土地评估说明.docx

1、土地评估说明五、土地使用权评估说明（一） 土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的 1宗出让土地。（二） 土地使用权概况介绍1.土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产 -土地使用权共1项，总面积为26747平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等 详见土地登记状况表（1） 土地登记状况土地使用权人华北制药金坦生物技术股份有限公司土地登记证书号石开东国用（2000）字第104号发证日期2000-3宗地位置XXXX高新技术产业开发区天山大街土地使用权类型出让土地登记用途工业用地剩余土地使用年限19.67年土地面积（平方米）26747.6（二）土地权利状况待估

2、宗地的土地所有权属于国家所有， 华北制药金坦生物技术股 份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现 场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项 权利。（三）土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方 米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程 楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构， 至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股 份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现 场勘查情况，全部

3、待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有 他项权利（详见表土地登记状况表）。3利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表:待估宗地利用状况表宗地编号宗地名称地上建筑物XXXX-1XXXX质检办公楼、仓储及动力中心 动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫 室、乙肝房屋等建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用 途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表序 号宗地编号宗地名称登记用 途估价设定用途估价期日实际 开发程度估价设定开 发程度估价设定土地使用年期

4、（年）1XXXX-1XXXX工业工业红线外七通， 红线内七通一 平红线外七通，红线内场地平整19.67备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中， 为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的 基础设施开发程度和红线内场地平整状况。本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条 件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。（四）评估步骤1核查资料根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写 土地使用权清查评估明细表”根据委托方的评估资料，进行土地面积、 土地开发、

5、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。2现场勘查对照有关资料及 土地使用权清查评估明细表”寸待估宗地进行查 勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设 施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。3社会及市场调查就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的 市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、 基准地价文件、 当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料， 取得土地评估 的计价依据。4评定估算根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地 的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进 行综合评定估算。（五）评估原则本次评

6、估过程中遵循的主要原则有：1遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相 同、条件相似的土地市场交易价格为依据， 估价结果不得明显偏离具 有替代性质的土地正常价格2遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利 用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条 件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。3遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依 据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性4遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一 定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减 的特点5遵循贡献原则，是指土地

7、总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定6遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地 价格的变动规律，准确地评估价格（六）影响土地价格因素分析1一般因素行政因素行政因素主要是指国家对土地价格的干预。 国家从全社会利益和 宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用 等，从而达到提高土地利用效益的目的。随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从 而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。 一九九九年一月一日，新土地管理法的实施，规范了土地的审批手续限制了土 地供给速度。使得投入市场的土地供给量减少，土

8、地供给的有限性和 土地需求的增长性之间的矛盾使得近郊区的土地升值较快，也加大了 盘活闲置土地资产的速度，使得土地价格出现稳中有升的趋势。一九九八年XXXX市开始全面实施深化城镇住房制度改革方 案，停止实物分配，实行住房分配货币化。住房制度改革以取消补 贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，进 一步带动了地价的上升。人口因素XXXX高新技术产业开发区其中东区5.8平方公里，为高新区的基 本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人。现辖留村、赵村、小岗 上、郝家营、南庄村、北庄村、大西帐、小西帐、周通 9个行政村和一个乡直单位。辖区面积19.3异方公里，城市规划面积20平方公里，

9、 2010年 土地利用总体规划控制面积12.5平方公里。建成区面积（包括 农村居民地）10.36方公里。区位背景高新区东区地处华北平原中部，北纬 383,东经1145,西距 XXXX建成区外缘约3公里，北距首都北京275公里，区位上西依山西 能源煤炭基地，东有华北油田和天津塘沽港、黄骅岐口港。扼南北、东西之要道，经济地位十分重要。XXXX高新技术产业开发区东区属于 XXX）市的一部分，与XXXX全 市的经济发展有密不可分的关系。 XXXX地处华北平原腹地，是久负 盛名的粮棉果高产区，现已成为我国重要的纺织与医药生产基地、 铁 路交通与通信枢纽、北方电子工业名城和重要商埠，是河北省政治、 经济、

10、文化、科技、信息中心。在工业方面已经形成门类齐全的轻型 结构工业体系。纺织、制药、电子、机械、化工、冶金、食品、建材 等工业都具有相当规模。所有这些都影响着高新区的建设和发展， 也 在各方面为其提供了可靠的保证，为高新区以后的发展和建设奠定了 基础。2.区域因素繁华程度高新区东区现繁华路段主要以天山大街中段为主，北起海河道， 南至湘江道。其中最繁华的地段主要是黄河大道和天山大街的交叉口 处、长江大道与天山大街交叉口附近，主要商业网点是：一山摩托商 贸城、福源超市等。餐饮服务业沿黄河大道和天山大街分布。商业网 点规模小，目前区内尚缺乏上规模的商服中心，随着人口的逐渐增多， 主干道需要建设外向型的

11、商厦、市场，来进一步完善商服设施。交通条件60米，达至快XXXX高新技术产业区东区现已修通的主干道有黄河大道、天山 大街、昆仑大街、秦岭大街，红线宽度在50米以上，长江大道宽达100 米，达到快速道的标准，而且辽河道、海河道、湘江道、祁连街、天 桂街、峨眉街等已全部完工通车，路面一般都在 30米以上。珠峰大街 也已铺设完成，另外改建后的沧石路段，通车路面宽达 车道标准。10和道已全107国道立交桥103 104 32、在高新区西部现沧石路、黄河大道、长江大道、与 部立交，保证了快速道的畅通无阻，尤以长江大道与 最为突出，已达到国家级标准。区内现有公交车线路是 51和28路。公用生活设施高新区东

12、区辖区内有2所中学、8所小学。中学为开发区中学和私 立一中。小学包括评估范围内各村办小学。全区拥有较大的医疗设施有三个， 分别是眼科医院、乡卫生院和 在建的中西医结合医院。尤其是炎热夏季娱乐避暑的好去娱乐设施主要是天山海世界，它是一个以海洋景观为主的多组合 娱乐场所，吸引着区内外广大游客， 处。电信设施取电信公司，金融设施取邮政设施主要是邮局的影响，5个银行储蓄点。园林绿化、道路清扫、生活垃圾公用生活设施日趋完善，路灯、清运、铺设草坪喷灌网等都有较大水平的提高。至 200（年底累计设置 路灯1881盏，园林绿地面积48.4平方米，绿化覆盖面积35.9万平方米， 植树3.7万株，实际清扫路面59

13、万平方米，清运生活垃圾1.8万吨。在规划期内高新区公用设施要求自成体系， 除按规划建设为本区居民服务的商业服务、文教、体卫等设施外，还要建设外向型的商厦、 市场、银行、写字楼、宾馆、饭店、文化娱乐场、公园等场所，并规 划建设科研设计单位和大专院校。基础配套设施近年来高新区围绕营造优良的基础设施环境， 一直坚持基础设施 先行，进一步完善配套建设、全面提咼环境质量，做到基础设施建养 并重。截止到2001年 12月，用于基础建设的资金投入 6亿多。基础设 施包括上水、下水管网和水厂、道路、绿化、路灯等共计 2.2乙元，其 中水厂投入有3500万元。热电厂一期工程1.7亿元，热电厂二期工程 1.955

14、乙元，电力管网及配套设施170万元，热力2850万元，污水厂1490 万元，电讯电缆投入约40万元，液化气改线210万元。a、供水XXXX咼新区供水情况现在主要是以地下水为主，现共有供水井 105眼，铺设供水管道长度达20公里，沿现成主干道铺设的主干管管 径为DN501200毫米。次干道和街区内采取枝状管网，管径 DN150-300毫米，到200（年为止，供水能力达到13.64?吨/日，远期规划可考虑利用南水北调地表水资源解决供水问题。b排水高新区排水体制主要为雨污分流制，现在区内已有排水管道 50多公里。雨水管道沿着主要干支道顺着地势自西（北）向东（南）铺 设，通过管道集中到南部，采用明渠向

15、东排入汪洋沟，雨水管道起点 埋深1.5米，远期修明渠排入洋河。年污水排放量 113万吨。C、供电主要来源为华北电网和保定电厂，高新区内现有留村和白佛两座 110K变电站，总容量10.3KVA区内配电线路以lOKVfe缆为主。可 保证区内生产和生活用电，在规划期内还要在高新区的东南新建 100KV变电站一座，近期规划在北豆庄附近新建留村 220KV变电站一座。d供热主要来源为热电联产方式，高新区现在供热主管网长度已有 19.2 公里，主要铺设在现状主干道侧，蒸汽供热能力达到 150吨/小时，蒸 汽供热总量达到11（吨/小时，蒸汽供热总量152.8?吉焦/年。3.个别因素待估宗地均位于河北省XXX

16、）高新技术产业开发区。宗 地的个别因素介绍如下表：待估宗地基础设施条件表宗地编号宗地名称地面 平整 状况供电状况供水状况排水状况供暖状况通气状况通讯条件规划限制XXXX-1XXXX平整市政供电市政供水市政排水市政供暖市政供气处 于市政 通讯范 围内，有 线及无 线方便有（七）评估方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程）,通行的评估方 法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数 修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当 地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等， 选择适当的评估方法。经过评估人员的实地勘察和认真分析，可以采用基准地价系数修 正法对待

17、估宗地进行评估。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订 系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方 法。基准地价系数修正法的一般公式为：宗地地价二适用的基准地价 期日修正系数 年期修正系数 溶积 率修正X（ 1 +因素修正系数）+土地开发程度修正（八）以宗地XXXX-为案例计算宗地地价（1）基准地价简介根据XXXX高新技术产业开发区东区土地定级估价报告，XXXX 高新技术产业开发区东区基准地价是指在城镇规划区范围内， 各级别现状利用平均开发

18、程度下的土地按照商业、 住宅、工业等不同用地类型的标准容积率条件下在正常市场的某个时点上法定最高年期的完 整的土地使用权平均价格。（2）基准地价内涵a.土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地 4（年，住 宅用地70年，工业用地50年。b.标准容积率设定为：商业用地1.6,住宅用地1.3,工业用地0.5。c.平均开发程度设定为：市政五通一平（通水、通电、通路、通 讯、排水及场地平整）。d基准日：2002年 1月1日。e.土地还原利率为6%。（3）基准地价表表9基准地价表（工业用地）土地级别工业用地（元/平方米）一级378二级280三级192根据XXX)高新技术产业开发区东区土地定级估价报

19、告以及 XXXX市高新技术产业开发区土地级别图，待估宗地属于工业一级用 地，其基准地价为378元/平方米。(4)基准地价修正系数法公式宗地地价=适用的基准地价 期日修正系数 年期修正系数 溶积 率修正x( 1 +因素修正系数)+土地开发程度修正(5)期日修正系数基准地价制定的基准日为2002年，与评估基准日相差6年，经估 价人员的调查了解当地土地市场情况，确定工业用地期日修正系数为1.15b(6)K 1-1/(1 + r)m-1-1/(1 +r)n年期修正系数土地使用年期修正指数公式：式中：K-匕较实例的土地使用年期修正系数 r地还原率按6%计 n准地价工业用地最高使用年期50年 m-估价对象

20、土地剩余使用年期19.67年经过上述公式计算得，K= 0.7213(7)容积率修正系数根据XXXX高新技术产业开发区东区土地定级估价报告，容积 率变化对工业用地价格的影响比较小，故本次评估中不做容积率修 正。(8)因素修正系数待估宗地地价修正系数表因素因子因素指标优劣度修正幅度()工业区类型一般聚集区一般0交通对外交通便利度距高速500一般0条件道路通达度4优+5.5基础设施状况六通一平以上优+5.5与相关企业配套程度较高较优+3.5环境状况环境质量状况轻度污染一般0自然条件基础好适宜咼层优+5.5宗地条件宗地形状与面积方正不影响布局较优+3.5容积率0.6-0.4一般0周围土地利 用类型商业

21、一般0规划用途商业一般0综合修正系数（）+23.5（9） 土地开发程度修正待估宗地土地开发程度为 七通一平”（红线外通水、通路、通电、 排水、通讯、通暖、通气，红线内场地平整）与基准地价的土地开发 程度不同，需要进行修正50元/平方米。（10）宗地出让地价确定待估宗地地价=基准地价 期日修正系数 年期修正系数 溶积率 修正X （1 +因素修正系数）+ 土地开发程度修正=378X.15 X7213X0 （1+ 23.5% +50=470.91 （元/平方米） 基准地价计算结果一览表宗地编号宗地名称基准 地价（元/ 平方 米）期日 修正 系数土地使 用权剩 余使用 年期年期修正系数因素 修正 系数

22、容积 率修 正系 数土地 开发 程度 修正基准地价 法计算单 位地价（XXXX-1XXXX378.251 19.670.72131.1126.050470.913.待估宗地出让地价的确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，两种方法得出的评估结果有一定的差异。本次估价两种方法结果相差不大，符合相 关规定，将两种方法进行加权算术平均计算出的结果作为最终估价结 果。具体每宗地的权重取值及最终评估值详见估价结果确定表 ：估价结果确定表基准地价系数修正法 估价结果（元/平方米）成本逼近法估价结 果（元/平方米）宗地地价（元/平方米）土地面积 （平方米）宗地总价（万元）数值权重数值权重470.510.6479.990.4474.3026747.61268.64（十）评估结果本次申报评估的无形资产-土地使用权共1宗，评估值为12,686,400.（元。评估结果汇总表土地权证编号宗地坐落面积（怦）评估值（万元）1XXX东国用（2000） 字第104号XXXX高新技术产业开发区天山大街26747.61268.64合计26747.61268.64