广州市房地产经济的探析.docx

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广州市房地产经济的探析

广州市房地产经济走向的探析

内容摘要

随着新时代的到来与社会的不断向前发展，在国家整体综合实力不断上升的同时，人民的生活水平也在不断提高。

随着城镇化的飞速发展，中国的房地产行业也得到了较大的发展空间。

广州，一个作为广东省的省会城市，房地产问题一直是被关注的焦点。

在房地产业不断发展的途中，会面临哪些不利因素，应该如何应对，正是本文所探讨的。

本文通过研究广州市近年来房地产的总体发展趋势，利用SWOT分析法对广州房地产经济发展进行研究，它把包括了在地理位置优越，一线省会城市等优势。

然而在粤港澳大湾区的带动下，也存在着房地产市场供不应求等的劣势，面临着土地消耗、周边城市发展的压力等威胁。

基于对广州市房地产经济发展的分析，当下最迫切需要解决的问题是房地产市场供应情况，房地产转型升级，土地资源的消耗量和楼盘的综合素质。

所以在本文末也针对性地提出关于广州市房地产未来发展的对策。

未来广州市房地产的经济走向应该是向前发展的，而且也会得到相应的发展机会，最重要的是要抓住房地产行业转型关键期的机遇，让广州市房地产经济顺利发展。

关键词：

广州市房地产经济；发展态势；SWOT分析；房地产价格；转型升级

AnAnalysisoftheTrendofRealEstateEconomyinGuangzhou

Abstract

Withtheprogressofthetimesandthecontinuousdevelopmentofsociety,whilethecountry'soverallcomprehensivestrengthisconstantlyrising,thepeople'slivingstandardsarealsoconstantlyimproving.Withtherapiddevelopmentofurbanization,China'srealestateindustryhasalsodevelopedrapidly.AsthecapitalofGuangdongProvince,Guangzhouhasalwaysbeenthefocusofattention.Inthecontinuousdevelopmentoftherealestateindustry,whatunfavorablefactorswillbefacedandhowtodealwiththem,thisiswhatthisarticlediscusses.ThispaperstudiestheoveralldevelopmenttrendofrealestateinGuangzhouinrecentyears,andusesSWOTanalysistostudythedevelopmentofGuangzhou'srealestateeconomy.Itincludestheadvantagesofsuperiorgeographicallocationandfirst-tiercapitalcities.However,drivenbytheGuangdong-HongKong-MacaoGreaterBayArea,therearealsodisadvantagessuchastheshortageofsupplyintherealestatemarket,whichisthreatenedbylandconsumptionandthepressureofthedevelopmentofsurroundingcities.BasedontheanalysisofthedevelopmentoftherealestateeconomyinGuangzhou,themosturgentproblemsthatneedtobesolvedatthemomentarethesupplyoftherealestatemarket,thetransformationandupgradingofrealestate,theconsumptionoflandresourcesandthecomprehensivequalityofrealestate.Therefore,attheendofthisarticle,wealsoputforwardthecountermeasuresaboutthefuturedevelopmentofGuangzhourealestate.Inthefuture,theeconomicdirectionofGuangzhou'srealestateindustryshouldbedevelopedforward,andcorrespondingdevelopmentopportunitieswillalsobeobtained.Themostimportantthingistoseizetheopportunitiesinthecriticalperiodoftherealestateindustry'stransformationandlettheGuangzhourealestateeconomydevelopsmoothly.

Keywords:

Guangzhourealestateeconomy;developmenttrend;SWOTanalysis;realestateprices;transformationandupgrading

一、绪论

（一）研究背景

随着新时代的到来与社会的不断向前发展，在国家整体综合实力不断上升的同时，人民的生活水平也在不断提高。

随着城市化的飞速发展，中国的房地产行业得到了较大的发展空间，房地产行业的发展离不开政策的支持，广州市近年来针对房地产市场的发展及时整改，从2017年的“330政策”到2019年的持续放松，有助于房地产市场的放松，因城施策的灵活性增加，目前广州房地产的走势仍然是以维持稳定，在房价维持高价的情况下，即使稳定发展，仍是处于较高水平，广州房价未来的趋势应当会随着政策的放松而平稳降低，对于房地产企业来说，过多的房地产企业会增加竞争压力，国内排名前五的房地产企业恒大、碧桂园、万科、保利、融创，企业间强强对抗，房价被抬高的一部分原因也是源于企业间的竞争，房地产企业之间的竞争会提高房地产行业的各项费用的成本支出，其最终导致的就是房价的上涨，在未来的五到十年内，广州市的房地产企业会出现优胜劣汰的局面，随着成本逐渐得到控制，房地产的价格会得到相应控制。

广州市房地产在发展过程中也存在着一些问题，房地产市场近两年的供应无法满足消费者的需求，供需不平衡的情况下，广州市房地产行业下一步工作的发展重心应向满足消费者发展；此外，广州市房地产的发展还面临着土地资源消耗过大、转型升级的关键期、周边城市的发展压力的威胁，然而在“房住不炒”的基本基调下，广州市房地产行业在稳中求进，相信在这一背景下，能帮助广州市的房地产行业发展，带动其他相关行业的共同发展。

（二）研究意义

1.为房地产行业投资者决策提供数据支持

房地产是社会上的热门话题，随着房地产行业的发展壮大，吸引了更多的房地产投资开发商，如何正确有效的进行投资还得看对房地产行业的了解程度，本文将简单的对广州市近年来的发展进行分析，明确房地产行业未来的发展方向，目前面临的难题及未来应如何解决。

研究此课题，旨在为投资者提供数据支持，让投资者可以掌握市场上的最新动态，把握发展重心，做好投资决策。

2.对未来大学生从事房地产工作提供指导

对于即将毕业的我们这类大学生来说，毕业后从事房地产工作也是不错的选择，研究此课题，对于今后的工作有较大的帮助，能清楚的认识到当前广州市房地产行业的发展趋势，当下房地产行业存在的问题、威胁，该如何正确的解决，以及各房地产企业的发展重心，便于未来能选择一个合适的企业及一份心仪的岗位，能更好的从事房地产这一行业。

（三）研究方法

1.资料分析法

资料分析是本论文研究的基础，通过到图书馆查阅房地产经济类的书籍，以及网上搜索房地产的资料进行整合，获取对本课题有帮助的资料，利用这类资料进行扩展，以研究房地产行业的整体态势。

2.文献研究法

通过广泛阅读国内外相关理论文献，相关网络信息，专业期刊等进行广泛阅读，搜集、鉴别以及整理，研究国内外学者对房地产行业的看法，分析房地产行业未来的发展条件或不利因素，进从而做出分析，选择与论题相关的观点。

3.比较分析法

通过比较近年广州市房地产开发投资差距、土地交易面积变化、商品房供应面积变化、商品房平均销售价格的走势，通过多个方面的比较，分析其中的发展趋势，权衡利弊，总结广州市房地产经济的未来发展面临的挑战以及应对的措施。

二、文献综述

（一）国外文献综述

国外学者很早前就已经开始进入房地产领域，并且根据实验、计算等方式，对房地产有了较多的见解，下面是一些学者的研究成果：

Bums和Crebler（1977）运用非均衡理论来解释住房问题，住宅市场存在有四种形式:

一是静态不均衡，二是动态不均衡，三是空间不均衡，最后是质量不均衡[1]。

Case和Shiller（1989）指出，涉及到的变量有房租价格、建筑成本等，他们认为房价可以用模型预测[2]。

Stein（1995）最先提出信贷约束理念，理论表明地产的发展和需求受到人们心理和价格变动的弹性较大，会对家庭的流动资产有着一定程度的影响[3]。

而RichardK.Green（1997）着重分析了住宅与非住宅建设投资对国民经济的影响，结果表明，住宅建设投资能为GDP带来实际性的增长，而非住宅物业的投资对GDP的影响较小[4]。

BenmelechandBergman（2009）最早指出房地产市场的价格变化也会通过抵押品渠道放大宏观经济的周期性波动[5]。

Gimeno（2010）地产的平均值对于信贷的发生额有密不可分的联系，主要因为家庭财富能够提供的抵押品价值决定了家庭的融资能力，进而影响到整体贷款情况[6]。

（二）国内文献综述

房地产经济是当前社会经济发展的重要组成部分，房地产问题也是我国最为热点的民生问题之一，这引起了国内学者的关注，深入研究房地产的各个方面，以下按照时间顺序对每位学者的研究进行了概述：

莫蔚彬（2009）指出，不同类型的房地产宏观调控政策会有不同的成效[7]。

刘民飞（2012）认为房地产企业对限购政策的解决措施有：

减少住宅的投入，加大商铺项目储备和销售；向其他城市项目推进；推动中心城区的高档小区；扩大对需求产品的投入；转型开发工业地产；转型开发养老型地产；参与保障房的建设，合理避开限购政策的区域[8]。

而叶自芳（2015）指出，国内在建的房地产开发项目缺少合理的过渡政策，使房地产企业承担了所有的销售额增值税，对企业的利润产生不利影响，对企业的持续经营发展不利，对于房企而言，增加了巨额成本的支出，对于房价也是一个不小的影响[9]。

闫先东（2016）在阐述房地产市场波动与经济增长的联系中提出，我国政府在发展房地产市场上有更强的驱动力，但是国内的财富效应影响，造成了房地产价格的形成机制不同，对经济的增长产生影响[10]。

江丽和钟荣桂（2017）指出，进行土地供应调控和实行“限购”政策对房价的显著推动作用，但“限贷”和住房规划这两类政策对房价的作用与预期的初衷相悖[11]。

鲁芳（2018）说到，当前中国房地产市场的发展仍不成熟，相关法律还可以继续补充完善，对经济管理效果有很大影响。

还要充分了解房地产市场的经济形势走向，明确管理目标，完善相关法律机制，促进房地产经济往更好的方向发展[12]。

李佳（2018）对我国房地产经济进行可持续发展的深入研究，可以正确引导房地产企业的发展方向，有效抑制市场行为低效选择，促进房地产市场经济的健康发展[13]。

徐波（2018）随着市场经济的快速发展，中国房地产经济的发展存在住房价格上涨，不同城市或地区土地价格差异大，市场管理制度不科学，金融体系不健全等问题[14]。

宋泽敏（2019）指出要促进我国房地产经济平稳健康向前，不仅需要通过我国政府进行宏观调控，更需要房地产行业自身加强自我监督，进行自律；普通群众理性认知房子，转变购房观念，从而真正促进房地产经济健康平稳发展，最终促进我国经济总体发展[15]。

迎春（2019）房地产经济提高了居民生活水平；但房地产金融体系还不够完善，从总体来看，中国房地产经济发展前景较好，在国民经济中也占有重要的地位[16]。

李威风，惠之瑶，梁娜（2019）在房地产市场发展过程中，必须严格遵守市场经济发展规律，认识自身优势，制定长期发展战略计划，以适应当前房地产市场的快速发展，增强竞争力[17]。

张小龙（2019）认为，购买限制政策在抑制房价方面没有太大作用。

它可能会在短期内产生一定的抑制作用，并且在中长期内通常会产生适得其反的效果，这很可能导致房价的报复性增长[18]。

袁方（2019）表示房地产业的经济发展对中国的整体经济发展有推动作用。

为了有效提高房地产经济发展水平，需要明确房地产经济管理的目标，制定合理的房地产开发工作计划，完善房地产经济管理制度来促进房地产开发行业快速发展[19]。

于明（2020）指出，中国房地产发展正处于瓶颈期，中国房地产经济的总体发展处于较好的发展阶段，但是商品住房的投资性强，也就使得买房者出现更高盲目性。

稳定的供需关系也是房地产市场稳定的基础，同时城镇化建设也是房地产行业发展的重要助推剂[20]。

三、广州市房地产经济发展现状

（一）相关理论概述

1.房地产的概念

房地产由建筑物和土地组成。

土地分为未开发土地和已开发土地，建筑物的存在离不开土地，并且与土地相结合。

房地产是指房产和地产（包括土地，永久性建筑物和土地上的衍生物）的客观物质。

房产是在土地上建造各种房屋，包括住宅商店，工厂，仓库和办公室。

地产是土地及其上方和下方的某些空间，包括各种基础设施和地下地面道路等。

2.房地产经济的概念

房地产经济是以房地产为对象，即房地产生产，分配，交换和消费所发生的的人们之间的经济关系，是房地产经济关系和房地产生产率的有机结合。

房地产经济是房地产生产、流通和消费过程中发生的各种经济活动及其条件的总称。

房地产经济活动包括房地产生产，房地产流通和房地产消费。

房地产的生产，流通和消费流通需要相应的经济运行机制和经济制度条件。

房地产经济既是国家宏观调控的对象，也是宏观经济的重要组成部分。

（二）广州市房地产行业近年发展情况

1.2017年新政调控

自2017年上半年广州放宽购房限制以来，房地产市场政策一直相对稳定，维持稳定的政策是重点工作。

7月的“房租平等购买权”逐渐进入公众视野，租赁市场也成为企业未来发展的重点市场，租赁市场的有较好的发展前景。

2017年，实施了“317”和“330”新政策后，广州的商品住宅市场开始进入平静的交易时期。

交易量大幅下降，整体平均交易价格也呈下降趋势。

总体而言，2017年广州房地产市场法规围绕着供求政策。

该政策两次限制购房，贷款和销售，叠加了一系列监控措施，同时加快了土地供应方式的转变，以防止高房价的产生，破坏市场预期，从而使增长率逐渐放慢。

2.2018年房地产保持稳定

对于2018年广州的房地产行业而言，保持稳定长效机制的建设依旧非常重要，而且还需要监管政策的支持。

由于供给侧改革和租赁需求房屋的增加，捆绑工业用地仍然是关键任务。

在土地资源不足的制约下，土地价格持续上涨，作为粤港澳大湾区的核心城市，广州的产业升级和交通建设又处于快速发展时期。

在这一推动下，楼市价值得到提升，但是由于信贷环境的收紧和调控政策难放松，影响了房地产的需求。

2018年的广州楼市趋于平稳发展，而未来的房地产市场的供应主流则变成了租赁住房、高地价项目、产业复合地产。

3.2019年房地产“三稳”成效显著

2019年市场“上暖下凉”，上半年要好于下半年，然后在“无住房无投机”和“不将房地产作为短期刺激”的推动下，2019年房地产行业机制正逐步建立，房地产市场保持稳定状态。

这得益于房地产的“三稳”，在一定程度上，虽然广州楼市已经变冷，但随着政府调控政策的逐年放松，广州市房地产经济的未来发展依然可行。

（三）广州市房地产行业整体发展态势

广州房地产市场实现了健康、稳定的发展，对广州经济的稳定增长具有推动作用。

如表3-1所示，这是广州市2015-2019年近5年的开发情况，包括了广州市房地产开发投资额、土地成交面积、商品房供应量面积、商品房平均销售价格。

年份

广州市房地产开发投资额（亿元）

土地成交面积（万平方米）

商品房供应量面积（万平方米）

商品房平均销售价格（元/平方米）

2015年

2137.59

343.34

1045

14612

2016年

2540.85

234.07

1017

16383.61

2017年

2702.89

338.05

828

17633.42

2018年

2701.93

505.05

1100

20013.6

2019年

3102.26

1460

815

28009

表3-12015-2019年广州市房地产开发情况

1.广州市房地产投资额逐年增加

房地产业的快速发展得益于对房地产的投资。

房地产开发投资是重要的投资渠道之一，这个行业具有巨大的价值和资本密集性，开发投资不仅可以直接促进经济增长，而且可以扩大行业。

投资也可以促进其他行业的发展，促进建筑行业的消费需求增长。

广州市近五年来对房地产的投资额情况，如图3-2所示，其趋势是逐年上升的。

其中在2018年略有滑落，但整体趋势是在向前发展的，在2019年是近几年的最高值，达到3102.26亿元。

从2015年的2137.59亿元，经过短短五年的发展，可以在2019年达到新的高度，这也说明了房地产的开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，所以才会大力支持房地产的开发投资。

图3-2广州市房地产开发投资额

2.土地成交量缓慢增加

在中国，土地资源是不可再生资源，是国民经济和政治发展的重要因素之一。

我国土地资源的特点是绝对数量大，但是分布不均衡。

在中国政府对商品房政策的推行、以及城市化的发展下，房地产一路高歌猛进。

其中，土地就是一项必不可少的。

广州市在2015-2019年的这五年间，土地成交面积快速增加。

如图3-3所示，2015年的343.34万m2到2019年的1460万m2，这是成倍增速的发展。

其中2019年的成交量是增幅较大的，2019年的快速增长，与广州市的经济市场有关。

2018年的贷款数据和社融数据都达不到预期，融资环境紧张，房地产企业融资困难，企业经济压力加大，当地热情严重削弱。

但在2018年末，广州市调控放松，放开限购、限售等，使得房地产业形势好转，继而2019年的土地成交量也才迎来高峰。

图3-3土地成交面积

3.商品房供应大幅回落

在广州市商品房近五年的供应量里，如图3-4所示，只有2015、2016、2018供应量超过了1000万㎡，其中2018-2019年的起伏变化最大。

2019年商品房供应量为815万平方米，下降26％，原因是由于2017年推出3.30新政后，广州楼市持续在低水平运行。

此外，由于2018年第四季度土地供需集中，在开发周期和市场下行的双重限制下，新项目进入市场的节奏普遍放缓，导致商品房供应量大幅回落。

而供销回落，需求大于供给，一定程度上就会影响房地产价格，平均价格就会提高。

图3-4商品房供应量面积

4.商品房价格涨速凶猛

2015-2019年是中国房地产市场的动荡高潮，房地产价格一路飙升。

如图4-5所示，2015年时的每平方米14612元，已成为了近五年的最低价，2019年商品房平均价格为28009元/㎡，增长29%。

原因是2018年下半年逐步取消限价，以及2019广州市的房地产市场将全面恢复合同销售，返回实际水平。

从实际房价的趋势来看，今年年初，大湾区的一些优质物业正在酝酿提高价格。

然而，随着中央政府在4月和5月继续收紧房地产市场政策，从下半年开始，广州周边地区出现了一些降价、不稳定的态势。

图3-5商品房平均销售价格

四、广州市房地产经济发展SWOT分析

（一）优势

1.一线省会城市，经济政治中心

作为广东省的省会经济城市，广州是珠江三角洲的核心城市。

由于汇聚了来自四面八方的资源支持，经济实力一直以来也都是华南政治的中心，加上政策的支持、其他方面经济的快速发展，也在一定程度上刺激了广州市房地产经济的增长。

所以作为广东省的省会城市，其政策支持是必然的，即使有香港的超越及深圳近年的崛起，但是广州的地位仍是不可动摇的，这样看来，广州市的房地产行业依然有发展前景，在经济上有投资者的支持，政策上有政府机关的帮助。

如此，房地产行业是能有长远的发展潜力的。

2.地理位置优越，交通区位便利

广州市的地理位置优越，是中国通往世界的南大门，航空，铁路，公路和航运在中国南部建立了一个综合的交通枢纽，真正地辐射了中国南部。

打开了广州市的大门，让各行各业的投资商走进广州，这一优势也带动了广州的发展。

据广州统计局统计，2019年，白云机场的旅客进出量达到7,336万人，超过香港机场，升至粤港澳大湾区第一位。

待T3航站楼完工后，预计吞吐量将达到每年10500万人。

而广州市内的交通线路十分健全，地铁、公交车、出租车以及当下流行的网约车，盘活了广州这一个大城市，而房地产业的持续发展，离不开交通便利这一特点，房地产投资商、开发商都会选择一处适合的地段来开发房地产，如今的广州交通条件日趋成熟，地铁路线在不断扩大，交通发达可以吸引更多的行业，哪里有便捷的交通，哪里就会有房地产的开发，这无疑是广州市房地产发展的一大优势。

3.文化底蕴深厚，城市发展迅速

广州作为岭南文化的起源地，承载着中华文化五千年的岭南文化发展史。

一方水土养一方人，在经过世世代代的发展，广州市的文化底蕴已十分深厚，特别是海洋文化的影响，海洋文化的开放打开了广州的大门，广州是一座懂的包容的城市，生存在广州的人来自五湖四海，会引导生活，这种包容，也促进了城市的发展。

且广州是一个非常开放的城市，外向型经济的特点非常明显，许多跨国企业及民营企业纷纷入驻广州，使写字楼、商品住宅、公寓的需求大幅度增长，这一方面促进了广州市的经济发展，也带动了房地产经济的发展。

（二）劣势

1.房地产市场供不应求

近几年在“房住不炒”的大政方针下，广州房地产的楼市基本上以稳为主。

政府部门加大了对房地产业的控制力度，房地产公司发展有限，而广州人口众多，2019年广州常住人口就有将近1500万。

多年来随着劳动力的不断补充为广州住房市场的发展提供了需求保障。

作为教育水平、能力较高的的城市，广州的本科院校毕业生人数近年来一直领先于其他城市，每年夏天都有大批的毕业生选择到广州发展。

而在政府部门的宏观调控下，广州市房地产的现状是供不应求的，无法满足广州市购房消费者的需求。

2.房地产价格难接受

房地产价格是制约大众购房的一大因素，经济实力强的则不担心购房问题，而对于在广州务工人群的及刚工作的青年，想要在广州这个一线城市定居可谓十分艰难，广州市房地产近几年的价格连年增长，2019年的商品房平均销售价格达到了28009元m2，而这只是广州市平均价位，郊