物业多种经营工作手册.docx

物业多种经营工作手册.docx

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物业多种经营工作手册

物业多种经营工作手册

P1多种经营指导概述

我们经过与物业企业的沟通，结合物业多种经营制定以下方案，使大家认识和了解物业多种经营，开发物业企业的经营利润。

P1.1多种经营的常见问题

物业企业开展多种经营是物业开展的必经之路

物业企业的顾虑：

1）害怕出错:

没有经历〔经历来自实践〕没有团队〔团队来源于培训和锻炼〕没有资金〔借力打力│招商引资〕

规模较小〔多种经营模式的打造跟规模大小无关〕

2〕缺乏指导〔只有适合自己的多种经营模式才是最好的〕

3〕缺乏意识〔领导层的意识改变来源于企业开展的压力团队的意识改变来源于领导层的培训引导强化〕

4〕业主会反感〔解决业主需求的才是业主最欢送的〕

5〕收益小〔收益小是因为地盘小，是没有模式、没能力多拿地盘〕

6）没有信心（主要是缺乏经历，可以借势造势越早开展越有利）

7）尝试了，泄气了（方向是正确的，就要一直坚持下去获取最终的开展）

8）如何借力造势（参加平台，低本钱高收益运作）

管理费进场费是多种经营么"

开店进社区、收进场费广告费等一次性收益不叫真正的多种经营.

P1.2物业为什么要开展多种经营？

1）这是开拓新的盈利渠道，摆脱过度依赖物业费的需要。

2）物业会员有社区宣传、物业管理、社区设施、社区业主需求等资源优势

P2多种经营三大类误区

P2.1意识类误区

1）根底效劳与多种经营冲突——

“传统的物业管理无外乎四保——保安、保洁、保绿、保修，而现代物业管理最最重要的——保值、增值〞

〔优质的“四保〞效劳有利于多种经营的开展，但不是必需的，因为多种经营才是最根底的效劳；只有做好多种经营效劳，才有实力去做好“四保〞〕。

2）物业多种经营自营、联营还是外包——

〔物业专业的是沟通业主关系，做好与业主的沟通，所以物业没有必要在自营、联营和外包上分精力；不管哪种方式只要创造利润。

〕

3〕物业部门还是全员做多种经营——

〔开发社区资源有很多途径，从物业角度开场就是看好物业的人力资源，没有全员的营销，物业的优势就会减弱甚至被无视；所以，真正的多种经营必是全员经营。

〕

4〕建管一体的物业社区有没必要做多种经营——

〔除非开发商一直养活物业······〕

5〕收取商家的进场费、管理费、广告费就是多种经营——

〔真正的多种经营是立足业主的真正需求开展起来的，不符合业主需求利益的一切经营行为是不能持久的，不持久的做法不符合物业公司的真正利益；〕

P2.2具体操作类误区

1〕多种经营能有多大收益，特别是小物业小社区——

〔盈利能力强的物业是整合物业行业的主力军，做好多种经营是盈利的最好方法，小物业更要重视；〕

2〕物业能做好多种经营么——

〔物业开展多种经营是开发社区资源的最好方式，当然要充分利用自己的优势，躲避自己的劣势，充分借力打力，借势造势，做到企业开展的核心利润；〕

3〕物业没资金做多种经营怎么办——

〔物业的多种经营实际就是对业主的增值效劳，做好一个稳定一个，在没有做出模式之前主要是借力借势开展，如商家、平台等，资金压力根本转移给了其他方〕；

4〕物业没人做多种经营怎么办——

〔物业不是没人做多种经营，而是没安排人做多种经营，物业人力资源开展要求的是集约化管理与多种经营互相促进；〕

5〕物业做多种经营的风险在哪里——

（业主满意度来源于物业的效劳把关，始终以业主的需求为己任提供效劳，才能保障业主的满意度；但凡经营就会有风险。

）

6.物业没资源，没法做多种经营——

（这里说的资源主要是业主消费需求资源，这个是物业行业独一无二的优势，谁跟消费者最接近，谁将拥有开发消费者资源的优势；人气是最大的资源；）

P2.3消极等待的误区

1〕物业多种经营与社区电子商务区别——

（不同的宣传沟通方式适合不同的有需求需要的业主，销售是讲究概率的，为了概率的有效性和高效性，选择不同的宣传促销方式；社区电子商务是物业多种经营的一种方式）。

2〕开展多种经营与业主的利益冲突不——

（真正的物业多种经营是立足于业主的真正需求的；满足了业主的需求，不但不与业主利益冲突，而且还能促进与业主的关系，培养业主的忠诚度）

3〕物业费涨上去了，没必要开展多种经营了——

〔不完全依靠市场自发调节，所以物业费涨幅与物业企业的经营目标会有偏离；物业企业还只能依托自身优势——最接近业主消费需求，开发和获利于这个优势，那就是开展多种经营。

〕

4〕社区配套建立跟不上，多种经营不好做——

〔国家的社区基层行政建立缓慢跟不上社区开展速度，造成了社区管理效劳空白，使其自动趋向于市场化开展，这对于物业企业是个极好的开展时机，缺失意味着机遇，机遇意味着挑战，物业企业将依托多种经营开展成为一个真正的行业。

〕

P3物业企业的唯一出路——必须开展多种经营

P3.1物业守着的聚宝盘是什么

1〕社区集中化是我国城镇开展的主要特色

2〕看得见的和看不见的社区设施资源

3〕年消费总额近百亿的人气资源—社区业主

4〕10万面积的小区物业经理===一个镇长

P3.2物业的出路在哪里

1〕物业费收缴率和物业费国家定价都上不去

2〕开发商和政府不是慈善家，90住宅物业亏损

3〕物业守着具有强大消费需求的业主资源

4〕开展对业主的增值效劳，谋求综合利润链条

P3.3什么是物业的多种经营

1、利用所效劳楼宇及业主资源，获取附加利润

2、多种经营的核心是立足业主需求、创造利润

3、多种经营的前提是依托业主资源和自身优势

4、物业多种经营不能是单纯的外包、承包

P3.4物业为什么对多种经营伤透了心

1〕没有系统的进展多种经营规划

2〕没有明确的目标，没坚持的信心

3〕没专业的指导团队和科学的多种经营理念

4〕知难而退、因噎废食

P3.5多种经营与传统效劳的区别

1〕前者是尝试、探索；后者是传承、完善

2〕前者没有蓝图借鉴，后者有行业标准

3〕前者对后者有促进、深化、升华作用

4〕前者是未来，后者是过去

P3.6多种经营能带来什么

1〕是扭转现存物业矛盾关系的转折

2〕为业主提供了更多更好的效劳

3〕物业费依赖性越来越低

4〕创造了更多的利润链，向企业产业化开展

P3.7物业行业到了最关键的时候

1〕政府对物业企业定位缺乏，先天发育不良

2〕业主委员会与物业行业取舍难断

3〕保安、保洁、绿化等专业效劳公司的崛起

4〕住宅物业90%以上亏损乃至撤盘

P3.8正视物业自身的最大优势

1〕与千百万业主一线亲密接触

2〕物业所有人员都可以参与经营

3〕物业开展多种经营迎合业主的需求

4〕适应时代的需要，出师最有名

P3.9物业将是最有开展前景的行业

1〕物业的使命是效劳好千百万社区业主

2〕开发商是一次收益，物业是永久

3〕物业将会是产业化综合开展行业

4〕物业将是社会最大量的效劳行业

P3.10物业能做好多种经营

1〕局部楼盘、社区、工程利润已经可观

2〕十年实践，专业类指导人才涌现

3〕行业前景展现，大量资金注入

4〕自身开展，成熟的行规促进政府立法保障

P4.物业企业的唯一出路——怎样开展多种经营

P4.1制定科学的多种经营总体规划

1）便于提炼自身新型效劳理念

2）是物业企业重新具备信心的核心

3）能指导目标、团队、监管体系确实立

4）是良性开展多种经营的前提与保障

P4.2如何制定经营总体规划

1）调研自身优势资源，开发相关效劳工程

2）企业领导人要有居安思危经营意识

3）建立新型的物业企业经营理念

4）当做物业企业的一件大事来做

P4.3如何处理与业主的经营利益关系

1）做到让业主从依赖到信赖物业的效劳

2）重视社区文化建立，精神需求回报业主

3）敏感类收入回报业主，转化锋利矛盾

4）一荣俱荣，一损俱损引起业主共鸣

P4.4物业如何处理好与商家的关系

1）前期商家是多种经营的效劳主体

2）协调好与商家的权利义务，建立保障

3）物业学习商家，打造综合物业型效劳人才

4）对商家效劳要有控制的引进

P4.5对业主的无偿效劳工程介绍

1）各类信息、便民咨询类效劳工程

2）坚持不懈开展好社区公益文化体育活动

3）深度化细节效劳工程的开展

4）大力包装宣传，引得社会〔区〕共鸣

P4.6对业主的有偿效劳工程介绍

1）转化商家为收入主体，防止成为敏感利润

2）效劳业主，多在方便，少在让利上作文章

3）控制业主期望值，科学管理效劳承诺

4）严密辅助与无偿效劳工程之后，开展

P4.7物业企业自身团队的经营

1）如何打造有经营总体规划意识的高层团队

2）打造具备多种经营管理能力的中层团队

3）打造具备多种经营执行力的基层团队

4）多种经营团队不是孤立的、下属的

5）物业企业自身团队是开发社区的最大优势

P4.8外包？

联营还是自营？

1）自营是目的，打造综合效劳型物业企业

2）外包，联营只是锻炼自身经营队伍的过程

P4.9没有沟通调研就没有多种经营

1）沟通调研业主需求、自身优势、劣势

2）沟通调研是制定总体规划的唯一依据

3）调研过程也是企业旧观念的觉醒过程

4）建立维护有效的、强大的沟通渠道

P4.10如何执行总体规划

1）总体规划最先只能是企业的方向标

2）规划将随着各项效劳的开展不断完善

3）规划核心是以点带线、以线带面乃至立体

4）多种经营是个多业综合体，任重道远

P5物业企业的唯一出路---多种经营工程介绍

P5.1社区广告资源开发经营工程

1）现有的广告和潜在的广告开发规和管理

2）是对广告商的规管理控制

3）所有广告半公益化监视与管理

4）从出租到自营，从分杯羹到独占的过渡

P5.2写字楼业主需求开发工程

1）从满足业主的第一个商务需求开场

2）效劳时间满足于正常工作日

3）公司类效劳需求与个人类效劳需求的区别

4）商务活动的往来促进效劳的扩散化

P5.3住宅小区业主需求开发工程

1）从满足业主的第一个日常生活需求开场

2）效劳时间刚好与写字楼错开

3）效劳工程比拟稳定，更容易培养忠诚度

4）杜绝任何一个失去效劳任何业主的时机

P5.4业主旅游需求开发工程

1）打造最易获取业主认可、沟通的效劳工程

2）打造不同于旅行社与驴友的新旅游模式

3）在旅游效劳过程中赋予其他效劳工程

4）旅游过程中最有效的几种沟通方式

P5.5业主汽车需求开发工程

1）从买、玩、修、保、养车开场

2）做好自驾游平台，开展汽车俱乐部

3）在业主方便用车上做足文章

4）完善准确档案库，引进其他高消费效劳工程

P5.6业主物流配送需求开发工程

1）呼叫软件系统的尝试到完善

2）承诺一个做好一个坚持一个

3）小团购大配送式家庭效劳中心模式

4）客服平台与收费、配送一体化模式

P5.7社区文化体育公益活动需求工程

1）沟通业主邻里、打造和谐社区的最好时机

2）政府、商家、业主、物业少一不可

3）高标准包装推广每次活动，重意义轻庸俗

4）公益的、业主的、难忘的、每次活动

5）公示化社区系列的统筹化的活动安排

P5.8社区会所及出租类工程

1）永远辅助与物业效劳业主的任何效劳工程

2）自身利益随时要与业主利益保持统一

P5.9业主家政类需求工程开发

1）生活无大事，效劳无小事

2）把每件事的解决方法都做到业主嘴之前

3）打造完整的效劳、回访、再效劳监视机制

4）效劳标准来源于业主并付诸于业主

P5.10经营工程设计运作原那么

1）沟通调研是经营工程做得好坏的宝鉴镜

2）适合的才是最好的，系统的碉堡战术

3）借力打力，时刻借助商家、政府的力量

4）低调开展工程，高调宣传工程成效

P6可开展的经营工程介绍〔61〕〔经营方式：

物业只拿提成〕

P5.0选工程三原那么：

C、可操作程度（分为易操作C1