房地产抵押贷款基本常识.docx

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房地产抵押贷款基本常识

房地产抵押贷款基本常识

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随着经济的不断发展,房地产抵押贷款已经成为广大客户融资的重要途径。

然而,近年来各大媒体频频报道商业银行等金融机构被房产公司、中介甚至个人骗取高额贷款的案例。

如经营房地产业务的公司,伪造虚假的客户信息以套取银行贷款；个人则分别向不同的银行以各种手段申请住房贷款，用骗得的贷款投资房地产业从中谋取高额利益。

　商业银行为防范信贷风险,普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。

但实践表明,若判断失误或操作不当,这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。

如何在房产交易中避免出现以上风险，确保更好的进行房产交易？

下面我们共同探讨这个话题。

一、房地产抵押贷款基本常识

１、问：

什么是房地产抵押,为什么要设定房地产抵押?

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　律师回答：

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起3０日内,到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时,依法实现抵押权,有效的维护自身的合法权益。

什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。

因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。

设定房地产抵押权的目的在于:

保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。

2、问:

什么是房地产抵押的法律效力？

抵押的范围都有那些?

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律师解答：

房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。

因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭,抵押权亦随之无效或消灭。

设定房地产抵押权的目的在于:

保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。

　根据《物权法》和《担保法》的规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

（一）建筑物和其他土地附着物;

（二）建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3、问：

农村的房子能否抵押?

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律师解答:

目前我国农村私房抵押法律没有明确规定,而根据相关法律规定又允许农村私房转让，包括买卖、赠予等。

从法律规定上存在相斥的法律冲突。

4、问:

那些房屋不能设定抵押?

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律师解答:

抵押,实际上是一种物的担保。

因此，对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。

根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定,下列房地产不得设立抵押：

１、设立抵押时权属有争议（即权利主体不确定）的房地产；2、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物;3、已依法公告列入拆迁范围的房地产；4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;6、其他依法不得抵押的房地产。

５、问:

城市房改房抵押为何受到限制？

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律师解答:

房改私房所有人虽持有房屋所有权证,但由于其来源是优惠购买及土地收益没有缴纳或部分缴纳,因此，房改私房要弄明白房改私房所有人出资购买的比例,抵押时，抵押的担保价值不能超过其购房出资比例。

6、问:

一次性付款的预售商品房可以抵押吗?

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律师解答：

根据《担保法》的第三十四条规定,房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。

由于预售商品房在建,没有房屋产权证,因而购买人无法将其抵押。

7、问:

抵押可以重复吗?

我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。

该情况下，这套房子可以去申请银行抵押吗?

如果可以,房产证上的任何一方去办理,是否还需要征得另一方的书面同意?

此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权?

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律师解答：

就房屋的价值来说，在按揭贷款额度之外,可以再次设置抵押。

但一般来说，至少需要告知抵押权人。

家庭共产处分，必须经所有共有人一致同意，否则房屋管理部门是不会办理抵押手续的。

如果其他共有人不出现，至少要有书面的授权,否则该抵押合同是无效的。

对于遗产问题，如果有遗嘱,按遗嘱执行;如果没有,配偶、子女、父母为第一顺序。

二、如何办理房地产抵押贷款

8、问:

如何才能实现房地产抵押？

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　律师解答：

我国《物权法》第一百八十五条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

房地产抵押的公示方法为登记。

对此,我国《物权法》、《城市房地产管理法》第三十五条、第六十一条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条,《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条均有明确规定,即＂房地产抵押,应自抵押合同签订之日起３0日内,到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记"、"房地产抵押合同自抵押登记之日起生效"。

可见,房地产抵押登记是房地产抵押合同的必要的生效要件。

9、问:

办理房产抵押贷款需要什么手续?

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律师解答:

房产证原件复印件、身份证原件复印件、户口本原件复印件、共有人同意抵押声明、未出租证明、保险单（银行不要求除外）、评估报告、贷款用途证明。

10、问:

上个星期,我的一位好友来向我借款，金额高达数十万元。

为了消除我的疑虑，他主动提出以他名下的一处价值百万元的房产作为抵押，一年后如不能偿还,便以该房产清偿债务。

我也很想帮他,但不知房地产抵押具体应如何操作,才能既不损害我的利益,又能帮助我的好友？

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　律师解答：

我们建议您在办理房地产抵押登记的过程中,首先应当考察该房产是否确属您的好友名下，该房产是否属国家允许抵押的范围,在此前提之下，签订房地产抵押合同,并根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定,自房地产抵押合同签订之日起30日内,到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权,有效的维护自身的合法权益。

11、问:

为什么房产抵押必须征得夫妻一致同意才有效？

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律师解答:

婚姻法规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

因此，夫妻共同所有私有房产抵押时，必须有夫妻俩共同的签章同意,文件才能合法有效。

12、问:

房产抵押在时间限制方面有什么规定呢?

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　律师解答：

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起3０日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时,依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。

13、问:

房地产抵押在制定合同时应该重点注意什么?

可不可以有补充协议?

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律师解答:

一般的银行抵押合同及房产局的抵押合同均为制式合同,抵押人应注重抵押范围及抵押权利范围。

1４、问:

抵押人死亡后原抵押合同是否有效?

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律师解答:

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

三、房地产抵押贷款的效力

１5、问:

房产抵押合同未办理登记,不产生抵押权，那么房产抵押合同是成立未生效吗?

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律师解答:

房地产抵押的公示方法为登记。

对此，我国《物权法》、《城市房地产管理法》第三十五条、第六十一条,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条，《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条均有明确规定，即＂房地产抵押,应自抵押合同签订之日起30日内,到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记"、＂房地产抵押合同自抵押登记之日起生效"。

可见,房地产抵押登记