乐尚商务楼建设项目.docx

乐尚商务楼建设项目.docx

《乐尚商务楼建设项目.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《乐尚商务楼建设项目.docx（93页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

乐尚商务楼建设项目

莒南县天添乐商贸中心商务楼建设项目

可行性研究报告

（JJZ2009118）

莒南县金丰投资咨询有限公司

二〇〇九年四月

第一章总论……………………………………………………6

1.1项目概要……………………………………………..6

1.2可行性研究的依据…………………………………..7

1.3可行性研究的范围……………………………………7

1.4可行性研究结论……………………………………..8

第二章项目背景及建设的必要性……………………………9

2.1项目区的自然、经济和社会发展概况………………9

2.2承办单位概况…………………………………………12

2.3项目提出的必要性……………………………………13

第三章项目选址与建设条件…………………………………14

3.1项目选址……………………………………………….14

3.2主要建设条件………………………………………….15

第四章工程设计方案…………………………………………17

4.1设计依据和技术标准…………………………………17

4.2规划方案……………………………………………..18

4.3总体布局………………………………………………19

4.4建筑设计方案…………………………………………20

第五章给排水设计方案………………………………………33

5.1设计依据………………………………………………33

5.2设计范围……………………………………………..33

5.3给水设计………………………………………………33

5.4排水设计………………………………………………35

5.5管材及设备材料……………………………………..36

5.6主要设备材料………………………………………..37

第六章建筑设计……………………………………………37

6.1设计依据…………………………………………….37

6.2设计范围…………………………………………….38

6.3供电系统设计……………………………………….38

6.4照明设计…………………………………………….41

6.5接地与安全………………………………………….43

6.6漏电火灾报警系统………………………………….44

6.7热工检测及自动调节系统………………………….44

第七章暖风空调设计………………………………………44

7.1设计依据………………………………………….44

7.2设计范围………………………………………….45

7.3设计标准……………………………………………45

7.4暖通空调系统……………………………………..46

7.5空调冷、热源及水系统…………………………..53

7.6管材、阀门、配件及保温…………………………53

7.7空调、采暖、通风系统的控制……………………54

7.8主要设备材料表……………………………………54

第八章建筑智能化设计……………………………………58

8.1设计依据……………………………………………58

8.2设计内容……………………………………………59

8.3火灾自动报警系统………………………………..59

8.4综合布线系统……………………………………….61

8.5广播系统…………………………………………….62

8.6有线电视系统……………………………………….63

8.7安全防范系统……………………………………….65

8.8建筑物电子信息防雷接地措施…………………….67

第九章消防设计……………………………………………68

9.1建筑…………………………………………………68

9.2给水排水……………………………………………70

9.3暖通空调…………………………………………….73

9.4排烟系统…………………………………………….74

9.5本系统的排烟系统设备表………………………….74

9.6消防电器设计……………………………………….77

9.7智能化设计………………………………………….79

第十章建筑节能设计………………………………………81

10.1设计依据……………………………………………81

10.2建筑节能设计………………………………………81

10.3暖通空调节能设计………………………………….82

10.4节电设计……………………………………………82

10.5节水设计……………………………………………83

第十一章环保设计…………………………………………83

11.1建筑专业…………………………………………….83

11.2给排水专业…………………………………………84

11.3暖通空调专业……………………………………….84

第十二章劳动保护设计……………………………………85

12.1设计依据……………………………………………..85

12.2变配电、报警阀间等均按规范留有操作距离和建修通道，管道竖井设检修门……………………………………….85

12.3有设备的操作间高度大于2.2米…………………..85

12.4楼内除设备用房、库房外设舒适性空调系统，并考虑宜人的新风系统，确保合适的循环空气量…………………….85

第十三章物业管理…………………………………………85

第十四章投资估算与资金筹措……………………………86

14.1投资估算…………………………………………….86

14.2资金来源及筹措…………………………………….87

第十五章财务分析…………………………………………87

15.1投资估算…………………………………………….87

第十六章经济与社会效益分析评价………………………88

第十七章项目实施进度计划及建议………………………89

17.1项目进度计划………………………………………89

17.2项目招标……………………………………………89

17.3建议………………………………………………….90

附件:

1、委托书

2、企业法人营业执照

3、组织机构代码证

4、税务登记证

5、5、国有土地使用权出让合同

6、建设项目选址意见书

7、建设用地规划许可证

8、抗震设防标准证明

9、项目平面布置图

10、房地产开发企业资质证书

11、莒南县人民政府关于对莒南县天添乐花园城设计方案的批复

12、莒南县建设局关于莒南县土地收购储备交易中心用地规划设计条件的通知

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称:

莒南县天添乐商贸中心商务楼

1.1.2项目承办单位、法定代表人及公司类型

项目承办单位：

莒南县天添乐超市有限公司

法定代表人：

陈淑玉

公司类型：

有限责任公司

1.1.3项目主管部门：

莒南县建设局

1.1.4项目拟建地点:

莒南县城隆山路中段西侧

1.1.5可行性研究报告编制单位:

莒南县金丰投资咨询有限公司

1.1.6主要经济技术指标:

1、总用地面积：

3884.553平方米

2、建筑面积：

26490.24平方米

4、建筑层数：

24层

5、建筑密度：

≤38%

6、容积率：

≤2.5

7、绿化率：

≥25%

8、日照间距系数：

≥1.3

9、总投资：

7500万元

10、建筑退让：

建筑红线退十泉路红线不小于5米、退隆山路红线不小于6.5米。

1.2可行性研究的依据

1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书

2、《中华人民共和国城市规划法》

3、《国家城市居住区规划设计规范》

4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》

5、《莒南县城市总体规划》

6、《莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》

7、国家、省、市有关、法规

8、现行的有关技术规范和规定

9、莒南县天添乐超市有限公司规划设计方案

10、建设单位提供的有关资料

1.3可行性研究的范围

1、项目建设的必要性和市场需求分析

2、项目建设地点及配套条件

3、主要建设规模及内容

4、工程设计方案

5、环境保护及节能

6、投资估算及资金筹措

7、财务分析及经济评价

8、项目实施进度安排

1.4可行性研究结论

近年来，莒南县经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，城镇居民和广大农民人均纯收入稳步增长，为商业零售业的繁荣发展奠定了坚实的基础。

县城的常住人口已达10余万人，莒南县天添乐超市有限公司，按照县政府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，为进一步繁荣莒南的商贸经济，在充分论证莒南县经济发展现状和商业零售业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托天元建设集团四公司对县城隆山路中段西侧原供销合作社龙泉商场旧址进行改造，建设一处高品质、标志性、特大型购物中心，该中心地处县城中心最繁华的黄金地段，中心建成投入运营后，将成为全省县级规模最大的商贸中心，经预测，每年可实现销售收入2亿元，实现利税1600万元，为社会提供1500多个就业岗位，能带动全县工业、农业、流通等十多个行业的发展，为加快县城的旧城改造和城市化建设步伐，促进全县三个文明建设的持续、快速、健康发展会起到巨大推动作用。

通过整体分析论证，该项目属新型高档商业购物中心项目建设，项目选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。

第二章项目背景及建设的必要性

2.1项目区的自然、经济和社会发展概况

莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇，759个行政村，99万人口。

莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。

早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有“向国古城遗址”等多处人类遗址，文物保护单位97处，有甲子山孙膑洞、世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。

据考证，老子、孔子、大禹、秦始皇、诸葛亮、苏轼等都曾在此活动。

莒南县是革命老区，被誉为山东的“小延安”。

1945年8月，这里诞生了中国共产党领导下的第一个省政府——山东省政府，50年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示的厉家寨、高家柳沟、王家坊前三个典型闻名全国。

莒南县近海临港，区位优势明显。

莒南地处青岛、日照、连云港“三港”腹地，县城离临沂机场50公里，离连云港机场及港口80公里，离青岛港230公里，离日照港90公里，离岚山港40公里。

兖石铁路复线和岚济公路、206国道横穿东西；新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角、珠三角连为一体。

莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。

莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。

莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量853毫米，年平均光照时间为2458.9小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达30%。

矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金、铁、重晶石、氯石、金红石、紫砂岩、明矾石、花岗石等36种，其中重晶石、氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量30亿立方米。

电力非常充足，电网可供能力27万千瓦，新建的220千伏输变电工程可满足今后10年的发展需要；水资源充足，境内有大中小型水库171座，其中大中型水库4座，总储水量5.5亿立方米，可满足工农业和生活用水需求；劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力20万人，境内有各类职业技术学校5家，年培训各类初、中、高级职业技术人才2万人，劳动力成本低，劳动力市场发达；旅游资源丰富，境内既有天佛风景区、马鬐山风景区和“沂蒙风情园”等自然景观，又有八路军115师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。

农业资源优势明显，花生、板栗、茶叶、大樱桃、苹果、桑蚕、黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生、板栗、肉类出口居全国各县区前列。

莒南县经济基础较好，发展后劲充足。

工业门类比较齐全，现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精、宇达墙地砖、绿润板栗食品、玉皇花生油等名牌畅销国内外；市场体系健全，全县各类市场达120处，大型超市、连锁经营、物流配送等现代流通企业达30多家，年交易额10多亿元；经济外向度不断提高，全县有自营进出口权的企业151家，已形成花生加工、工艺柳编、石雕石刻、纺织服装、磨料磨具、食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达30大系列、1000多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的18%，草柳编制品出口占全国出口总量的7%。

2007年，全县完成生产总值131亿元，同比增长17%；其中一、二、三次产业增加值分别完成19.5亿元、60亿元、51.5亿元，分别增长7%、18%、17%，三次产业结构比为14.9：

47.7：

39.4；全社会固定资产投资50亿元，同比增长25%；地方财政收入3.182亿元，增长18%；社会消费品零售总额49.7亿元，增长16.1%；城镇居民人均可支配收入9108元，增长12.6%；农民人均纯收入4500元，增长11.8%。

万元GDP能耗下降4.7%。

莒南县投资环境优越，服务体系健全。

成立了政府行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行“一条龙”全程服务。

深入开展了“平安莒南”、“诚信莒南”、“文明莒南”创建，在全社会大力倡导“团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先”的莒南精神，大力倡树“人人代表莒南形象，事事关系投资环境”和“进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办”的观念，营造了文明、诚信、安全、公正、开放的社会环境。

不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为“省级开发区”，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积26.7平方公里，一期开发6.5平方公里，目前已有日本、韩国、新加坡、港澳台和内地等9个投资过亿元的项目入园开工建设。

规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积15平方公里，一期开发3平方公里。

为进一步加强招商引资步伐，县委、县政府制定出台了一系列招商引资优惠政策。

在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予一定比例的财政奖励返还。

对科技含量高、投资规模大的工业项目可以“一事一议、一企一策”。

在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予一定比例的奖励返还。

对来莒南投资市场开发、房地产开发的项目，可以通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。

2.2承办单位概况

莒南县天添乐超市有限公司成立于2000年12月，注册资金50万元，总资产5800万元，现企业地址县城十泉路19号，是一家从事烟、酒类、茶叶、乳和乳制品、植物油、冷冻饮品、干鲜果疏及其制品、蜜饯凉果、糖类、巧克力和果糖、粮食及其制品、肉及其制品、水产品及其制品、罐头、蛋及其制品、酱菜、调味品、饮料、婴幼儿食品、保健品、散装食品、预包装食品、冷冻、冷藏食品销售；西餐、主食、热菜、糕点、熟食烘烤、裱花制品、豆制品、香油加工、销售；日化、针织、服装鞋帽、五金家电、百货文体的销售；珠宝玉器、照相器材、摄像器材、电话机、眼镜零售的民营商业流通企业。

公司现有职工368人，下设办公室、财务部、供应部、销售部、仓储部、人力资源部、安保部、物流中心、天添乐超市及各乡镇（天添乐超市）网点十余处，是莒南县最大的商业零售企业。

莒南县天添乐商贸中心购物中心楼将由天元建设集团有限公司四公司开发建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，项目建成后将产生良好的经济效益与社会效益。

天元建设集团有限公司成立于1989年7月。

公司注册资金3.1亿元，公司下设办公室、财务部、技术部、安检部、预算部、材料部、审计部、物业管理公司等职能部门及十几个建筑分公司。

该企业具有山东省建筑工程管理局颁发的房屋建筑工程施工总承包特级资质，具备实施该项目的技术力量和经济实力。

2.3项目提出的必要性

一、莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是加快旧城改提升城市形象的需要

为进一步加快旧城改造步伐，改善居民购物条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续、快速、健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民购物区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。

二、莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是健全完善商贸市场的必然

莒南县天添乐超市有限公司，经过六年多在市场经济大潮中的打拼，积累了独具特色的经营与管理经验，打造出了自己的十分过硬的超市品牌，建立了丰富多彩的企业文化，树立了良好的社会形象。

利用这一品牌效应，加之不断引进新的管理模式和经营方法，天添乐商贸中心有着十分巨大的发展空间，市场发展前景非常看好。

第三章项目选址与建设条件

3.1项目选址

本项目位于县城隆山路中段西侧，北邻十泉路，南邻县富华百货有限公司，东邻隆山路，西邻县政府。

项目用地性质为一类工业用地，土地为规划现状土地。

项目建设规划由东南大学建筑设计院设计，并经莒南城建领导小组审议通过，符合县城总体规划。

3.2主要建设条件

一、场地现状

该地块用地性质商业用地，土地为规划现状土地。

场地地质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定地块内。

各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设购物中心。

二、工程地质、地震情况

根据《中国地震烈度区划分布图》和《中国地震动参数区划图（GB18306—2001）》规定，经地震部门对周围建筑工程勘测，该项目勘察区在区域上位于胶南断块隆起南部与沂沭断裂带交汇处附近，根据区域地质资料与现场调查显示，场地内无隐伏活动断裂等不良地质作用。

场地内无液化地层。

场区及附近无活动断裂通过，勘察期间未见断裂、滑坡、泥石流、采空区等不良地质作用，场地不存在岩溶发育条件，也不存在滑坡等地质灾害。

地质条件较好，建筑应按基础浓烈度8度进行抗震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。

三、气象：

莒南位于山东省东南部，南邻江苏、东靠日照，属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据如下：

1、风向

常年主导风向：

东北向

冬季主导风向：

东北向

夏季主导风向：

西南向

2、风速

最大风速：

33.3m/s

冬季平均风速：

2.8m/s

3、气温

年平均气温：

14.2℃

极端最低气温：

-19.7℃

4、相对湿度：

最冷月平均相对湿度：

54%

最热月平均相对湿度：

73%

全年平均相对湿度：

59%

5、降水量：

600mm

年最大降水量：

723.7mm

日最大降水量：

298.7mm

时最大降水量：

96mm

6、最大积雪厚度：

180mm

7、最大冻土深度：

1.5748in

四、交通、通讯

该项目区位于县城中心，交通条件良好，进出方便。

项目区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中、地下、地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。

五、原材料供应

项目建设所需钢材、木材、水泥、砖、石灰等可由县内生产厂家和各批发市场供应。

其它装饰材料可就近选择批发市场供应。

六、市政配套

1、电：

莒南县电力供应充足，县城驻地有220KV和110KV变电站两处，配电设施齐备，完全满足项目用电。

2、水：

县城用水由县自来水公司供给，水量充足，可以保证用水需求。

3、供热：

本工程采暖热源设计采用空调系统。

根据建筑物功能特点，空调系统设计采用如下三种形式：

（1）商场、商铺等大空间采用低速风道空气调节系统，空调系统根据防火分区和功能分区划分。

（2）小商铺等小空间采用风机盘管机组加新风系统。

（3）消防控制室、电梯机房等设置分体空调，建筑专业考虑空调室外机的位置，电器专业预留电源。

第四章工程设计方案

4.1设计依据和技术标准

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市居住区规划设计规范》

3、《城市规划设计办法》

4、《莒南县城市总体规划》

5、《建筑抗震设计规范》

6、《建筑防火设计规范》

7、《民用建筑设计通则》

8、国家相关技术规范

4.2规划方案

4.2.1规划指导思想

坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人消费的高档文明的商务场所，成为莒南县城市建设发展的一个亮点，体现现代文明购物中心的内涵。

坚持可持续发展，注重整体环境的质量，结合现状及当地居民的生活习惯和传统文化，创造舒适、方便、卫生、美观的商务环境。

坚持经济和社会效益的统一，充分合理地利用地块的地理优势和区位优势，寻求经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合，该用地规划经济技术指标在整个地块内平衡。

4.2.2规划设计目标

为县城居民提供一个功能布局合理，适应多元化生活方式，有益主体心智培养的高品质购物环境，满足商务中心设计的安全性、可达性、方便性、识别性等要求。

4.2.3规划设计原则

本项目的设计应坚持功能、经济、美观等多方面的要求。

1、功能原则

满足日照、通讯、密度、朝向、间距等要求，使购物环境方便、安全、快捷，便于居民办公消费，便于管理。

2、美观原则

运用美学原理，创造和谐、优美、明朗、亲切、大方及富有特性的办公消费环境。

3、绿色节能原则

大力营造绿色建筑，采用各种节能设备、措施，最大限度的节约能源，提高土地利用价值，体现节约型社会方针，创造先进购物空间，营造高品质办公消费环境。

4.3总体布局

4.3.1总体布局

项目设计依据《莒南县城市总体规划》，考虑莒南县城特色，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和社会效益的统一。

总体布局强调文化性和时代性，力求塑造气势恢弘而又舒适的购物环境。

商务楼的整体布局和交通出入口方位，道路结构合理、简洁、特色鲜明，并注重对购物中心环境空间的塑造，在商务中心建设有较好的朝向前提下，形成多层次的室外绿地活动空间，形成一个优美而又顺畅的办公消费环境。

4.3.2设计要点

本工程位于莒南县县城中心的黄金地段，为体现其土地价值，采用高强度开发模式，各功能区以垂直放置划分，地下一层设地下商业步行街、地下车库及设备用房，地面一至三层为大型购物中心，四至二十七层为商务楼。

公建设计。

用垂直景观营造体系，地面广场划分为商业广场和休闲广场，满足不同人群的需求，三层屋面设屋顶花园，四至二十七层为商务楼，充分满足办公消费活动和生活休闲要求。

建筑的体量、高度、材料应与周围环境相协调，建筑设计力求有特色的现代建筑风格，公建布置在主入口有公共服务、安全保卫等。

项目区设置给水、电力、通信供电等管线，依照城市广场总体规划，严格按设计规范要求布局，管线全部采用地下敷设，与城市管线相衔接。

4.4建筑设计方案

1、总用地面积3884.553平方米

2、建筑面积：

26490.24平方米

其它配套建设有水、电、通讯设施管线、绿化、美化和道路硬化等工程。

工程计划2010年1月开工建设，2010年12月份交付使用。

项目建设期12个月。

一、整体设计

本项目分地下商业步行街、地下车库及设备用房、地面一至三层为大型购物中心，四至二十七层为商务楼。

二、室内外装饰

采用现代设计手