资产评估15章习题.docx

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资产评估15章习题

第三章资产评估的基本方法

第一节市场法

例1：

评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？

分析：

待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异

资产评估值=10×（1—40％）=6（万元）

例2：

某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。

评估人员收集的信息：

①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：

待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上

评估值=160×150/210=114.29（万元）

例3：

待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。

求待估资产评估基准日的价值？

分析：

待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异

资产评估值=（万元）

例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。

所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。

计算该宗房地产2005年9月的价格。

1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米）

例5.某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。

其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，计算该房地产2002年10月的价格。

2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8（元／㎡）

例6.某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。

假设人民币与美元的市场汇价2005年2月1日为1美元=8.26元人民币，2005年10月1日为1美元=8.29元人民币。

计算该可比实例修正到2005年10月1日的价格？

1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393.09（元人民币／㎡）

例7.某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5％，假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。

计算该可比实例修正到2002年10月1日的价格。

1000×（1－0.5％）8×8.29＝7964.15（元人民币／㎡）

例8：

待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。

搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为元，该机器设备的生产时间为1993年。

经调查了解，待估资产已使用年限为8年，待估设备的尚可使用年限为12年。

参照资产已使用年限为7年，尚可使用年限为13年。

试估算待估资产的市场价值?

①待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=12÷（8+12）=60%

②参照资产的成新率=13÷（7+13）×100%=65%

③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

评估值=×（60%÷65%）=11.08（万元）

例9：

为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

5000元/㎡

5200元/㎡

5500元/㎡

成交日期

2005年9月1日

2005年8月1日

2005年8月1日

交易情况

＋2％

＋5％

－3％

房地产状况

－8％

－4％

＋6％

交易情况的正（负）值表示可比实例成交价高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。

该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。

试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。

比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

①交易情况修正：

可比实例A的交易情况修正系数：

100/（100+2）=100/102

可比实例B的交易情况修正系数：

100/（100+5）=100/105

可比实例C的交易情况修正系数：

100/（100-3）=100/97

②交易日期修正：

价格保持平稳，修正率为0%，修正系数都为100/100

③房地产状况修正：

可比实例A的交易情况修正系数：

100/（100-8）=100/92

可比实例B的交易情况修正系数：

100/（100-4）=100/96

可比实例C的交易情况修正系数：

100/（100+6）=100/106

④计算比准价格：

实例A=5000×100/102×100/100×100/92=5328.22元/㎡

实例B=5200×100/105×100/100×100/96=5158.73元/㎡

实例C=5500×100/97×100/100×100/106=5349.15元/㎡

⑤资产评估单价=（5328.22+5158.73+5349.15）/3=5278.70元/㎡

例10：

评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价为：

资产评估价值=20×150%=30（万元）

例11：

某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：

该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）

第二节收益法

练习1：

某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为150万元、155万元、170万元、160万元，折现率为8％，其评估值是多少?

P=524万元

练习2：

某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。

经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。

练习3：

假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。

经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。

请估算该企业的价值。

评估值=1200/4%=30000（万元）

练习4：

某企业为了整体资产转让，需进行评估。

现收集的有关资料如下：

①该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；②经预测被评估企业未来５年预期净利润分别为：

100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第６年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上③经调查，在评估基准日时，无风险报酬率为９％，风险报酬率为5％，资本化率为12％。

折现率=5%+9%＝14％

前5年收益现值：

100/（1+14%）＋110/（1+14%）2+120／（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=414.02万元

6年以后的收益资本化：

150/12%=1250万元

整体资产评估值=414.02+1250×0.519=1062.77万元

第三节成本法

练习1：

被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：

该设备1997年1月购进，2002年1月评估。

该设备的重置成本为50万元，尚可使用5年。

根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

该设备的实体性贬值为多少？

资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%

实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）

总使用年限=3.125+5=8.125（年）

资产的实体性贬值=50×（3.125÷8.125）=19.32（万元）

练习2：

一台机器，重置成本为150万元，已使用两年，其经济使用寿命为20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用为16.5万元，其他部分工作正常，计算该机器的实体性贬值。

1.可修复部分实体损耗=16.5万元

2.不可修复部分实体损耗=（150-16.5）×2/20=13.35万元

3.实体性贬值=16.5+13.35=29.85万元

练习3：

某被评估机器设备，其正常运行需6名操作人员。

目前同类新式设备所需的操作人员定额为4名。

假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为16000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

1.年超额运营成本：

（6-4）×16000=32000（元）

2.年超额运营成本净额：

32000×（1-25%）=24000（元）

3.年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:

24000×（P/A，10%，3）=24000×2.4869=59685.6（元）

第三章复习思考题

1.评估对象为某企业2008年购进的一条生产线，账面原值为1500万元，实际使用3年，2011年进行评估。

经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省2人，每人的月工资为6500元。

此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万，该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%。

要求根据上述资料，采用成本法对该生产线进行评估。

2.评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。

3.为评估某住宅2010年10月的正常市场价格，在其附近调查选取了3宗类似住宅的交易作为可比实例，已知权益情况相同，其他资料如下表所示，交易情况中的正（负）值表示可比实例成交价格优（劣）于正常市场价格的幅度，区位状况和实物状况中的正（负）值表示可比实例优（劣）于估价对象的状况，该类房地产价格指数自2009年10月以来，每月平均比上月上涨1%.根据以上资料计算待估房地产的价格

项目

A

B

C

成交价格（元/㎡）

3200

3300

3000

交易时间

2009.10

2009.12

2010.4

交易情况

+2%

+3%

-1%

区位状况

+3%

+7%

-2%

实物状况

+5%

+1%

0

第四章机器设备评估

例1：

被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：

该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为元，其残值为6000元，尚可使用6年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

估算该设备的实体性贬值.

资产利用率=5×360×5/（5×360×8）=62.5%

实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）

总使用年限=3.125+6=9.125（年）

资产的实体性贬值=（—6000）×3.125/9.125=.81（元）

例2.被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。

评估人员了解到，该油罐目前正在维修，