度江苏省城市地价动态监测报告.docx

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度江苏省城市地价动态监测报告

2008年度江苏省城市地价动态监测报告

一、2008年度江苏省城市地价动态监测工作概况

1.工作任务

本次报告主要完成2008年度数据的汇总、分析。

主要包括：

（1）2008年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；

（2）2008年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；

（3）2008年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；

（4）2008年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。

2.地价动态监测点维护与更新

本次监测以2007年度布设的地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行维护与更新，2008年度因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点160个，全省基准地价更新中新增监测点2887个。

2008年12月31日全省共设有地价动态监测点8180个，平均每个城市110个监测点。

3.监测数据的采集

本次监测，调查收集了8180个地价监测样点及各地2008年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上形成了2008年度江苏省城市地价动态监测数据库。

4.地价内涵的设定

江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。

（1）基准日：

2008年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2008年12月31日。

（2）设定用途：

按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。

（3）设定土地使用权年限：

法定最高出让年期，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

（4）设定土地开发程度：

城市区域平均土地开发程度。

（5）设定容积率：

城市区域平均容积率。

5.地价水平、地价指数的测算方法

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》的要求，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。

二、2008年度全省城市地价状况

1.全省地价总体状况

2008年度我省城市的综合地价为883元/m2，与2007年度相比下降5.28%。

从不同用途看，商业用地平均地价为1367元/m2，与2007年相比下降1.54%；住宅用地平均地价为905元/m2，与2007年相比下降6.65%；工业用地平均地价为375元/m2，与2007年相比增长0.89%。

三类用地中商业和住宅用地地价呈下降趋势，其中住宅用地降幅较大，工业用地地价与2007年基本持平。

结果见图表1、图表2。

表12000-2008年度江苏省城市地价水平表单位：

元/m2

用途

年份

综合

商业

住宅

工业

2000

521

862

485

286

2001

560

922

531

292

2002

608

983

594

295

2003

690

1075

693

298

2004

759

1158

771

302

2005

800

1225

817

306

2006

843

1293

864

312

2007

932

1388

969

372

2008

883

1367

905

375

注：

为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。

图12000-2008年度江苏省城市地价水平示意图

表2江苏省城市地价指数（环比指数）表

用途

年份

综合

商业

住宅

工业

2000

100.00

100.00

100.00

100.00

2001

107.61

106.98

109.47

102.03

2002

108.47

106.67

111.94

101.01

2003

113.62

109.36

116.61

101.10

2004

109.85

107.68

111.26

101.42

2005

105.49

105.79

105.98

101.38

2006

105.39

105.54

105.73

101.86

2007

110.46

107.38

112.25

119.12

2008

94.72

98.46

93.35

100.89

图2江苏省城市地价指数示意图

2.江苏省三大区域城市地价状况

2008年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地区地价水平居中，苏北最低。

从地价涨幅来看，苏中地区地价综合增长率在三大区域中最高为1.11%，与2007年相较减少了8.85个百分点。

其中，商业、住宅和工业用地地价增长率为0、-0.09%和4.46%，均位于三大区域首位。

苏北地区本年度地价综合增长率为-1.13%，与2007年相比减少了13.45个百分点。

其中商业、住宅和工业用地地价增长率为-0.54%、-3.08%和0.87%。

苏南地区地价综合增长率明显下降，为-6.48%，比2007年减少了16.70个百分点，其中商业、住宅和工业用地的地价增长率分别为-2.01%、-7.98%、0.71%，均位于三大区域末位。

结果见图表3、图表3。

表32008年度江苏省三大区域城市地价水平表单位：

元/m2

区域

用途

苏南

苏中

苏北

综合

924

867

738

商业

1443

1271

1117

住宅

1014

973

715

工业

399

337

315

图32008年度江苏省三大区域城市地价水平示意图

表42008年度江苏省三大区域城市地价指数表

区域

用途

苏南

苏中

苏北

综合

93.52

101.11

98.87

商业

97.99

100.00

99.46

住宅

92.02

99.91

96.92

工业

100.71

104.46

100.87

注：

地价指数以2007年12月31日为基期。

图42008年度江苏省三大区域城市地价指数示意图

3.江苏省省辖市地价状况

（1）江苏省省辖市市域地价状况

从地价水平来看，2008年度商业、住宅、工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。

从地价增长率来看，商业用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和连云港市，分别为3.31%和-4.91%；住宅用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和南京市，分别为3.71%和-13.31%；工业用地地价涨幅最高和最低的分别为南通市和连云港市，分别为8.00%和-2.39%。

结果见图表5、图表6。

表52008年度江苏省省辖市市域地价水平表单位：

元/m2

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市市域

3740

2565

493

苏州市市域

3456

1850

490

无锡市市域

2628

1465

427

常州市市域

2627

1358

452

镇江市市域

1545

1069

378

南通市市域

1690

1121

389

扬州市市域

1584

1071

327

泰州市市域

920

710

314

盐城市市域

1061

632

265

淮安市市域

1088

660

301

宿迁市市域

800

489

234

连云港市市域

974

677

253

徐州市市域

1313

929

284

图52008年度江苏省省辖市市域地价水平示意图

表62008年度江苏省省辖市市域地价指数表

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市市域

95.87

86.69

100.44

苏州市市域

98.28

95.57

100.90

无锡市市域

97.94

94.92

100.45

常州市市域

101.04

101.22

100.67

镇江市市域

100.76

100.65

100.93

南通市市域

100.35

99.13

108.00

扬州市市域

103.31

103.71

102.41

泰州市市域

96.48

92.09

100.96

盐城市市域

99.39

92.53

102.49

淮安市市域

99.64

96.38

99.28

宿迁市市域

102.41

102.21

102.91

连云港市市域

95.09

94.25

97.61

徐州市市域

100.24

98.20

101.49

注：

地价指数以2007年12月31日为基期。

图62008年度江苏省省辖市市域地价指数示意图

（2）江苏省省辖市市区地价状况

2008年度苏州市市区的商业、工业用地地价均属全省最高；南京市市区的住宅用地地价位居全省第一；宿迁市市区的各用途地价水平均属全省最低。

地价增长率方面，扬州市市区的商业用地和住宅用地地价增长率分别为4.86%、4.59%，南通市市区的工业用地地价增长率为10.87%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、工业用地地价增长率均位于各省辖市市区末位，分别为-4.88%和-2.41%；住宅用地地价增长率最低的为南京市市区，涨幅为-13.58%。

结果见图表7、图表8。

表72008年度江苏省省辖市市区地价水平表单位：

元/m2

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市

3936

2700

511

苏州市

4011

2076

595

无锡市

3398

1719

491

常州市

2944

1507

483

镇江市

1777

1196

428

南通市

2178

1431

456

扬州市

1863

1306

371

泰州市

1364

1050

377

盐城市

1198

794

298

淮安市

1160

706

341

宿迁市

973

610

247

连云港市

1056

780

296

徐州市

1566

1092

331

图72008年度江苏省省辖市市区地价水平示意图

表82008年度江苏省省辖市市区地价指数表

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市

95.82

86.42

100.40

苏州市

98.89

95.23

100.33

无锡市

97.90

94.66

98.99

常州市

101.06

101.29

100.83

镇江市

102.03

101.59

101.16

南通市

101.73

98.76

110.87

扬州市

104.86

104.59

102.67

泰州市

95.56

89.94

100.56

盐城市

98.36

89.82

102.78

淮安市

99.56

96.94

102.10

宿迁市

102.81

103.46

103.28

连云港市

95.12

94.86

97.59

徐州市

100.03

96.17

108.02

注：

地价指数以2007年12月31日为基期。

图