美国经验看中国物流地产需求分析报告.docx

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美国经验看中国物流地产需求分析报告

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2017年3月

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美国物流地产之兴起与发展

物流地产为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务，属于工业地产领域一个垂直的细分领域。

尽管物流地产是房地产行业的细分领域，但又区别于传统的住宅开发，物流地产是一个更加精细化的业务，涵盖了从设计-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。

上世纪80年代，伴随着供应链管理思想在美国逐步推广，物流地产作为整个物流供应链中的周转物流环节，也由此迎来了快速发展，成为地产行业细分领域的蓝海市场。

本文主要侧重物流仓储需求端的探讨，通过对美国物流地产发展历程的梳理，探讨了推动高标仓储需求快速增长的内在动力，并由此对应至中国，对我国未来高标仓储需求情况进行展望及大致判断。

企业提效降本诉求是推动美国高标仓储快速发展的核心逻辑

（1）高标仓储能够有效提高物流效率，降低物流成本

美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

尽管，美国物流地产经历了不同发展时期，但企业的物流提效、降本诉求是推动物流地产能够在不同经济发展阶段均保持高速发展的核心逻辑。

为了整篇报告的可读性，我们先提前回答一个问题，即“高标仓储为什么能够提高物流效率、降低物流成本？

”，然后再去梳理美国物流地产的发展历程。

首先，使用高标仓储能够实现物流规模化，提高物流效应，能够有效降低运输成本。

具体来看，现代高标仓储得益于自身先进和完善的硬件设施，再加上计算机技术、自动识别等新技术的引入，使它能够在供应链管理中充分发挥调配分拨的作用，实现了对整个供应链的信息和资源的整合，为物流规模化提供了可能性，进而大幅提高了物流效益。

以下用一个简化的例子来说明，现代化高标仓储如何提高物流效益。

传统模式下，老式仓库仅进行货物保管，m个相互独立的卖方供货给n个相互独立的买方，整个市场需要进行mn次物流过程。

而现代化高标仓储在保存货物之余，还具有分拨调配的作用。

这样，m个相互独立的卖方供货进入现代化高端仓储后，再由高端仓储中心根据物流信息分拨调配至n个相互独立的买方，整个市场仅需进行m+n次物流过程。

并且随着经济的发展，上下游的供应商及客户越呈现多样化，（也即m、n值越来越大），物流规模效应更加明显（本质是一种“共享经济”），物流效率提升也就更加显著（货车空载率下降，运输货物周转能力及运输效率提升）。

从成本角度看，物流规模化有效提升了运输效应，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本起到明显降低作用。

图1：

现代化的高标仓储在供应链中的核心作用

其次，使用高标仓储能够极大提高企业存货周转率，提高仓储的空间利用率，

进而降低仓储成本，减少库存资金占用率。

具体来看，在传统的仓库中，货物存放于货架或者托盘上，由人先找到对应货物，再进行货物搬运及其它操作。

这个过程很容易造成人员的无效位移、过多的货品搜索和确认时间。

而现代高端仓储利用信息技术、自动识别技术、机器人技术等，建立起物流信息规划系统和仓库管理系统，由工作人员通过计算机系统来计划安排自动升降台及物流搬运机器人的运作，以协助实施货物流转。

另外，随着经济技术发展，企业的库存货物品类多、数量大，如果人工操作拣选，不仅效率低，而且出错概率很高。

现代高标仓储通过引入信息技术以及自动化系统，借助现代计算机系统和自动化分拣机器，实现对货品的智能化批处理，可以大大提高分拣的效率和准确性，有效降低分拣错误率。

从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU能够达到传统仓储的10倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。

图2：

现代高端仓储的货物周转率

图3：

现代高端仓储中搜索货物时间减少

图4：

自动化分拣系统运行模式

表1：

现代高端仓储与传统普通仓储的性能及硬件对比

（2）企业降本提效诉求带动了美国高标仓储高速发展

进入70年代，美国经济陷入滞涨泥潭，经济发展放缓，物价上涨，居民失业率上升。

受1973年石油危机冲击的影响，美国作为一个石油消耗大国，其经济在1974、1975年甚至出现负增长。

同期，随着日本、欧洲等国家则从二战重建后的再度崛起，美国出口受到挑战，而进口却不断增加。

这一时期，美国企业除了要应对低迷的国内经济环境，还要面临来自欧日国家的竞争。

图5：

石油危机与美国经济增速

图6：

未广泛使用高标仓储前商品的成本构成

图7：

以汽车为例，70年代美国车企面临强力挑战

这种背景下，进入80年年代，美国企业开始考虑挖掘商品流通领域的潜力，对物流提效、降本的诉求愈加强烈，带动了物流供应链开始独立并且呈现专业化发展，第三方物流企业应运而生（多个美国第三方物流龙头企业均诞生在75年代之后）。

企业通过将运输、仓储等物流环节外包给更专业的第三方物流公司，以达到节约成本和提高效率的目的，间接地推动了现代仓储需求的快速发展。

图8：

80年代美国仓储业增长与GDP增长对比

图9：

80年代美国仓储业稳步增长

从实际情况来看，第三方物流广泛参与到社会生产中，确实带来了物流成本的降低。

1981年以来，美国物流成本占GDP比重持续降低，占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。

第三方物流能够降低物流成本的主要原因在于使用高标仓储能够极大降低物流成本中的运输成本及仓储成本（从实际情况来看，80年后美国运输成本及仓储成本下降趋势确实更为明显）。

我们认为运输成本的下行主要源于物流规模化，货车空载率下降，运输货物周转能力提升，加快了运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，进一步降低运输成本。

而仓储成本的降低在于尽管使用高标仓会提高租金成本，但其能够极大提高企业存货周转率，进而推动仓储成本的降低（存货周转率的提高也降低了库存资金占用率）。

图10：

80年后，专业的物流服务带来物流成本降低

图11：

1981-2005年美国物流成本构成

图12：

80年代以来美国物流成本各构成占GDP比重

实际上，自上世纪80年代起，美国物流地产便开始呈现高速发展，尽管后来，随着经济发展及经济结构的变化，物流仓储下游需求结构也发生了变化，但我们需要指出的是，无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）其对高标仓储需求旺盛的本质原因均在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求，这是推动物流地产高速发的内在核心动力。

当然，需要指出的是，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。

美国在80年代相继放开了对航运、铁路、公路等货物运输领域的管制，在政策推动下，民间资本大量进入物流领域，从供给端极大地促进了物流及物流地产的发展。

表2：

美国政府出台有关物流领域的政策措施

美国高标仓储需求结构伴随着经济结构变化而发生变化

（1）制造业

从80年代开始，为了提高物流效率，降低成本，越来越多的企业主动进行物流系统的改善。

美国田纳西大学的物流学教授JohnIangley于1997年对制造业的调查报告显示，五大产业已经普遍使用第三方物流服务，计算机产业、消费制造业使用第三方物流比例分别高达83.3%、87.5%。

对于制造业而言，第三方物流公司为制造业提供专业优质的物流服务，可以在采购配送、生产加工、销售配送多个环节上提高制造业供应链效率，帮助企业降低成本。

图13：

制造业与物流供应链的一体化联动模式

图14：

五大产业使用第三方物流的比例（1997年）

图15：

企业对第三方物流正效用的评价

到了90年代，随着计算机技术的发展，美国计算机及电子等高端制造业步入快速发展阶段。

我们以计算机、电子、电气设备及汽车业产值来代表高端制造业的产值，可以发现其在整个制造业中占比不断提高。

这类受益于科技发展而兴起的高端制造业的强劲增长，也成为推动物流服务的需求增长的重要因素。

以计算机及电子行业为例，在1991-2000年间，行业年均复合增长高达28.8%。

不仅行业自身发展快会带来对物流的增量需求，更重要的是高端制造业本身对于提效降本的需求更为强烈：

一方面，产品结构逐渐复杂、零部件品类更多，所涉及到的上下游生产商、供应商、批发商也随之增多，需要利用第三方物流实现物流规模效益；另一方面，从市场需求来看，计算机及电子类产品更新换代比传统工业品更快，消费者更愿意追求新兴潮流的产品，这要求企业加快供应链反应速度，提高存货周转率，从而降低成本。

所以，在这一时期乃至将来更长的时间，高端制造业都将是物流增量需求的主要来源，推动现代高标仓储设施的增长。

图16：

90年代美国计算机及电子行业快速发展

图17：

90年代后计算机及电子行业与制造业年增速

图18：

90年代以来高端制造业占比增加（十亿美元）

图19：

90年代后对仓储的投资增长

以戴尔公司为例，它是全美最大的计算机集团，通过将物流外包给FedEx、DHL等第三方物流公司来实现整个供应链的运作。

传统情况下，众多供应商以不同货运途径将零部件运送到戴尔工厂，这种模式效率低而成本高。

而采用第三方物流之后，首先，FedEx作为大型第三方物流公司，在全球拥有覆盖范围广的网络，戴尔可以充分利用FedEx在全球的网点，从而极大降低戴尔在各个市场之间的平均运输成本。

其次，在第三方物流的每个网络节点都对应着物流分拨中心。

通过中转仓储，戴尔和供应商实现物流信息的共享，供应商根据需求信息决定是否还需要向中转仓库发货，戴尔则按需直接提货。

中转仓储的存在，大大提高了戴尔的存货周转效率。

图20：

戴尔的生产供应物流模式

图21：

戴尔的库存随公司发展而占比逐渐降低

图22：

戴尔的存货周转天数

总的来看，美国物流业高度发达，很多第三方物流公司都可以提供全面专业的工业物流服务。

目前美国大部分制造业企业选择将物流业务外包给第三方物流。

正是制造业的不断发展，企业提效降本的需求强劲，拉动了物流服务需求的增长，进而催生对高端物流仓储的需求。

这种需求伴随制造业发展而持续增长，成为美国现代高端仓储发展的动力。

（2）零售业

60、70年代，数据显示，美国零售业中单店经营所占比重从1963年的63%下降到1977年的52%。

与此同时，美国100个以上的大型连锁店所占比重则从15.8%上升到26.9%。

传统零售业在连锁化进程中，通过在多家连锁店中间设立物流中心、实行自我配送的方式，打破流通分割的格局，改变单店经营自设仓库及流通分散的落后状态，提高物流规模化程度，降低零售企业的边际成本。

伴随着传统零售业连锁化程度的加深，对物流仓储的需求也随之加大，现代仓储行业得到进一步的发展。

表3：

连锁商店基本特征

图23：

美国单店经营占比变动

图24：

美国100个以上的大型连锁店占比变动

80年代后，零售业竞争加强，行业集中度不断提升，进一步带动了对高标仓储的需求。

这是由于：

一方面，大型连锁零售商广泛的网络化布局、商品种类的愈加繁多，使得连锁零售企业寻求物流规模化，降低物流成本的诉求强烈；而另一方面，高标仓储配合自动化、智能化硬件设施，可以实现多个连锁店的库存信息实时共享，进而提升货物周转效率、缩短存货在库时间。

图25：

美国零售销售额及沃尔玛占比

图26：

美国零售业集中度

1962年成立的沃尔玛，其竞争策略最大的特点就是利用强大的仓储配送中心降低成本，进而降低售价。

利用高补货频率来维持低存货量，既可以节约存贮空间又降低了库存成本，相比行业平均5天一次的补货频率，沃尔玛分店货架的补货频率达到2天一次。

随着业务扩张，沃尔玛逐渐在全球范围建立了完善的物流体系。

到2010年，沃尔玛在全球拥有267个物流配送中心，配送中心的平均面积为10万平方米。

网络化的物流体系，加上专业化的物