第11章 财务管理.docx
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第11章财务管理
第十一章财务管理
财务管理是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。
物业服务企业应结合国税发[1998]3217号《国家税务总局关于物业服务企业的代收费用有关营业税问题的通知》、国税发[2004]69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》、发改价格（200331864号《物业服务收费管理办法》和发改价格[2007]2285号《物业服务定价成本监审办法（试行）》等文件精神，结合自身的特点，制定切合实际的财务管理目标，科学地进行财务管理组织设计，有效地执行各项财务管理制度，并熟练地运用财务管理技巧。
第一节物业服务企业的财务管理
物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及代收代付的管理。
做好物业服务企业财务管理工作，有利于规范物业服务企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业服务相关各方的合法权益。
一、物业服务企业的收入构成
（一）物业服务企业营业收入的内容
营业收入是指物业服务企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业服务主营业务收入和其他业务收入。
1．主营业务收入
主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。
（1）物业服务收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
（2）物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场、集中供暖、中央空调等共用设施收入。
（3）物业大修收入是指物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
（4）物业酬金收入是指物业服务企业从物业服务项目预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取的酬金收入。
2．其他业务收入
其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括广告收入、废品回收收入、商业用房经营收入、场地租赁及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。
（二）物业服务企业营业收入的管理
物业服务企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
物业服务企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
二、物业服务企业的成本费用构成
（一）物业服务企业营业成本、费用的内容
1．物业服务企业的营业成本
物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
（1）直接费用，包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出，由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
①人员费用。
是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
②物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。
是指为保障物业服务区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
③绿化养护费用。
是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
④清洁卫生费用。
是指保持物业服务区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
⑤秩序维护费用。
是指维护物业服务区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
⑥物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。
是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
⑦办公费用。
是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。
⑧固定资产折旧。
是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。
物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
⑨经业主同意的其他费用。
是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
（2）间接费用，又称管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
物业服务企业在管理多个物业服务项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，会发生企业管理人员的员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。
物业服务企业所发生的管理费用按照一定的比例分摊到物业管理项目，这部分管理费用称之为物业服务企业的间接费用。
物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业服务企业的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业服务企业之问分摊。
2．物业服务企业的费用
是指在物业服务过程中发生的，与物业服务活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。
包括：
（1）管理费用。
物业服务企业各部门（除市场部门外）发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。
（2）营业费用。
物业服务企业市场部门发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。
（3）财务费用。
如银行利息、银行扣款手续费用等。
（二）物业服务企业成本费用的管理
（1）物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业服务用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用。
（2）物业服务企业对物业服务用房进行装饰装修发生的支出，计人长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。
（3）物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3％～0.5％计提坏账准备金，计入管理费用。
企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。
不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。
（4）工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。
医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
（5）固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
固定资产残值率按3％～5％计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
（三）物业服务企业其他业务支出的内容及管理
物业服务企业其他业务支出是指物业服务企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
（四）物业服务企业税费的管理
1．物业服务企业税费的内容
物业服务企业的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。
具体参见表11—1。
表11—1物业服务企业税费的内容
税种
税目
税率
计税依据
企业所得税
25％
营业税
物业服务（其他服务）
5％
企业生产经营所得和其他所得
城建税
7％
营业税及增值税附加
教育费附加
3％
营业税及增值税附加
地方教育费附加
2％
营业税及增值税附加
印花税
物业合同
0.05‰
物业合同所载金额
个人所得税
工资薪金所得
七级超额累进税率
工资、薪金
劳务报酬
实行加成征税法（三级超额累进税率）
咨询、顾问费等
2．物业服务企业代收代付项目
如物业服务企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税。
对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
3．特殊规定的免税政策
如北京市地方税务局《关于酬金制物业服务有关营业税政策问题的公告》（北京地税公告2011年第8号）：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，物业服务企业以酬金制方式开展物业服务业务的，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。
三、物业服务企业的利润
（一）物业服务企业利润的构成
物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
（二）物业服务企业利润的计算
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；
其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；
补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
（三）物业服务企业的典型的利润表
物业服务企业利润表见表11-2。
表11-2利润表
××物业服务企业2012年12月30日单位：
元
序号
项目
计算依据
本年累计数
上年同期累计数
第1项
1.营业收入
营业收入=主营业务收入+其他业务收入+补贴收入
5000000.00
4500000.00
第2项
减：
营业成本
营业成本=主营业务成本+其他业务支出
3000000.00
2800000.00
第3项
营业税金及附加
营业收入×相关税率补贴收入是否计税，要参照当地对补贴收入的规定
30000.00
25000.00
第4项
销售费用
100000.00
100000.00
第5项
管理费用
500000.00
500000.00
第6项
财务费用
50000.00
50000.00
第7项
资产减值损失
0.00
0.00
第8项
加：
公允价值变动损益
0.00
0.00
第9项
投资损益
0.00
0.00
第10项
其中：
对联营企业投资损益
0.00
0.00
第11项
2.营业利润（亏损以“一”号填列）
第1项一第2项一第3项一第4项一第5项一第6项一第7项+第8项+第9项
1320000.00
1025000.00
续表
序号
项目
计算依据
本年累计数
上年同期累计数
第12项
加：
营业外收入
20000.00
0.00
第13项
减：
营业外支出
10000.00
0.00
第l4项
其中：
非流动资产处置损失
0.00
0.00
第l5项
3.利润总额（亏损以“一”号填列）
第11项+第l2项—第l3项
1330000.00
1025000.00
第16项
减：
所得税费用
第15项×25％企业所得税的税率为25％
332500.00
256250.00
第17项
4.净利润（亏损以“一”号填列）
第15项—第16项
997500.00
768750.00
第18项
其中：
归属母公司所有者的利润
物业服务企业和包干制项目的净利润
897500.00
568750.00
第19项
少数股东损益
第17项—第18项佣金制项目的净利润
100000.00
200000.00
四、物业服务企业代收代付业务
（一）物业服务企业代收代付的范围
物业服务企业代收代付的费用类型包括：
水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。
在物业服务区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位应当向最终用户收取相关的服务费用，业主与上述单位是一种合同关系，依据相关法律行使合同权利，履行法律义务。
为了方便社区业主，物业服务企业可根据实际情况接受上述单位的委托，代其向业主收取服务费用，但不应承担相关责任和义务。
（二）物业服务企业代收代付的管理
（1）按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的对象。
表11—3是一张常用的代收代付电费统计表。
表11-3代收代付电费统计表
序号
房间
业主或交款人
已交金额
欠费金额
备注
1
1101
张三
0
100
2
1102
李四
0
50
3
1103
××
0
100
4
1104
××
0
50
（2）查表计数。
如电费，就需要根据业主家的电表，统计单月用量，当月费
用等于当月用量乘以电费单价。
（3）及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。
（4）对代收代付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。
（5）将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。
（三）物业服务企业代收代付的方式
1．先付后收
由物业服务企业先行垫支，再向业主收取资金。
目前一般而言，水费、电费的代收代付采取此种方式。
先付后收的方式不仅占用了物业服务企业的资金，后期的收缴也存在风险。
2．先收后付
由物业服务企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。
对物业服务企业而言，这种方式风险最低。
如《福州市物业服务条例》就明确规定，当地物业服务企业可以采用先收后付的方式进行处理。
五、物业服务企业的财务特征
（一）会计主体的特殊性
有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的，认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分，当然，也不排除有通过集中组织会计核算，降低会计信息成本的因素存在；有的企业是将企业本部和每个物业服务项目分别作为会计主体，并编制合并会计报表。
对于采用酬金制作为计费方式的物业服务项目而言，明确物业服务项目必须作为独立的会计主体的意义在于：
一方面，可以将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的物业服务项目的经营活动区别开来；另一方面，可以将同一物业服务企业受托代理的不同物业服务项目的经营活动区别开来。
因此，酬金制下，各物业服务项目应独立建账、独立核算，保证物业服务企业与物业服务项目之间以及不同管理项目之间在资金划拨、账簿记录等方面相互独立。
在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这反映出物业服务企业“代人理财”的特点。
（二）现阶段物业服务企业资产的特点
（1）货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。
总的来说，由于现阶段在国家允许的范围内，低风险的短期投资渠道较少，物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才，使大量的货币资金处于闲置的状态。
（2）分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。
（三）现阶段物业服务企业负债的特点
（1）物业服务企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过银行融资的需求。
（2）物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款（例如代收代付费用等），并且物业服务收费一般采用预收的方式，因此，物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。
（3）物业服务企业的负债基本上是无息负债，即无需支付利息的负债。
（四）所有者权益的特殊性
在进行所有者权益核算时，应注意的是：
酬金制下，物业服务费的结余是全体业主的权益，而非物业服务企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算范围，应计入资产负债表中“少数股东权益”项目，不能将其分配给股东。
（五）收入的规定性
酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“代管资金”；对于采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。
（六）物业服务企业在成本费用方面的特征
（1）物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。
（2）物业服务企业成本费用的可预测性较强。
（3）物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维修保养费）。
六、酬金制与包干制
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
（一）物业服务费用酬金制
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。
在物业服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。
其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业服务项目机构列支的其他经营收入等。
酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。
对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免了出现收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金制是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。
酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
酬金制的运作流程包括：
制订年度工作计划，编制年度管理预算，提交委托方审核，执行计划、预算，公布费用使用情况，年终决算、结算。
具体运作时，需要关注一些主要环节和细节。
1．制订年度工作计划
年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要做好年度工作计划的制订。
制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：
一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和承诺等；二是合同的委托方在外部环境变化后对物业服务和物业服务企业提出的新要求；三是物业服务企业自身提出新目标，如上年度未完成的工作或者需要改进的工作。
2．编制年度费用预算
编制年度费用预算，重点考虑三个方面：
一是年度工作计划的内容和要求；二是往年物业服务开支的历史数据；三是已经及／或可预期的价格变动、费用变动情况。
编制年度预算既要做到没有遗漏的项目内容，又要留有余地。
3．提交委托方审核
制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方进行审核。
如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。
为了给委托方留有足够的时问，物业服务企业还应当将年度工作计划和年度费用预算提前送达委托方，以确保年底以前能确定下年度的工作和预算。
4．执行计划、预算
执行过程中，物业服务企业对工作计划中明确的内容、标准、目标和承诺等，应该努力完成，如果因外部客观因素影响需要部分调整的，应该事先告知委托方，达成谅解后才能进行变更。
费用预算在总量不变的前提下，可对具体项目进行合理调整；对超出预算总额的费用必须事先报给委托方审核，经审核同意后才能支出。
如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要变更的，可邀请第三方（如社区工作站、行政主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。
再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。
5．公布费用使用情况
依据物业服务有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，半年一次，或每季度一次。
向全体业主公布的财务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主委员会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。
业主、业主委员会对公布的财务情况提出质询时，物业服务企业应当及时给予答复。
委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当聘请有专业资质的会计师事务所进行审计。
业主、业主委员会不可以直接到物业服务企业查账。
6．年终决算、结算
经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。
经过一年的物业服务实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用；如果有不足，也应由业主承担。
在具体结算时则可采用三种方式来落实：
一是向业主或使用人增收；二是用其他公共收益贴补；三是在下一核算年度中以调整服务项目的方式冲减。
（二）物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行包干制的物业服务企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业服务企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。
对物业服务企业而言，包干制的特点是费用包干、自负盈亏。
仅就这一点而言，实行包干制的物业服务企业和其他企业在财务管理方面没有本质区别。
在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。
但业主可以对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业服务工作提出改进建议。
物业服务企业应本着诚信公平的原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化；对物业服务企业而言，管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。
第二节物业服务费的测算编
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