厦门市房地产市场研究报告.docx

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厦门市房地产市场研究报告

厦门市房地产市场研究报告

市场开发部

2020年2月2日

前言………………………………………………………………2

第一部分政策分析…………………………………………………4

一、2020上半年宏观政策分析

二、近期宏观调控政策分析

三、厦门政策分析

四、2020年宏观市场推测

第二部分一级土地市场分析………………………………………12

一、2005年－2020年厦门商住土地招挂拍情形

二、2020年土地市场状况

三、土地流拍让地价重回理性

四、土地成交分析

五、拿地企业分析

第三部分商品房销售情形分析…………………………………15

一、2004年－2020年厦门商品房销售图表

二、2020年厦门商品房销售情形

三、2020年厦门商品房交易分析

四、2020年厦门各区域交易分析

五、营销方式分析

第四部分厦门岛内要紧楼盘成交情形……………………………33

一、岛内成交量较高的18个楼盘成交情形

二、岛内关注楼盘销售情形

第五四部分2020年走势推测……………………………………38

前言

回首2020年，毫无疑问是中国房地产市场的多事之秋。

降价、断供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屡屡见诸报端。

客观地讲，那个冬天的确有点冷。

受2007年以来一系列宏观调控政策以及总体经济形势不景气的阻碍，2020年的厦门房市在经历数年的狂飙突进后急转直下———成交连续低迷、房价不断探低、土地近半流拍、退房风潮时起，市场信心更是陷入谷底。

据不完全统计，2020年厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。

相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。

其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元。

住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。

相关于供需两旺、火爆专门的2007年，厦门楼市在2020年遭遇了〝滑铁卢〞式的大溃败。

综观全年商品住宅销售走势，差不多上出现出〝静〞、〝冷〞、〝转〞、〝温〞四季特点。

数据显示，2020年厦门全年商品住宅销量在5月和12月达到高峰，刚刚过去的12月成为去年月销售冠军。

随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量逐月攀升，在12月达到全年最高点。

尽管年末在〝新政〞以及众开发商此起彼伏的〝抄底价〞集中火力的攻势下，楼市交易显现了间歇式的强力反弹，带来2020楼市寒冬的第一抹〝暖阳〞，但成交量的〝阴晴〞不定、〝降价风〞的连续蔓延，仍旧无一不预示着交易双方市场信心以及楼市短时〝回暖〞的未可预知性，〝低压〞或仍将长时刻覆盖市场。

今天的寒冬换个角度正是〝进补〞的好时节。

练好体质，冷冬过后，春天还会远吗？

八大关键词

关键词1：

成交低迷

冷清的房产交易大厅，折射全年交易之冷淡：

据统计，2020年厦门楼市商品房成交面积比2007年下跌47%，住宅成交面积同比下跌65%，楼市之冷可见一斑。

关键词2：

连续观望

购房者的观望写在脸上：

面对错综复杂的后市和连续下滑的房价，何时才能收复陷入低谷的入市信心？

关键词3：

人气冷清

门可罗雀的售楼处不复往日人气：

低迷的楼市使得购房人慎重观望，就连看房的人流都失去了走进售楼处的动力。

关键词4：

土地流拍

楼市低迷波及土地拍卖：

2020年的厦门土地市场遭遇〝滑铁卢〞，近半挂牌出让的地块流拍，多数成交地块也差不多上以底价成交，与去年的火爆不可同日而语。

关键词5：

二手遇冷

二手房交易量大幅下挫：

往日人流如织的二手房门店变得无人问津，走过路过确实是懒得到里面去。

关键词：

救市

由抑制到扶持，政策转向助市场信心回升：

下半年，从中央到地点，各种刺激购房消费的政策不断出台，购房税费明显降低，促进市场信心回来。

关键词6：

成交回暖

房产交易量日渐提升：

进入11月，在政策和降价刺激下，厦门楼市成交量回升显著，到12月达到全年最高峰。

关键词7：

房博会

作为厦门楼市年度盛会，本报房博会重现往日火爆人气，充分说明购房需求仍专门可观，关键要看有没有合适的平台和项目。

关键词8：

人气回来

在新政和降价的双重利好刺激下，久违的购房热情再度被点燃。

第一部分政策分析

关于房地产行业而言，2020年能够说是政策年，是中国楼市进行深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，说明政府对房地产行业的调控方向发生了全然性转变——由操纵转为促进。

一、2020上半年宏观政策分析

〔一〕住房保证体系的建立与完善

1、3月3日，财政部、国家税务总局下发«关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知»。

2、3月12日，建设部公布的住房建设规划与住房建设年度打算制定工作的指导意见中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上。

3、3月21日，住房和城乡建设部下发«关于加强廉租住房质量治理的通知»。

4、6月开始至12月，银监会联合公布«关于开展加强住房公积金治理专项治理工作的实施意见»。

5、6月27日，国家进展改革委、住房城乡建设部近日下达了20亿元中央补助投资打算，支持新建廉租住房建设。

评：

建立与完善住房保证体系成为政府调控的重中之重，甚至提高到政治高度来看待。

〔二〕金融政策的调整与实施

1、4月16日，央行决定从2020年4月25日起，上调人民币存款预备金率0.5个百分点。

2、5月12日，央行宣布自2020年５月20日起，上调人民币存款预备金率0.5个百分点。

3、6月7日，央行上调存款类金融机构人民币存款预备金率1个百分点，达到17.5％的历史高位。

评：

2020上半年，宏观调控逐步落实〝货币从紧政策〞，防止通胀。

〔三〕2020上半年宏观调控总结

1、2020上半年宏观调控的首要任务是〝防过热、防通胀〞。

2、上半年央行连续加息，调整利息税，提高存款预备金率，说明政府〝抑制投资、打击投机、平抑房价〞的决心。

3、上半年出台的政策见效专门快。

上调存款预备金率，提高了开发商猎取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为。

4、货币从紧政策，二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市场逐步回来理性的同时，观望情绪也日益浓厚。

二、近期宏观调控政策分析

〔一〕宏观政策调控方向

1、国内宏观经济

放宽货币政策，改善投资环境，刺激消费，拉动内需，要紧表现为：

降低存贷款利率、降低存款预备金率、取消个人存款利息税等。

2、房地产领域

操纵土地供应，降低购房门槛，放宽购房限制，支持购房，要紧表现为：

降低证券交易印花税、单边征收印花税、2年二手房免征营业税、首购90平米房契税1%等

〔二〕宏观调控转向，步入降息通道

1、宏观调控转向

我国宏观调控首要任务已由上半年的〝防过热、防通胀〞调整为下半年的〝一保一控〞（保持经济平稳较快增长、操纵物价过快上涨），再调整为当前的〝扭转经济增速下滑〞。

2、步入降息通道：

央行百日内5次降息

9月16日

下调人民币贷款基准利率0.27个百分点

10月9日

下调人民币存贷款基准利率各0.27个百分点

10月30日

下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点

11月27日

大幅下调人民币存贷款基准利率1.08个百分点

12月23日

下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点

〔三〕近期宏观政策回忆

12月23日央行第5次降息0.27个百分点

12月17日政府出台〝国3条〞刺激楼市，放松二套房贷

12月3日政府出台〝国9条〞刺激经济

11月27日央行大幅降息1.08个百分点

11月12日国务院核准审批2059亿固定资产投资项目

11月5日政府出台扩大内需十项措施，总投资达4万亿元

10月30日央行两月内第3次降息

10月27日暂免征收个人证券结算资金利息税

10月24日2万亿铁路投资扩大内需

10月23日首套房契税降至1%，首付款降至2成

10月17日国务院部署第四季度经济工作：

宏观经济调控目标转为〝保增长〞

10月9日央行双率齐降，再次降息0.27个百分点，同时暂免征收存款利息税

9月18日单边征收印花税

9月16日央行4年来首次降息0.27个百分点

〔四〕近期宏观政策分析

1、金融杠杆的调整与实施

〔1〕9月16日起，央行下调中小金融机构人民币存款预备金率１个百分点。

〔2〕10月15日起，央行下调金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。

〔3〕12月5日起，央行下调大型存款类金融机构人民币存款预备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款预备金率2个百分点。

〔4〕12月3日，国务院出台〝国九条〞，明确提出必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳固增长；并决定追加政策性银行2020年度贷款规模1000亿元。

〔5〕12月17日，国务院出台〝国三条〞支持有实力的房地产企业融资贷款需求等。

〔6〕12月25日起，央行下调金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，此次下调存款预备金率，将开释银行资金2312亿元。

评：

说明政府正在逐步落实适度宽松的货币政策，开释银行存量资金，支持房企合理贷款需求

2、财政杠杆的调整与实施

〔1〕首付比例

10月27日起，居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房，最低首付款比例调整为20%（原为30%）。

〔2〕二套房贷

12月17日，出台〝国三条〞明确放宽二套房贷，支持居民合理的改善型置业需求。

〔3〕贷款利率

10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.85倍）。

10月30日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率相应调整。

11月27日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他各档次存贷款基准利率作相应调整。

12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率作相应调整。

5次降息后，一年期贷款利率累计下降216个基点，至5.31%；一年期存款利率累计下降189个基点，至2.25%。

评：

5次降息、降低首付、放宽二套房贷，说明政府进一步刺激购房需求，促进住房消费的决心。

3、税收杠杆的调整与实施

〔1〕契税

11月1日起，个人首次购买90平米及以下一般住房的，契税税率暂统一下调到1%（原1.5%）。

〔2〕其它税费

10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

11月1日起，个人买卖住房暂免征收印花税（原为0.05%）；免土地增值税〔原为1%〕。

12月17日，个人购买一般住房超过2年〔含2年〕转让的，免征营业税。

评：

降低税费相当于降低购房成本，有助于提升成交量，说明政府促进房地产市场稳固进展的决心

〔五〕近期宏观政策总结

1、新政出台的背景是为应对愈演愈烈的国际金融危机，其全然目的是挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而坚持国内金融市场的稳固。

2、新政以保证民生为前提。

历次政策均将〝加大保证性住房建设力度〞放在首位，说明建设保证性住房差不多成为差不多国策，及以后中国房地产住宅市场进展的大方向。

3、新政以降低购房者的置业成本为要紧导向，通过减少消费者的购房交易成本、月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。

4、12月22日，温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把〝扭转经济增速下滑〞作为宏观调控的最重要目标。

随后央行百日内第5次降息、第4次降低存款预备金率，凸显出政府〝保增长〞的决心。

同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的阻碍和冲击还在连续加深。

5、近期政府的救市政策以〝放松〞（原先的紧缩政策）和〝鼓舞〞（刺激购房需求）为主，要紧针对〝中低价位、中小套型〞的一般商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到开释，对整个房地产市场将起到一定积极阻碍。

6、出于对投机、炒房行为的担忧，政府对改善型置业需求的限制尚未完全放开，因此，新政对非一般类住宅市场的利好有限，加上政策执行的后滞性，新政见效需要一段较长的时日。

7、在目前全球经济危机恶化，国内经济增速放缓，市场观望气氛依旧浓郁的情形下，消费者的信心难以在短期内复原；而在市场信心不足的情形下，宏观调控难以起到立竿见影的成效，短期内可不能对楼市有明显的提振作用。

三、厦门政策分析

1、8月1日，同安区翔安区通过〝招挂拍〞的土地，70-80平户型可办理不超过2人的常住户口。

2、8月12日，保证性商品房治理新规：

厦门保证性商品房不设收入、资产限制，本市户籍无房户可申请；公务人员可申请保证性商品房；保证性商品房以60平方米两房为主，并实行统一装修；保证性商品房岛内均价初定在7000元/平方米以内，岛外5000元/平方米以内；保证性商品房可办理最高70%的银行按揭贷款，可办理住房公积金贷款。

3、11月14日，厦门新政十条：

〔1〕自08年11月1日起，一般商品住宅标准调整为：

小区容积率1.0以上，套建面积144平方米以下，成交价格低于市均价的1.44倍以下。

〔2〕自08年11月1日起，购买90平以下一般住房契税从1.5%下调至1%。

〔3〕自08年11月1日至09年12月31日，首次购买90平以下一般住房全额退还契税。

首次购

〔4〕买90-144平一般住房退还契税1%。

〔5〕自08年11月1日起，住房交易免征收印花税及土地增值税。

〔6〕自08年11月1日至2020年12月31日，转让满两年一般住房免征营业税；转让自用满两年住房免征收个人所得税。

〔7〕自08年10月27日起，商业性个人住房贷款的下限利率扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。

购买首套一般自住房或改善型一般住房的贷款可享受贷款利率和首付款比例的优待。

〔8〕自08年10月27日起，下调个人住房公积金贷款利率。

〔9〕自08年11月1日起，调整单职工住房公积金最高贷款额度到25万，双职工调整到50万；调整住房公积金贷款最长期限为25年。

首次购买一般自住房和改善型一般一般自住房，住房公积金最低首付款比例可调整为20%。

〔10〕11月23日，厦门规定房地产交易环节税收过程中的首次购房界定以个人为信息查询单位。

评：

为了刺激厦门房地产市场回暖，厦门政府积极公布相关政策〝救市〞，一定程度上促进了成交量的上升。

四、2020年宏观市场推测

2020年，楼市能否回暖，不仅仅取决于政策的松动。

国际金融环境、国内资本市场、GDP等一切宏观经济指标的波动，都将对房地产市场产生重大阻碍！

〔一〕2020年宏观政策调控方向推测

宏观政策将采纳〝组合拳形式〞，以提振市场信心为要紧调控方向，如放松二套房限制、加强土地供应限制、放松房企开发贷限制、连续降低存贷款利率、连续降低存款预备金率、连续降低公积金存贷款利息、连续提高公积金贷款最高限额等。

〔二〕宏观市场形势推测

1、房地产调控是有周期性的，货币政策的放宽并不能导致房地产价格赶忙上涨，房价连续下行的趋势在短期内专门难逆转，估量2020房价将连续下跌。

2、目前政府出台的救市政策以〝放松〞和〝鼓舞〞为主，政策见效需要一段较长的时日，因此，全国房地产行业的整体复苏需要更长的时刻。

估量此轮调整周期将连续1-2年。

3、2020年，我国房地产市场整体走势极不乐观。

楼市仍将处于深度调整周期，连续下行的市场预期可不能改变，但市场有望逐步走出观望、人气逐步回暖、信心逐步复原。

同时不排除市场可能显现局部回暖或政策性回暖。

4、估量2020年全国房屋成交量同比2020年有一定回升，但成交价格同比2020年显现负增长。

5、2020年，房地产企业将迎来大规模的兼并重组和行业洗牌，大型开发商吞并中小型开发商将成为普遍现象。

第二部分一级土地市场分析

一、2005年－2020年厦门商住土地招挂拍情形

从上图可看出，在经历2006年、2007年疯狂〝抢购〞之后，土地市场逐步重新回来理性，2020年土地出让面积、出让金额均大幅下降。

二、2020年土地市场状况

2007年厦门土地市场的火爆仍存在专门多人的经历之中，最高峰时岛内外土地双双破万元，连续创下多项价格纪录，〝面包贵过面粉〞的不合理现象已成为市场常见现象。

步入2020年上半年在土地价格回落之下，土地出让仍保持着较高的出让水平，同时出现中心区、配套成熟区域的土地受欢迎的格局，表达了开发商在以后市场预期看淡，追求稳健的开发策略,同时也说明部分开发商仍保持着较雄厚的资金。

而步入2020下半年，无人竞拍、土地流拍成了土地市场的要紧旋律，直至10月份之后取消了双月八日出让商住土地的惯例，采纳了公布预告，开发商能够就地价、交款方式等进入建议；土地出让方与开发商之间关系发生完全的改变，开发企业普遍资金紧张造成了土地由卖方市场变化成买方市场。

三、土地流拍让地价重回理性

2020年土地拍卖，共成功出让25幅，其中岛内成交13幅，成交面积293179.36平方米，占比34%；岛外成交12幅，成交面积574197.23平方米，占比66%。

受自身区域进展状况的局限，厦门岛内专门是思明老城区可供推出的土地日益减少，稀缺性尤为凸显，这也是市场之因此逐步向岛外转移的客观因素。

而厦门岛外各区的迅速进展，对以后所带来的良好预期，使得岛外土地市场越来越受到青睐。

2020年，厦门商住地块频频流拍，透过现象看出，大体量、高总价地块成为开发商不能承担之重，在政策方面、市场方面和货币调控方面都未显现明显利好的情形下，开发商都对其保持慎重态度。

〝面粉贵过面包〞是土地市场一度的特有气象，但在今年楼市变局下，土地价格已慢慢回来理性。

四、土地成交分析

成交类型方面，从统计数据来看，2020年土地成交仍以商住用地为主，达48%，但成交比重较2007年有所下滑，幅度为7%。

其次为办公用地、工业用地，比重分别为32%、8%，办公用地成交比重上升明显，幅度为19%。

成交宗数方面，今年成交的12幅商住用地，思明、湖里、海沧、同安四区均各成交3幅。

成交面积方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，均占成交面积的33.2%。

思明区今年出让的三幅商住地块相对较小，占比仅为14.2%。

翔安区无新的商住地块推出。

成交金额方面，数额最多的是同安区，共成交17.91亿元。

思明区今年出让地块总金额为11.78亿元，湖里7.5715亿元，海沧5.99亿元。

成交溢价率方面，今年以底价成交为主，溢价率较高的为2020G01，溢价率为13.6%。

资金流淌性由过剩转为不足，开发企业信心不足，土地交易市场开始放缓，使得今年溢价率较低。

附：

厦门2020年商住用地出让结果明细表

五、拿地企业分析

全年58.33%的商住地块由国有企业竞得，如特房、海投等，占据主导地位，外地开发企业和民营开发企业较少，只有金都、紫金等。

2020年厦门开发企业不但普遍面临资金紧张的问题，而且也普遍改变了对土地市场和地价走势的预期，即使市场土地价格有所回落，开发企业仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中已有土地。

回忆去年的厦门土地市场，唱主角的是厦门本土的实力开发商。

各个区域差不多上都形成了各自的主流开发商，区域〝垄断〞态势明显。

其中国贸集团、源昌集团、新景地集团、联发集团傲立〝五缘湾〞；海投房产雄霸海沧，古龙集团、住宅集团、夏商地产、杏林建设主攻集美，特房集团、汇景集团二分翔安市场。

第三部分商品房销售情形分析

一、2004年－2020年厦门商品房销售图表

〔一〕2004年-2020年厦门商品房销售情形

〔二〕2004年-2020年厦门商品房预售批准面积情形

〔三〕2004年-2020年厦门商品房销售面积情形

〔四〕2004年-2020年厦门商品住宅供销情形

〔五〕2004年-2020年厦门商品居住用房购买对象情形

〔六〕2004年-2020年厦门商品房购买对象中外地人比例情形

〔七〕2004年-2020年一手二手居住用房成交情形

二、2020年厦门商品房销售情形

〔一〕、2007年、2020年商品房销售月度走势

1、2007年、2020年住宅成交套数情形

2、2007年、2020年住宅成交面积情形

3、2007年、2020年住宅成交均价情形

〔二〕、2020年厦门岛内外住宅销售情形

1、2020年岛内外住宅成交套数情形

2、2020年岛内外住宅成交均价情形

三、2020年厦门商品房交易分析

 2020年，厦门全市新建商品房共成交14333套，总成交面积205.53万平方米，总成交金额约148亿元。

相比2007年，总成交面积同比下跌47%，总成交金额同比下跌59%。

其中，商品住宅成交8902套，成交面积104.25万平方米，成交金额101.35亿元，占新房市场总成交额的68％。

住宅成交面积同比下跌65%，总成交金额同比下跌65%。

相关于一路狂飙突进的2007年厦门楼市，2020年厦门楼市看起来显得不愠不火。

2020年，全市写字楼成交886套，成交面积21.23万平方米，成交金额15.49亿元。

商场成交1411套，成交面积9.97万平方米，成交金额15.15亿元。

车库成交2776套，成交面积11.27万平方米，成交金额4119万余元。

别墅成交40套，成交面积1.8万平方米，成交金额3267万元。

厂房成交269套，成交面积54.4万平方米，成交金额7.69亿元。

其他物业类型成交成交49套，成交面积2.61万平方米，成交金额约9464万元。

纵观近年厦门楼市进展，2004－2020年厦门商品住宅成交走势呈倒S形进展，在到达2007年317.53万平方米的制高点后，2020年旋即跌落至102.19万平方米的新低，月均成交量不足10万平方米。

从2020年全年的成交走势来看，1－12月商品住宅成交出现W形走势，全年成交102.19万平方米，同比大跌67.8%。

通过前半年极尽艰巨的爬升，全市商品住宅成交在相对的传统销售旺季5月份来到全年的次高点12.26万平方米，6月因市场后续效应阻碍连续保持在11.76万平方米的相对高度，5月和6月也因此成为全年的相对销售高峰。

另一传统销售旺季〝金九银十〞也未能显现，销售量连续下挫，直至11月厦门十条新政的出台以及市场〝抄底价〞的连续震动出击，商品住宅成交才显现强劲反弹，于12月跃升至13.89万平方米的全年最高点，为历尽深寒的厦门楼市带来一丝暖意。

〔一〕住宅销售不愠不火年底迎来成交小高潮

2020年商品住宅销售量比去年的302.19万平方米减少了197.94万平方米，跌幅达47%。

其中，岛内商品住宅全年总成交4896套，岛外商品住宅销售套数不及岛内，全年成交4006套。

全年商品住宅销售量走势差不多上表达在三个时刻段：

1－5月、5－10月、10－12月。

全年销量在5月和12月达到销售高峰，刚刚过去的12月成为08年月销售冠军。

随着岛内特价房的频繁推出以及年底一些项目的开盘，全市销量从10月的498套逐步攀升至11月的790套，在12月达到全年最高点。

08年1月仍有一丝07年的余热，住宅成交量为616套，到了2月，因春节的缘故，住宅的销售量跌到谷底，仅为228套。

3月小阳春，住宅的整体成交量回升至1月水平，相较1月还有小幅回升。

由于五一劳动节的促销活动，5月