XX区小型住宅修缮工程管理实施办法.docx

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XX区小型住宅修缮工程管理实施办法

XX区小型住宅修缮工程管理

实施办法

为加强本区小型住宅修缮工程的建设管理，根据《XX市住宅修缮工程管理办法》（X府办发（2015）71号）文件精神，结合本区实际情况，制定本实施办法。

一、适用范围

本办法适用于本区行政区域内投资额在50万元以下（含50万元）的小型住宅修缮工程的实施及其建设管理。

二、管理机构

XX区住房保障和房屋管理局（以下简称“区房管局”）是本区住宅修缮管理工作的行政主管部门。

各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门具体负责本行政区域内小型住宅修缮工程的管理。

三、工程实施管理要求

（一）计划立项

享受财政资金补贴的小型住宅修缮项目，经各街镇（工业区、XX新区）党政领导班子集体讨论决定并列入年度建设计划报区房管局备案后实施；业主自筹资金的小型住宅修缮项目，由业委会、村（居）委会及物业服务企业集体讨论决定并报区房管局备案后实施。

（二）编制修缮实施方案

1、选择实施单位。

住宅修缮工程应选择具有较强管理能力的建设管理部门作为实施单位。

享受财政资金补贴的小型住宅修缮工程项目，由各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门在征求工程项目所在地业主和居委会意见后，选择实施单位；业主自筹资金实施的小型住宅修缮工程项目，由业主自行或委托各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门代为选择实施单位，同时还应符合相关维修基金或其他文件规定的要求。

2、编制方案。

由业主、物业公司、实施单位会同相关专业单位共同确定修缮工程的修缮科目。

实施单位据此委托专业单位进行查勘设计或施工设计，并编制修缮实施方案。

修缮实施方案主要包括：

修缮科目（包括对消防设施和避雷设施的修缮改造方案）、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等内容，需要进行房屋安全、质量等检测的，实施单位委托房屋质量检测单位进行检测后，将检测报告报区房管局备案，并依据检测报告编制修缮实施方案。

（三）竣工备案

实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业主、居委会、居民代表和其他相关建设管理部门等共同进行小型住宅修缮工程竣工综合验收并将验收情况向区房管局办理竣工验收备案。

（四）审价决算

实施单位在办理住宅修缮工程竣工验收备案后，按合同条款约定在街镇（工业区、XX新区）建设主管部门的监督下进行工程决算。

四、工程建设管理要求

1、工程承发包。

施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法分包工程。

（1）小型住宅修缮项目采取邀请招标方式确定施工承包单位。

小型住宅修缮项目可采用“2000”定额计价方式，并根据实际情况适当缩短编制投标文件的时间，但自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于5个工作日。

（2）招投标程序

①招标。

实施单位可以按规定的程序自行组织招投标，也可以通过委托具有相应资格的代理机构进行代理招标，对于存在潜在安全和质量风险的小型住宅修缮工程，应当委托具有相应资质的机构经实地查勘后编制工程量清单。

实施单位应邀请不少于3家的具备相应资质要求的施工单位参加投标。

②评标。

评标应成立评标小组，成员可由3人以上单数组成，评标专家可不从工程评标专家库抽取，由各街镇（工业区、XX新区）的建设主管部门自行确定，但相关事项必须在招标文件和评标办法中确定。

③中标。

经评标小组评审确定施工单位后，实施单位应将中标结果在相应范围内予以公示，公示时间不得少于7个工作日。

公示结束且无异议后按规定发出中标通知书，并按招标文件和中标人订立合同。

2、工程合同。

住宅修缮工程承发包合同签订后，实施单位应及时向街镇（工业区、XX新区）建设主管部门备案；需要实施项目分包的，应向街镇（工业区、XX新区）建设主管部门办理分包合同备案后，方可组织实施。

3、工程材料。

施工单位必须确保所采购的材料符合国家、行业、本市地方标准，对主要材料实行100%企业自检，并实行总负责制，不得将检测不合格的材料用于工程。

监理单位必须对主要材料实行不低于20%的检验，并做好记录。

现场监理单位应做好材料见证取样的影像资料，并将检验结果随监理记录每月报送街镇（工业区、XX新区）建设主管部门。

各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门会同区住宅修缮管理部门必须对主要材料进行监督抽检，政府监督检验按照数量不低于正常检验数量的5%进行随机检验，并将每次监督抽验记录表和抽检报告留存备案。

经检测为不合格的，检测机构应当在完成检测后的24小时内将不合格材料的检测速报区修缮管理部门。

主要材料是指屋面材料，平改坡瓦片、涂料、混凝土材料、砌体材料、钢材和水电材料等。

4、施工管理

（1）各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门为施工管理的责任单位，包括物业服务企业的日常维修项目或一般性应急修缮项目。

（2）住宅修缮项目的监理工作可以由业主大会与实施单位自行组织实施。

（3）工作量变更。

各实施单位必须严格控制因增加使用功能、提高标准等级而增加的工程量。

凡属非增加使用功能、提高标准等级而增加的工程量：

享受政府性资金的项目，实施单位应当向各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门提出申请，经审核同意，并由实施方、业委会（居委会）、物业公司和施工方共同签证确认；业主自筹资金的项目（全部或部分），须按相关维修基金或其他文件规定的程序操作，并由实施方、业委会（居委会）、物业公司和施工方共同签证确认。

未按上述规定进行审批，擅自变更设计、增加工程量的，在工程结算时，增加部分的工程款不予认定。

5、安全质量管理

（1）小型住宅修缮工程中标单位应是具有相应资质的施工企业。

施工企业应切实加强施工现场安全质量管理，项目经理对施工现场的安全质量负主要责任。

（2）修缮施工企业均应按规定分别设立质量及安全监督、检查机构，分别配备质量和安全专职检查人员。

（3）小型住宅修缮工程实行“谁施工，谁负责”的原则，施工企业应严格遵守有关规范、规程、标准和规定，对住宅修缮工程应负责保修，并应与业主（或实施单位）书面签订施工合同，合同中应当载明质量保修的内容和期限。

（4）发现安全生产事故隐患，应及时向项目负责人及区房管局报告。

（5）实施单位应指派专人负责工程的安全质量监管工作。

工程项目竣工后，由实施单位组织设计、施工和业委会（居委会）、物业公司等各方进行工程验收，并在验收合格之日起15个工作日内向区房管局备案。

6、消防安全。

住宅修缮工程执行《XX市建筑工程施工现场消防安全管理规定》，严格动火制度，设置消防分区，并接受消防部门的管理，对消防部门提出的问题和隐患，应认真整改。

7、文明施工。

住宅修缮工程执行《XX市建设工程文明施工管理规定》和《XX市建设工程文明施工标准》。

实施单位和施工单位应结合工地现场的实际情况，针对施工现场的安全防护、便民措施、小区安全巡逻值班制度、材料统一堆放、施工或者危险区域的警示标志、减少施工扰民行为、加强工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和应急预案。

8、资金管理

（1）工程竣工结算必须按照招标文件和合同，并根据相关规定进行工程审价。

（2）付款的方式和期限等必须严格按合同约定履行。

（3）由建设各方签证确认增加的工程量，其工程款应按施工合同和招投标文件中约定的投标单价结算。

（4）使用政府补贴资金的项目，实施单位应将审计结果报街镇（工业区、XX新区）建设主管部门，经汇总统计后报同级纪检监察部门备案；业主自筹资金的项目，实施单位应将审计结果向所在地街镇（工业区、XX新区）建设主管部门备案。

（5）区房管局作为维修基金的监管部门，按照相关职责对本行政区域内的维修基金使用进行监管。

9、档案管理

实施单位必须建立完善的小型住宅修缮工程项目档案制度。

其中，应归档的资料包括：

工程项目集体讨论的会议纪要、招标代理合同、招标文件、投标文件、施工图设计文件、评标记录、中标通知书、施工合同、施工单位证件（营业执照、资质证书、安全生产许可证、项目经理资格证书复印件）、工程项目审计情况表和廉洁协议等。

四、工作问责

（一）对街镇（工业区、XX新区）建设主管部门的工作问责

1、须进行工作问责的情形

对发生或在区房管局的各类检查中发现以下情形的，区房管局将对各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门进行问责：

（1）辖区范围内有未纳入监管范畴的小型住宅修缮工程项目，各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门未及时发现、制止并做出处理的；

（2）辖区范围内列入计划和备案的各类小型住宅修缮工程项目，各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门未严格按本管理办法的要求进行工程监管的；

（3）辖区范围内小型住宅修缮工程项目在安全、质量、文明施工等存在较多的隐患和问题，各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门未及时发现的；

（4）区房管局要求进行处理和整改，逾期没有整改或整改后仍达不到要求；

（5）发生死亡一人或重伤三人以上责任事故的；

（6）对962121房管热线受理及其他市民投诉，未按要求进行处置造成后果的，或在962121进行的抽查回访中发现由于各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门的责任造成投诉人不满意及重复投诉的；

（7）辖区内小型住宅修缮工程项目由于安全质量、文明施工等问题，被媒体曝光，造成较坏社会影响的。

2、工作问责方式

区房管局视不同情形，可分别或结合采取以下工作问责方式，工作问责内容应作为各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门以及相关人员年度考核、各类先进和荣誉奖项评选的依据之一：

（1）责成说明、责成整改、责成处理

视不同情形，区房管局以书面形式责成各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门进行情况说明、工作整改以及对实施、施工等单位和相关责任人员的处理；各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门在接文七个工作日之内，将处理情况和处理书面上报区房管局；区房管局视回复和核查等情况，做出办结或责成重新说明、继续整改、重新处理等决定。

（2）通报、通报批评

通报、通报批评由区房管局以发文形式下达，各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门应在接文之日始七日内，对通报、通报批评事项书面回复处理情况和结果，区房管局视回复及核查情况，做出办结或其他处理。

（3）其他处理

视不同情形，区房管局除以上问责外，还可采取：

取消各类评奖资格；年度考核降级或降分；提请相关区有关部门给予处理等措施。

（二）对小型修缮工程实施、施工单位的工作问责

1、须进行工作问责和处罚的情形

对发生或在各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门组织的各类检查中发现以下情形的，各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门将对工程项目相关实施、施工等单位进行工作问责：

（1）未申请计划立项和备案、未纳入各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门监管范畴的；

（2）列入计划和备案的各类小型住宅修缮工程项目，未严格按照本管理办法实施的；

（3）工程项目结束后，居民投诉率较高的；

（4）对962121房管热线受理及其他市民投诉或情况反映未处置，造成后果的；

（5）发生伤亡责任事故的；

（6）区房管局、各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门要求整改，逾期没有整改或整改后仍达不到要求的；

（7）工地安全、质量、文明施工等存在较多隐患和问题，被点名通报的；

（8）由于安全质量、文明施工等问题，被媒体曝光，造成较坏社会影响的。

2、工作问责和处罚内容

各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门视不同情形，做出以下工作问责和处罚，并作为今后选择实施、施工单位招标依据之一：

（1）取消年度各类先进和荣誉奖项评选资格；

（2）责令整改、要求重新组织验收、通报批评等；

（3）区房管局根据各街镇（工业区、XX新区）建设主管部门意见报区建设和交通委员会做出责令停止建筑活动、没收违法所得、降低资质等级、暂扣或吊销资质证书及承接业务许可证；

（4）对发生或发现须进行工作问责和处罚的情况中最后四种情况的，除对实施单位做出工作问责和处罚同时，应按合同即刻解除施工单位承发包合同，并在二年内