173平方公里。

2010年年末人口6.1万人。

有耕地面积1377公顷，其中水田面积36425亩，旱土面积4870亩，播种面积达到5481公顷，粮食总产量达到26165吨，年出栏生猪63090头，农村经济总收入52534万元。

工业有金矿开采冶炼、竹木加工、食品加工比较发达。

三产主要有农产品交易，尤其是芝麻效果十分活跃，已成为桃江及周边县区芝麻交易中心。

经济社会的快速发展需要政府强有力的服务作支撑，改善镇政府办公条件，加强和提升对经济社会发展的服务功能意义重大。

1.1.3可研报告编制依据：

⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；

⑵国家发改委等六部委加快农产品流通及物流设施建设的相关政策和指导性意见；

⑶国家住房和城乡建设部、环保部相关法律法规。

1.1.4可研报告研究围：

⑴项目建设条件分析；

⑵市场前景分析；

⑶建设方案与环境保护分析；

⑷投资估算及效益分析。

1.2可研报告结论

1.2.1市场预测

桃江县是农业大县，是国家商品粮基地县，生猪生产基地县，是全国十大竹乡之一，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”等美誉。

三堂街镇是桃江县的农业大镇，主要生产水稻、茶叶、毛竹、中草药、小水果、生猪、牛、羊、家禽等农产品，农产品加工产业也十分发达，主要生产大米、茶叶、生猪、肉类食品等产品，尤其是水稻、生猪养殖盛传三湘。

工业主要有水电、竹木制品加工、陶粒岩新型建材。

工业、农业产品交易市场十分活跃，年交易额达到1亿元左右，市场前景看好。

1.2.2建设规模：

占地面积49亩，建设规模为46541.3㎡。

1.2.3建设条件

⑴项目地理位置：

本项目建设地址位于桃江县三堂街镇新建路以西、成杉路以东、文质路以北地段。

⑵占地面积：

本项目占在为三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目规划用地，占地面积49亩。

⑶水电供应现状：

本项目使用三堂街镇农电站现有专用供电电源和三堂街镇自来水厂供水水源。

⑷交通运输条件：

本项目位于交通便捷县道江北公路（新建路）西侧，正东面为江北公路，农产品集贸市场经江北公路和文质路、成杉路与市场相连，距石长铁路桃花江货站15km，距资水500吨级码头15km，农业产品外运与进货十分便捷。

1.2.4环境保护措施

⑴植被破坏。

采用人工种植，项目竣工后可恢复，对环境不会造成影响。

⑵灰尘。

采用洒水加湿和纤维布覆盖处理，减少对周围环境的影响。

⑶噪音。

选用先进设备，加设减振垫，限制作业时段，减少噪音对周围环境的影响。

1.2.5项目建设工期

本项目建设工期为20个月。

1.2.6投资估算及资金筹措

本项目估算总投资10000万元，其中土地投资1900万元、土建投资6787万元，信息、检疫、质检设备投资500万元，水电设备投资350万元，消防投资60万元，污水垃圾处理及公厕设施投资43万元，安全防护投资60万元，绿化亮化投资100万元，设计及不可预见费200万元。

其资金来源：

由桃江县三堂街政府组织招商引资筹措10000万元。

1.2.7经济效益分析

项目正常年份收入703.5万元；

年税费80.92万元；

年所得税60.5万元；

年利润总额183.33万元；

年可分配利润122.83万元。

1.2.8评估结论

本项目的实施可以加快三堂街镇城镇发展步伐，提高城镇对经济社会发展的辐射带动作用，促进地方农业特色产业的发展，提高农业产品生产标准化水平和经营组织化水平，并能创造一定数量的就业岗位，对促进镇域经济社会发展具有十分重要的作用。

1.3存在问题及建议

本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设需求资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。

建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用；建设过程中应加强管理，减少原材料和人力资源浪费，降低建设成本。

经营过程中应加强市场营销策划，最大限度地发挥农贸建材集散中心的交通作用，确保经营目标和经济效益的实现。

环保、消防、安全设施必须同步到位。

第二章项目提出背景及建设的有利条件

2.1项目提出的背景

2.1.1三堂街镇概况

三堂街镇是桃江县江北地区重要的中心城镇，位于桃江县西北部。

四周与汉寿和大栗港、沾溪、修山、乍埠等县和乡（镇）交界。

三堂街镇由原三堂街、湖莲坪、合水桥、乌旗山等三乡一镇合并而成立的，辖18个行政村、1个社区，镇域面积173平方公里，人口6.1万人。

有耕地面积1377公顷，其中水田面积36425亩，旱土面积4870亩，播种面积达到5481公顷，粮食总产量达到26165吨，年出栏生猪63090头，农村经济总收入52534万元。

工业有金矿开采冶炼、竹木加工、食品加工比较发达。

三产业主要有农产品交易，尤其是粮食、生猪、茶叶、油茶、芝麻交易十分活跃，已成为桃江及周边县区交易中心。

经济社会的快速发展和农产品贸易量的不断扩大需要农产品贸易市场等城镇基础强有力的服务作支撑，改善和提升农产品商贸基础设施条件，不断提升农产品商贸市场对经济社会发展的辐射带动作用意义重大。

2.1.2项目提出的背景

1、国家对小城镇发展和农产品市场的宏观政策

党的“十七大”提出全面建设小康社会，并把促进小城镇发展，提升小城镇辐射带动作用；把搞活农产品流通，降低流通成本，提高农产品经济附加值，增加农民收入摆在重要位置。

农产品集贸市场是农产品流通的载体，是城镇连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是城镇基础设施的重要组成部分。

近几年来，各级政府加大对小城镇建设扶持力度，深化农产品流通体制改革，建立现代化的农产品流通服务体系，加快农产品流通设施建设非常重视，相继出台了一系列方针、政策，推动小城镇发展和农产品市场的建设。

⑴各级政府始终把农业、农村经济发展放在首位，提出了加快发展小城镇的政策措施；出台了发展特色农业，形成规模化、专业化的生产格局，提高农产品商品率及加强以产地批发市场为重点的农产品市场设施建设方针政策。

⑵为促进农产品流通和农业结构调整，增加农民收入，扩大就业，国家发改委等六部门联合下发了《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》，提出了完善批发市场功能，提升批发市场档次，在全国各主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场的目标。

明确提出加快农产品批发市场部检验检测设施建设，加强农产品批发市场信息网络建设，加快农产品储藏、运输等物流设施建设的具体思路。

2、农业产业开发是桃江富民强县的重要战略

桃江县农业资源丰富，加工历史久，产业基础较好。

一直以来，桃江县委、县政府把农业产业开发作为富民强县的重大战略措施，全县建材、电能、机械铸造、竹木加工、新材料、食品加工六个农业中，农产品加工产业占了两个，初步形成了生产专业化、产品系列化、布局区域化、服务社会化的产业雏形。

三堂街镇作为桃江县江北地区的重点中心城镇，是桃江县的农业大镇和工业发展重点镇之一，形成了稻谷、茶叶、油茶、生猪等农业主导产业；确立了以水电和陶料岩建材产业，三堂街镇已成为桃江县农产品主产区和县域经济发展的重点区域之一。

2.2项目建设的有利条件

2.2.1政策支持

党的十七届三中全会提出了科学发展观的指导思想，明确提出城乡一体化发展，彻底解决“三农”问题是实现全面发展的重要举措。

加速农村城镇化、城乡一体化进程是解决“三农”问题的根本途径。

建立农村现代化农产品集贸市场，以市场为导向，加速农业产品流转，对促进农业产业结构调整，增加城乡居民收入、扩大就业有着积极的意义。

过去，我国中西部地区经济发展严重落后于东南沿海地区，究其原因主要是由于资金投入不足、交通闭塞、信息不灵通、加工技术和管理水平落后等。

近几年来，国家对中西部地区投入了大量资金，实施倾斜扶持政策，交通状况大大改善，解决了农业产品运输难的问题，为加快农业产业结构调整，建立以市场为导向的现代化农产品集贸市场对解决中西部地区“三农”问题有着重大意义。

2.2.2产品市场广阔

桃江县农业产品在国际国市场中，水稻、生猪及特色种植与养殖产品占有一定的优势，在欧洲、北美、非洲、亚洲大部分国家及国市场很受欢迎。

所以，在国际市场上特别是在国市场上，桃江农业产品销售空间较广。

2.2.3地理位置和交通运输条件

1、地理条件

三堂街镇地处桃江县西北部，位于雪峰山与洞庭湖平原的过渡地带，以山地丘陵为主，属大陆季风湿润性气候，土壤肥沃，适宜农作物生长和养殖业发展。

地质多为板页岩，是生产新型建材的主要原料。

2、交通运输

⑴航空

距黄花国际机场110km，仅一小时的车程。

⑵铁路

本项目距石长铁路桃花江火车站15km，铁路交通十分方便。

⑶高速公路

本项目距年开工建设的益（阳）马（迹塘）高速桃花江南互通10km，规划建设的益、数、衡高速公路过境桃江，在桃江上高速即可通往全国各地。

⑷省道

S206省道南北向贯通全县，S308省道东西横贯全县，与周边县市区连通。

⑸其他公路

县道有江北干线公路与本项目相连，通往各行政村的公路都已硬化，三堂街镇与汉寿及周边乡镇的交通联系十分便捷。

⑹水运

三堂街镇距桃江县500吨级货运码头15km，通过洞庭湖治理和航道整治后，资水桃江以下能常年通航千吨级船舶，借助长江，水运能便捷出海。

2.2.4工业、农业资源丰富，开发基础好

三堂街镇现有耕地面积1377公顷，年播种面积达到5481公顷。

种植品种丰富，主要有水稻、茶叶、薯类、豆类、油类、中草类、果类、蔬菜类；林业资源有竹、木及经济类品种；养殖品种有生猪、牛、羊、鸡、鸭、鱼与特种养殖品种。

矿产资源有板页岩等。

全镇有种植、养殖与加工、经营单位500多个，就业劳动力达1万多人，已初步形成比较完备的农产品种养合加工产业体系。

主要大宗农产品有水稻、生猪、家禽、茶叶、水果等10大类100多个品种。

全镇有工业企业58家，其中规模企业达10多家，主要生产大米、生猪、陶粒岩新型建材、竹木加工等产品。

2.2.5建设基础现状

1、选址

三堂街镇农产品集贸市场小城镇基础设施选址在桃江县三堂街镇新建路、成杉路与文质路之间。

选址符合桃江县三堂街镇小城镇发展总体规划方案。

项目紧邻江北公路，交通便捷，选址合理。

2、建设规模

三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目占地面积49亩，健建设面积46541.3㎡.

3、配套基础设施

三堂街镇农产品集贸市场等小城镇基础设施建设项目水电路等基础设施已基本建成到位。

4、现有市场等城镇设施情况

三堂街位于桃江、汉寿两县交汇处，两县边境居民通商历史悠久，早在解放前就已形成农产自由贸易市场。

随着经济社会的发展，农产品贸易是趋活跃，但农贸市场基础设施落后于经济社会的发展要求，目前还没有一个正规的市场，商贸活动以占道为市，即不规，又带来诸多安全隐患。

2.2.6其他条件

1、三堂街北商贸中心等小城镇基础设施建设项目已纳入《桃江县国民经济与社会发展“十二五”规划》。

2、三堂街北商贸中心等小城镇基础设施建设项目所需建设资金，三堂街镇政府已制定筹资方案。

3、为开发和经营好江北商贸中心等城镇设施，三堂街镇党委、镇政府制定了一系列优惠政策与措施。

第三章市场前景分析及营销策略

3.1市场供给前景分析

3.1.1工业、农业产品生产情况

三堂街镇目前已开发的农产品有水稻、生猪、家禽、茶叶、水果等10大类100多个品种。

已开发的工业产品有竹木加工、陶粒岩新型建材等3大类50多个品