万通房产的销售手册.docx
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万通房产的销售手册
销售手册
北京万通世界房地产有限公司销售部
2003年10月
目录
一、项目简介
二、区域环境
三、项目周期与主要经济技术指标
四、建材及装饰标准
五、设备设施及市政配套
六、本项目特点与卖点
七、服务及物业管理
八、附件
1、项目综述：
万通中心位于朝阳区朝外大街关东店甲6号,处于正在快速发展中的北京市中央商务区（即CBD）西北部，朝外大街与关东店南街的交汇处。
它北临朝阳门外大街、东至关东店南街、南接商务中心区三号路、而西面恰是商务中心区最富商业价值的绿化步行街。
万通中心的总建筑面积为136040M2，总办公面积99878M2，地上商业面积为9206M2，建筑高度99.8M，建筑层数24层，绿化率为25%，是CBD里为数不多的纯商务办公写字楼项目。
一、项目简介
2、合作伙伴
（1）北京万通实业股份有限公司
北京万通实业股份有限公司成立于1993年6月，注册资金：
人民币8亿元，公司总资产：
24.27亿元。
公司从成立之日起，即从事房地产开发业务。
现有总建筑规模162.3万平方米。
其中：
已开发物业面积：
70.7万M2。
土地储备：
144.067万M2。
已经在北京开发的项目包括：
“新新家园系列”——万泉新新家园、亚运新新家园、龙山新新小镇；非“新新家园系列”——新城国际、万通新世界广场、国航大厦等。
比资产更为可贵的是万通公司有一支经过实践锻炼检验的高素质的经理人和员工队伍.这是万通公司真正引以为骄傲的财富,也是确保万通品牌下每一个项目都能成功的保障.
（2）北京人银房地产有限公司
北京人银房地产有限公司成立于1997年，由中国人民银行机关服务中心、北京人银科工贸有限公司两家共同出资组建。
公司凭借其出色的房地产开发理念与良好的资金运作能力，成功开发了“康乐里小区”项目。
该公司的强大的资金实力和资金运作能力可以打消任何对写字楼项目融资问题的顾虑,确保工程进度按计划高质量完成.
（3）北京华融恒泰经贸有限公司
北京华融恒泰经贸有限公司，是致力于建材、机电、化工、大众传媒、电子等多个领域的综合性、多元化企业。
公司以现代企业制度面向未来、面向世界的经营思路，立足于国内市场，积极参与国际竞争，集中资源、人才及地域优势增强企业竞争力；企业坚持“不断超越，创造一流”的企业精神不断回报社会。
在万通中心这一纯商务办公写字楼项目中,该公司于建材和机电领域中积累的丰富经验将发挥出极大优势.
（4）欧博迈亚
欧博迈亚（OBERMEYER）设计咨询有限公司成立于1958年，提供的业务服务类型包括：
建筑、环保、交通及设备工程的设计咨询，尤其善于大型公用复合型建筑的高技术处理和实施。
其公司的业务范围已经渗透到世界各地，目前除位于德国慕尼黑的公司总部外，共设有29个代表处，涉及的范围包括：
俄罗斯、巴黎、希腊、捷克、土耳其、中国（包括北京、上海）。
截止2002年底，公司共有人员738人，其中硕士工程师437人，占公司总人员的59%以上，涉及的业务门类包括土木、建筑、结构、电气、机械、测量、交通、数据等，人员结构均衡。
二、区域环境
1、关于CBD：
中央商务区（即CBD）位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，距东四环约2.4公里，距机场路入口3公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
CBD是目前北京乃至全国房地产投资密度最大的区域.其良好的发展前景为全世界所公认.是中国经济腾飞的又一象征.
2、商务环境：
万通中心周边基础设施完善，商务氛围浓厚。
使馆区驻有90%的外国使馆。
另有跨国公司457家，外国代理机构570家，外资银行、保险公司150家.目前进驻北京的世界500强企业有120家入驻CBD及其周边地区。
3、交通环境:
万通中心周边的公交系统有:
朝外大街方向：
101、112、118、846、康恩专线等线路.
东三环沿线：
300、830、742、715、730、746、942、851、960、356、325、378等线路.
东大桥路沿线：
611、720、118、846、355、368、109
地下交通方面:
根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过CBD地区。
其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在2008年前完成。
地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。
地铁轨道交通图
城市交通图
4、人文环境
万通中心周边的人文环境极具特色和优势.规划中的历史人文公园将体现CBD建设的高水平；成熟的三里屯酒吧街是北京著名的娱乐场所，常年吸引着中外来客；东大桥街心公园深受周围社区中的老年人的喜爱；清华大学美术学院，首都经贸大学给CBD带来了不可多得的艺术和学术氛围。
万通中心距离以上设施步行均在5—10分钟可抵。
5．周边商业设施：
万通中心周边的商业设施可称全市一流：
嘉里广场，国贸广场，蓝岛商厦，丰联广场，京广中心等设施可以很好的满足您对商业设施的需求。
以上设施步行5—15分钟可抵。
三、项目周期与主要经济技术指标
（1）项目建设工期
开工日期
封顶日期
竣工日期
2004年3月以前
2005年3月以前
2006年6月左右
（2）结构及外立面
结构体系
外立面
主体结构采用钢筋混凝土框架剪力墙体系，裙房采用框架体系，在满足建筑要求的情况下，可以采用预应力混凝土和钢骨混凝土。
外墙采用玻璃幕墙及干挂石材系统，外窗采用断桥隔热铝合金中空玻璃系统。
（3）经济技术指标
建筑用地面积
16，338M
总建筑面积
136，040M
地上建筑面积
94，000M
地下建筑面积：
42，040M
地上办公面积
84，794M
地上商业面积
9，206M
标准层面积
大：
2，416M小：
1，355M
建筑高度
99．80M
建筑层数
23-24层
标准层净高（装修后）
2．7M不少于2.6M
绿地率
25%
（4）关于层高：
1、2号楼
3、4号楼
1、2层
5M
1、2层
5M
3层
4.2M
3层
4.2M
4层
7.2M
4层
7.2M
5-20层（标准层）
3.6M
5-22层（标准层）
3.6M
21-22层
7.2M
23层
7.2M
23层
4.2M
24层
4.2M
（5）关于车位
机动车停车位
共计
702
地上
20
地下
682
地下自行车位
1000
附：
车位参考----东部部分项目地下车位状况表
项目名称
总面积
车位（个）
车位面积比
嘉里中心
232,000
900
1/258
国贸中心
560,000
1000
1/560
航华科贸中心
321,000
1200
1/268
盈科中心
220,000
460
1/478
瑞城中心
264,000
1300
1/203
东方广场I
800,000
2000
1/400
东环广场II
230,000
700
1/328
盛世大厦
68,400
312
1/219
盛福大厦
42,500
200
1/212
注：
国贸中心、盈科中心等项目虽然地下车位的面积比较高，但其地上有一定的车位数量，这在一定程度上弥补了地下车位的不足
（6）关于单体面积
1号楼
15618M2（679M2×23层）
2号楼
15618M2（679M2×23层）
3号楼
23136M2（964M2×24层）
4号楼
34752M2（1448M2×24层）
注：
（由于方案仍在优化设计过程中，以上建筑面积均为估算面积，实际面积以批准的规划图纸为准）
四、设备设施及市政配套
1．智能化系统
通信系统，网络系统，公共电视系统，保安监控系统，广播系统，车库管理，火灾自动报警系统，消防联动控制系统，楼宇自动化系统，综合布线系统等
2、电梯系统
客梯22部，货梯2部，品牌未定滚梯
3、空调系统：
中央空调（40立方米/人/小时）
附：
甲级写字楼室内温度参考值
季节
夏季
冬季
温度
23℃1.5℃
22°C1.5℃
相对湿度%
55－65
45－50
五：
关于商业服务配套：
（1）地上商业面积9，206M2（更注重在功能和内容上与办公需求的相关性,以提升本项目办公型物业的整体功能和形象）
（2）地下附属用房：
42，040M2（--------、--------、--------、--------、--------）
六、本项目特点与卖点
产品特色：
（1）本项目是CBD区域内唯一纯粹的写字楼（绝不含商住）
（2）体量拆分
单体面积16000-34000平方米的独立办公楼，利于客户独栋使用，也适合机构投资规模。
创造最能体现企业品牌形象的标识性建筑，为需要独栋的企业集团提供黄金地段的企业总部；提供独立出入口，大堂、电梯厅，显示企业不同凡响的地位。
并可根据其具体需要，在达到甲级写字楼的基本要求的配置条件下，满足客户特殊的办公空间的要求；
（3）小标准层面积
670-1440平方米的标准层，首先满足公司（或者公司部门）整层独立办公的愿望。
其次合理进深的办公空间的布局，改善了超大体量写字楼大进深所造成的办公环境的恶劣影响（如黑房间，通风不畅，冷暖不均，冬季过热，夏季过冷），增大了自然采光和通风的空间，使办公环境更为舒适；
（4）特殊标准层
部分单体有约7米高的特殊标准层，在单体建筑内，通过有目的预留超高类型的层高空间，为具有特殊办公场所需求的公司提供灵活多变的办公空间，楼中楼，楼中展示空间。
实现个性办公的同时，实现高性价比；
（5）金融方案
针对各类客户的购买、投资等不同需求设计融资方案。
（6）设施预留
提供满足客户要求的特殊办公硬件设置的配置预留方案，
（7）独栋购买者（自用、经营型）享有冠名权。
七、服务及物业管理
1、万通鼎安物业管理有限公司简介
北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司成立于一九九五年，是北京万通实业股份有限公司与香港惠朗投资公司合资成立的专业物业管理公司，注册资金100万美元。
二00一年万通物业获得中国房地产业协会、中国房地产报社、国土资源和房屋管理局联合授予的“物业管理品牌企业”称号，并于一九九八年、二00二年先后通过了ISO9002国际质量标准体系及ISO14000环境质量标准体系认证，确保了万通物业以“规范、标准、严谨”的管理为在管项目提供“便捷、舒适、健康”的高品味服务。
万通鼎安自成立以来管理过20余处物业，包括：
万通新世界广场、联想大厦、通润商务会馆、国家高级公务员公寓、新星花园别墅、龙山新新小镇、观筑庭园、人民大学校属物业——人民大学世纪馆、游泳馆及逸夫楼、檀香山、航遥大厦、青岛天泰、亚运新新家园、天津恬园别墅、金阳大厦、武汉帝皇酒店、圣馨大地、洲际大厦、万商大厦、嘉铭园小区，具有丰富的物业管理经验。
先后获得
Ø中国房地产业协会、中国房地产报社、国土资源和房屋管理局联合授予的“物业管理品牌企业”称号；
Ø中国物业管理协会会员单位；
Ø联想大厦获得北京市国土资源和房屋管理局授予的“北京市优秀管理大厦”称号；
Ø万通新世界广场获得国家建设部授予的“全国城市物业管理优秀示范大厦”称号；
Ø嘉铭园小区获得北京市国土资源和房屋管理局授予的“北京市优秀管理居住小区”称号。
2、万通中心物业管理费用：
待定
八、附件
1.总体平面图
2.标准层平面图
3.首层平面图
4.二层平面图
5.B1层平面图
6.B2层平面图
7.北京区位图
8.销售价目表
9.投资CBD优惠政策
10.备忘录
附录8
万通中心销售价格表
楼号
楼层
朝向
单价
面积
总价
销售情况
南
北
已售
未售
洽谈中
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
万通中心销售价格表
楼号
楼层
朝向
单价
面积
总价
销售情况
南
北
已售
未售
洽谈中
2
1
2
3
4
5
6
7
8
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10
11
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14
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19
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21
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24
万通中心销售价格表
楼号
楼层
朝向
单价
面积
总价
销售情况
南
北
已售
未售
洽谈中
3
1
2
3
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5
6
7
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10
11
12
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14
15
16
17
18
19
20
21
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23
24
万通中心销售价格表
楼号
楼层
朝向
单价
面积
总价
销售情况
南
北
已售
未售
洽谈中
4
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
附录9投资CBD优惠政策摘录
投资CBD优惠政策摘录
1．北京市征收外商投资企业土地使用费规定
10/21/2003 16:
37:
45
（1992年9月11日北京市人民政府第13号令发布 根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）
第四条 土地使用费自核定之日起五年内不变; 五年期满后, 根据实际情况, 重新核定。
第五条 外商投资企业从批准成立之日起, 按公历日历年度缴纳土地使用费。
土地使用费按季征收, 年终清算。
第一日历年度用地时间超过半年的, 按半年计征，不足半年的, 免征土地使用费。
第六条 外商投资企业在合同规定的筹建期（含基建期, 下同）内, 按核定的标准缴纳20％的土地使用费。
经市财政局批准, 生产型企业在规定的筹建期内可免缴土地使用费。
第七条 华侨、台湾同胞投资的企业, 分别凭市侨务办公室、市对台办公室的批准证明, 经财政部门批准, 可按核定的标准减收20％至30％的土地使用费。
第八条 产品出口企业和先进技术企业经考核达到标准的, 经市财政局批准, 可按核定的标准减收10％至30％的土地使用费。
第十条 缴纳土地使用费确有特殊困难的外商投资企业, 经市财政局批准, 可予缓征。
申请减征或免征土地使用费的, 经市财政局审核, 报市人民政府批准。
2．加快北京商务中心区建设暂行办法
9/26/2003 16:
7:
51
第二十二条 设在商务中心区内经市有关部门认定的跨国公司地区总部及研发机构急需的外省市高级商务人才，可按本市有关规定办理《工作居住证》或常住户口；对外籍人员子女入学，可按照《北京市人民政府印发关于鼓励跨国公司在京设立地区总部若干规定的通知》等有关规定执行。
3．北京市鼓励在京设立科技研
究开发机构的暂行规定（摘录）
9/26/2003 16:
3:
13
第七条 驻京研发机构经市人事局批准，可接收国内应届大学生、研究生。
从外地聘用的具有大学本科以上学历、确居本市紧缺的中方高级专业技术人员和管理人员，经驻京研发机构所在区县政府人事部门审核并报市人事局批准后，发给其《北京市工作寄住证》。
被聘人员凭《北京市工作寄住证》在个人购房、子女入学等方面享受北京市市民待遇；在京工作满三年的，由用人单位推荐，经市人事局和市公安局审核批准后办理户口进京手续。
第十二条 中央单位和各省市自治区的组织、企业及个人设立的驻京研发机构实行独立核算的，其从事技术成果转让以及与技术成果转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训活动取得的年净收入在30万元以下部分，免征企业所得税；净收入在30万元以上的，依法纳税；被认定为高新技术企业的，可享受高新技术企业的相关政策。
第十六条 驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房，其地价款按标准地价的75％征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所免费用。
4．北京市人民政府关于鼓励跨国公司
在京设立地区总部的若干规定（摘录）
9/26/2003 16:
4:
47
第四条 跨国公司地区总部在本市缴纳企业所得税后的利润用于在本市进行资本性再投资的，可在税法规定的再投资退税基础上，由市财政按照其实际上缴地方的企业所得税的一定比例给予返还。
对跨国公司地区总部，免征地方所得税。
第五条 在国家外贸商品类别规定的范围内，支持跨国公司地区总部依法取得自营其所属生产性企业产品的出口及自用设备的进口权。
第六条 支持具备条件的跨国公司地区总部成立合资外贸公司和合资批发企业。
5．关于建立金融服务区的政策（摘录）
C
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