进贤名爵公馆商业部分调研纲要.docx

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进贤名爵公馆商业部分调研纲要

进贤名爵公馆商业部分调研纲要

策划要解决的核心问题：

项目底商面积有限，明确专业性商业定位，有针对性的开展招商，促进后续的销售。

本轮调研问题

●城区已有的专业性街市有哪些？

其特征如何？

还有空白点没有？

成熟度不高的有哪些？

还有扩张潜力的有哪些？

●这些专业街市是如何形成的？

各街市的龙头店是哪些？

他们认为进贤的消费水平在哪个层次；商业发展处于什么样的阶段？

他们有没有扩张的愿望和计划？

这些店主们对本项目区域的发展如何看？

什么样的条件下才会考虑到本项目区域发展新店？

他们认为本项目现在适合做什么？

未来适合做什么？

●灯饰、陶瓷洁具、地板以及餐饮休闲娱乐等行业在进贤的特征如何？

龙头店是哪几家？

如何看待本项目区域，是否会考虑在此发展新店？

●现实的商铺投资者是哪些人？

他们对商铺投资目前的回报和风险如何看？

最低的回报率要求如何？

进一步投资的愿望有多大？

进一步投资的话会首选什么样的商铺？

●潜在的投资者是哪些人？

投资能力是多少？

最低的回报率要求是多少？

如果投资的话，选择标准是什么？

●上述两者如何看待本项目的发展及投资机会？

在什么前提条件下会考虑投资本项目的商铺？

他们认为投资商铺最需要注意的问题是什么？

●城市发展的计划和速度如何？

政府有哪些策略措施推动计划目标的实现？

投资者对其认识和认同程度如何？

●现在的商业物业的供求状况和未来两三年商业物业的供求关系将呈怎样的一个演变趋势？

本项目面临的主要竞争对手将是哪些？

相对的竞争力和竞争关系如何？

●可参照的租金价格关系模型如何？

本轮调研方面包括：

●城市商业格局现状

●在售商业项目情况及竞争对手重点调研

●新老城区大型商业项目竞争力关系调研

●新老城区商铺租金情况

●消费者随机访谈

●典型（灯饰、陶瓷洁具、地板以及餐饮休闲娱乐等行业）商家经营者访谈

●投资者对进贤市商业投资环境的认识以及投资设想访谈

城区主要街道调查表

专业街市类别：

街道名称：

单位：

平米、米

店铺名称

门牌号码

商品细分类别

商品大类别

装修

档次

商品

档次

开间

大小

进深

大小

面积

大小

在售和在经营专业市场项目基本情况调查表

项目名称

开发商

建筑面积

建筑特点

付款方式及折扣

售价

铺位介绍

出租方式

交楼情况

经营计划

销售状况

调查员：

调查日期：

在售商业项目底商部分调查表

楼盘名称

楼盘位置

铺位数量

总数

剩余数量

销售率

铺位详情

开间

进深

层高

铺位面积及主力铺面面积

价格

付款方式

入伙时间

实用率

装修标准

销售方式

指导租金

目前入驻情况

备注

调查员：

调查日期：

商铺租金价格抽样调查表

单位：

元/平米/月元/平方米

序号

店铺位置

店铺名称

月租金

面积

单价

调查员：

调查日期：

调研实施计划

调查内容

具体内容

样本选择及数量

调查方式

消费者日常消费行为访谈

见访谈提纲

街头随机抽样，10个各年龄段均分布的女性

拦截访问调查，

经营者经营及发展计划及行为调查

见访谈提纲

意向行业龙头商家

上门访问

老城区商业格局现状及成因调查

见调查表

对有专业化一条街的临街店铺普查，并抽样访问

实地考察，上门访问调查

老城区不同人车流量店铺租金调查

租金单价

每个街道3个以上的样本抽样调查

通过本地信息公司、评估公司调查

灯饰、陶瓷洁具、地板以及餐饮休闲娱乐等行业调查

租金单价

主力店家

实地考察，上门访问调查

消费者调查问卷

甄别问题：

您今天从家里出来是有什么安排吗？

□出来买点东西（选择此项的接着到第1题）；□和朋友一起随便走走、玩玩（选择此项的终止访问）。

□出来随便逛逛街（选择此项的直接跳到第8题）；□其他（选择此项的终止访问）。

1．您准备买些什么东西呢？

□服装、服饰、百货；□食品；□电器、电脑、电子用品；□家居用品、家私；

□化装品；□书籍、文体用品；□其他：

2．您一般都会去哪里的商店挑选购买上述东西？

答：

3．您一般会怎么去这些地方？

□走路；□坐公交车；□骑自行车；□骑摩托车；□开车去。

4．您认为城内的商品能全部满足您的需要吗？

□不能；□部分能；□大部分能；□能

5．您认为城内有哪些种类商品比较难以买到合适的？

□商品名称：

□商品名称：

□商品名称：

6．您已在外地买的或准备在外地买的商品是哪些？

□商品名称：

□商品名称：

□商品名称：

7．您业余时间一般会到那些地方玩玩，逛逛呢？

□地点1：

□地点2：

□地点3：

□不怎么出来玩和逛街；□没什么好玩的，好逛的

（答完此项后直接跳到第14题）

8．您这次出来逛街的起因是什么？

□听说或得知某商场搞些吸引人的活动；□朋友约出来的，理由是：

□其他：

9您这次已经逛了和准备逛的街有哪些？

□街道1：

□街道2：

□街道3：

10：

您上次是什么时候出来逛过街的？

□前几天；□上周；□上个月

11．您最常逛的是哪些街道？

□街道1：

□街道2：

□街道3：

12．您在逛上述街道的时候会进哪些具体的地方？

□地方1：

□地方2：

□地方3：

13．您认为进贤城内最好玩或者没事也值得逛一逛的地方有哪些？

□地方：

□没有

14．您家住的地方离这里多远？

□1公里以内；□1—3公里以内；□3公里以外、

15．您家庭的月总收入大概在什么范围？

□5000元以上；□3000—4999元；□2000—2999元；□1000—1999元；□1000元以下

16．您的年龄在什么范围？

40岁以上；□30—39岁；□25—29岁；□20—24岁；□19岁以下

其他问题记录：

消费者姓名：

联系电话：

职业（单位）：

性别：

□男；□女

调查员：

居住在新城区的人的访谈

1.您居住在哪个小区？

2.您在这边居住有多长时间了？

3.您居住在这边主要是什么原因？

（提示是因为工作单位原因、改善居住环境还是其他）

4.您觉得在这边的好处有哪些方面？

5.您觉得不方便的方面有哪些？

6.您觉得在新城区购物消费方面有哪些方面是急需要完善的？

7.您觉得新城区的发展速度怎么样？

政府的推进措施您知道哪些？

8.您觉得我们项目（不清楚的解释一下项目情况）的商铺近期做什么生意比较合适？

其他问题记录：

被访谈人姓名：

联系电话：

职业（单位）：

性别：

□男；□女

访问员：

新城区开店的经营者访谈

1.请问您店的位置？

2.您在这边开店有多长时间了？

3.您除了这里还在其他地方有店面吗？

有的话也是经营这些吗？

4.您在这边开店主要是考虑什么原因？

5.您觉得目前来说在新城区开店应该注意哪方面的问题？

6.您觉得新城区的发展速度怎么样？

政府的推进措施您知道哪些？

7.您觉得我们项目（不清楚的解释一下项目情况）的商铺近期做什么生意比较合适？

8.您的店铺是租的还是买的？

买的是多少钱每平米？

租的话租金是多少钱每平米？

其他问题记录：

被访谈人姓名：

联系电话：

职业（单位）：

性别：

□男；□女

年龄段：

访问员：

甄别问题：

您一年内有打算买铺面作为投资吗？

□有（问潜在投资者问卷）；□没有（终止访问）

潜在投资者调查问卷

1.您计划拿多少钱出来投资？

□30万元以上；□20—30万元；□15—20万元；□10万—15万元；□10万元以下。

2.您会以什么付款方式来买铺面？

（选择题）

□一次性；□付首期后按揭；□其他：

3.您会倾向选择下列那种类型的商铺？

□成熟商业中心区的二手商铺；□城区的新开发的商铺；

理由：

4.下列因素，您在选择店铺进行投资时，您重点考虑哪三个因素？

（请投资者排序）

①；②；③。

a.投资回报率高低；b.地段目前的繁华程度；c.地段未来的发展潜力；d.开发商的实力；

e.店铺周边店铺的集中程度和规模；f.店铺所在地点周边的人流量、车流量大小；g.店铺周边现在的居住人口数量和质量；h.店铺档次、大小；j.店铺的价格和付款方式。

5.您如果现在买店面作为投资的话，您希望能收回投资的时间最长不要超过多少年？

（先提示）

□20年以上；□15—19年；□10—14年；□7—9年；□6年以下

6.您认为本项目区域（不清楚本项目位置的请再解释清楚）未来发展前景如何？

答：

（以下的一个问题，先不能让投资者自己阅读填写）

7.今年之内，本项目商铺开始销售的话，，您在什么条件下会考虑买呢？

（先不提示）

□其他条件1：

□其他条件2：

□其他条件3：

□价格比较便宜才会；□如果开发商有实力能建起来的话就会；□如果招商成功，有大商家进去经营了就会；□等那边发展起来了才会；□整个商业街基本上