土地评估说明.docx
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土地评估说明
五、土地使用权评估说明
（一）土地评估范围
纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1
宗出让土地。
（二）土地使用权概况介绍
1.土地登记状况
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为
26747•平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》
（1）土地登记状况
土地使用权人
华北制药金坦生物技术股份有限公司
土地登记证书号
石开东国用（2000）字第104号
发证日期
2000-3
宗地位置
XXXX高新技术产业开发区天山大街
土地使用权类型
出让
土地登记用途
工业用地
剩余土地使用年限
19.67年
土地面积（平方米）
26747.6
（二）土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
（三）土地利用状况
根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用
情况见下表:
待估宗地利用状况表
宗地编号
宗地名称
地上建筑物
XXXX-1
XXXX
质检办公楼、仓储及动力中心动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等
建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：
待估宗地地价定义表
序号
宗地编号
宗地名称
登记用途
估价设
定用途
估价期日实际开发程度
估价设定开发程度
估价设定土
地使用年期
（年）
1
XXXX-1
XXXX
工业
工业
红线外七通，红线内七通一平
红线外七通，
红线内场地
平整
19.67
备注：
七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了
避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
（四）评估步骤
1•核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写土地
使用权清查评估明细表”根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2•现场勘查
对照有关资料及土地使用权清查评估明细表”寸待估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3•社会及市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
4•评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
（五）评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1•遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格
2•遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
3•遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性
4•遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点
5•遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同
作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定
6•遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格
（六）影响土地价格因素分析
1•一般因素
⑴行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。
随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。
一九九九年一
月一日，新《土地管理法》的实施，规范了土地的审批手续限制了土地供给速度。
使得投入市场的土地供给量减少，土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾使得近郊区的土地升值较快，也加大了盘活闲置土地资产的速度，使得土地价格出现稳中有升的趋势。
一九九八年XXXX市开始全面实施《深化城镇住房制度改革方案》，停止实物分配，实行住房分配货币化。
住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，进一步带动了地价的上升。
⑵人口因素
XXXX高新技术产业开发区其中东区5.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人。
现辖留村、赵村、小岗上、郝家营、南庄村、北庄村、大西帐、小西帐、周通9个行政村和
一个乡直单位。
辖区面积19.3异方公里，城市规划面积20平方公里，2010年土地利用总体规划控制面积12.5平方公里。
建成区面积（包括农村居民地）10.36^方公里。
⑶区位背景
高新区东区地处华北平原中部，北纬38°3',东经114°5',西距XXXX^建成区外缘约3公里，北距首都北京275公里，区位上西依山西能源煤炭基地，东有华北油田和天津塘沽港、黄骅岐口港。
扼南北、
东西之要道，经济地位十分重要。
XXXX高新技术产业开发区东区属于XXX）市的一部分，与XXXX全市的经济发展有密不可分的关系。
XXXX地处华北平原腹地，是久负盛名的粮棉果高产区，现已成为我国重要的纺织与医药生产基地、铁路交通与通信枢纽、北方电子工业名城和重要商埠，是河北省政治、经济、文化、科技、信息中心。
在工业方面已经形成门类齐全的轻型结构工业体系。
纺织、制药、电子、机械、化工、冶金、食品、建材等工业都具有相当规模。
所有这些都影响着高新区的建设和发展，也在各方面为其提供了可靠的保证，为高新区以后的发展和建设奠定了基础。
2.区域因素
⑴繁华程度
高新区东区现繁华路段主要以天山大街中段为主，北起海河道，南至湘江道。
其中最繁华的地段主要是黄河大道和天山大街的交叉口处、长江大道与天山大街交叉口附近，主要商业网点是：
一山摩托商贸城、福源超市等。
餐饮服务业沿黄河大道和天山大街分布。
商业网点规模小，目前区内尚缺乏上规模的商服中心，随着人口的逐渐增多，主干道需要建设外向型的商厦、市场，来进一步完善商服设施。
⑵交通条件
60米，达至快
XXXX高新技术产业区东区现已修通的主干道有黄河大道、天山大街、昆仑大街、秦岭大街，红线宽度在50米以上，长江大道宽达100米，达到快速道的标准，而且辽河道、海河道、湘江道、祁连街、天桂街、峨眉街等已全部完工通车，路面一般都在30米以上。
珠峰大街也已铺设完成，另外改建后的沧石路段，通车路面宽达车道标准。
10和道已全
107国道立交桥
10310432、
在高新区西部现沧石路、黄河大道、长江大道、与部立交，保证了快速道的畅通无阻，尤以长江大道与最为突出，已达到国家级标准。
区内现有公交车线路是51和28路。
⑶公用生活设施
高新区东区辖区内有2所中学、8所小学。
中学为开发区中学和私立一中。
小学包括评估范围内各村办小学。
全区拥有较大的医疗设施有三个，分别是眼科医院、乡卫生院和在建的中西医结合医院。
尤其是炎热夏季娱乐避暑的好去
娱乐设施主要是天山海世界，它是一个以海洋景观为主的多组合娱乐场所，吸引着区内外广大游客，处。
电信设施取电信公司，金融设施取
邮政设施主要是邮局的影响，
5个银行储蓄点。
园林绿化、道路清扫、生活垃圾
公用生活设施日趋完善，路灯、
清运、铺设草坪喷灌网等都有较大水平的提高。
至200（年底累计设置路灯1881盏，园林绿地面积48.4^平方米，绿化覆盖面积35.9万平方米，植树3.7万株，实际清扫路面59万平方米，清运生活垃圾1.8万吨。
在规划期内高新区公用设施要求自成体系，除按规划建设为本区
居民服务的商业服务、文教、体卫等设施外，还要建设外向型的商厦、市场、银行、写字楼、宾馆、饭店、文化娱乐场、公园等场所，并规划建设科研设计单位和大专院校。
⑷基础配套设施
近年来高新区围绕营造优良的基础设施环境，一直坚持基础设施先行，进一步完善配套建设、全面提咼环境质量，做到基础设施建养并重。
截止到2001年12月，用于基础建设的资金投入6亿多。
基础设施包括上水、下水管网和水厂、道路、绿化、路灯等共计2.2乙元，其中水厂投入有3500万元。
热电厂一期工程1.7亿元，热电厂二期工程1.955乙元，电力管网及配套设施170万元，热力2850万元，污水厂1490万元，电讯电缆投入约40万元，液化气改线210万元。
a、供水
XXXX咼新区供水情况现在主要是以地下水为主，现共有供水井105眼，铺设供水管道长度达20公里，沿现成主干道铺设的主干管管径为DN50—1200毫米。
次干道和街区内采取枝状管网，管径DN150-300毫米，到200（年为止，供水能力达到13.64?
吨/日，远期规
划可考虑利用南水北调地表水资源解决供水问题。
b排水
高新区排水体制主要为雨污分流制，现在区内已有排水管道50
多公里。
雨水管道沿着主要干支道顺着地势自西（北）向东（南）铺设，通过管道集中到南部，采用明渠向东排入汪洋沟，雨水管道起点埋深1.5米，远期修明渠排入洋河。
年污水排放量113万吨。
C、供电
主要来源为华北电网和保定电厂，高新区内现有留村和白佛两座110K变电站，总容量10.3^KVA区内配电线路以lOKVfe缆为主。
可保证区内生产和生活用电，在规划期内还要在高新区的东南新建100KV变电站一座，近期规划在北豆庄附近新建留村220KV变电站一
座。
d供热
主要来源为热电联产方式，高新区现在供热主管网长度已有19.2公里，主要铺设在现状主干道侧，蒸汽供热能力达到150吨/小时，蒸汽供热总量达到11（吨/小时，蒸汽供热总量152.8?
吉焦/年。
3.个别因素待估宗地均位于河北省XXX）高新技术产业开发区。
宗地的个别因素介绍如下表：
待估宗地基础设施条件表
宗地编号
宗地名称
地面平整状况
供电状况
供水状况
排水状况
供暖
状况
通气状况
通讯条
件
规划限
制
XXXX-1
XXXX
平整
市政供电
市政供水
市政排水
市政
供暖
市政供气
处于市政通讯范围内，有线及无线方便
有
（七）评估方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）,通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择
适当的评估方法。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，可以采用基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
基准地价系数修正法的一般公式为：
宗地地价二适用的基准地价＞期日修正系数＞年期修正系数溶积率修正X（1+因素修正系数）+土地开发程度修正
（八）以宗地XXXX-为案例计算宗地地价
（1）基准地价简介
根据《XXXX高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》，XXXX高新技术产业开发区东区基准地价是指在城镇规划区范围内，各级别
现状利用平均开发程度下的土地按照商业、住宅、工业等不同用地类
型的标准容积率条件下在正常市场的某个时点上法定最高年期的完整的土地使用权平均价格。
（2）基准地价内涵
a.土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地4（年，住宅用地70年，工业用地50年。
b.标准容积率设定为：
商业用地1.6,住宅用地1.3,工业用地0.5。
c.平均开发程度设定为：
市政五通一平（通水、通电、通路、通讯、排水及场地平整）。
d基准日：
2002年1月1日。
e.土地还原利率为6%。
（3）基准地价表
表9基准地价表（工业用地）
土地级别
工业用地（元/平方米）
一级
378
二级
280
三级
192
根据《XXX）高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》以及XXXX市高新技术产业开发区土地级别图，待估宗地属于工业一级用地，其基准地价为378元/平方米。
（4）基准地价修正系数法公式
宗地地价=适用的基准地价＞期日修正系数＞年期修正系数溶积率修正x（1+因素修正系数）+土地开发程度修正
（5）期日修正系数
基准地价制定的基准日为2002年，与评估基准日相差6年，经估价人员的调查了解当地土地市场情况，确定工业用地期日修正系数为
1.15b
（6）
K1-1/（1+r）m
-1-1/（1+r）n
年期修正系数
土地使用年期修正指数公式：
式中：
K—-匕较实例的土地使用年期修正系数r——地还原率［按6%计］n――准地价工业用地最高使用年期50年m--估价对象土地剩余使用年期19.67年
经过上述公式计算得，K=0.7213
（7）容积率修正系数
根据《XXXX高新技术产业开发区东区土地定级估价报告》，容积率变化对工业用地价格的影响比较小，故本次评估中不做容积率修正。
（8）因素修正系数
待估宗地地价修正系数表
因素
因子
因素指标
优劣度
修正幅度（％）
工业区类型
一般聚集区
一般
0
交通
对外交通便
利度
距高速＞500
一般
0
条件
道路通达度
4
优
+5.5
基础设施状况
六通一平以上
优
+5.5
与相关企业配套程度
较高
较优
+3.5
环境状况
环境质量状
况
轻度污染
一般
0
自然条件
基础好适宜咼
层
优
+5.5
宗地条件
宗地形状与
面积
方正不影响布
局
较优
+3.5
容积率
0.6-0.4
一般
0
周围土地利用类型
商业
一般
0
规划用途
商业
一般
0
综合修正系数（％）
+23.5
（9）土地开发程度修正
待估宗地土地开发程度为七通一平”（红线外通水、通路、通电、排水、通讯、通暖、通气，红线内场地平整）与基准地价的土地开发程度不同，需要进行修正50元/平方米。
（10）宗地出让地价确定
待估宗地地价=基准地价＞期日修正系数＞年期修正系数溶积率修正X（1+因素修正系数）+土地开发程度修正
=378X.15X7213X0（1+23.5%+50
=470.91（元/平方米）基准地价计算结果一览表
宗地编号
宗地名
称
基准地价
（元/平方米）
期日修正系数
土地使用权剩余使用年期
年期
修正
系数
因素修正系数
容积率修正系数
土地开发程度修正
基准地价法计算单位地价（
XXXX-1
XXXX
3
78
.25
119
.67
0
.7213
1
.1126
.0
5
0
470.
91
3.待估宗地出让地价的确定
采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，两种方法得出
的评估结果有一定的差异。
本次估价两种方法结果相差不大，符合相关规定，将两种方法进行加权算术平均计算出的结果作为最终估价结果。
具体每宗地的权重取值及最终评估值详见《估价结果确定表》：
估价结果确定表
基准地价系数修正法估价结果（元/平方米）
成本逼近法估价结果
（元/平方米）
宗地地价
（元/平方米）
土地面积（平方米）
宗地总价
（万元）
数值
权重
数值
权重
470.51
0.6
479.99
0.4
474.30
26747.6
1268.64
（十）评估结果
本次申报评估的无形资产-土地使用权共1宗，评估值为
12,686,400.（元。
评估结果汇总表
土地权证编
号
宗地坐落
面积（怦）
评估值
（万元）
1
XXX东国用（2000）字第104号
XXXX高新技术产业开发区天山
大街
26747.6
1268.64
合计
26747.6
1268.64
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