C、IRR=icD、IRR≤ic
15、可持续发展的物业管理是指（）
A、把可持续发展的思想应用于物业管理活动中
B、把可持续发展的思想贯穿于物业管理活动中
C、把科学发展观与持续发展思想应用于管理活动中
D、把科学发展观贯穿于物业管理活动中
16、我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计算方式是以（）计算的
A、单利B、复利
C、名义利率D、实际利率
17、设备更新分析中，考虑的现金流量是（）
A、以前发生的B、今后发生的
C、包括以前发生的和今后发生的D、包括以前发生的以及沉淀成本
18、下列各种情况中，在财务上项目可行的是（）
A、NPV<0B、NPV=0
C、NPV>0D、NPV≤0
19、收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业
A、短期内B、长期
C、直接D、间接
20、无正当理由拖欠房屋租金（），租赁合同终止
A、3个月以上B、6个月以上
C、9个月以上D、1年以上
21、在实际中，房租（）包含真正房租构成因素之外的费用；也（）不包含真正房租构成因素的费用
A、不，一定B、可能，可能
C、一定，可能D、可能，一定
22、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的事（）
A、距离B、可及性
C、方便性D、周围环境
23、投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件是：
投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格
A、大于B、大于或等于
C、等于D、小于
24、成交价与标价之间的关系式（）
A、成交价<标价B、成交价=标价
C、成交价>标价D、以上均有可能
25、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求的估价方法种类要有（）
A、1种B、2种
C、1种或2种D、2种或2种以上
26、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）
A、是否具有直接产生经济收益的能力
B、目前是否正在直接产生经济收益
C、曾经是否正在直接产生经济收益
D、将来是否正在直接产生经济收益
27、对建筑物的寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系式（）
A、经济寿命>自然寿命B、经济寿命=自然寿命
C、经济寿命<自然寿命D、以上均有可能
28、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（）
A、国家的经济体制B、消费者的需求
C、开发商D、代理商
29、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是（）
A、同质性B、广泛性
C、多样性D、购房开支巨大
30、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，其决策的关键在于把握房地产市场的（）
A、供应规律B、需求规律
C、价格变化规律D、供求关系的变化规律
31、制订物业管理计划的前提是（）
A、明确消费者需求B、明确业主目标
C、掌握国家相关法律法规D、掌握房地产行业规章制度
32、下列不属于前期物业服务合同特征的是（）
A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
B、前期物业服务合同具有过渡性
C、前期物业服务合同是要式合同
D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定
33、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（）
A、包租转租模式B、出租代理模式
C、委托管理模式D、自管理模式
34、下列计算公式中，表达不正确的是（）
A、成本（费用）降低额＝预算成本（费用）－实际成本（费用）
B、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/预算成本（费用）]×100%
C、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/实际成本（费用）]×100%
D、物业增值率＝（期末物业总值/期初物业总值）×100%
35、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（）
A、同类型物业的市场供求关系
B、物业出租经营成本
C、业主希望的投资回报率
D、用户的需求水平
36、以下有关转租的说法，不正确的是（）
A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务
B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意
C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续
D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期
37、成本控制的中心环节是（）
A、事先控制B、事中控制
C、事后控制D、防护性控制
38、以下各项中，不是间接费用的是（）
A、固定资产折旧费B、财税保险费
C、劳动保险费D、交通运输费
39、各物业管理企业常用的预算编制方式是（）
A、一下一上式B、一下二上式
C、二上一下式D、二下一上式
40、物业管理中最常见的租赁类别是（）
A、长期租赁B、短期租赁
C、定期租赁D、意愿租赁
41、物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（）
A、利润最大化B、资本利润率最大化
C、每股利润最大化D、企业价值最大化
42、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（）
A、成本报表B、现金流量表
C、利润表D、资产负债表
43、财务报告分析的最基本的分析是（）
A、内部报表分析B、财务报表分析
C、全面分析D、外部分析
44、评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（）
A、基本指标B、特殊指标
C、修正指标D、评议指标
45、资产负债是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是（）
A、30%B、40%
C、50%D、60%
46、选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（）
A、租户财务能力B、声誉
C、租户组合与位置分配D、租户需要的服务
47、基础租金又称为（）
A、最低租金B、百分比租金
C、营业租金D、净租金
48、租金水平主要取决于（）
A、当地房地产市场状况B、业主要求
C、租户经济水平D、租户与业主商定
49、零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（）制订的
A、质量B、特点
C、名誉D、数量
50从业主角度说，（）是物业管理工作有效与否的标志
A、租户满意度B、能否实现预期的物业管理目标
C、租户是否有收益D、业主满意度高低
51、下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（）
A、议标B、内部招标
C、邀请招标D、公开招标
52、在风险管理整个过程中，第一步是（）
A、风险评估B、风险识别
C、风险控制D、风险调整
53、下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成功，起基础性作用的是（）
A、策略B、计划
C、费用D、方针
54、（）是写字楼物业管理的第一个常规目标
A、使收益部分的使用率最大化B、物业资产保值率最大化
C、物业资产升值率最大化D、物业所有人与使用人满意率最大化
55、大厦内（）往往决定了一栋写字楼内的租户类型
A、主流租价B、主要租户
C、特别用户D、业主类型
56、房地产组合投资是房地产资产的（）
A、集合B、组合
C、投资管理模式D、A或B
57、在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（）
A、无关系，不依赖B、相互依赖
C、不一定D、相互独立
58、在最大限度地实现“聚集效益”中，起了最大作用的是（）
A、租户组合应实现多样化B、引入主力店以带来大量客流
C、空间安排实现相互促进效应D、无此功能效应
59、不良物业资产形成的根本原因是（）
A、房地产虚假的泡沫繁荣B、经济周期变化
C、银行货币资金运动的中断D、经济全球化中货币的升、贬值
60、一个物业资产管理机构是（）
A、只能是一个部门B、只能是一个子公司
C、可以是一个部门，也可以是一个子公司D、是独立于企业之外的事业机构
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、我国的物业设施管理同国外比较的主要表现包括（）
A、效率低下
B、观念上的落后
C、服务对象不明
D、人才严重匮乏
E、技术含量不高
2、物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。
A、物业管理B、设施管理
C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理
E、后勤管理
3、大型企业拥有的自用物业，需要（）
A、物业管理B、设施管理
C、资产管理D、组合投资管理
E、成本管理
4、房地产投资形式有（）
A、直接投资B、间接投资
C、长期投资D、短期投资
E、中期投资
5、可持续发展的物业管理，除了常规物业管理外，还应包括（）
A、垃圾分类处理B、控制噪声
C、提高物业管理的信息化水平D、自动报警
E、控制空气质量
6、房地产市场周期波动可分为（）几个部分
A、开端B、复苏与发展
C、萧条D、繁荣
E、危机与衰退
7、政府对房地产投资过程中的政策会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响的是（）
A、环境保护政策B、地价政策
C、土地供给政策D、税费政策
E、教育政策
8、在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括（）
A、市政公用和公建配套设施完备的程度
B、公共交通便捷程度
C、环境因素
D、居民人口与收入
E、教育坏境
9、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（）
A、销售收入B、出租收入
C、利息收入D、税金收入
E、贷款本金收入
10、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（）
A、投资利润率B、通货膨胀率
C、风险因素D、利率
E、社会变革
11、物业管理绩效评价的类型有（）
A、政府评价B、社会评价
C、企业自我诊断评价D、企业集团内部评价
E、业主评价
12、在房地产使用过程中，普遍存在着设备需要更新的问题，这些源于设备的磨损，以下属于设备磨损的有（）
A、设备在使用过程中发生的实体性磨损
B、设备人为破坏
C、设备因自然力产生的磨损
D、社会经济环境变化造成的设备贬值
E、设备在闲置过程中发生的实体性磨损
13、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为几种租赁方式，其中有（）
A、长期租赁B、定期租赁
C、自动延期租赁D、意愿租赁
E、强制租赁
14、收益性物业估价的基本方法有（）
A、市场法B、成本法
C、费用法D、收益法
E、增税法
15、房地产投资项目财务评价指标中，属于盈利能力指标的有（）
A、资产负债率B、财务净现值
C、静态投资回收期C、投资回报率
E、动态投资回收期
16、以下各项中，属于营业成本的有（）
A、直接从事物业管理活动等人员的工资
B、固定资产折旧费及修理费
C、土地损失补偿费
D、低值易耗品摊销
E、安保费
17、以下表述中，属于成本控制原则的有（）
A、讲求经济效益原则B、责、权、利相结合原则
C、全面控制原则D、例外管理原则
E、分类控制原则
18、物业管理报告的构成与基本内容有（）
A、财务报告B、未来工作计划
C、一定时期的工作总结D、某一时点的工作现状
E、结束语
19、在物业管理工作中，物业服务合同的签订要点有（）
A、应遵循“宜细不宜粗”的原侧
B、不应有无偿无期限的承诺
C、应实事求是且不应留余地
D、应明确界定违约责任与处理方式
E、应有无期限的承诺
20、下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有（）
A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
B、前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后
C、前期物业服务合同具有过渡性
D、前期物业服务合同是要式合同
E、前期物业合同具有承接性
《物业经营管理》测算（三）参考答案
单项选择题（共60题，每题1分，共60分）
1
A
11
B
21
B
31
B
41
D
51
B
2
A
12
C
22
A
32
D
42
C
52
B
3
D
13
B
23
B
33
A
43
B
53
A
4
C
14
A
24
A
34
C
44
A
54
A
5
A
15
B
25
D
35
A
45
D
55
B
6
A
16
B
26
A
36
A
46
B
56
D
7
C
17
B
27
C
37
B
47
A
57
B
8
A
18
C
28
A
38
C
48
A
58
C
9
D
19
C
29
A
39
D
49
B
59
C
10
C
20
B
30
D
40
C
50
B
60
C
多项选择题（共20题，每题2分，共40分）
1
BCDE
6
BCDE
11
ABCD
16
ABDE
2
ABCD
7
ABCD
12
ACDE
17
ABCD
3
ABC
8
ABCD
13
BCD
18
ABC
4
AB
9
ABCE
14
ABD
19
ABD
5
ABCE
10
ABC
15
BCDE
20
ACD
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