殡葬经济现代墓地投资项目商业计划书.docx
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殡葬经济现代墓地投资项目商业计划书
殡葬经济现代墓地投资项目商业计划书
第一章执行总结…………………………………………………………………………..……（3）
第1节本商业的简单描述…………………………………………………………..…（3）
第2节机会概述…………………………………………………………………..……（3）
第3节目标市场的描述和预测…………………………………………………..……（4）
第4节竞争优势…………………………………………………………………..……（4）
第5节经济状况和盈利能力预测………………………………………………..……（5）
第6节团体概述…………………………………………………………………..……（5）
第7节提供的利益………………………………………………………………..……（6）
第二章产业的背景和公司概述…………………………………………………………..……（6）
第1节产业背景…………………………………………………………………..……（6）
第2节市场开发进入策略………………………………………………………..……（8）
第三章市场调查和分析…………………………………………………………………..……（9）
第1节顾客………………………………………………………………………..……（9）
第2节市场容量和趋势…………………………………………………………..……（9）
第3节竞争和各自竞争优势………………………………………………….……...（10）
第4节估计的市场份额和销售额……………………………………………….…...（11）
第5节市场发展的趋势……………………………………………………….……...（11）
第四章公司战略……………………………………………………………………….……...（12）
第1节营销计划……………………………………………………………………...（12）
第2节规划和开发计划………………………………………………………………（13）
第3节制定和操作计划………………………………………………………………（14）
第五章总体进度安排…………………………………………………………………………（14）
第1节收入…………………………………………………………………………...（14）
第2节收入平衡点和正现金流………………………………………………….…..（15）
第3节市场份额………………………………………………………………….…..（15）
第4节产品开发介绍…………………………………………………………….…..（15）
第5节主要合作伙伴…………………………………………………………….…..（16）
第6节融资……………………………………………………………………….…..（17）
第六章关键的风险、问题和假设……………………………………………………….…..（17）
第1节投资墓地产业的风险和问题………………………………………….……..（17）
第2节如何应对风险………………………………………………………….……..（18）
结论…………………………………………………………………………………….……..（18）
一执行总结
（一）本商业的简单描述
《易经.系辞》云：
“古之葬者，厚衣之以薪，葬之中野，不封不树。
”远古时代殡葬极为简易，随着人类社会的发展，对死者的埋葬问题，逐渐发展成为一件大事。
今日保存下来的许多重要文物古迹，不少就是坟墓的遗迹遗物，如著名的埃及金字塔，就是四五千年前埃及法老的陵墓。
中国至春秋时代时，孔子大力提倡“孝道”，厚葬之风日盛，历代不衰，并逐渐形成一套隆重复杂的祭祀礼仪制度和墓葬制度，以及种种讲究。
于是，坟墓被认为是安葬祖宗及父母之首邱，上可尽送终之孝，下以为启后之谋。
所以上至皇帝，下至百姓，对坟墓的安置均格外重视。
而作为为人择地卜葬的风水师，更以阴宅为先务之急。
关系人民群众切身利益，党中央、国务院对此高度重视。
经过多年努力，我国殡葬改革不断深入，殡葬事业取得了长足进步。
实行火葬、改革土葬、节约殡葬用地、文明节俭办丧事已成为社会共识。
但随着改革开放和经济社会快速发展，我国殡葬事业总体水平与科学发展观要求不相适应的矛盾日益突出，在殡葬资源配置、殡葬服务质量、殡葬救助保障、殡葬管理体制和运行机制等方面，尚不能完全满足人民群众的丧葬需求…。
原文摘自《民政部促进殡葬事业科学发展的指导意见》
由于我国的快速发展，殡葬改革的顺利与否越发变得重要。
与此同时，人民思想的进步使得人们更一步地认识到文明殡葬对人民生活的重要性。
随之而来的是公共墓地的严重或却。
与此同时，国家出台了一大批对公共墓地开发的扶持政策。
所以，由于市场的强烈需要，建设一批紧跟时代发展的墓地是大势所趋。
（二）机会概述
我国人口的快速增长和年龄结构的变化使情形愈加紧急，就目前为止人口已经大大超过13亿，并且仍以每年1000万的速度递增。
我国已在1999年进入老龄化社会，目前，我国共有耕地18亿亩，人均不足1.4亩，仅为世界人均的四分之一，我们以世界上7%的耕地养活着占世界22%的人口。
高人口增长率和老龄化问题表明了对墓地一定量的潜在需求，而土地的相对缺乏也为我们敲响了警钟。
近年来由于经济上的富裕以及风水观的再度兴起使得民众对殡葬的形式、规模等都有了新的观念和要求。
我国现有城市公墓2500个左右，多数公墓布局不合理，公墓绿地系统生态景观效果差，综合效益偏低，纪念性景观功能缺失，艺术品位偏低，导致城市景观破碎，从而导致收益较低。
目前我国农村公益性墓地近20万个，普遍存在缺乏整体规划、绿化覆盖率偏低、尚未从生态和经济角度关注公墓的生态环境保护和循环经济的发展等问题，一些公益性墓地长期无专人管理的问题较为突出，一些地方还存在村民在个人承包的土地上零散安葬骨灰（或遗体）并做坟头或建造标志性建筑物的问题。
而且国内殡葬服务网点不足我国有13亿人口而全国仅有殡仪馆、公墓等殡葬单位3000多个，实在太少。
而美国有2亿人口全国就有24000多个殡葬服务公司，法国有5700万人口全国就有6000多个殡仪葬服务公司。
他们基本上一万人就平有一个殡葬服务公司，并且“生前、临终、后续”等服务完善配套都形成了产业规模。
按照这个国际标准,以山东为例，殡仪服务如果要形成产业化经营,将具有6000多所专业化服务公司的市场容量,但国内目前还没有一个品牌化、专业化的殡葬产业公司。
综上所述，合理建设公墓，规范调整布局是当前国家的一大要务。
所以，当我们建设一批符合国家形势，符合社会需要，符合民众要求的墓地，则必会收到巨大的效益产生！
（三）目标市场的描述和预测
上海目前全市所有经营性公墓的占地面积为5000亩，己经使用了3000多亩，而上海选择骨灰墓葬的比例仍然占到80%。
上海墓穴的使用年限是70年，每年占用墓地的人数是10万人，预计5年后上海80%的公墓将陷入无地可葬的‘死墓危机’。
上海龙华烈士陵园己提前面临“无地可葬”的局面。
与此同时，上海不断加剧的老龄化程度所带来的是，2010年上海的死亡人数达到12万，2020年将要达到16万。
为此，上海在今年清明过后在滨海古园、福寿园等两到三家公墓进行小型墓试点，试行的小型墓面积从原来的占地面积3平方米控制在1平方米以内，希望以此缓解公墓用地紧张的问题。
——摘自2011年《人民日报》
近年来，由于存在高额利润，“殡葬经济”蓬勃兴起。
据国家有关报道在2010年十大暴利行业中殡葬服务业名列第三。
“以二三十元招标买入的骨灰盒，放在殡仪馆的货架上，售价就到了三四百元。
利润率高达10一20倍。
材质较好的、成本不超过100元的骨灰盒，卖到一二千元，一块不足2平方米的土地加上墓碑，少则五六千元，贵则一两万元，墓地比商品房还要贵!
如果按照普通的居住楼房计算，在那种地段就一般的建设住房而言，盖成房每平方米不过值3000多元。
可墓地仅土地每平方米就不止5000元。
”中国的“丧葬经济”自古以来都属于愿打愿挨的局面，在中国“百善孝为先”的思想根深蒂固！
所以国民在这方面的花费从来都是毫不吝啬。
古有卖身埋父的传统，在今则有攒钱买墓的局面！
所以在这个方面的市场前景是一个巨大的蛋糕，谁先比别人领先一步的占领市场，谁以后拥有的市场份额就大！
（四）竞争优势
1、前景广阔，占尽天时
随着中国城市化的不断发展，未来还将有数亿的农村人口要死亡，火化的需求依然是庞大而且刚性的，这也不能仅仅依靠政府去解决，更多还是要留给市场。
同时，我们不可否认的是，伴随激烈市场竞争而成长起来的殡葬行业，已经越来越成熟，在这个社会的影响力也越来越大，所能依靠的渠道也越来越多。
殡葬作为朝阳产业，是确信无疑的。
2、品牌优势
由于墓地产业的特殊背景，就目前而言，该产业起步较晚。
因此，在这一行业做大做强的企业屈指可数，而且大多都属于自我摸索，没有建立起自己的品牌。
所以在这种没有被垄断的条件下越早的进入该行业，引进国内外先进的管理模式，做好市场调研，根据本土风俗以最快速度创造出自己的优势和品牌，以达到占领市场和俘获民心的目标。
3、产业现状，机会巨大
因为国内大部分殡仪馆火化设施、设备落后。
而且由于种种历史原因造成的殡葬业的相对社会垄断地位，在就业人员中，高层次人才较少，初、高中文化者居多，缺乏行业专门人才，使得人才奇缺，难以为续。
就目前而言，人员素质偏低，服务水平也不高，很难适应社会主义市场经济发展的需要。
而且，国内竞争压力已经出现，单一性的公墓管理模式面临解体。
所以在这种发展空间巨大，发展形势诱人的情况下更容易做出成绩！
（五）经济状况和盈利能力预测
就目前来说，建一个可以容纳3万个墓穴的公共墓地，按其平均一个三平方米来说，再加上公共面积，纳骨塔、殡仪馆、火葬场、道场、寺庙等一系列建筑要素大概需要10万平方米的土地。
就一般情况来说，墓地一般选在郊区，荒山等价值较低的地方，按照二线城市达到的平均土地价格来说需要2000万。
再加上建设费，公关费等等总体工程大概需要6000万左右。
如果按照三期建设的规划，首期建设大概需要2000万。
殡葬产业作为一项较特殊的行业，由于它的特殊性使得收益比较缓慢，所以我们要把单纯的卖墓穴发展成一个综合性的殡葬产业链。
就目前构思来说，可分为以下几个部分：
1、墓地：
按年安葬10000座墓穴，平均每个墓穴10000元计算，年收入一亿元。
2、火化费：
年火化遗体约20000具，按每具500元计算，年收入1000万元。
3、殡仪服务：
城市按年12000具，每具消费5000元计算，年收入6000万元；农村按年10000具，每具消费1000元计算，年收入1000万元。
4、服务费:
公司将会提供墓地的整修、维护、绿化等服务，每年所收服务费1000元，如果按墓地全部售完的情况计算的话，年收入3000万元。
综上所述，扣除90%成本费、员工所开工资、公关费和所纳税款等等。
每年的纯收入大概在1700万。
（六）团队概述
公司计划招收员工为100名。
可详细的分为：
1、办公室：
12人，办公室处于承上启下的地位，是联结领导和基层的桥梁，协调各有关部门关系的纽带，保持站内工作正常运转的中枢，在日常工作中具有十分重要的地位和作
用。
2、财务部：
6人，负责资金筹集；负责固定资产投资；负责营运资金管理；负责证券投资与管理；负责利润分配；负责财务预测、财务计划与财务分析。
3、企划部：
9人，是以企业的品牌、促销、广告为主要工作的部门。
主要工作是负责公司品牌推广、企划工作，建立和发展公司的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化；负责公司对外形象的建立与宣传，建立公司与上级部门的交流，建立公司与行业媒体的交流，建立公司与相关协会的交流，配合完成日常推广宣传工作。
4、后勤服务部：
46人，制定公司后勤基础设施维修改造计划，负责维修改造工程及工程管理，负责制定公司水、电、气的计划，监督并参与后勤大宗物资及设备的采购招投标工作，代表公司以合同方式与专业实体签订各类服务、经营、承包、安全生产责任协议，并支付及收取相关费用，做好后勤部分的管理，合理使用，负责后勤范围内管理制度的建立与实施监督，负责公司员工宿舍、维修、综合管理的全面监督和管理，全面监督、检查后勤人员履行岗位职责情况，做好考核、考勤工作，加强消防安全教育，定期检查所属部门、区域消防安全情况，防患未然，完成公司领导交办的其它工作。
5、营销部：
15人，负责公司项目企划工作的掌控，包括市场调研、信息搜集，组织、参与、指导企划及活动方案的制定，完成公司营销推广项目的整体策划创意、设计与提报，指导专案策划与设计。
6、公关部：
12人，是由专职人所组成的，贯彻社会组织的公共关系思想，开展公共关系活动的管理职能部门。
是组织为处理、协调、发展本组织与社会公众和组织内部公众关系而设立的专门职能机构。
（七）提供的利益
绿色生态墓地建成后，将有利于保护国土资源、节约用地资源。
美化生态环境，有利于加强社会主义精神文明建设；绿色生态墓地建成后，将有利于规范丧事行为，充分利用现有资源进行优化配置，发挥辐射、示范和引导作用，美化社会环境，促进人与自然和谐相处。
完善集镇功能：
绿色生态墓地建成后，有利于旅游产业的开发和树立旅游城市良好形象。
而且当墓地建成以后将会促进国家城镇化改革的目标，有利于国家安定和发展：
满足民众的需求和居住水平的提高：
并大大缓解民众无处安葬的问题，为广大群众提供了一个人生的后花园。
二产业背景和公司概述
（一）产业背景
统计数据显示，1962-1982年，这21年时间，中国年死亡人口都维持在600多万人，平均每年650万人。
从1983年死亡人口达到700万之后，过去25年，中国年死亡人口数量一直在稳步递增。
1998年突破800万，2007年突破900万，按照人口出生规律，再过20年，也就是到2030年的时候，新中国成立后的人口进入死亡高峰期。
其中1963年一年出
生人口2900多万。
按照人均寿命80岁计算，到2040年前后，中国人口一年可能有近3000万人口死亡。
可见，2020-2040年，将是中国殡葬事业的最高峰。
年均死亡人口将相当于1982年之前的5倍左右。
所以，殡葬事业大扩容也许应该成为未来10年各地投资的一个选项。
如果有殡葬业公司上市，也许是一个不错的选择。
全国目前每年死亡人口大概在800万左右，其中火化占到五成；用于殡葬的消费高达300亿元。
殡葬服务需求多样化，使殡葬业成为一个潜在的巨大市场。
根据我国人口的发展曲线可以推测，我国老龄人口的比重到2020年约为24%，2050年约为35%；在2030年前后的人口高峰阶段估计会出现死亡人口的高峰阶段。
国内殡葬服务网点不足：
我国有近13亿人口，全国仅有殡仪馆、公墓等殡葬单位2600多个，实在太少，而美国有2亿人口，全国就有24000多个殡葬服务公司，法国有5700万人口，全国就有6000多个殡仪葬服务公司，他们基本上一万人就平均有一个殡葬服务公司，并且“生前、临终、后续”等服务完善配套都形成了产业规模。
按照这个国际标准,以湖南为例，殡仪服务如果要形成产业化经营,将具有6000多所专业化服务公司的市场容量。
但国内目前还没有一个品牌化、专业化的殡葬产业公司…………
原文摘自---中国人口信息网
从中国的传统文化方面看,中国独特的殡葬文化还深深地影响着消费者。
死者为大,百善孝为先,这些思想使得中国的殡葬文化崇尚奢侈华丽,讲究气势宏大,只有这样才能体现对祖先的尊重。
这种消费心理促使公墓向高档化发展,大大超过了消费者的现实购买力。
需求方面看,中国现在正在步入老龄化社会,再加上我国人口基数大,每年过世的人口总数很高。
对墓地的需求比较大：
从供给方面看,城市中规划的经营性公墓用地很少,远远没有满足消费者的需要,土地供应偏紧,拿地成本越来越高。
另外,由于利润空间比较大,公墓经营公司倾向于开发中高档类型的公墓,甚至有些公司专门只考虑购买力较强的客户,打着专门化的旗号,只开发高档公墓,造成公墓价格高企：
从材料价格上看,现今中国正处于原材料紧缺的年代,电、煤、钢材、水泥等原材料的价格飞涨,使得公墓的建筑成本升高，这也是造成公墓价格高涨的一大原因。
除此之外，殡葬产业也具有以下优势：
1、经营轻松，都是现金结算，不会有三角债务出现。
2、能长期稳定发展，只要有人就有生意做。
3、属于社会公益事业，可享受许多优惠政策。
4、易形成集团公司，创出优质品牌，进入证券市场融资大发展。
5、文化含量高，深度开发潜力巨大。
6、我国民政部门已向社会开放了殡葬行业，欢迎社会资金进入。
综上所述，殡葬产业的前景非常可观，它是值得投资的。
公司以开发经济适用的符合广大人民群众的实际条件的墓地为主要目的，其次之外公司开发了一系列的附延产品。
总的规划可详细的分为以下几个方面：
1、出售丧葬用品：
石碑、棺木、骨灰盒、寿衣、供品、花圈、花卉等。
2、出租场地：
悼念厅，休息室，骨灰存放处。
3、提供劳务服务：
如搬送死者遗体，为死者整容化妆，防腐处理，火花遗体，举行悼念活动等。
4、人力服务：
遗体化妆、奠仪司仪、诵经法师、封棺、抬棺等专业人力提供者。
5、埋葬场所经营业：
墓园、纳骨塔、殡仪馆、火葬场、道场、寺庙、教堂等。
6、综合顾问业：
葬仪社和风水师等
公墓采用中西合璧的设计模式,按园林化、艺术化、人文化的要求建造,是一处超然于都市喧嚣之外的人间仙境,一处让人流连忘返的人间花园,一处给人休闲观赏的人文景观。
金山公墓坚持以人为本，关怀生命，尊重自然，为社会建造了一处祭悼故人的场所。
墓区内设有生态墓、建筑墓，价位有低、中、高档之分。
墓位价格根据国家有关部门的统一要求,收费标准分别为：
低档2880元—6880元,中档8880元－16000元,高档26000元—66660元，统一使用年限为20年。
公司以人性化服务为首要目标，所提供的方案可供不同经济条件用户的需求。
（二）市场开发进入策略
为了公司更快的发展，公司将开展一系列的策划，努力打造一个高品位园林式陵园的品牌形象，策划一系列与公司息息相关的焦点事件，动员民众的热情，培养大众对我公司的心理认识。
进行一系列的新闻报道，促销活动和广告推广。
主要战略可分为下面两个步骤：
近期：
通过一系列强有力的宣传推广活动，迅速提升公司的知名度，并逐步在人们心中确立公司所输送的文化，使之感觉到公司所推广品位高和、环境优美这一印象，从而带动墓地的销售，力争在短期时间内创造出公司的品牌和知名度。
远期：
是公司真正成为一个具有自己独特文化的企业，使我们的产品真正成为一个具有文化艺术价值的人文景观，牢固确立公司的价值观，公司的品牌，公司所为大众提供的高品质服务。
同时通过公司的文化输出而带动公司的产业输出，使得公司获得良好的经济效益。
SWOT分析
优势—S
1、公司理念、公司服务；
2、创新意识；
3、成本低廉，产品延伸度强；
4、属于市场空白阶段，有利于迅速占领市场。
劣势—W
1、资金少；
2、缺少有关方面的管理服务经验；
3、社会关系空白，整体操作难度高；
4、相关技术缺失。
机会—O
1、符合国家最新政策，属于政府支持产业；
2、服务的可延伸性强，易做成产业链；
3、群众火葬意识提高；
4、土地资源紧缺；
5、目前市场尚未有强大的对手，容易迅速占领市场。
SO战略
1、寻找合作对象；扩大市场份额；
2、赞加服务功能，打造产业集群。
WO战略
1、有阶段的开发，有效降低资金投入量；
2、寻找政府支持，获得国家信贷；
3、寻找合作伙伴，一起做大做强；
4、提前占领市场，迅速做大做强。
威胁—T
1、保险公司的介入；
2、可操作性强，易被大公司蚕食；
3、医院等潜在对手多。
ST战略
1、增加广告投入，提高公司产品知名度；
2、多做公关工作，寻找合作伙伴。
WT战略
三市场调查和分析
（一）顾客
公司根据消费能力和潜在价值的计算，把顾客分为三个层次：
1、普通消费群体：
由于我国的历史风俗和实际状况，使得葬礼消费日趋高涨。
而且随着物价的飞涨，越发让群众感觉到“死不起，葬不起”。
为了改变这种状况，公司应当要为社会做出点成绩，减轻民族负担，使人民“死得起，葬得起”。
为此，公司特别推出性价比较高，价格比较便宜的适合普通群众的墓地，这部分墓地将占总体规划的大部分，以便缓解社会压力，造福群众。
2、高消费者：
殡葬活动常是某些人借以炫耀自己财力、权力、地位的机会不仅过去如此，时至今日仍被一些人认为是对一个人、一个家庭、一个家族的财富、社会地位、家族势力等的综合检验，于是家境富有者大搞丧事，家境贫寒者也不甘落后耗用大量物品竭尽厚葬隆礼之所能
3、名人义士：
公司要想做大做强必需要有自己的特色风格，我们的做法是要把墓地打造成一个文化园林，要形成文化的沉积，历史的沉淀。
我们将为那些在社会上拥有较大声望的和对社会对群众做出大的贡献的人提供较大的优惠政策甚至完全免费。
大众都有跟风的心理，不知不觉间这一个小小的付出就会得到较大的回报。
而且我们可以把它做成一种文化，做成一种特色，在每年的大的节日里面，我们可以通过祭奠的方式把宣传的效果带出来，起到一举多得的效果。
（二）市场容量和趋势
统计数据显示，1962-1982年，这21年时间，中国年死亡人口都维持在600多万人，平均每年650万人。
从1983年死亡人口达到700万之后，过去25年，中国年死亡人口数量一直在稳步递增。
1998年突破800万，2007年突破900万，按照人口出生规律，再过20年，也就是到2030年的时候，新中国成立后的人口进入死亡高峰期。
其中1963年一年出生人口2900多万。
按照人均寿命80岁计算，到2040年前后，中国人口一年可能有近3000万人口死亡。
可见，2020-2040年，将是中国殡葬事业的最高峰。
年均死亡人口将相当于1982年之前的5倍左右。
所以，殡葬产业将得到飞速的发展，对于殡葬产业的投资将会成为未来10年各地投资的一个最佳选项。
全国内殡葬服务网点不足：
我国有近13亿人口，全国仅有殡仪馆、公墓等殡葬单位2600多个，实在太少，而美国有2亿人口，全国就有24000多个殡葬服务公司，法国有5700万人口，全国就有6000多个殡仪葬服务公司，他们基本上一万人就平均有一个殡葬服务公司，并且“生前、临终、后续”等服务完善配套都形成了产业规模。
按照这个国际标准,以湖南为例，殡仪服务如果要形成产业化经营,将具有6000多所专业化服务公司的市场容量。
但国内目前还没有一个品牌化、专业化的殡葬产业公司。
随着中国城市化的不断发展，殡葬改革的加深，未来农村将逐步改变土葬，火葬将成为主要方式，而且会把随意掩埋的方式改变为集体的方式，到那时公墓的作用将更加明显。
随着市场的需求，政府的压力将会变大，所以，这种问题不能仅仅依靠政府去解决，更多还是要留给市场。
同时，我们不可否认的是，伴随激烈市场竞争而成长起来的殡葬行业，已经越来越成熟，在这个社会的影响力也越来越大，所能依靠的渠道也越来越多。
殡葬作为朝阳产业，是确信无疑的。
（三）竞争和各自竞争优势
优势分析：
1、前景广阔，占尽天时
随着中国城市化的不断发展，未来将有农村殡葬改革而带来的巨大市场，到时候墓地和各种其所附带的需求依然是庞大而且刚性的，这也不能仅仅依靠政府去解决，更多还是要留给市场。
同时，我们不可否认的是，伴随激烈市场竞争而成长起来的殡葬行业，已经越来越成熟，在这个社会的影响力也越来越大，所能依靠的渠道也越来越多。
殡葬作为朝阳产业，是确信无疑的。
2、品牌优势，获得人和
公司将会不断的发展，以准确的市场定位和充足的人才资源做后盾，通过不断的学习和发展创新积攒专业经验和扩大品牌影响，并且拥有雄厚的资金来源和实力。
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