分报告3稿旅游.docx

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分报告3稿旅游

《分报告3稿（旅游）》

摘要：

剩余债权额抵（质）押物查封资产合计本金应收表外及孳生利息类型数量土地285,000平方米1D48海南省通什度假村10,041.003,670.001,408.004,963.00房产4,757平方米房产6,750.86平方米债权合计10,041.00，1,222,072.20元销售费用2,188,552.72元销售税金4,034,232.17元总利润加成本59,310,082.57元，合计本金应收表外及孳生利息低限高限1D48海南省通什度假村10,068.003,670.001,435.004,963.00

中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目

资产价值咨询报告书

旅游类资产分报告

中华咨字（2002）第***号

（一）咨询目的中国信达资产管理公司（以下简称信达公司）拟将下属海口办事处（以下简称海口办事处）部分不良资产组合处置。

中华财务会计咨询有限公司（以下简称中华财务或我们）接受信达公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日----2002年36月30日的可回收价值发表咨询意见。

本分报告旨在说明我们对信达公司下属海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关旅游类资产进行的调查。

我们对该等资产在2002年36月30日这一咨询基准日的可回收价值进行了判断和测算，向信达公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为信达公司本次经济行为提供价值参考。

（二）定义及咨询范围本分报告所述之旅游类资产指在本次资产组合处置范围内，与旅游行业经营活动相关的资产类别。

该等抵债资产和债权一共8项，主要包括旅游度假村、酒店及停缓建的度假村三种类型。

1、抵债资产部分：

旅游类抵债资产共计7项，该等资产均为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。

具体明细如下：

单位：

万元

序号编号资产名称资产类别所在地

房产建筑（平方米）

土地面积

抵债金额债务人1

R1银海度假村度假村琼海21,34593.5亩6,658

海南银海开发建设总公司2

R2五洲酒店酒店海口12,965

9,358

海南五洲旅游股份公司3

R3海月度假村度假村三亚7,800

12,295平方米780

海口市房地产投资开发公司4

R4日发度假村度假村琼山5,7421,400

6,181

海南日发房地产公司5

R6仙龙宾馆酒店保亭1,523

756138

保亭仙龙宾馆6

R7红树林酒店酒店琼山2,250.05

155

琼山市红树林实业公司7

R30鹿园度假村在建工程三亚28,878.88217亩8,647

海南嘉均达物业总公司抵债金额合计31,917

2、债权部分：

旅游类债权共计1项，该债权为目前经法院查封的实物资产为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。

具体明细如下：

单位：

万元序号编号借款人剩余债权额抵（质）押物查封资产合计本金应收表外及孳生利息类型数量土地285,000平方米1D48海南省通什度假村10,041.003,670.001,408.004,963.00房产4,757平方米房产6,750.86平方米债权合计10,041.00

（三）咨询方法1、实物抵债资产可回收价值的测算我们主要采用现金流折现法、租金还原法、假设开发法、市场比较法等方法测算该等旅游类实物资产的可回收价值。

1）现金流折现法对于的整体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。

2）租金还原法对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续经营，获得租金收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值3）假设开发法对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的旅游资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。

4）市场比较法对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，我们采用市场比较法，测算其在整体转让情况下的可收回价值。

同时，我们将根据各项资产或债权中所包含实物资产类别的不同，综合采用以上方法，分别进行测算。

7项旅游类实物抵债资产的具体咨询方法如下表所示：

编号项目方法一方法二R1银海度假村现金流折现法

R2五洲酒店现金流折现法

R3海月度假村租金还原法

R4日发度假村租金还原法市场比较法R6仙龙宾馆市场比较法

R7红树林酒店市场比较法

R30鹿园度假村市场比较法假设开发法

2、债权资产可回收价值的测算对于本次咨询中的涉及以旅游类资产为抵押或查封实物资产的债权，由于抵押及查封实物资产为整体经营性资产，但经营情况仅为维持经营，我们采用市场比较法，测算抵押及查封实物资产整体变现后对债权资产可回收程度的影响。

具体测算方法上，抵押及查封实物资产变现价格的测算方法类似于实物资产可回收价值的测算方法。

由于抵押及查封资产的法院裁定评估价值高于对应债权，从查封资产裁定环节来讲，债权的收回率为100％，因此我们简化对债务人及担保人的偿债能力进

行相关调查分析的程序。

编号项目方法D48海南省通什度假村市场比较法

（四）案例分析案例11：

R1--银海度假村（度假村）

例案例2：

R2-五洲酒店（酒店）

例案例3：

R4日发度假村（度假村）

例案例4：

R30鹿园度假村（度假村）

案例一-银海度假村（R1）

）

抵债资产形成概况1994至1995年间，债务人海南银海开发建设总公司（以下简称银海开发）先后与中国建设银行海南省分行房地产信贷部（以下简称海南建行）签订10笔借款合同，借款本金共计10,900万元。

以上贷款双方签订了资产抵押协议，海南建行对抵押物进行了抵押登记。

1999年12月19日，根据海南建行与海口办事处签订的债权转让协议，以上债权由海口办事处承继。

由于银海开发未按借款合同约定的条款履行还款义务，2000年7月6日，海口办事处与银海开发达成还款协议，银海开发拟以原贷款抵押物琼海市加积镇金海路商住土地及地上建筑物、配套设备、汽车等财产抵偿部分债务。

后经海口办事处持该还款协议书及其公证书向海南省高级人民法院申请强制执行，2000年9月25日，（2000）琼高法执提字第630号民事裁定书作出如下裁定：

将银海开发所有的位于琼海市龙春金融商住区的银海国际度假中心（以下简称银海度假村）的土地使用权62,400.96平方米，及地上建筑物21,345平方米和配套设备，汽车折价6,658万元抵偿其所欠海口办事处的相应债务。

剩余债权裁定终结，3年内可申请重新立案执行。

抵债资产目前状况根据海口办事处有关人员的介绍，抵债资产目前的基本状况如下：

抵债资产实际为银海度假村的整体经营性实物资产。

银海度假村位于琼海东线高速路100公里处，琼海市区内，紧邻高速公路，交通便利，周边旅游景点有博鏊、红色娘子军纪念馆、万泉河旅游风景区，白石岭等，度假村周围分布有许多小型的宾馆、酒店，但综合性的旅游设施仅此一家。

银海度假村在裁定后的一年多内持续经营，并进行了一定投入和改造，2001年获得三星级认定。

在咨询过程中，我们还了解到以下情况：

1、资产概况银海度假村总占地面积约93.5亩，房产包括别墅区客房、普通客房区客房、综合性主楼和娱乐中心，建筑面积共计21,345平方米，房屋大约为1994、1995年建成。

度假村内的配套设施有游泳池、商场、钓鱼台、停车场等。

度假村内绿化情况良好，建筑物及构筑物内外保养情况良好。

客房数共计211间，具体客房分布及标准如下：

别墅区客房共计58间82号楼：

共四层，17间房（1间套房，5间单人房，11间标双房）；83号楼：

共二层，10间房（2间大套房，8间单人标准房）；85号楼：

7间房（1间银海套房，2间小套房-带客厅双人床，1间单人房，3间标双房）；86号楼：

共三层，24间房（3间大套房，3间小套房，18间标双房）。

普通客房区客房共计153间88号楼（普通客房）：

共五层，1楼为中餐厅，2－5层为客房，共82间客房。

89号楼（标准双人房）：

共八层，1楼为乒乓球室、商场、备用总台；2－3楼为夜总会；4－8楼为客房，共71间，其中4－7楼每层各16间（除5楼为15间，另外一间为工作间），8楼为8间标准单人房。

以上211间客房中，可用于实际经营的为210间，另1间为行政用途。

2、经营情况银海度假村主营客房出租、餐饮、歌舞厅、娱乐、会议团体承接等，1997年正式开业以来经营比较平稳，在琼海市内，银海度假村在规模、客房档次标准、

酒店级别、功能、位置等综合条件方面为最好的酒店。

目前同等规模的三星级酒店在琼海市内仅有两家，另一家琼海宾馆虽然也为三星级酒店，主要用途为政府的招待所，实际客房标准比较低。

博鳌论坛亚洲论坛的开幕带动了周边的旅游资源的开发。

2001年银海度假村的客房入住率明显提高。

2002年上半年由于受到当地旅游市场整顿等非常规因素的影响，客房入住情况有所下降。

银海度假村近3年的客房入住率如下表示：

年份19992000200120021-6月20027月入住率53.00%44.48%55.00%40.33%45.50%客房单价标准方面，别墅区标准房门市价为468元，优惠价为165－230元；别墅中小套房门市价为588－688元，优惠价为230－280元；别墅豪华大套房门市价为888－3,888元，优惠价为600－1,000元；普通客房区标准双人房门市价为298－398元，优惠价为120－180元；普通客房的门市价为168元，优惠价为80－100元。

部分年度的客房平均单价水平如下：

单位：

元年份平均客房单价2002年1-7月140.162000年142.50银海度假村的餐饮娱乐收入构成主营的重要部分，1999与2000年主营收入构成情况如下（我们未获得2001年的报表）：

单位：

万元年份收入类型收入额收入比例2000年客房收入44247.78％

其他收入48352.2％1999年客房收入39051％

其他收入36949％

3、经营损益银海度假村1999、2000及2002上半年的财务损益情况如下所示：

单位：

元

1999年2000年2002年1－6月经营收入

7,594,230.01

9,249,892.56

4,470,144.49营业成本

2,052,427.83

2,337,002.39

1,012,986.76营业费用

4,329,261.09

5,211,975.93

2,468,798.09税金

489,009.91

645,144.74

316,831.07经营利润

723,531.18

1,055,769.50

671,528.57管理费用

4,280,827.65

4,751,826.49

2,072,647