潍坊房地产市场年报搜房.docx

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潍坊房地产市场年报搜房

引言

纵观2012年潍坊楼市，可谓“稳”字当头。

在政策强压下，潍坊优惠楼盘数量和折扣力度持续加大、推盘量缓慢回暖、房价走向平稳、楼市政策依旧没有“消停”迹象、购房者观望情绪依然强烈。

一、2012年潍坊市宏观政策

1、中小户型成主力山东省将严格限制大户型建设

针对山东省房产市场中结构不合理现象,23日召开的上冻省保障性安居工程和房地产调控工作会议上,副省长夏耕表示,“要认真落实90平米以下住宅占商品住房70%的规定,严格限制大户型和高档住房建设”。

2、潍坊住房公积金新政9月1日起实行扩大覆盖面

从9月1日起，开始实施加强住房公积金管理“新政”

3、潍坊出台商品房预售新办法延期交房三个月可退房

7月21日，经市政府第七次常务会议研究通过，《潍坊市城市商品房预售管理办法》已经正式发布，将于今年8月1日起施行。

新办法明确了商品房预售管理部门和职责分工，对商品房取得预售证的申请条件更加具体，规定建设投资不足工程总投资的25%不得申请办理预售证，同时开发企业在未取得预售证时不得收取购房者任何形式的款项，实施商品房预售资金监管制度和商品房预售信息公开制度，严格监管商品房预售行为。

二、2012年潍坊市土地成交情况

2012年潍坊全年土地总推出量为325宗,土地成交量为193宗,成交率为59.3%。

推地高峰为12月份62宗,成交高峰为6月份35宗。

三、2012年潍坊市住宅成交情况

1、2012年潍坊市住宅成交概况

2012年住宅共成交30855套。

一季度住宅共成交5643套，受传统春节假期的影响，加上楼市处于淡季，1、2月成交量均在2000套以下，3月销量迅速回升至2822套环比涨65.8%。

二季度住宅成交8990套，其中“红五月”表现突出，成为本年度第一个成交量过3000套的月份。

三季度住宅成交8702套与二季度相差无几，传统“金九”并未如期到来,成交量反倒低于传统淡季的7、8月份。

四季度成交有回暖迹象，“银十”2813套成交量相比9月有所上涨，最出乎意料的为11月，单月3649套成交量年度最高，12月截止到10号成交1058套。

2012年1-12月潍坊住宅总成交面积为3248954㎡，成交面积与成交量的浮动基本吻合。

一季度成交面积599741㎡，坊子区成交面积最多为156865㎡；二季度成交面积946856㎡；三季度成交面积928405㎡；四季度截止12月10日为止成交773952㎡。

1-12月中，共有五个月份的成交面积超过30万㎡，分别为3月、5月、7月、8月和11月。

四季度成交量较高的原因主要有三个，一是下半年推盘量增加，而且以市区房源居多，这对销量上涨有一定程度的刺激；二是开发商大打折扣牌，优惠力度年底不减，低首付极大的减轻了购房者特别是刚需的购房压力；三是购房者观望情绪有所缓和，不再一味的等待“房价拐点”、“房价下跌”。

2、2012年潍坊市住宅成交区域分析

从2012年1-12月七区住宅成交套数的分布来看，高新区成交8030套稳居成交榜首；奎文区成交6161套，超出潍城区50套位居第二，据调查显示，奎文区作为中心区域依旧是大部分购房者的首选，但是房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域；潍城区成交6111套，微弱之差排名第三，今年潍城区多个纯新盘项目低价入市，特别是下半年以来，成交量一路高涨；坊子区今年成交势头良好，便捷的交通和高性价比的房源吸引了不少置业者的眼球，成为仅次于奎文、潍城、高新的区域，年成交4355套；另外寒亭区和经济开发区的成交量也不相上下，分别成交2846套和2750套，滨海经济开发区仅成交602套。

2012年高新区成交量最多，8030套占总成交总量的26%，高新区四个季度的成交量稳居第一。

接下来依次为奎文区和潍城区各占20%，坊子区14%，寒亭区和经济开发区各占9%，滨海经济开发区2%。

奎文潍城高新三区的成交量占成交总量的66%。

2012年1-11月潍坊楼市共115盘推新，12月预计11项目开盘，绝大部分房源仍旧采取低开入市策略。

截止到12月10日，235盘推出折扣优惠，三季度折扣盘数量首次突破200大关，特价房、一口价、购房直减等重磅优惠在一定程度上对下半年成交有利好影响。

2012年潍坊房价主基调以“稳”为主，1月六区均价4454元/㎡，12月六区均价4414元/㎡，整体下降40元/㎡，降价幅度为9%。

在住宅成交面积方面，高新区占总量的28%，奎文区占比19%位居第二，潍城区和坊子区分别占比18%和15%。

3、2012年潍坊市商业成交分析

2012年商业项目共成交5183套，主要集中在商铺成交。

截止到12月10日，商铺共成交4109套，成交面积373856㎡。

其中一季度成交706套，二季度成交1093套，三季度成交1414套，四季度成交896套。

二季度商铺成交面积高达141125㎡，三季度面积97964㎡，接近突破10万㎡。

从图中可以看出，5月、7月和8月的商铺成交最为突出，均超过500套，8月660套的成交量全年最高。

从商铺成交的区域分布来看，潍城区远远超过其它六区的成交，2525套占全年成交总量的61.5%，成交面积163696㎡，占成交总面积的43.8%。

潍城区大型商铺较为集中，万锦国际广场、中华茶博城、潍坊十笏园商业街区等是潍坊主要的商铺项目。

另外，奎文区成交566套，寒亭区成交413套，高新区成交252套，滨海经济开发区成交184套，坊子区成交112套，经济开发区成交57套。

从网签数据来看，写字楼成交量短时间内还不及住宅和商铺，截止12月10日为止仅成交1074套，仅有四个月份的成交量超过100套，年度最高出现在6月158套，而目前12月已成交149套，有望反超。

潍坊已投入使用的写字楼项目比较多，部分新房源未开盘销售，一定程度上影响了销量。

尽管成交不多，业内人士仍旧表示看好潍坊写字楼市场的潜力。

奎文区年度成交最高，435套占总量的40.5%，高新区成交238套，占总量的22.2%。

影响写字楼区域成交的主要因素为房源分布，潍坊写字楼主要集中在奎文区和高新区。

接下来分别是坊子区成交191套，潍城区成交146套，经济开发区成交32套，寒亭区和滨海经济开发区分别成交25套和7套。

另外，写字楼成交面积共106376㎡，奎文区成交41449㎡占总量的39.0%。

四、2012年潍坊市推盘情况

2012年全年共有126项目开盘新推，有纯新盘面市亮相和老盘推新入市。

从开盘数量来看，第一季度开盘最少，共有10个开盘；二季度较为平均，每月开盘10个左右；从三季度开始开盘数量迅速增加，共有37个项目新开盘；第四季度推盘量达到高峰，共有47个项目开盘。

其中10月份是2012年开盘最多的，共有20个项目新开盘，可见楼市的“金九银十”在2012年推盘中依旧起着重要的作用。

2011年全年开盘共145个，2012年全年开盘共126个，较2011年减少13%；从各月开盘数量来看，2011年开盘最高的7月份共开盘29个，而2012年开盘数量最高的10月仅有20个。

但从2012年整个开盘数量走向来看，虽然楼市与2011年相比稍显低迷，但是开发商在“金九银十”的力度同样为全年最高。

在2012年度开盘的126个项目中，奎文区和潍城区各占26个，分别占到了开盘总量的21%；高新区有20个，占开盘总量的16%；坊子区有10个，占开盘总量的8%；寒亭区有7个，占开盘总量的5%；经济开发区开盘6个，占开盘总量的5%；滨海经济开发区开盘4个，占开盘总量的3%；其他县市区共计开盘27个项目，占到开盘总量的21%。

2012年度潍坊楼市开盘量为126个，2011年为145个，较2011年减少13%。

从区域分布上看来，除了潍城区和坊子区较2011年同期有所增加，其他市区各区域开盘数量较同期相比都有所减少，而其他县市区的数量则是持平。

五、2012年潍坊市房价走势

2012年潍坊市区的整体房价比较平稳，全年房价分布比较平均且波动不大，呈现微降态势，刚需购房依然是市场的主力。

从2012年1月至12月，潍坊市内六区房价变动不大，其中最高月份为4月份，价格为4465元/㎡，最低月份为11月份，价格为4400元/㎡，全年房价最大差额仅为65元/㎡。

潍坊全年各月的房价变动不大，上半年整体房价稍高于下半年，但不同于一二线城市房价受市场和政策因素影响比较明显的情况，潍坊作为三线城市受市场和政策影响不是很大，全年房价分布区间比较平均且波动不大。

从价格上来看，"4字头"楼盘占据主流市场，刚需购房者依然是市场的主力，全年房价走势以稳为主。

未来房价出现大幅度下跌的可能性也不是很大。

2012年潍坊市区房价涨跌成W型走势，一季度和三季度房价涨幅处于高峰状态，二季度和四季度房价处于下行状态，其中5月份和10月份为二、四季度跌幅最大的月份，其中5月份跌幅为0.78%，为全年跌幅最大的月份。

开发商为追求传统促销旺季，"红五月"进行的打折促销对房价的影响较大，同样10月份跌幅0.61%的原因也比较雷同。

值得注意的是12月份作为年底促销旺季，市场回暖的预期加大，楼市成交明显反弹，房价逆势上扬，对来年的房价走势分析有一定的参考意义。

2012年全年潍坊市内六区中，奎文、潍城、高新、经济开发区均有不同程度的跌幅，坊子和寒亭区则呈现上涨态势。

其中，潍城区房价全年跌幅达4.53%，为六区中跌幅最大的区域；高新区紧随其后，跌幅为1.35%；奎文区跌幅为0.98%。

此外，经济开发区房价较为坚挺，房价略跌0.32%。

在上涨区域中，坊子区涨幅较大，全年房价上涨达到2.25%，房价已临近4000界点；寒亭区全年房价微涨0.31%。

潍坊市区全年未出现异常大幅涨跌，房价较为平稳。

从六区的房价水平来看，奎文区用5238元/㎡的均价保持了全年领跑的绝对优势。

高新区房价历经9月下跌后正呈现出重回"5字头"姿态，年终达到4962元/㎡。

潍城区全年房价呈现出"高开低走"状态，全年均价下跌207元/㎡，用4360元/㎡交了全年答卷，成为2012最大跌幅。

坊子区在第二季度开始发力，用潍坊最高涨幅成就年终3988元/㎡均价。

寒亭区房价全年平稳，几乎未出现大幅涨跌，全年微涨0.31%，年末均价3765元/㎡。

价格基本稳定的还有经济开发区，全年微跌13元/㎡，年末均价4168元/㎡。

截至2012年12月10日，六区房价水平排名依次为奎文、高新、潍城、经济开发区、坊子和寒亭。

2012年潍坊降价楼盘前十

项目名称

1月报价

12月报价

降幅

项目地址

金都时代新城

6000

5000

-1000

奎文北宫街东街与鸢飞路交叉口西300米路北

金都南苑

5600

4700

-900

潍城仓南街与鸢春路交叉口东300米路南

鑫悦首府

4700

3950

-750

潍城青年路与东新街交叉口西北角

龙熙园

4900

4200

-700

潍城福寿街与向阳路交汇处东南角

奥韵华庭

5300

4700

-600

潍城福寿街与友爱路交叉口向北30米路西

金马怡园

4800

4200

-600

高新东风东街与潍县中路路口东100米

东方名苑

6100

5600

-500

奎文胜利东街与虞河路交叉路口东50米路北

加州世纪尊品

5500

5000

-500

奎文健康东街与北海路交汇处西南角

天润锦江公馆

3900

3400

-500

寒亭通亭街与友谊路交汇处东行300米路北

天润清源

4500

4100

-400

奎文凤凰大街与庄检路交汇处南200米路东

2012年潍坊涨价楼盘前十

项目名称

1月报价

12月报价

涨幅

项目地址

麒麟公馆

11000

13000

200