农村房屋的买卖合同效力.docx

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农村房屋的买卖合同效力

农村房屋的买卖合同效力

[关键词]：

农农村房屋宅基地使用权房房屋所有权合同效力地随随房走

一、房地产权现状和和农村宅基地使用权

谈农村村房屋买卖，首先要分析目前前我国的房地产权现状，我国国的土地所有权有二种所有制制：

国有和集体所有.所以任任何单位和个人都无法取得土土地所有权，且土地所有权是是不允许买卖的。

而对于房屋屋是指建筑于地上的供人居住住和从事营业或其他社会活动动的建筑物，其总是建立在土土地之上。

土地上一旦建了房房屋，对土地的占有、利用在在一定时期内已完成，以后主主要表现为对房屋的占有、利利用，故房屋和土地不可分及及其占有的相排斥，事实上在在两个所有权不一致时只能表表现为一种占有使用。

现实中中土地所有权人使用他人所有有的房屋，对房屋享有使用权权，房屋所有权人失去占有使使用房屋的权利这种情形很少少见，这是由于购房、建房的的目的所决定的。

而拥有房屋屋的所有权而占有土地使用权权的情况大量存在，如所有的的私有建造（包括农村在宅基基上建设的房屋）和商品房屋屋的所有权人，所以通常情形形下，我国目前都是表现为房房屋所有权人占有使用土地，，而不是土地所有权人占有使使用房屋。

国家为了发展房地地产也建立了国有土地使用权权出让的有关法律法规，在日日常中只要土地使用权还在使使用期限内，应是地随房走，，而当土地使用权使用期限已已到，这时才有一个房随地走走还是地随房走的问题。

而土土地使用权的有期限性，这就就会发生土地使用权的有期限限性和房屋所有权长久性冲突突，导致不动产存在天然的缺缺陷，而农村宅基地上的房屋屋不存在这个问题，只要房屋屋存在，就可永久占有宅基地地的使用权，除非房屋倒坍、、灭失重新建造，则要审查使使用人是否符合条件。

宅基基地使用权是用益物权的一种种，为我国所特有。

它指的是是农村居民及少数城镇居民为为建造自有房屋对集体土地所所享有的占有、使用的权利。

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宅基地使用权一般分为两种种：

农村宅基地使用权和城镇镇宅基地使用权。

农村宅基地地和城镇宅基地的区别在于：

：

农村宅基地是与集体经济组组织成员的资格是联系在一起起的，在一定程度上，宅基地地具有社会福利和社会保障的的功能，而城镇宅基地则不具具有这一特质。

本文所讲的即即是农村的宅基地及其上的土土地。

关于宅基地使用权的的性质，我国学者大都认为，，宅基地使用权本质上属于土土地使用权。

宅基地使用权具具有如下的特点：

1、农村村的宅基地与集体经济组织成成员的权利和利益是联系在一一起的。

也就是说，农民申请请宅基地很大程度上是因为农农民是农村集体经济组织的成成员，每一个成员都有权以个个人或者户的名义申请宅基地地。

2、宅基地使用权是特特定主体对于集体土地的用益益物权。

宅基地作为用益物权权，首先表现在权利人可以对对宅基地长期享有占有、使用用的权利。

对于宅基地，权利利人有权在宅基地上建屋和附附属物。

由于房屋可以继承所所以宅基地使用权实质上也可可以继承，因此宅基地使用权权是一种无期限限制的权利。

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3、集体经济组织的成员员只能申请一处宅基地。

因为为土地资源的有效性，不可能能给每个农村居民提供更多的的宅基地，而每户申请到一处处宅基地，即足以保证其基本本的生活需要，如果允许申请请多处，则将导致土地资源的的浪费。

从以上定义可知，，不仅是农村村民所享有，也也有极少数城市居民所享有，，在宅基地上建造的房屋对于于土地的使用权是永久占有的的，所有地随房走是必然的，，由于建造人对于房屋所有权权的长久性，而房屋只要没有有倒塌、灭失，即便申请人失失去社员的资格，也是享有宅宅基地使用权的。

二、农村村房屋买卖现状和法条分析

目前，对于城市房地产买卖卖国家也出台了相关的法律法法规来规范城市房地产的交易易。

相对于城市来讲，规范农农村房地产的买卖的法律法规规只有零星的几条，而发生在在我们周围的农村房屋买卖的的纠纷却是时有耳闻，这就给给法院的判决带来了不便，也也不利于交易的双方了解自己己的权利义务。

同时对于宅基基地使用权不得转让而使农村村房屋所有权人无法行使所有有权中的处分权，让我们先来来看看下面两个案例：

1、、1992年某城市居民向北北京市顺义区后沙峪一村民赵赵某的丈夫购买了一处民房，，由于赵某的丈夫是居民，赵赵某是农民，所以1993年年宅基地确权时使用权人登记记为赵某。

这个民房买卖是赵赵某的丈夫将夫妻共同民房转转让给了城市居民。

20022年赵某以未经其本人同意被被丈夫私自出售房屋为由起诉诉这个城市居民，要求法院确确认房屋买卖合同为无效合同同，要对方返还房屋。

一审法法院审理认为，赵某是知道并并同意其丈夫出售该房屋，该该房屋买卖是意思表示真实，，买卖合同有效，驳回赵某的的诉讼请求。

2、于某系城城郊某村农民，其经有关部门门批准在村里建了楼房一幢及及两间厨房，该房屋的宅基地地所有权属于村委会。

被告诸诸某系城镇定量户口人员。

２２００１年８月，于某得知诸诸某欲购房屋的信息后，请黄黄某作介绍人，向诸某售房，，并给付了黄某中介费。

同月月２５日，于某与诸某达成了了购房协议书一份。

该协议约约定原告将楼房一幢及两间厨厨房等卖给被告，价款１８万万元；房屋的产权证和宅基地地使用权证书由原告负责办理理，被告预交房款１０万元，，余款８万元在两证交付后付付清。

该协议签订后，原告将将房屋交给了被告，被告也实实际给付了原告１０万元，并并住进了该房屋。

后因土地管管理部门和房地产管理部门拒拒绝办证，于某遂诉至法院要要求判令其与被告诸某签订的的房屋买卖协议无效，并责令令各自返还财产，一审判决原原告于某与被告诸某的买卖协协议无效，同时判令被告将房房屋返还给原告，并赔偿原告告各项损失３７５０元，原告告返还被告房款１０万元。

同样是城市居民购买农村房屋屋的纠纷，但法院有两种截然然不同的判决，说明法律在购购买农村房屋的纠纷中存在不不同的看法，有关法律还不够够完善。

目前，我国关于农农村房屋转让，主要依据的法法条是《中华人民共和国土地地管理法》第62条：

农村村村民一户只能拥有一处宅基地地，其宅基地的面积不得超过过省、自治区、直辖市规定的的标准。

农村村民建住宅，，应当符合乡（镇）土地利用用总体规划，并尽量使用原有有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（（镇）人民政府审核，由县级级人民人民政府批准；其中，，涉及占用农用地的，依照本本法第四十四条的规定办理审审批手续。

农村村民出卖、、出租住房后，再申请宅基地地的，不予批准。

从62条条可以看出这是对宅基地使用用权的一种规定，且是针对农农村宅基地申请及建房的规定定，而此条中对于农村村民出出卖、出租住房没有禁止性规规定，只是说农村村民出卖、、出租房屋后，再申请宅基地地的，不予批准，这是对一户户只能申请一次宅基地的限制制。

从此条可以看出农村村民民房屋是可以出卖、出租的。

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但此处表述是一户只能拥有有一处宅基地，而事实是目前前农村申请宅基地时对于你是是否有宅基地会进行严格审查查，对于目前一户拥有多处宅宅基地现实中已普遍存在，大大多是申请建房后又继承房屋屋和购入房屋的，如规定一户户只能拥有一处宅基地，那么么使农民在继承权房屋遗产上上存在矛盾，还有法院在执行行时也对房屋很难拍卖，故在在鄞州区法院执行农村的房屋屋拍卖时只要求是本村村民即即可，所以这个规定如严格执执行，可以说农村房屋是没有有人可买的，如不是自住其价价值不能实现的。

第63条条：

农民集体所有的土地的使使用权不得出让、转让或者出出租用于非农业建设；但是，，符合土地利用总体规划并依依法取得建设用地的企业，因因破产、兼并等情形致使土地地使用权依法发生转移的除外外。

从上可知，这条是针对对建设用地来说，除了第二款款规定外，农民集体所有的土土地如果是为了非农业建设，，就不得出让、转让或者出租租，此款笔者认为不能否认农农村房屋不能买卖，而宅基地地建房屋是经批准的，所有权权人依法转让房屋法律应是允允许的。

第2条：

中华人民民共和国实行土地的社会主义义公有制，即全民所有制和劳劳动群众集体所有制。

全民所所有，即国家所有土地的所有有权由国务院代表国家行使。

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任何单位和个人不得侵占占、买卖或者以其他形式非法法转让土地。

土地使用权可以以依法转让。

从上面法条可可知集体土地使用权可以依法法转让，所以集体土地使用权权是可以依法转让在法律上不不存在障碍的。

对于使用权是是不是同意转让或转让给谁因因是由土地所有权人决定，也也就是说因由村集体决定，所所以对于村民免费获得的宅基基地使用权建房后转让房屋时时涉及土地使用权移转的，必必须附条件是肯定的，如经村村集体同意，或免费改收费补补交，至于购入房屋者不应有有身份的限定。

1982年年1月7日《国务院批转&llt;第二次全国农村房屋建建设工作会议纪要>的的通知》明确规定：

“……社社员建房和村镇建设用地，必必须履行申请审批手续。

集体体划转给社员的宅基地，社员员可长期使用，所有权仍归集集体，严禁买卖、出租和违法法转让。

”

笔者认为这条规规定是针对宅基地所有权严禁禁买卖、出租和违法转让。

在1999年5月6日发布布的《国务院办公厅关于加强强土地转让管理严禁炒卖土地地的通知》的第二条规定：

加加强对农民集体土地的转让管管理，严禁非法占用农民集体体土地进行房地产开发。

农民民集体土地使用权不得出让、、转让或出租用于非农业建设设；对符合规划并依法取得建建设用地使用权的乡镇企业，，因发生破产、兼并等致使土土地使用权必须转移的，应当当严格依法办理审批手续。

此条也是针对禁止集体土地出出让、转让或出租用于非农业业建设用地。

对于已批宅基地地农民建房后卖房而引起的宅宅基地使用权的移转并没有禁禁止。

农民的住宅不得向城城市居民出售，也不得批准城城市居民占用农民集体土地建建住宅，有关部门不得为违法法建造和购买的住宅发放土地地使用证和房产证。

此条应应是明确规定居民不能向农民民购买农村的住宅和使用集体体土地建造，这同原城市的房房屋农村户口不能购买的规定定相类似，而以上的规定据合合同法规定规定不能用来否定定农村房屋买卖合同无效。

2001年8月31日《山东东省人民政府关于加强农村宅宅基地管理的通知》明确规定定：

“严格禁止村民或集体组组织以任何名义向本村以外的的公民转让、买卖宅基地，擅擅自转让、买卖的，土地、建建设等行政管理部门不得办理理有关手续，并由土地行政主主管部门按照擅自转让土地使使用权的规定依法处理。

”

《山东省高级人民法院关于于审理房地产案件若干问题的的意见》第56条更加明确的的规定：

“农村宅基地使用权权的转移，必须经合法批准………未经审查批准，宅基地使使用权不能随房转移给买主，，房屋买卖、赠与等行为也应应认定为无效。

”

以上这些些规定笔者认为从物权的法理理上分析都有其欠缺的一面，，既然房屋的产权是村民所有有的，建房也是经审批的，而而宅基地所有权是村集体所有有，一户只能一次申请，也就就是说在房屋的自然寿命中法法定占有宅基地的使用权是经经审批的，所以宅基地使用权权是依附于房屋上表现出来，，所有权人不能单独行使占有有土地，只能是地随房走，而而现房屋赠与、买卖是对所有有权的一种处分，是否有效笔笔者认为应按法律和国务院的的法规，其他的规章和地方性性法规都不能否认合同的效力力。

当然从这些从中央到地地方的法律法规说明，政府是是禁止农民的住宅向城市居民民出售转让的，所以大多数的的法院也是按照这个原则判令令买卖无效。

但从房地产权现现状为土地使用权在法定的期期限内表现为对房屋的占有使使用，房屋所有权人有权处分分房屋的所有权及买卖双方意意思自治原则出发，判令买卖卖合同无效在城乡一体化的今今天不是最好的解决办法。

也也不符《合同法》、《民法通通则》关于合同无效的规定

还有笔者认为在实际的操作中中，严格禁止宅基地使用权的的买卖、转让和出租是不完全全合理的。

在第一部份笔者分分析了在土地使用权有效期内内，地随房走是我国现行法的的一项基本原则，法律不能禁禁止农村私有房屋的转让，对对于禁止单独宅基地使用权的的转让是合理的，但对于建房房后如果禁止宅基地使用权随随房一起转让，从而禁止房屋屋的转让是法律依据