工程施工项目发包范围管理办法.docx

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工程施工项目发包范围管理办法

工程项目施工发包范围控制

管理办法

张家口市启圣房地产开发有限公司

2014.1

工程项目施工发包范围控制管理办法

总则

第一条为加强公司工程成本的控制管理，规范成本管理行为，合理规避合同范围界定不清带来的风险，实现工程合同签订范围同财务核算体系的有效对接，改变因核算标准不一带来的工程成本偏差，特制定《工程项目施工发包范围控制管理办法》。

本办法适用于我公司开发范围项目内所有工程项目施工发包范围的控制和管理。

第一章工程类别

第一节工程类别的划分

第二条我房地产公司开发的小区在工程施工阶段共分为施工场地三通一平、小区单体、小区配套三大部分。

其中施工场地三通一平单独归为一类，小区单体共分为2个项目12类工程，小区配套部分共分为6个系统12个项目26个工程，具体划分内容见下表

表一小区单体

A

B

C

D

E

F

分公司名称

项目名称

小区单体

总承包项目

土建、电气、采暖、给水、排水工程

分包项目

装饰装修工程

通风空调工程

消防喷淋工程

防灾报警工程

铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程

防盗门工程

特种门窗工程

外墙涂料工程

电梯工程

地基处理工程

土方开挖工程

表二

小区配套

A

B

C

D

E

F

G

分公司名称

项目名称

小区配套

电气系统

强电送配电项目

送配电土建工程

送配电安装工程

弱电有线电视项目

有线电视土建工程

有线电视安装工程

弱电计算机网络项目

计算机网络土建工程

计算机网络安装工程

弱电电话通讯项目

电话通讯土建工程

电话通讯安装工程

弱电智能化项目

智能化土建工程

智能化安装工程

给水系统

生活给水项目

生活给水土建工程

生活给水安装工程

热力给水项目

热力给水土建工程

热力给水安装工程

消防给水项目

消防给水土建工程

消防给水安装工程

室外道路系统

室外道路项目

道路土建工程

道路照明工程

道路排雨水工程

生活排污水工程

燃气系统

燃气项目

燃气土建工程

燃气安装工程

环境绿化系统

环境绿化项目

环境绿化土建工程

环境绿化安装工程

零星配套系统

零星配套项目

小区安全维护工程

小区物业配套工程

第二节工程类别划分说明

第三条小区单体范围界定：

小区单体以每栋楼作为成本控制和工程结算的基本单位，各单体工程以设计施工图纸为界限划分，例如：

某小区1#楼、某小区2#楼等。

第四条小区单体与室外配套范围界线：

土建工程按照施工图纸设计范围进行界定。

给水管道、排水管道、采暖热源管道：

室内外界线以建筑物外墙皮1.5m为界

燃气管道：

地下引入室内的管道以室内第一个阀门为界

地上引入室内的管道以墙外三通为界

电气工程：

电气管道预埋为室外1.5m为界；

供电配线的划分以单项工程（单栋楼）的进线配电箱为界，自室外引进的配线归属于室外电气工程。

第五条小区室外配套范围界定：

同一小区的室外配套工程，考虑到开发范围和开发时间的不同应该按照每批次设计图纸中界定的范围来确定。

第二章工程项目发包范围的解释

第一节定义与术语

第六条定义与术语

1、单体工程指我房地产公司开发范围内的住宅楼、会所、学校、酒店及车库（含人防车库）等工程。

2、小区配套工程指我房地产公司开发范围内除单体工程外，配套建设的公共服务设施、道路、外线和公共绿地的总称。

第二节工程项目发包范围标准

第七条施工场地三通一平项目发包范围的规定

1、施工场地三通一平工程

范围：

能够满足施工单位进场施工前，对施工场地进行必要的路通、电通、水通和施工现场内的场地平整工作所包含的全部内容。

第八条小区单体发包范围的规定

1、总承包项目

范围：

a、土建施工图纸中除地基处理、分包项目（指本控制标准表一中所列分包工程）以外所有工程内容

b、电气照明系统施工图纸包含的全部工程内容

c、电气防灾报警系统、电话系统、电视系统、网络系统、对讲系统等施工图纸中的预埋管、盒部分的工程内容

d、采暖施工图纸中包含的采暖管道、各类阀门、地热等全部工程内容

e、给水系统施工图纸中冷热水管道、各类阀门、水表等所有工程内容；

f、排水系统施工图纸中包含的排水管道等所有工程内容

2、分包项目

（1）、装饰装修工程

范围：

我公司为了提高产品品质，对我公司开发范围内的单体工程进行的二次装修所包含的工程内容。

例如沿街商业、会所、酒店、学校等的精装修。

（2）、通风及空调工程

范围：

各单项工程（单栋楼）通风及空调系统施工图纸中包含的送风系统、排风系统、防烟排烟系统以及舒适性空调系统、恒温恒湿空调系统、空气调节系统等所有工程内容

（3）、消防喷淋工程

范围：

各单项工程（单栋楼）给水消防喷淋系统施工图纸中包含的消防设备、消防喷淋管道、喷头、各类阀门等所有工程内容

（4）、防灾报警工程

范围：

各单项工程（单栋楼）电气防灾报警系统施工图纸中除预埋管、盒外的消防联动报警器、消防备用电源、消防控制模块、感烟感温探测器、消防配线等所有工程内容

（5）、铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程

范围：

各单项工程（单栋楼）铝合金（塑钢）门窗、幕墙的采购及安装，不含防盗门及其他特种门

（6）、防盗门工程

范围：

各单项工程（单栋楼）单元电子对讲门，入户防盗门的采购及安装

（7）、特种门窗工程

范围：

各单项工程（单栋楼）甲乙级防火门，甲乙级防火窗，卷帘门，人防车库防护密闭门，防爆波活门等的采购及安装

（8）、外墙涂料工程

范围：

各单项工程（单栋楼）外墙涂料的采购及施工。

（9）、电梯工程

范围：

各单项工程（单栋楼）电梯的采购及安装

（10）、地基处理工程

范围：

各小区单体（单栋楼）桩基、地基土质置换、特殊土地基处理、深基坑支护，滑坡、边坡治理等需要结合施工现场具体情况而确定的所有地基处理工程施工内容

（11）、土方开挖工程

范围：

同一批次开发的各小区单体（单栋楼）的土方开挖工程

第九条小区配套发包范围的规定

一、电气系统

（一）强电送配电项目

1、送配电土建工程

范围：

为了达到强电送配电设备的正常安装和使用的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的箱变基础、配电房等所有土建工程内容。

2、送配电安装工程

范围：

强电送配电外线施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装，送配电线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

（二）弱电有线电视项目

1、有线电视土建工程

范围：

为了达到有线电视设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容

2、有线电视安装工程

范围：

单体有线电视项目施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；外线有线电视安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；有线电视传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

（三）弱电计算机网络项目

1、计算机网络土建工程

范围：

为了达到网络设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容

2、计算机网络安装工程

范围：

单体计算机网络安装施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；外线计算机网络安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；计算机网络传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

（四）弱电电话通讯项目

1、电话通讯土建工程

范围：

为了达到电话通讯设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容

2、电话通讯安装工程

范围：

单体电话通讯安装施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；外线计算机网络安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；电话通讯传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

（五）、弱电智能化项目

1、智能化土建工程

范围：

为了达到智能化工程施工图纸中包含的安全防范系统（含入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统）和物业管理系统（含对表现场计量于远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、物业自动化办公系统）的设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容

2、智能化安装工程

范围：

单体楼宇中对讲、广播、远传抄表等智能化系统施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；室外智能化工程施工图纸中包含的安全防范系统（含入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统）和物业管理系统（含对表现场计量于远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、物业自动化办公系统）包含的设备、管线的购置及安装；智能化线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

二、给水系统

（一）、生活给水项目

1、生活给水土建工程

范围：

为满足生活给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的给水泵房、设备基础等所有土建工程内容

2生活给水安装工程

范围：

生活给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备和管线的购置及安装，生活给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。

（二）热力给水项目

1、热力给水土建工程

范围：

为满足热力给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的换热站、设备基础等所有土建工程内容

2、热力给水安装工程

范围：

热力给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备和管线及保温的购置及安装；热力给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。

（三）消防给水项目

1、消防给水土建工程

范围：

为满足消防给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的消防泵房、设备基础等所有土建工程内容

2、消防给水安装工程

范围：

消防给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备和管线的购置及安装；消防给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。

三、室外道路系统

（一）室外道路项目

1、道路土建工程

范围：

小区室外道路施工图纸中除园林道路以外的小区主干道，宅前道，和道路路牙石等道路铺设工程。

2、道路照明工程

范围：

小区室外道路照明施工图纸中包含的路灯及管线的购置和敷设；道路照明线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

3、道路排雨水工程

范围：

小区室外道路排雨水施工图纸中包含的雨水管的购置及敷设和雨水井的砌筑，管路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

4、生活排污水工程

范围：

小区生活污水施工图纸中所包含的管道的购置及敷设和污水井、化粪池等的砌筑，管路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。

四、燃气系统

（一）燃气项目

1、燃气土建工程

范围：

小区燃气施工图纸中管道、阀门等燃气设备的购置及安装；燃气管路土方的挖填及管沟的砌筑；燃气开口费用等所有工程内容。

五、环境绿化系统

（一）环境绿化项目

1、环境绿化土建工程

范围：

环境绿化图纸中包含的草皮的铺设、苗木种植及养护、小品、造型、土质置换等所有土建工程内容。

2、环境绿化安装工程

范围：

环境绿化图纸中包含小品、造型的照明，草皮的铺设、苗木种植的喷淋灌溉等安装设备管路的购置、安装、敷设等所有安装工程内容。

六、零星配套系统

（一）零星配套项目

1、小区安全维护工程

范围：

为保证小区业主的安全而设置的小区围墙、大门等工程内容

2、小区物业配套工程

范围：

为配合小区物业管理而设立的小区物业用房、小区宣传栏、垃圾箱、信报箱等工程内容。

第三章合同的签订

第十条以上列述的各类合同，在条件允许的情况下可合并签订，但在合并