祝桥厂房项目可行性分析报告.docx
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祝桥厂房项目可行性分析报告
祝桥镇盐朝公路厂房项目可行性报告
第一章项目概况
一、地块位置
本项目位于祝桥镇盐朝公路1365弄62号，地块呈长方形状，为工业厂房。
四至范围：
东至，南至，西至，
北至
二、经济技术指标
地块总面积：
54917平方米
土地用途：
工业用地
出让年限：
50年
规划容积率：
0.42
规划建筑密度：
不大于30%
转让价格：
万元
第二章祝桥镇简介
一、总体情况
祝桥镇地处上海市浦东新区东部，距离上海市中心城区30公里，紧临浦东国际机场和中国商飞总装基地，雄踞上海外高桥港、浦东空港、洋山深水港航运物流产业带的核心区域，是上海国际航运中心建设的前沿和中心腹地，具有独特的区位优势。
浦东铁路、A30、A15高速公路、两港大道、新川南奉公路贯穿其中，成为连通上海市区、空港和海港的交通大动脉。
祝桥镇现有区域面积86平方公里，下辖20个行政村、11个居委。
镇域人口12万，其中常住人口7.5万，来沪人员4.5万。
常住人口中，农业人口26676人，居民48735人，农居民比例接近1：
2。
二、发展概要
2000年3月，上海祝桥空港工业区经原南汇县人民政府批准成立；2006年8月，经国家发改委批准，上海祝桥空港工业区与周边三个产业区合并为上海浦东空港工业园区，成为上海市级工业区。
2007年7月，原南汇区委批准设立临空经济功能区管理委员会，负责统筹协调临空地区的开发建设工作。
目前，祝桥全镇产业规划面积10平方公里，分为祝桥空港工业区、国家级空港综合保税区、祝桥空港仓储物流园区等三个板块，其中祝桥空港工业区规划面积为5.1平方公里，空港综合保税区为0.54平方公里，祝桥空港仓储物流园区为4.31平方公里。
2010年上半年，祝桥镇完成社会总产出65.93亿元，同比增长15.8%；完成地区增加值42.80亿元，同比增长15%；完成工业总产值49.85亿元，同比增长11.3%;其中，规模企业产值完成38.85亿元，同比增长11.7%；完成合同外资3341万美元，同比负增长60%；实际到位外资1624万美元，同比负增长31%；完成固定资产投入12.03亿元，同比增长4.4%；其中工业固定资产投入5.78亿元，同比增长8.8%；完成税收入库4.06亿元，同比增长30.8%；完成财政收入1.15亿元，同比增长1.7%。
三、城市功能日益完善
随着浦东国际机场开发建设规模的不断扩大和中国商飞总装基地的落户，祝桥镇积极提升“空港新城”的城市品位，全力推进以千汇路为主轴，以公共服务中心、商业商务中心、居民安置区、航空聚星城和商飞配套基地为中心的“一条主轴、四个中心”的空港新城区建设。
中心之一的公共服务中心，集行政、教育、社会保障等公共设施为一体，主要包括行政办公综合楼及派出所、交警大队等区派单位办公楼建设；祝禾幼儿园、千汇小学等一所中学、二所小学和三所幼托学校建设，以及祝桥海天湖公园、文化中心、敬老院等居民生活服务配套。
中心之二的商业商务中心，位于空港新城区的核心地带，着力利用空港交通的便利优势，发展总部经济和楼宇经济。
在建的百熙路商业街是空港新城的主要商业步行街，将打造成具有中国独特文化历史内涵的商业街——华夏贡品城。
投资兴建的多家星级宾馆和空港商务中心，将成为空港新城的地标性建筑，有力增强空港地区服务国际机场的总体能力。
中心之三的居民安置区主要为浦东国际机场建设、临空产业区和空港新城建设的动迁安置基地。
目前，全镇已建成安置房近100万平方米。
中心之四的航空聚星城和商飞配套基地，为各大航空公司、机场集团以及国家商用飞机总装基地的配套项目。
项目于2012年建成后，将成为集商业、商务、酒店、娱乐和白领居住等全方位功能为一体的高端住宅区。
第三章区域规划
一、“商飞”总装基地规划
2009年底，中国商飞总装制造中心浦东基地在新区祝桥镇奠基，这是国内最大、最先进的民用飞机总装制造基地，标志着中国商飞总装制造能力建设和大型客机研制保障条件建设迈出重要一步。
根据规划，浦东祝桥基地总体规划占地267万平方米，约合4000亩，建筑面积近115.4万平方米，主要建设项目按照装配、测试线以产品分线，其他按照工艺专业分线划分，共分为零部件生产区、总装区、试飞交付区、发展预留区等八个部分。
浦东基地项目建成后，将满足ARJ21支线系列飞机、150座级大型客机和双通道大型客机的总装和试飞、交付任务的要求，同时具备相应的民机新技术、新工艺研究和新产品研制的能力和飞机维修功能。
计划到2013年，浦东基地将形成C919大型客机研制保障能力。
到2016年，形成C919大型客机年产20架及ARJ21系列飞机年产50架批产能力。
目前已开始启动的是大飞机研保一期项目，是总装制造基地的一项核心功能项目，位于祝桥镇盐朝路东侧滩涂，分工装设计与制造中心、物流中心两部分，总占地面积2万多平方米。
工装设计与制造中心将承担C919大客飞机的中机身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小翼、应急舱门、RAT舱门等部件的零组件制造与装配、各部件的部装、全机总装与试飞任务。
物流中心主要为大型客机研制提供保障，承担生产原材料、零组件等接收、存储运输、配送及厂际间转运任务。
该项目总投资将超过14亿元。
二、“空港新城”规划
随着2009年国家商用大飞机项目正式落户祝桥，南有大飞机，北靠空港综合保税区，东临浦东国际机场，西接迪士尼乐园，面对得天独厚的临空优势，祝桥镇一面做好大项目的服务保障，一面推进“四轮”驱动的产业发展，精心描绘“空港新城”的美好蓝图。
祝桥镇将在中心城区辟地600余亩，规划建设60万平方米、1.5万人口的大飞机生活配套区。
目前，镇里正全力推动2个村11个组的动拆迁，以确保项目年内开工。
作为空港综合保税区开发建设主体之一，祝桥镇还积极做好项目立项、开工手续申报，配合保税区海关大楼和配套设施建设。
在做好保障的前提下，祝桥借“机”勾画产业蓝图。
针对“飞机场”——浦东国际机场，以及空港综合保税区的封关运作，着力推进空港工业区的发展，吸引世界级航空物流企业入驻；针对“大飞机”总装项目的落地，以及西侧迪士尼项目的辐射，规划建设产业配套区、生活配套区，发展高新技术产业和现代服务业。
“大项目是产业发展的导向”，借“机”发展，正逢其时。
目前，祝桥空港工业区内4.31平方公里的仓储物流区，已完成了项目控制性详细规划编制、劳动力安置、土地征用等各项工作，累计投入20余亿元。
园区还成功引进和储备了汇通能源、UPS、DHL、波音航空物流等多个大型项目，协议总投资达33.6亿元人民币和1.9亿美元。
大飞机项目生活配套区建设，正抓紧落实600余亩土地的征地动迁、劳动力安置等工作，商务中心、商业广场等一批商业配套设施以及连接浦东机场和商飞总装基地的城市道路也正在实施之中，名为“世和空港中心”的五星级酒店建设。
四、浦东铁路二期工程（沪通线）规划
1、建设规划
2005年l2月4日浦东铁路一期正式开通试运营。
作为上海洋山深水港配套项目，是疏港铁路，主要承担芦潮港铁路中心站到发集装箱的运输任务。
并于2006年6月1日漕泾站开通运营为上海化学工业区服务的上海化学工业物流有限公司专用铁路。
6月8日海湾站综合货场开站，实现了浦东铁路一期的全面运营。
在二期规划中，浦东铁路二期工程将并入上海至南通铁路工程，连接苏北、上海浦西、浦东地区。
北起新长铁路的南通站，途经江苏省南通市及其所辖的海门市，苏州所辖的常熟、太仓两市以及上海市嘉定区和宝山区，跨越黄浦江途经上海市浦东新区、南汇区接轨于浦东铁路一期工程四团站，形成枢纽环线。
沿线设邵厂、浦东、祝桥、川沙、曹路、高东、外高桥、罗店、曹王、太仓、娄塘、葛隆等站，太仓至四团（含）段线路长度110.84KM，该工程建设及运营纳入浦东铁路公司管理。
2、浦东铁路经营战略
一是在市场培育中发挥自身铁路优势，以优势互补加强路地联合，开展多式联运，从联合中寻求经济增长点，围绕浦东铁路组建环线物流。
依托上海化工区，打造危险品集运中心；以海湾货场为基点，组建铁路南上海地区现代物流中心；重装备特种物流铁路专用线；筹备组建空港物流公司；打造第一条零换装“海铁联运”专用线；建粮食专用线；组建汽车物流；从浦东铁路四团站引入空中客车专用线；组建钢铁物流；组建水铁物流，解决水路和铁路之间的联运，满足不同层次的客户。
二是以浦东客站为客运枢纽，发挥城际、长途客运作用。
浦东铁路是沿海铁路的重要组成部分，是长三角城际铁路网的重要组成部分，在旅客运输中，以城际客运为主，兼顾长途、市郊客运。
浦东铁路二期（沪通铁路）的建设，将形成上海向苏北、山东东部地区辐射的便捷通道，可以在长三角城际客运系统中发挥重要的作用。
上海将建成以浦东国际机场为主、虹桥国际机场为辅的组合型国际航空港，成为亚太地区的枢纽空港。
浦东客站紧靠浦东机场，作为上海重点发展的四大客运枢纽之一，大大的缩短了城市间的时间距离，改善目前城际间出行不畅的局面，促进人员交流。
第四章项目开发商介绍
已开发项目：
第五章本项目可行性分析
一、项目现状
1、项目位置
本项目位于祝桥新镇，处于交通主干道盐朝公路边上，往南10公里左右为惠南镇，往北2公里为祝桥老镇，往东北方向2到3公里为动迁房基地。
2、公共交通
地块距离主干道南祝公路上的公交站100米，有3个交通线路：
川南线：
南汇到川沙
南南线：
南汇到火车南站
龙滨线：
南汇到龙阳路
3、周边厂房租赁情况
1
位于浦东新区 南汇祝桥镇浦红西路18号，近川南奉公路
1.5元/m²/天
8000M2
2
厂房位于浦东新区祝桥镇南祝公路5819号，近川南奉公路，北靠祝桥镇，南靠惠南镇，交通便捷，地
1.6元/m²/天
4320M2
3
厂房位于浦东新区 南汇祝桥空港工业园区金闻路39号，紧靠远东大道，川南奉公路，交通
1..3元/m²/天
2300M2
4
浦东机场南大门南汇祝桥东海镇，独院占地11.5亩，厂房7000平方，其中单层厂房1栋约5000平方
1.4元/m²/天
7000M2
5
南汇祝桥浦红西路399号5000平新建标准厂房招租 （祝桥）厂房面积：
砖混结构一栋，2500平米，楼层：
3层，层高4.8米，钢结构一栋：
660平米，楼层：
1层
1.5元/m²/天
5000M2
二、项目成本测算
本项目为拍卖，成交价万元（楼板价元/平方米），以此测算，本项目出让面积54917平方米，容积率0.42，总建筑面23293平方米，项目总投资万元，单位成本元/平方米。
项目投资测算表
序号
项目名称
单位成本
（元/M2）
计量单位
（万元）
金额
（万元）
备注
1
土地成本
2
契税
按土地费用3％计
3
前期费
90
勘查、方案设计、临时水电及教育附加等
4
土建安装
1500
5
区内配套
350
水电煤
6
大市政
320
7
财务费用
8
管理费
按销售收入1.5％计
9
销售成本
按销售收入2.5％计
10
不可预见费
以3、4项3%计
12
综合成本
4、敏感性分析
以上为土地价格为底价时项目收益，下面以租金收益不同做项目敏感性分析，
土地价格
（万元）
项目成本
（万元）
年租金收益
（万元）
投资回收期
租金1.4元/M2/年
租金1.5元/M2/年
5、小结
从初步测算结果看，本项目有较大盈利空间，抗风险能力较强，项目可行。
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