商品房预售合同.docx

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商品房预售合同

上海市商品房预售合同

甲方姓名

甲方（卖方）：

住所：

邮编：

营业执照号码：

资格证书号码:

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

乙方（买方）：

国籍：

中国美国加拿大日本澳大利亚意大利德国英国法国韩国新加坡马来西亚泰国俄罗斯外国籍居住（注册）所在省市：

上海北京天津黑龙江吉林辽宁内蒙古新疆青海宁夏甘肃陕西山西河北山东河南江苏安徽江西浙江福建湖南湖北四川云南贵州广西广东海南重庆西藏香港特别行政区澳门特别行政区台湾地区

个人/公司：

个人单位性别：

男女出生年月日：

住所（址）：

邮编：

证件名称：

身份证护照户口簿营业执照商业登记证回乡证军官证旅行证大陆来往证法人代码证企业代码证社团法人登记证兵役证出生证港澳台身份证其他组织证件号码：

联系电话：

委托/法定代理人：

住所（址）：

联系电话：

-1-

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《》商品房事宜，订立本合同。

第一条甲方通过土地使用权出让转让划拨租赁方式取得区/县地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：

土地面积为：

，土地用途为：

。

甲方经批准，在该地块上投资建造《》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为结构；建筑物地上层数为层，地下层数为层。

上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，已批准上市预售（预售许可证编号：

）。

第二条乙方向甲方购买路弄《》幢号层室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为。

幢号路名弄名房型（室）房型（厅）房型（卫）房型（厨）

据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方米、公用分摊建筑面积为平方米，另有地下附属面积平方米（价格详见补充条款）。

该房屋建筑层高为米。

该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、资料关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。

-2-

第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币元。

（大写）：

。

根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币元。

（大写）：

。

该房屋全装修总价为人民币元。

（大写）：

第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。

本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。

第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；

2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+%（包括%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－%（包括－%），乙方有权单方面解除本合同。

乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

误差超过值1误差包括值1误差超过值2误差包括值2

-3-

第六条签订本合同时，该房屋建设工程建设到。

乙方应当按本合同约定时间如期足额将房款价解入甲方的预售款监管帐户（预收款监管机构：

、帐户名称、帐号：

）。

预收款按政府规定监管使用。

工程阶段预售款监管机构帐户名称预售款监管机构帐号

乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。

第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。

逾期超过天后，甲方有权选择下列第壹贰种方案追究乙方责任：

乙方违约金比例乙方违约逾期天数赔偿金额比例

壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。

赔偿金额为总房价款的%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。

如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。

甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。

贰、二期预售赔偿条款贰详见补充条款

-4-

第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起天内与乙方签订本合同变更协议。

批准之日起有效天数

甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。

第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的%违约金。

违约金百分比

第十条该房屋的交付必须符合下列第壹贰叁种方案所列条件：

方案种类

壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。

贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。

甲方承诺办理大产证的日期：

1、大产证最早办理时间是年月日之前办理

2、如果客户自后一次付款时间晚于2010年月日，应填写客户最后一次付款时间日期。

初始登记手续日期

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叁、二期预售

方案叁第十一条甲方承诺将房屋交付给乙方的日期为客户最后一次付款时间即是甲方交付给乙方使用的时间；若出现如下情况时，（如因政府手续流程发生变化导致我司证照办理上的延迟），甲方有权相应顺延交房日期；但甲方应当向乙方发出书面通知，就有关情况作出说明，并明确新的交房日期。

第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过天，乙方有权选择下列第壹贰种方案追究甲方责任：

房屋交付日期（年）甲方违约金比例甲方违约逾期天数

壹、乙方有权单方面解除本合同。

方案贰

贰、二期预售详见补充条款

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第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。

乙方应在收到该通知之日起天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。

房屋交付的标志为：

甲方向乙方发出注有明确的交房日期的交房通知书。

交付之日起有效天数通知之日起有效天数房屋交付标志

在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为用房，甲方应向乙方提供《

质量保证书》和《使用说明书》。

同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。

甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。

第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。

《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。

取得房地产权证很有效天数

甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起天内，由双方依法向上海市房地产黄浦区房地产卢湾区房地产徐汇区房地产长宁区房地产静安区房地产普陀区房地产闸北区房地产虹口区房地产杨浦区房地产宝山区房地产闵行区房地产嘉定区房地产浦东新区房地产南汇区房地产奉贤区房地产松江区房地产金山区房地产青浦区房地产崇明县房地产农场局房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

签署《房屋交接书》之日起有效天数

第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。

如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。

乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。

-7-

第十六条甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。

如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。

第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。

如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。

如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。

设备差价倍数

双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。

经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。

第十九条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的%，在退还房价款时一并支付给乙方。

甲方收到乙方书面通知起有效天数甲方赔偿金额百分比

前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。

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第二十条按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。

第二十一条甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。

收到解除本合同的书面通知起有效天数

第二十二条甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的倍给予补偿。

修复费倍数

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第二十三条自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。

保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

第二十四条甲方已选聘物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。

因该房屋规划用途为用房，甲乙双方已签订了

《使用公约》（见附件五）。

XXX物业公司使用公约名字

-9-

第二十五条乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。

自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与签订的土地使用权出让转让划拨租赁合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。

土地使用权签定方名字XXXX合同

第二十六条本合同项下乙方享有的权益（房屋期权），乙方可以依法转让、抵押。

乙方依法行使上述权利时，甲方应予协助。

第二十七条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。

如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。

本合同投邮后日期

第二十八条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。

第二十九条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。

本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。

本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。

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第三十条甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。

第三十一条本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。

双方商定本合同生效之日起日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。

其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。

公证处名字合同生效日期

第三十二条本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到上海市黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区崇明县农场局其他房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。

第三十三条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。

协商不能解决的，选定下列第壹贰种方式解决：

解决方式种类

壹、向仲裁委员会申请仲裁；仲裁委员会名字

贰、依法向人民法院起诉。

第三十四条本合同壹式份，均具有同等效力。

其中甲、乙双方各执份，、、各执壹份。

合同总份数每方合同份数持合同人1持合同人2持合同人3

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附件一

付款方式和付款期限

------------------------------------------------

按时间付款

付款方式：

一次性付款分期付款贷款方式：

不贷款组合贷款公积金贷款商业贷款其他

1、乙方于前向甲方支付首期房款人民币元；

（大写）。

首期房款支付年月日

2、乙方于前向甲方支付房款计人民币元；

（大写）。

支付房款支付年月日

备注

按时间方式付款的备注

按条件付款

附件一条件内容

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附件二

该房屋建筑设计及平面图

-----------------------------------------------

-13-

附件三

该房屋建筑结构、装修及设备标准

-------------------------------------------------------

二期预售

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附件四

该房屋权属情况（产权、抵押、租赁）

------------------------------------------------------

-15-

附件五

该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书

------------------------------------------------------

二期预售

管理规约

为了维护徐汇苑小区（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。

第一章物业的使用

第一条（业主的权利与义务）

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。

第二条（相邻关系）

各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条（物业的使用原则）

各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条（物业的装饰装修）

业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：

（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间5时至次日上午9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。

第五条（物业转让、出租的相关事项）

居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可书面责成业主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第六条（物业的用途）

业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。

擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第七条（违法搭建处置）

各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。

业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告，举报电话：

64568899*0（物业）/64680402（房地办）。

受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

第八条（物业使用的其它约定）

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）车辆停放：

《徐汇苑小区车辆管理规定》、《徐汇苑小区停车协议》

（二）电梯使用：

《徐汇苑小区电梯使用管理规定》

（三）宠物饲养：

《徐汇苑小区宠物饲养规定》

（四）二次装修：

《徐汇苑小区装修管理规定》

（五）业主入住时需一次性缴纳半年的物业管理费，今后业主应在每季度的最后一天之前缴纳下季度的物业管理费，若延迟缴纳，则第一个月滞纳金按逾期未付款额的0.5%计算，第二个月滞纳金按0.8%计算，第三个月或以上按1%计算。

若业主不在本市无法直接付款，业主应委托他人按时代为办理，否则视同延迟缴纳处理。

若业主逾期超过六个月，物业公司将通过法律诉讼途径解决此事。

（六）业主入住时需一次性缴纳半年的卫星收视费，卫星电视是必配设施，并已开通。

无论业主是否使用，业主必须按时缴纳卫星收视费。

业主应在每季度末最后一天之前缴纳下季度的卫星收视费。

若延迟缴纳，则第一个月滞纳金按逾期未付款额的0.5%计算，第二个月滞纳金按0.8%计算，第三个月或以上按1%计算。

若业主不在本市无法直接付款，业主应委托他人按时代为办理，否则视同延迟缴纳处理。

若业主逾期超过六个月，物业公司将通过法律诉讼途径解决此事。

（七）严禁高空抛物，禁止在建筑外立面安装或放置任何附属设施（晒衣架、卫星接收器、花盆、镜子）等，若违反规定，物业有权强制拆除。

（八）禁止在公共走道及消防走道楼梯、电梯厅堆放私人物品（非机动车、鞋箱等），若堆放则物业有权进行清理；

（九）若遇逢年过节、婚丧喜事业主需燃放鞭炮的，业主需提前一个工作日至物业登记，物业根据情况会指定燃放地点地点和区域，业主须在指定范围内燃放。

严禁高空抛放高升或鞭炮，违者将被处罚500元/次。

（十）由于徐汇苑小区属高档次全装修房，业主购买房屋即代表接受房内装修，因此在业主入住后不允许擅自进行二次装修，若因质量问题需进行维修的，在保修期内由房产负责维修；超过保修期的由物业进行维修，业主承担相关维修费用。

若确有二次装修需要的，业主须在征得物业书面同意后，在不拆除有关原装修设备的前提下，可做适当小改动。

一旦业主私自进行二次装修，房产或物业将不再承担房屋内装修的保修责任。

（十一）车位分配原则上每户一个（无论租户还是业主），每个车位的停车费为1000元/辆月。

在小区内车位尚有空余情况下，业主若申请第二个停车位，停车费将适当增加，第二个车位的停车费为1200元/辆月，之后每增加申请一个停车位，停车费将在1200元/辆月基础上递增300元/辆月。

当小区车位出租和销售全满时，每户最多只能租借一个车位，业主必须配合物业将原多租车位退租，以供其他业主停放，并自行解决多余车辆的停放事宜。

（十二）月卡车必须进入各自租赁车位停放，禁止月卡车在地面上临时停车，若违反规定物业有权采取相应管理措施。

业主客人的外来临时停车车辆和非机动车必须停在物业指定区域内，若违反相关规定并且不听劝告的业主客人，业主需出面做工作，涉及钱款不付的则由业主支付。

（十三）本小区为住宅小区，禁止任何人在住宅内开办各种形式的公司或举办传销活动，若物业发现，有权禁止相关人员和物品进入小区，并报警署、工商局和居委会采取相应措施。

（十四）业主将房产转让或出租时，有义务将受让人或承租人的相关信息及时告知物业

（十五）物业维修除销售合同中列明保修范围之内的由房产或物业负责维修，除此之外物业在维修时应收取相应的人工费和材料费

（十六）业主将房屋出租，若租户有违反本管理规约的行为，业主应积极配合物业做好工作；若租户违反管理规约造成后果的，业主也将承担同样责任

（十七）业主搬家需提前三个工作日告知物业，物业则在搬场日安排相应车辆停放区域，搬场车辆仅限于4吨以下的搬场车进入小区。

（十八）公众场合严禁吸烟，即指在小区每幢楼的电梯厅、大堂和消防通道等公共区域禁止吸烟。

第九条（物业的维修养护）

业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法