物权法案例汇总.docx

物权法案例汇总.docx

《物权法案例汇总.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物权法案例汇总.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物权法案例汇总

物权法案例汇总

　　篇一：

案例详解

　　车位：

规划的车位应当先满足业主需要

　　问：

我在某楼盘购买了一套商品房，由于开发商将车位的价格定得很高（十五六万元一个），我不打算购买车位，只想租。

但是开发商说车位只卖不租，根据，小区车位应该如何归属？

业主是否可以要求租赁车位？

　　解答：

　　的第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”

　　该条规定得很明确，在建筑区划内的停车位，业主应同开发商协商购买或者租用，开发商不同意出租，只愿意出让的话，开发商的行为也是合法的；如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，毕竟根据该条规定，业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的，不属于开发商所有，业主完全可以不向开发商支付这类费用。

物管：

业主大会可更换小区物管公司

　　问：

我们小区物业管理收费高，管理水平低，与业主关系紧张。

根据，我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司？

小区业委会的权利、义务有哪些？

　　解答：

　　根据第七十五、七十六条的规定，业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司，其权利、义务包括：

制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

　　业主承担公共部位维修、维护费

　　问：

小区内的公共绿地、道路，或者建筑物公共部位（电梯、水箱）的维修、维护费用，根据，应该由谁来支付？

　　解答：

　　没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。

但第72条规定：

“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

　　物业管理实践中，日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本，从业主所交的管理费中支出，支出超出管理费用之外的，视物业管理的体制而有所不同：

包干制的，超出部分由物业管理公司承担；酬金制的，超出部分由各业主分摊。

若公共部位的维修属中修或以上的，则不管属于何种制度，该费用由各业主承担。

有维修资金的，在维修资金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分再向业主收回。

　　业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

　　问：

一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。

中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？

　　解答：

　　第七十条规定：

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”

　　第七十二条规定：

“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

”

　　根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。

对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。

产权：

3个月内要登记

　　问：

我打算买房，现看中了某楼盘一套商品房。

根据，如果开发商将房“一房两卖”，或者楼盘出现烂尾情况，我怎样保护自己的权利？

　　解答：

　　新颁布的第20条规定：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”

　　今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。

这样就可以避免“一女二嫁”了。

要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。

　　老公私自将房屋卖出，妻子可依法维权

　　问：

我已结婚，婚后购买的房屋产权证上只登记了老公一个人的名字。

我想咨询，如果老公私自将房屋卖出，我该怎样维护自己的权利不受损害？

　　解答：

　　根据的规定，婚后购买的房产属于夫妻共有财产，在未征得妻子同意的情况，丈夫私自将房屋出售侵犯了妻子对房屋共有部分的所有权，但是根据第106条的规定，如果购买者确实不知道这是夫妻共同财产，支付了合理的房款，并且依照法律规定办理了房产转让登记手续，该购买者就可认为是善意取得，其权益应当得到法律保障，有权不必归还该套房屋，在此种情况下妻子只能向丈夫请求赔偿损失。

当然，如果购买者并非善意购买或者没有履行相应的登记手续，妻子有权要求追回房产。

　　村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地

　　问：

我是一名外地人，由于收入有限，打算买城内农民的宅基地或者自建房屋居住。

根据，农民的宅基地或者自建房是否可以转让？

　　解答：

　　第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

”对于农村宅基地的转让问题，应该适用的规定。

　　第六十二条第一款规定：

“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

”第四款规定：

“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”

　　第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转，“因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

”

　　因此，不能购买宅基地用于自建房屋。

　　住宅土地使用期限届满后自动续期

　　问：

根据有关规定，住宅房产的土地使用期限是70年，商业是40年，写字楼是50年。

如果土地使用期限届满后，我是否还拥有物业的产权？

如果可续期，我是否还要缴费？

　　解答：

　　第149条规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

”

　　根据该规定，住宅土地使用期限届满后，自动续期，业主仍拥有物业的产权。

而非住宅物业的续期、建筑物产权归属及续期是否需缴费，仍有待相关配套法律进行完善。

　　70年内住宅建筑物损坏，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期

　　问：

有的物业建筑质量很难维持到70年，如果建筑物已提前损坏，那么土地使用期是否还会自动续期？

　　解答：

　　按照的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。

　　因此，在土地使用权期限的70年内，住宅建筑物损坏的，可以维修，并不必然导致物权的灭失。

根据立法本意，若住宅建筑物物权尚存，则土地使用权仍会自动续期。

　　业主享有“阳光权”

　　问：

我居住的小区商品房，原本楼盘规划的间距比较开阔，但是等收楼时才发现，楼盘间距实际上很窄。

我购买的是第2层房屋，尽管卧室都是朝南，但是一天之中，很难有较长时间能够射进阳光，通风情况也不太好，居住的感觉相当压抑、不舒服。

我想咨询，根据，我该如何维护自己的权利？

考试大物业管理师

　　解答：

　　根据第89条的规定：

“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

”

　　可见为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

由于开发商的违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利，开发商应当承当相应的侵权责任，权利人有权要求开发商消除妨碍等，但是的规定只是明确了“阳光权”的归属，则将明确权属受到侵害该怎么办，全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定，待该法出台后，广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。

　　邻居要为维修问题提供便利

　　问：

我居住在一楼，房屋下水管道经常发生堵塞事件，污水漫到房间内，不得不找人维修。

但是由于发生堵塞不是我们一家的问题，而是关系到楼上、楼下很多邻居，他们由于家里暂时没有堵塞，常常不愿意我们去他们家查找原因，因此一直没有找到问题所在，每次维修都是治标不治本，到现在问题都没有得到彻底解决。

请问，根据，我有权请求邻居配合维修房屋吗？

　　解答：

　　根据第88条规定：

“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

”

　　此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。

比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。

　　拆迁：

应当依法给予补偿

　　问：

我的房屋不动产在土地使用期限内，什么情况下政府有权进行拆迁？

按什么样的补偿标准给予拆迁补偿？

　　解答：

　　第42条的规定：

“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

”

　　由此可以看出，拆迁、征地关系到老百姓的切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。

而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。

　　转自wyglzx

　　篇二：

物权法典型案例分析2

　　物权法典型案例分析摘要：

房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题，物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产生深远的影响。

　　备受全社会广泛关注的出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。

尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。

　　随着我国城市现代化进程的加速，各地兴建了大量的居民住宅小区，而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。

建筑物区分所有权包括三个方面的内容：

建筑物区分所有人对专有部分的所有权，建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权），建筑物区分所有人的成员权。

　　一、目前住宅小区存在的几个典型问题

　　笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。

　　案例1：

对共有部分使用产生的纠纷

　　甲某和乙某是上下楼邻居，2003年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。

可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。

乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。

　　案例2：

地下停车位的产权归属问题

　　某市某商品住宅小区建成于90年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明

　　确注明该小区地下停车场的产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。

结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个