农民土地住房改建意见doc.docx

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农民土地住房改建意见doc

农民土地住房改建意见

各乡镇人民政府、街道办事处，县府直属各单位：

为深入贯彻党的十七届三中全会精神，改善民生、扩大内需，全面推进社会主义新农村建设，优化农村人居环境，根据省、市有关文件规定，现就我县推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设提出如下意见：

一、充分认识重要意义，把握工作总体要求

（一）重要意义

近几年来，县委、县政府围绕全面建设惠及全县人民小康社会的总体目标，认真实施康庄工程、和谐生态村和强塘固房等一系列惠民工程，新农村建设取得较大成绩。

但由于多种因素制约，当前我县农村普遍存在规划滞后、用地结构不合理、建新不拆旧、外延无序扩张、土地资源浪费严重等现象。

农民建房难和建房乱还比较严重，农村土地节约集约水平不高，农居点布局分散，基础设施共享度低，村容村貌还不能适应社会主义新农村的要求。

推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设，是优化农村土地资源配置、促进土地节约集约利用的主要途径；是改善农民居住条件、提高生活质量的惠民工程；是增加投资、扩大内需的有效手段；是加快新农村建设、推进城乡一体化的战略举措。

各乡镇（街道）各部门要从贯彻落实科学发展观的高度，把推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设工作，切实抓好抓出成效来。

（二）目标任务

到2020年，基本完成全县农村空心村（指县城城市规划区以外的村，下同）改造，其中镇中村（指城镇村和集镇村，下同）改造完成95%、中心村改造完成90%、行政村改造完成85%；规划搬迁的自然村完成搬迁95%以上。

基本做到全县旧房应拆未拆的全部拆除，农民住房应建未建的全部落实，基本达到环境优美、卫生整洁、设施齐全、生产方便、生活便利的新农村建设目标。

到XX年，全县完成农村土地综合整治（空心村改造）70个村，农村建设用地复垦900亩，盘活农村集体建设用地700亩，农村居民点人均建设用地明显下降。

改造建设农房1.2万户，完成农村困难群众住房救助任务，基本形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。

XX年，全县完成农村土地综合整治（空心村改造）19个村，农村建设用地复垦120亩，盘活农村建设用地200亩，改造建设农房2500户。

（三）基本原则

1、政府引导，农民自愿。

农民和村集体是推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设的利益主体、实施主体。

村庄规划编制、房屋设计布局、宅基地安排、拆迁补偿、特困户安置等有关决策需征求广大村民的意见，并经村民（代表）会议通过，由村级集体组织实施，切实保障农民和村集体的合法权益。

乡镇（街道）、部门要充分发挥行政推动作用，引导广大干部群众自觉投身到空心村改造中来；要尊重人民群众的首创精神，充分调动他们的积极性和创造性；要通过政策、项目、资金扶持等措施，让广大农户在空心村改造中得到实惠。

2、科学规划、整村推进。

合理确定中心村和农村居民点的数量、布局和规模，加强村镇规划、土地利用总体规划有效衔接，实现“两图合一”。

要优先完成空心村改造项目的村庄建设规划编制任务，对不切合实际的村庄规划进行适当调整并严格按规划实施。

优先选择村级组织团结、战斗力强、群众积极性高的村庄（包括自然村）进行试点。

同时，认真制定农村改造搬迁分期实施计划，在试点成功的基础上，按照先易后难，分期实施的工作思路，从面上稳步推开。

列入整治改造的村，要以工程项目的方式，系统考虑，整村推进，连片改造或整体搬迁。

3、因地制宜、分类实施。

镇中村要按城镇社区标准，进行统一集中改造建设，控制联排立地式住宅，提倡建设公寓式住宅；中心村要按农村社区标准，推行集中建设联排立地式住宅，鼓励建设公寓式住宅，引导合并迁建邻近村庄；县域总体规划中确定的保留村，要适度推进改造建设，鼓励集中建设联排立地式住宅，严格控制新建独立式住宅；列入规划搬迁的村，要停止宅基地和建房审批，不得新建和改建，积极实施搬迁。

要按照“宜建则建、宜耕则耕”的原则，对原农村建设用地进行重新整合利用，对废弃宅基地进行还耕整理，增加有效耕地。

要注重保护有历史文化价值的古村落、古民宅和古祠堂等，保护和发展有地方和民族特色的文化传统。

在制定旧村改造方案时，要征求有关部门意见，合理保护生态和历史文化遗产，努力实现改造与保护的“双赢”。

4、集聚人口、节约用地。

鼓励整村异地转移，积极引导和促进农村人口向城镇和中心村集中，建成一批农民集中安置小区，推动农民居住由分散向集中转变，防止产生新一轮的分散布点。

大力开展土地综合整治，完善农村宅基地管理机制和退出、流转机制，盘活原有宅基地、自留地和空闲地等农村存量建设用地；严格执行“一户一宅、先拆后建”的规定；严格控制农村居民点人均建设用地、农村宅基地面积和农村住房建筑面积。

二、推进农村土地综合整治，实行宅基地“四统一”管理

（一）开展宅基地清理工作

村级集体经济组织要及时摸清村庄建设规划范围内的现有老屋、空闲宅基地、自留地的面积、数量、位置、使用权人等基本状况，分门别类提出清理意见，为宅基地收归村集体统一安排使用创造有利条件。

下列房屋（建筑物）应限期予以拆除：

（1）新建房屋后应拆未拆的老宅；

（2）按照村庄规划必须拆迁的老宅；（3）不符合“一户一宅”规定且超过户型标准的老宅；（4）违法占地房屋和违章建筑；（5）利用调剂等手段骗取批准，实际仍占用的老宅。

列入空心村改造的村庄，可根据自身实际情况，向所在乡镇（街道）提出书面申请，由乡镇（街道）组织建设、国土等职能部门进行指导、监督并联合执法，加大宅基地清理力度，确保项目顺利实施。

（二）实行宅基地“四统一”管理

这是实施农村空心村改造、推进农村土地综合整治的关键。

村级集体经济组织要通过村民（代表）大会决议、村规民约等方法，全面有效行使集体土地所有权，适当调整现有土地承包关系，将村内宅基地、空闲地等收归村集体，实行“统一规划、统一整治、统一安排使用、统一基础设施”，按照满足农业生产、农民生活、生态环境等功能需要，合理划分为建设区、控制区和复垦区三个区，分步组织实施。

建设区要相对集中，农民建新房应有序安排在建设区内，不得跳幢建造，避免出现新的空心村；控制区只拆不建，积极创造条件改造；复垦区的农民建新房，必须建到规划建设区内，腾空的老宅基地和废弃宅基地要及时组织复垦，退宅还耕。

（三）严格执行“一户一宅、先拆后建”的规定

紧紧围绕“集约用地、规划建房、有利生产、方便生活”的要求，严格按照土地利用总体规划和村庄建设规划实施空心村改造项目。

根据“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，村民在申请审批宅基地时，必须无条件拆除原有老宅，注销老宅的所有权证和集体土地使用权证，并将老宅基地交还村集体，由村集体统一安排使用；除合理分家析产外，不得采取隐瞒、变通、买卖等欺骗手段规避老屋拆除退回宅基地；坚决防止产生超面积占用宅基地和新的“一户多宅”现象。

所有符合建房审批条件的农户必须安排在规定的规划区内建房。

三、加强农民建房管理，提高农村住房质量

（一）改进农民建房模式

要因地制宜，合理确定住房改造建设的方式、内容和标准，可按整治改造型、集聚发展型、撤并迁建型等分类实施。

对城镇规划建成区的空心村改造，要适应社区化的发展方向，提倡建设公寓式小区。

城镇规划区外的村庄农民建房应根据农村生产、生活实际，分类指导，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋，严格控制建造单户独立式住宅。

改进建筑模式，打破“间”的固定尺寸，创新立地式住宅建筑形式，优化布局和整体配套，创造出具有地方特色的农房建筑风貌。

在规定的宅基地面积标准内，按各地实际分类设计，丰富建筑户型，以满足不同类型住户对建筑形式多样化和个性化的需求。

要认真研究、设计、推广体现山水特色、田园风光、生态韵味的新型农民住宅方案。

创新和美化农民住宅外部建筑形式，控制和统一色彩、层数、高度等，优化和改善房屋内部使用功能，改变农民住宅建筑形式单调呆板、功能不全、缺乏多样化和地方特色等现象，达到既实用又舒适美观的目的。

（二）强化安全质量管理

加强农村建筑工匠的培训发证工作，培育农民住宅建设施工队伍。

加强农民建房法律法规政策宣传，组织发放《农民建房小常识》，引导农民科学建房，提高农民建房安全意识。

对农民建房实施全程管理，在农民建房审批环节要坚持审查设计图纸和农村建筑工匠资格，落实“按图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求。

乡镇（街道）和基层村镇规划建设管理人员要加强建房施工巡查。

对违章建筑和超高、超宽、超层数等行为，要加大执法力度。

引导农民住房以联建、委托代建等形式按照设计要求统一招标、统一建设，提高农民房屋质量，提升农民住房档次。

提倡由村集体统一委托建筑工匠集体施工，探索由村集体委托中介机构进行工程质量监督管理模式。

四、完善配套政策，加大扶持力度

（一）盘活农村闲置土地

1、探索农村宅基地流转机制。

列入空心村改造的村，在乡镇（街道）和有关部门的监督管理下：

⑴村集体经济组织可对本村建房用地进行有偿调剂（级差排基），根据区位条件等因素，向符合建房审批条件的宅基地安排对象户收取宅基地整理成本和区位差价；⑵经济条件较好、发展潜力较大、适宜人口集聚的城镇村、中心村，在满足本村村民建房需求的前提下，采取土地置换、有偿调剂等方式，将闲置房屋以及改造盘活的宅基地等置换给异地转移农民；⑶允许农民带退宅还耕指标移居，跨村建房；⑷允许在外人员回祖居村改造祖遗房屋。

公安户籍管理部门凭宅基地安排村证明和原房屋退宅还耕或无房证明，将异地转移农民户口迁入安排宅基地所在村；国土、建设部门应及时办理异地转移农民以及在外人员回祖居村建房手续，并予以确权、登记、颁证。

2、公开出让集体经营性用地。

对通过宅基地整治和改进建房方式节约出来的建设用地，按照土地管理法律法规办理审批手续后，允许村集体通过入股、租赁等办法发展农村二三产业，允许作为农村集体经营性用地，通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式出让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有同等权益，出让收益归农村集体经济组织用于空心村改造。

3、建立宅基地退出机制。

对于历史原因造成一户多宅、异地就业或户主已农转非导致人宅分离的，通过经济补偿等办法，鼓励农户退出农村宅基地。

对自愿拆除原有房屋、将空闲宅基地交还村集体、自留地上的果树苗木受损等，村集体可给予一定的经济补偿；对自愿放弃老宅基地而不再安排新宅基地的农户可予以额外的经济补偿。

具体补偿标准由村级集体经济组织和村民协商确定，乡镇（街道）帮助做好指导工作。

（二）加大资金扶持力度

1、增加公共财政投入。

通过向上争取空心村改造资金，提高土地出让金中新农村建设基金比例，提高折抵指标费用收取标准和宅基地复垦费用收取标准等途径拓宽筹资渠道。

县财政设立农房改造专项资金，用于农村空心村旧房拆除、收回宅基地（空闲地、自留地）、基础设施配套建设等农民住房改造建设资金补助和各乡镇（街道）的工作经费补助。

⑴推进拆旧房建新村。

拆除危旧房。

村集体整村实施拆除危旧房占地面积（含道地、天井）XX平方米以上、而且全面实行宅基地“四统一”管理模式经重新规划建新房的，按照拆除、清理构（建）筑物后统一收回安排使用的土地面积50元/m2的标准补助给村集体。

农民联合建房。

统建村的规划、设计和监理，由政府统一采购，费用由县农村土地综合整治和农民住房改造建设办公室（简称县农房办）负责；统建建筑面积5000米2以上且由具备相应资质的建筑企业施工的，有关县得部分税费返回给改造建设的村集体；凡采用环保、节能、新型墙体等建筑材料的，享受相应的财税政策。

困难家庭住房安置。

对无能力建新房或修缮的农村困难家庭，各村要根据实际，通过帮助置换住房、建设村级安居等方式改善住房条件。

村级集体建造普通住房用于孤寡老人、五保户等特殊群体集中居住的，按建筑面积80元/ｍ2的标准给予建房补助。

基础设施建设。

村集体统一安排、配套建设改造面积在XX平方米以上的道路、污水管网、供水、供电、通信和科教文卫等设施，按“四统一”的土地面积（建造公寓式的，按建筑面积计算）20元/ｍ2的标准给予补助。

供电