天津城中村改造初探.docx

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天津城中村改造初探

天津“城中村”改造初探

摘　要:

“城中村”改造是为了解决城市发展问题。

天津正处在由速度向效益转型的关键时期，需要高效利用好每一寸土地，“城中村”土地也是城市宝贵空间资源的一部分。

但是现有“城中村”基本上都是粗放式发展模式，严重妨碍了城市重要功能的提升和城市空间的一体化发展。

通过改造“城中村”，实现城市空间资源的整合，改变“城中村”脏、乱、差的落后、拥挤的面貌，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整，改善投资环境，这是关键的一步。

关键词：

天津城中村改造

引言：

改革开放以来，我国城市化进程不断加快，城市规模迅速扩大。

但是，随着城市面积的高速扩展，许多城市出现了“城中村”现象，即原本是城市边缘的农村，后因城市发展的需要，征用农民的土地进行城市建设而保留下来的农村居民点，成为“城中村”。

它制约着城市整体环境的改善，制约着当地经济的进一步发展和人民生活水平的整体提高，阻碍着城市文明的进步。

“城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。

随着城市进一步扩张，天津市外环线以内集体土地转为国有土地，农用地变为城市建设用地，经济及土地的结构改变，必将加剧农村经营体制的农村社区被城市建设用地所包围的现象，形成城市经济与农村经济并存的二元结构，出现城市建设管理失控的局面，随着时间的推移将会加剧“城中村”改造的难度，成为天津城市化、国际化跨越式发展的阻碍。

一、外环线以内“城中村”的现状概况及存在问题

（一）现状概况

天津中心城区的“城中村”，按其所处区位可划分为三类：

市内六个行政区内的9个地块，总用地面积81.05公顷，总建筑面积66.36万平方米，总户数1.68万户，总人口4.69万人；新四区行政区内的104个地块，总用地面积1247.72公顷，总建筑面积710.44万平方米，总户数7.68万户，总人口19.85万人；外环500米绿带内的20个地块，总用地面积172.94公顷，总建筑面积87.11万平方米，总户数0.86万户，总人口2.16万人。

（2004年底数据）

另外按其用地在规划中是否为居住用地，将这些“城中村”分为两类，规划仍为居住用地的地块共计56个，占地412.60公顷，规划为其它性质用地的地块共计77个，占地992.35公顷。

有70%的村庄用地与规划要求不符，不是居住用地，改造需要进行迁村并点，离开原有居住地异地安置，甚至进行整村迁移。

（依据本次中心城区控制性详细规划）

（二）存在问题

1、环境脏乱差

“城中村”的混乱布局以及管理的不到位，造成了“城中村”环境污染非常严重。

周边河流水体被有机物污染，垃圾、废弃物随处可见。

建筑布局和空间组织杂乱无章失控发展，建筑密度过大，村容村貌较差，严重影响了村民的生存环境。

2、基础设施落后与现代城市发展不同步

“城中村”普遍存在着设施配套落后和不足的问题。

商业、文化设施短缺，市政设施如给水、排水管道无序，明沟排放，污水横溢，村内道路杂乱狭窄，且路面质量较差，部分路段仍为土路，交通极不方便，电力、电信线路杂乱，严重影响了村民的日常生活。

由于道路狭窄，市政管道无序，消防通道不畅，消防取水受阻，如遇火灾，后果不堪设想，村民生命财产将受到严重威胁。

3、用地缺乏严格管理，导致土地资源浪费

长期以来，“城中村”的住宅建设缺乏统一规划和管理，村民住房大部分以单家独户建设为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，而容积率却非常低，造成土地资源的极大浪费。

由于“城中村”的土地资源缺乏统一的规划、建设与管理，特别容易形成土地占有率高、利用率低、产出率更低的恶性循环，这也是造成城市土地资源严重浪费的另一重要原因。

西青区“城中村”现象较为典型，下面是西青区外环以内几个“城中村”的现状照片。

图1西青区中北镇大卞庄村图2大卞庄村入口石桥

图3西青区西营门街扬庄子村图4西青区中北镇李家园村

图5西青区中北镇东姜井村图6西青区西营门小稍直口村

二、“城中村”改造的重大意义

1、改善村民的居住环境，创建和谐社会

“城中村”的改造为村民提供了良好生活环境，如基础设施完善、公共服务设施齐全，改变原有的建设无序，环境脏、乱、差的面貌，使生活在同一地域空间环境下的市民和“城中村”的农民之间，从劳动收入、生活水平到教育文化素质的距离越来越短，充分体现创建和谐社会的时代要求。

2、推进基础设施建设，落实城市总体规划

今年是我市“十一五”的开局年，是我市基础设施建设工作的关键年，基础设施建设项目集中、工作量大，涉及到的“城中村”多。

据统计因“南运河综合改造”、“地铁二、三号线”、“快速路”、“外环内侧辅路”等项目涉及的“城中村”就有27个，“城中村”的改造不进行或进行得不好，就无法更加有效地推进基础设施的建设，无法深入全面地落实城市总体规划的要求。

3、进一步解决中心城区建设用地不足的难题

近年来天津的急速发展导致了用地需求的紧张和地价的攀升，导致房价居高不下，合理改造“城中村”，可以盘活存量土地资产，而且大部分“城中村”所在区位优势明显，基础设施具有相当基础，用足这部分土地，可以大大缓解中心城区建设用地不足的矛盾，推动城市建设的稳步进行。

4、调动经济潜力和积极因素，落实科学发展观

科学发展观要求经济与社会、经济与环境、人口与资源协调发展，在全面推进工业化、城市化、现代化的进程中要始终把环境保护和生态效益放在首位，决不能靠破坏环境、无证经营，偷税漏税来发展经济。

改造“城中村”可以改善环境，提高绿色GDP比重；改造“城中村”可以从源头上打击地下经济，提高法制GDP比重。

5、提高城市化质量，加快国际化城市建设

建设国际化城市不是建设国际化的“城中村”，国际化城市应当是安全城市、快乐城市、美丽城市和文明城市，不应当有充满安全、消防、卫生、治安隐患的“城中村”存在。

国际化城市可以有合法贫民窟，但不应有违法私房。

国际化城市私房可以出租，但不能偷逃税款。

建设国际化城市，必须改造“城中村”，进行城市化补课，提高城市化质量。

三、改造模式与改造途径

（一）改造模式

天津９８个“城中村”有２３个已陆续改造，并摸索出四种模式：

第一种模式是先转制后建设。

具体做法是：

第一步是转制，把城市建成区内的“城中村”农民转为居民，把村委会转为居委会或管委会，同时把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地（在有偿转让之前，土地使用权不变），把原来由村委会管理的集体经济转变为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，把“城中村”规划、土地等纳入城市一体化管理；第二步是清理村内违章建筑，抓“城中村”的基础设施建设。

第二种模式是农民利用区位优势和集体经济实力自行开发建设并与城市融为一体。

如西青区王顶堤村坐落于南开区复康路城乡结合处，依靠发展商业贸易、餐饮旅馆、交通运输、房地产开发、房屋出租、文化教育等第三产业，该村建设了八大批发市场，形成了王顶堤市场群，占地面积达１３万平方米，年交易额达４５亿元。

第三种模式是“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”。

这些“城中村”的改造主要依靠房地产业，实行市场化运作，如在北辰区宜兴埠镇进行开发的万科房地产、在东丽区中山门进行开发的顺驰房地产等。

第四种模式是通过撤村并点，集中配置工业或商业用地及居住区。

天津市规划院在２００１年编制了《天津市中心城区迁村并点规划》，经市政府同意，规划确定对自然村分别进行原地改造、合并、迁移和撤消的实施方案。

如津南区的郭黄庄、东丽区的赵沽里等村。

（二）改造途径

结合改造经验和已经形成的模式，参考国内相关城市的做法，笔者认为天津“城中村”的改造途径主要可归纳为如下三种：

一是地少，区位重要，土地价值高，通过改制，村民变市民，集体改股份制企业，撤村，土地政府收购（如已经改制的宁家房子、八里台等）。

二是地少，区位差，政府给一定的补偿或投入，利用现有土地先解决居住问题，再解决吃饭问题，没有土地的通过三险解决，还有一定土地的通过发展与规划相符合的、与地区发展相适应的设施或企业来解决（如即将改造的李家园村、杨庄子村、前元村等）。

三是土地较多，集体经济有一定实力的，以城市改造、基础设施建设促进“城中村”改造的步伐，结合城市总体规划的要求，先解决居住问题，再解决生产生活的就业问题，居住通过拆迁补偿划定居住建设用地，确定建设比例，改善现有居住环境，提高居住水平，完善配套，享受现代生活（如即将改造的小稍直口村）。

企业和经营项目按现行水平拆一还一或适当比例予以提高，自行建设，提高档次或水平。

以上土地的集体性质不变，多余土地政府收购，收购的资金用于建设。

四是土地较多，集体经济发展较差，与当前建设矛盾较小，政府应先编制规划，对村民建设进行严格的控制。

政府收购与预购土地，用预收购土地资金启动村民住宅建设，并为村民留出集体经济发展用地，确保村民长远生存发展的要求。

四、改造原则与思考

“城中村”改造是一个历时很长的课题，国内相关城市已进行了大量的研究和实践，对天津是一个很好的借鉴，但天津具有自己的特点，在改造中不能照搬别人的模式，而应该探索自己的道路，笔者结合工作实践，提出如下初步原则与思考。

（一）“城中村”改造应促进与城市的融合

“城中村”改造工作要以“建设宜居城市，统筹、协调、提升天津市城市发展水平，促进全市经济社会发展，建设和谐天津、效益天津”为总目标。

通过“城中村”的改造实现产业结构的优化与城市空间的完善，推动城市内外一体化建设。

“城中村”改造必须处理好“城中村”与周边地区的相互关系，协调“城中村”改造与周边城市地区的建设与发展，同时落实上层次规划要求，保证“城中村”与周边城市地区各项设施和用地的衔接，促进“城中村”地区与城市的全面融合。

图7深圳简村改造

功能定位应结合城市总体规划，根据城市动态发展的个性，以及城中村在城市区域中的政治、经济、社会、人文、地理、自然等因素的特点，充分体现城市地方文化特征和民族特色，尤其应该紧密结合原有特色和基础，紧扣效益产业，充分发扬原有集体经济的基础和城市总体规划对该地区的功能要求。

如深圳市南山区在整体规划上按照“三个基地，一个中心”的功能定位，将城中村改造同促进高新技术、港口物流、商贸物流和大文化产业四大效益产业结合起来。

如：

将大冲旧村定位为市高新园区的后勤服务基地，将桂庙旧村定位为深圳大学的生活服务配套基地，将南油工业区全面改造提升为新的商贸中心，将简村规划改造为中高档服装批发市场（图7）。

简村改造在旧的服装批发市场用地上建26层村民公寓，并将首层至3层留作商业用途，建中高档服装批发市场。

第4层架空绿化建住户会所，5层到26层则为村民公寓。

（二）以人为本，建设和谐社会

“城中村”改造应当落实科学发展观的要求，高度重视资源节约和循环利用，珍视“城中村”积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，在建设过程中贯彻节能、节水、节材、节地的要求，积极利用各种措施和技术手段，努力建设生态协调的节约型社区，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标，促进可持续发展。

“城中村”改造应按照建设和谐社会的要求，深入调查有关各方的改造意愿，广泛开展公众咨询，促进公众参与，争取将改造方案在有关各方之间达成广泛共识，以保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益，并促进社会公平，维护社会整体利益，避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。

改造过程中不能见物不见人，“城中村”改造的目的，一方面是为了进一步解决中心城区建设用地不足，促进城乡一体化发展，而更重要的另一方面是改善村民的居住环境，创建和谐社会的需要，只有这样，才能更好地推动城中村改造工作顺利进行。

要充分体现以人为本的原则，如布置充足的可供各种年龄人活动的场所等。

（三）因地制宜，挖掘特色，勇于创新

“城中村”改造应深入了解现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型“城中村”的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强