珠江新城板块分析.docx

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珠江新城板块分析

一、珠江新城板块描述

珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。

它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。

珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。

规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。

从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。

二、历史记忆

◆80年代珠江新城的初步形成

广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。

◆90年代初珠江新城规划出台

根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。

于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：

在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。

《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。

1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。

1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。

那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。

◆《珠江新城规划检讨》出台

由于《广州新城市中心区—珠江新城规划》完成于1993年，随着时间的推移，在实际的开发情况和原有的规划管理依据出现了差距：

✓原规划中A街区的“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心已选址在琶洲，并且原会展中心的某些地块已经被改变了用地功能；

✓原规划中D街区保留了大量的“特殊用地”也随着广州土地整体开发的推进，而已迁出了珠江新城，这些空置的土地将面临重新规划的问题；

✓原规划中I街区的“外贸外事区”，由于与赤岗外事区在规划功能上有重叠，是急需要修改规划的。

为了适应新时期广州城市建设和城市发展的需要，更有效地导控珠江新城的开发建设，对原规划进行检讨和调整十分必要，需要对原规划进行技术上的完善和修正。

1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作。

并在2001年12月11日已穗规领会（2001）5号文下达了“珠江新城规划检讨”。

《珠江新城检讨》对原有规划作出了七项重大调整，调整要点如下：

✓强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80-230米不等的生态性绿色开敞空间，适当降低开发密度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；

✓提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学1所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19.6公顷增加至32公顷。

扩大市级医院用地规模，明确市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫；

✓改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，采用国际通用的计划单元综合开发模式（PUD）,将群楼间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园；

✓街道变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；

✓提出由高架步行道、地下行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统；

✓提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；

✓对3个“城中村”（猎德、冼村和谭村）分别提出了不同的改造方案。

【观点】：

✧首先，规划检讨从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。

其次，规划检讨就空间形态的改进进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三层次构成的、可以取代原规划、更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。

第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。

✧此次新的规划方案，政府用了“珠江新城规划检讨”这个名词，尽管这种“检讨”不是一般意义上的检讨，不是一种简单的否定，是对珠江新城以前的发展进行了总结和回顾，可在多少人眼中，政府此次“回头看”，反映出了多少深层次的思考。

随着城市的发展和房地产开发形势的变化，原有的规划在实际的开发和建设管理的现实情况出现了差距，产生了某些矛盾。

当时政府开发珠江新城的出发点是为了给地铁建设筹到一笔款，所以规划中土地的开发强度非常高。

珠江新城经过了一段时间的发展，令政府意识到，当时的公共空间设计水平、公共绿地组织方式，公共建筑建设标准已经不能满足社会、经济发展的需要。

我们才有幸看到“珠江新城规划检讨”。

这种“检讨”，是一种回顾，是一种总结，是一种重新筹划，是对原规划的调整，是对原规划进行技术上的完善和修正，正是在这种“检讨”之中，越来越多的人重拾对珠江新城的信心和期望。

三、“CBD”房地产市场的逐步形成

◆房地产概况

绕珠江新城一圈，不难发现目前珠江新城已经成型的楼盘都是住宅盘，如新大厦、星汇园、南国花园、远洋明苑等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮留下的产物。

楼盘的规模都比较大，生活配套成熟，外立面鲜亮、明快，户型设计和小区布局到今天仍处于中上水平。

而目前在楼盘大部分是2004年左右开始开发的。

珠江新城在2005-2006年的两年内将有较多的写字楼和住宅项目面市，珠江新城目前云集了广州多数的地产大鳄：

富力地产、中海地产、恒大集团、保利地产、新世界地产、嘉裕集团等纵横驰骋，令豪宅市场再次升级换代，各项商用物业如雨后春笋，拔地而起。

◆住宅市场实现价值回归

珠江新城的投资前景向好，目前虽然是以住宅项目为主，但商业项目很快就会大批量涌现，在珠江新城的20多个住宅项目中，售价在6000-7000元/平方米的住宅占了近五分之一的比例，7000-8000元占近一半的比例，8000-9000元的比例有四分之一，而目前在售的楼盘保利香槟花园、利雅湾、凯旋新世界、珠江·赛马国际、碧海湾等楼盘的均价都在8000-11000元/平方米之间。

其中最明显的是保利香槟花园从开售到目前价格升了四次，由开盘时的7000元/平方米升至目前的9000元/平方米，而接下来的中海地产、合景集团的住宅项目也将会按高标准来进行打造。

✓部分在售住宅基本情况

表1：

部分在售住宅

楼盘名称

规模

（㎡）

面积分布（㎡）

均价

（元/㎡）

装修情况

（元/㎡）

卖点

目标客户群

凯旋新世界

占地11万平方米，总建30万平方米

91-249

9000-10000

二房：

1200

三房以上：

毛坯

新世界广州首席豪宅，珠江新城最大的住宅区

跨国企业总裁或顶级经济圈上层人士

保利香槟花园

占地1.5万，总建7万平方米

91-170

8500-9000

1200

CDB商务圈地段，意大利风情

保利地产业主及介绍业主，政府机关公务员，企业事业单位管理人员

利雅湾

占地3.7万，总建20万

86-152

7500-8000

毛坯装修

CBD商务圈地段、欧区园林

天河区工作的白领人士

马赛国际公寓

总建筑9万平方米

44-120

8000

高级装修

小户型利于投资

天河区投资客和部分白领

✓部分即将开售项目基本情况

表2：

部分即将开售项目

楼盘名称

地块

性质

占地面积

（m2）

建筑面积

（m2）

推售时间

富力爱丁保国际公寓

I5-1

公寓

5856

4万

2005年12月份进行内部认购

广控地产项目

D5-3、D5-8

住宅

2万多

14万多

2006年进入销售

嘉裕集团E6-1项目

E6-1

商住

14834

103840

——

嘉裕集团E5-2商务酒店

E5-2

商务酒店型公寓

7818

76618

2005年下半年

力迅上筑

L9区1-4

住宅

27452

110522

2005年5月中旬发售

中海地产珠江新城K2项目

K2-1、K2-2、K2-3

住宅

约3.3万

27万余

2005年底或2006年初

中海地产珠江新城G2项目

G2-2、G2-4

住宅

近20万

——

2006年上半年启动

中海地产珠江新城D7-6项目

D7-6

住宅

2万

近14万

2005年底或2006年初

合景泰富集团项目

G1-1之一、G1-2

商住

23000多

——

——

合景泰富集团项目

D7-4、D7-5、D7-7

住宅

22000多

18万左右

2005年下半年

保瑞丰公司项目

I1-2

商住

5264

住宅面积约4万

2006年上半年

【观点】：

珠江新城住宅的稀缺性主要体现在两方面，一是珠江新城的地块面积有限，二是珠江新城住宅用地比例有限。

珠江新城总占地面积仅6.5平方公里，其中住宅用地约占23%左右的比例，因此，住宅的稀缺性不言而喻。

随着一系列市政配套的设施逐步完善和大型发展商大举进军珠江新城等利好带动下，珠江新城再次迎来了“艳阳天”。

由于在未来珠江新城将担当着中央商务区（CBD）的重大使命，决定了珠江新城将不可能将大量的地块用来开发住宅，因此板块内的住宅是卖少见少的，因此在供需杠杆发展失衡的情况下，珠江新城的房价将还会有上升的空间。

◆商用物业方兴未艾

自92年广州市政府把珠江新城规划为中央商务区的10多年以来，人们很少把珠江新城与商用物业联系在一起。

在许多人心目中，珠江新城缺乏商业气息，可以支撑商业物业生存与发展的人流量与购买力不足。

然而，随着珠江新城住宅物业“大跃进式”的发展，特别是豪宅和国际公寓吸引了许多精力充沛、购买力强劲的成功人士，情况似乎正发生迅速的转变。

一方面，开发商开始注重该区域商业地产的开发；另一方面，投资者和众多潜在业主对珠江新城商铺的信心指数也屡创新高。

对此，公司的研究人员将从大型专业市场、小区裙楼商铺和酒店市场等3个方面加以阐述：

✓大型专业市场活跃

目前，珠江新城内的大型专业市场主要包括家居类、建材类和汽车类。

以美居中心为代表的是广州品种最齐全、高档品牌最集中的家居、装饰市场，在全国拥有一定的知名度；南天广场则是广州乃至华南灯饰市场的龙头，并立志于成为国内配套齐全、服务一流的专业市场；广东国际名车城和三鹰汽车城分别以质量和规模见长，连同广东名车市场一起在华南汽车销售市场上的地位举足轻重。

此外，花城会展中心在业内也有较大的