广州市城市更新片区策划.docx

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广州市城市更新片区策划

广州市城市更新片区策划

方案编制指引（试行）

征求意见稿

广州市城市更新局

二〇一六年二月

第一章总则-1-

1.1【目的依据】-1-

1.2【适用范围】-1-

1.3【编制任务】-1-

1.4【编制原则】-2-

1.5【编制思路】-4-

1.6【编制主体】-4-

1.7【编制单位】-4-

1.8【其他】-5-

第二章编制内容-6-

2.1【前言背景】-6-

2.2【现状概述】-6-

2.3【规划依据】-8-

2.4【定位目标】-8-

2.5【产业分析】-9-

2.6【更新项目划定】-9-

2.7【更新项目用地方案】-10-

2.8【规划优化措施】-12-

2.9【城市设计指引】-12-

2.10【历史文化遗产保护】-13-

2.11【效益评估】-13-

2.12【实施措施】-14-

2.13【附件】-14-

第三章编制程序-17-

3.1【工作流程】-17-

3.2【前期研究】-17-

3.3【基础数据调查】-18-

3.4【策划方案】-18-

3.5【征求意见】-19-

3.6【公示公开】-19-

3.7【专家论证】-20-

3.8【上会审议】-20-

3.9【控制性详细规划调整】-20-

第四章成果要求-22-

4.1【前期研究成果】-22-

4.2【策划方案成果构成】-22-

4.3【策划说明书】-22-

4.4【方案图集】-23-

4.5【专题报告】-25-

第五章成果形式-27-

5.1【书面成果】-27-

5.2【电子数据成果】-27-

第六章附则-28-

6.1【报批要求】-28-

6.2【时效】-28-

附录1：

成果体系框图-29-

附录2：

现状信息数据收集一览表-30-

附录3：

土地权属信息汇总表-31-

附录4：

拆迁及建设用地面积指标一览表-32-

附录5：

各单位诉求意见汇总表-33-

附录6：

项目地块控制指标一览表-34-

附录7：

项目信息汇总表-35-

附录8：

公共服务设施一览表-36-

附录9：

市政基础设施一览表-37-

附录10：

分期实施一览表-38-

第一章总则

1.1【目的依据】

为规范广州市城市更新片区策划方案的编制，贯彻中央城市工作会议精神，根据广州市城市更新“1+3”政策文件（包括《广州市城市更新办法》、《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》）及有关技术规范，结合《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号）及国家、省、市在城市更新方面相关规范文件精神，制定本指引。

1.2【适用范围】

广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。

1.3【编制任务】

城市更新片区策划的主要任务是：

依据城市更新中长期规划，参考经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划等规划以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

城市更新片区策划应在衔接城市规划、土地规划、产业规划等多规融合基础上，着力于城市更新、地区升级改造，是城市更新年度计划编制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。

1.4【编制原则】

以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

（1）统筹规划，指导各更新项目实施方案编制，规划引领片区更新和谐发展。

（2）节约集约使用土地，整合用地功能，释放土地能效，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新，加快推进生态文明建设。

（3）注重保护城市特色资源、维护历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化，提升城市历史文化魅力。

（4）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益，贯彻海绵城市和地下综合管廊建设理念；鼓励增加公共用地，公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。

（5）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，科学合理测算改造成本、权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量规模，保障各方利益平衡。

（6）阳光规划，依程序进行公示、征求用地权属人及相关利益人意见，并充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

1.5【编制思路】

注重理念先行、问题导向、措施精准，坚持“政府主导、连片规划、分步实施、共建共享”的总体方向，明确发展定位，梳理用地，整体策划，拟定策略，划定更新项目，编制项目用地方案，分步推进。

1.6【编制主体】

城市更新片区策划方案由广州市城市更新局作为主体组织编制。

1.7【编制单位】

城市更新片区策划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担，如需编制产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护及其他专题评估报告需委托相应专业技术单位。

1.8【其他】

纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案；对于微改造、局部改造、在《广州市城市更新办法》实施前已编制更新项目实施方案、有充分理由不需编制策划方案的项目，可不编制片区策划方案，直接编制更新项目实施方案。

本规定由广州市城市更新局负责解释。

第二章编制内容

2.1【前言背景】

说明城市更新片区策划方案编制的背景及主要过程，包括策划方案的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

2.2【现状概述】

（1）区位条件分析

说明更新片区的地理位置和用地范围，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用。

（2）片区范围划定

按照《广州市城市更新办法》第二十二条要求，划定城市更新片区，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，符合成片连片和有关技术规范的要求。

此外，注意对接城市规划管理单元界线与土地规划的重要控制线，片区范围应结合土地整理的手段保持单元的完整性和独立性。

（3）用地现状梳理

在广州市城市更新局数据库基础上，明确更新片区内权属情况，根据权属调查的基本情况分别归类。

在土地、房产权属调查基础上，依据《广州市城市更新办法》及其配套文件规定对现状建设量的计算方法，统计核算更新片区内现状合法、违法建筑物的建筑面积。

说明更新片区内现状权益状况，包括权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新片区的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响。

编制《现状信息数据收集一览表》（详见附录2），编制《土地权属信息汇总表》（详见附录3），编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）

（4）现状问题综述

对更新片区内的人口规模、功能定位、产业发展、规划布局、用地权属、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面予以综合评述，提出存在问题。

2.3【规划依据】

（1）上层次规划和相关规划

梳理上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划和现行控制性详细规划，对接重点项目、基本生态控制线、总规四线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

（2）相关法律法规文件

说明更新片区策划方案所依据法律、法规、规范和遵循的主要政策文件等。

2.4【定位目标】

（1）发展定位

依据社会经济发展需求与城市内涵式发展要求，结合地区周边发展情况，梳理更新片区与周边地区功能关系，提出更新片区发展定位，明确片区主导功能。

（2）更新目标

根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，确定片区整体的功能定位、发展方向与发展目标。

2.5【产业分析】

评估周边地区的产业发展趋势，结合更新片区的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出片区产业升级方向、门类选择与发展指引。

2.6【更新项目划定】

（1）更新范围

结合城市总体发展要求、用地权属边界、权属人发展意愿、项目实际需求、现行控制性详细规划导则地块及周边规划道路情况，划分原状保留用地和更新改造用地具体范围。

（2）更新项目

依据用地权属的独立性、利于储备的原则，结合控制性详细规划导则地块及规划道路，对应更新改造方式，划定更新项目具体范围，计算更新项目用地面积，现状建筑总量，梳理用地当前发展特征、现状存在问题。

（3）更新策略

基于更新片区发展定位与更新目标，提出片区更新具体策略方法。

2.7【更新项目用地方案】

（1）更新改造方式

对各更新项目依据《广州市城市更新办法》及其配套文件明确更新改造方式。

（2）项目用地方案

依据《广州市城市更新办法》及其配套文件核算更新片区内各更新项目的拆迁补偿总量、安置房建设选址方案、复建建筑面积总量、公配建筑总量等，初步测算更新改造成本，并明确布局方案。

对接各项目用地权属单位，了解用地权属人的诉求及各相关利益人的意见，对各更新项目的拆迁补偿总量、安置选址地块、复建建筑面积总量以及公共服务设施布局方案进行修正，确定用地方案。

结合更新项目细分及项目用地划分的实际情况，依据各项目拆迁复建方案，提出项目资金筹措方式建议，在符合相关政策的前提下，提倡创新融资渠道和方式。

编制《各单位诉求意见汇总表》（详见附录5）。

（3）土地整理

根据国家、省、市土地管理的有关规定和《广州市城市更新办法》第四章中的要求，结合更新片区内权属梳理情况，针对权属梳理后归类情况提出土地整理依据及处理；除了完善历史用地处置外，应结合兼顾土地归宗、土地置换，并加强对边角地、插花地、夹心地“三地”的处理。

结合控制性详细规划和周边规划道路情况，梳理整合各项目用地关系，并说明项目用地划分如何保持控制性详细规划地块完整性的处理方式。

（4）指标控制

科学论证用地可承载容量的基础上，明确更新片区内的更新项目地块划分、人口规模、用地性质、空间结构布局、用地构成比例、建筑面积总量等，各个地块的规划控制指标包括容积率、建筑面积、建筑密度、建筑限高、绿地率等；

（5）配套设施

结合《广州市社区公共服务设施设置标准》要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求，提出基础设施与公共服务设施更新措施，明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。

公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。

编制《项目地块控制指标一览表》（详见附录6），编制《项目信息汇总表》（详见附录7），编制“公共服务设施一览表”（详见附录8），编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。

2.8【规划优化措施】

协调上层次规划和现行控制性详细规划，提出规划调整建议，明确控制性详细规划修改或修编必要性；提出控制性详细规划不需调整、局部微调、调整修编三种优化建议。

优化用地布局，对权属边界参差的地块通过土地归宗、土地置换方式进行边界优化，保证地块完整性和独立性。

提出规划优化方案，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。

2.9【城市设计指引】

结合更新片区发展定位以及上层