房地产行业季度分析调研报告.docx
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房地产行业季度分析调研报告
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Ⅰ房地产市场运行状况4
一、房地产开发投资继续高速增长4
二、房地产资金到位情况较好5
三、新开工建设规模继续扩大6
四、商品房销售额持续增长8
五、房地产价格稳中有升9
六、房地产市场均衡情况12
七、国房景气指数呈现稳步上升态势13
Ⅱ房地产市场存在的主要问题17
一、土地供应增幅过大17
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾17
三、房地产业对金融的依赖太大18
四、局部泡沫蔓延18
Ⅲ房地产业发展趋势预测21
一、短期发展趋势预测21
二、未来中长期预测22
Ⅳ重点地区市场分析24
北京经济适用房市场分析24
一、消费群体分析24
二、市场需求分析27
上海房地产市场的评价与分析32
一、房地产市场发展现状32
二、房地产市场走势判断34
三、房地产市场发展面临的风险因素分析37
Ⅴ政策述评39
解析“121”房贷新政39
一、出台背景39
二、争议和难点40
三、各方谏言41
附表：
基础数据平台45
一、全国房地产开发投资完成额45
二、三大地区房地产开发投资完成额45
三、商品房销售额46
四、商品房住宅施工销售面积46
五、全国完成开发土地面积47
六、全国土地交易价格指数47
七、全国房屋销售价格指数48
八、全国房屋租赁价格指数49
Ⅰ房地产市场运行状况
一、房地产开发投资继续高速增长
1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。
其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。
从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。
表1-12003年1-6月房地产投资完成额
单位：
亿元，%
全国总计
东部
中部
西部
房地产
3816.81
2771.88
525.58
519.35
同比增长
34
29.2
55.9
45.6
其中：
住宅
2586.79
1925.36
330.11
331.32
同比增长
28
24.7
47.7
34.5
数据来源：
国家信息中心
在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。
东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。
中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
图1-1按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况
二、房地产资金到位情况较好
1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。
其中：
国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。
东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、677亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。
表1-22003年1-6月房地产资金来源情况
单位：
亿元
全国总计
东部
中部
西部
合计
5722.82
4338.1
677.22
707.51
国内贷款
1487.57
1174.87
139.71
172.98
利用外资
94.1
80.21
12.61
1.28
自筹资金
1718.22
1159.49
297.44
261.28
其他资金
2415.34
1917.58
226.47
271.3
数据来源：
国家信息中心
房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。
其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者。
图1-21-6月份房地产投资累计到位资金来源构成
三、新开工建设规模继续扩大
1-6月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。
从商品房建设情况来看，商品房施工面积77582万平方米，同比增长27.9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。
商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。
商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。
图1-3上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积
房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。
根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：
表1-3历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况
单位：
万平方米，%
年份
施工面积
新开工面积
竣工面积
新开工率
1992
18969.75
23339.15
7143.92
123
1993
36478.10
45888.15
12563.54
126
1994
46945.14
22293.52
16489.49
47
1995
48543.28
23898.57
14194.00
49
1996
46537.05
8469.67
15356.71
18
1997
44985.50
14026.98
15819.70
31
1998
50770.10
20387.90
17566.60
40
1999
56857.60
22579.40
21410.80
40
2000
65896.90
29582.60
25104.90
45
2001
77213.50
37394.20
29867.40
48
2002
92756.99
42259.85
32522.80
46
资料来源：
国家统计局
由表1-3可见，1993年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。
1998年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2002年为46%，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。
四、商品房销售额持续增长
1-6月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。
其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。
图1-42003年1-6月商品房销售额情况
通过综合分析我们得到如下结论：
一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。
其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：
2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长28.8%。
2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。
写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。
这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。
图1-51997-2002年商品房销售、投资额增长情况
如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：
1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。
但增长幅度都在20%以上。
这个形势是很好的。
从商品房投资增长情况来看：
1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。
1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升为25.3%。
这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。
2002年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。
五、房地产价格稳中有升
1-6月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，价格继续上扬。
其中，二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。
表1-42003年二季度35个大中城市房地产价格指数表
单位：
%
地区
房屋销售价格指数
土地交易价格指数
房屋租赁价格指数
地区
房屋销售价格指数
土地交易价格指数
房屋租赁价格指数
全国
105.0
107.1
101.9
南昌
103.1
105.1
103.2
北京
100.2
100.5
106.3
济南
102.3
103.0
98.9
天津
102.8
103.0
104.7
青岛
113.4
101.7
99.7
石家庄
99.7
100.7
98.7
郑州
102.3
100.0
99.0
太原
102.2
129.8
100.5
武汉
103.5
104.4
99.3
呼和浩特
100.5
102.2
98.5
长沙
100.2
100.8
99.1
沈阳
103.8
116.2
100.2
广州
99.4
100.0
100.0
大连
102.2
100.0
99.6
深圳
101.0
100.5
100.0
长春
101.2
102.8
104.4
南宁
101.7
100.0
106.4
哈尔滨
100.1
100.0
99.0
海口
100.7
96.6
90.7
上海
118.1
114.0
100.2
成都
101.8
106.4
99.8
南京
109.5
102.2
106.9
贵阳
101.6
100.1
100.9
杭州
105.4
141.7
101.9
昆明
99.3
100.0
100.1
宁波
116.4
106.6
106.2
重庆
105.5
133.7
99.5
合肥
104.9
107.7
103.4
西安
101.1
100.7
98.1
福州
101.3
104.9
98.6
兰州
100.0
100.0
98.6
厦门
102.4
101.6
98.8
西宁
101.5
102.7
102.0
银川
102.1
104.4
95.4
乌鲁木齐
99.9
100.3
100.2
数据来源：
国家统计局（以去年同期价格为100）
（一）房屋销售价格涨幅扩大。
上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。
分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。
分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨3.0%和5.2%，豪华住宅价格上涨3.3%；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.4%和2.5%，其他用房销售价格下降0.4%。
图1-62003年二季度主要地区房屋销售价格指数
（二）土地交易价格保持较高涨幅。
上半年，全国土地交易价格继续保持上扬态势。
其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度减少0.7个百分点。
其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0%，工业用地交易价格上涨1.0%，其他用地交易价格上涨1.9%。
三十五个大中城市中，土地交易价格涨幅超过10%的城市是，杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。
图1-72003年全国土地交易价格指数
（三）房屋租赁价格小幅上涨。
上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。
其中二季度，房屋租赁价格上涨1.9%。
由于受部分地区2002年上调公房出租价格的影响，住宅租赁价格上涨4.7%，涨幅比一季度扩大3.2个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.5%和10.8%。
受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁价格分别下降0.9%和1.3%。
厂房仓库租赁价格上涨2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。
图1-8全国房屋租赁价格指数变动情况
六、房地产市场均衡情况
（一）一级市场需求超过供给 近年来土地市场需求旺盛，1-6月份，开发企业土地购置面积15069.4万平方米，同比增长了54.8%；完成土地开发面积7143.7万平方米，同比增长了40.3%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。
图1-91-6月份全国土地购置与开发面积
现阶段土地价格上涨还有两个重要原因：
一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。
此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必然上涨的。
（二）二级市场供销两旺，增长比例基本协调1-6月份，我国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和37.4%，房地产二级市场供销两旺。
图1-101-6月份商品房竣工与销售面积增长率
（三）三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现我国由于房地产市场发展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产三级市场成长迅速。
6月份，上海二手房指数为1137点，比上月上升12点，涨幅为1%，2002年广州二手楼交易面积达到486万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：
0.61。
沿海大中城市房地产三级市场已经渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显着。
七、国房景气指数呈现稳步上升态势
全国房地产开发业总体景气水平在连续3个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。
6月份，“国房景气指数”达到107.04，比5月份上升0.76点，比去年同期上升2.39点。
“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情影响的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。
图1-112002年初至今国房景气指数变动情况
在主要分类指标中，房屋竣工面积、资金来源和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因：
6月份，竣工面积分类指数为111.46，与5月份基本持平，比去年同期上升7.42点；本年资金来源分类指数为108.47，比5月份上升2.41点，比去年同期上升4.68点；新开工面积分类指数达到108.91，比5月份上升0.17点，比去年同期上升3.44点；商品房销售价格分类指数为97.71，比5月份下降1.23点，比去年同期上升3.73点。
空置面积分类指数为96.52，与5月份持平，比去年同期下降0.05点；土地开发面积分类指数为115.97，比5月份下降0.64点，比去年同期下降2.60点。
图1-122002.6-2003.6国房景气指数及主要分类指标变动情况
我国当前的房地产业呈现出供需两旺的发展态势。
这种态势是由体制变化、政策刺激以及居民生活水平改善、旧城改造、城市化进程加快等三大动力共同推动发展而形成的。
具体分析为：
1、1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。
有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的发展提供了必要的保障。
根据1995-2002年历年12月份国房景气指数变动情况，可以说明这种景气程度的变化趋势。
图1-131995—2002年历年12月国房景气指数变动情况
资料来源：
《中国经济景气月报》
备注：
综合指数值100为景气线，100以上为景气区间，100以下为不景气区间，110以上为过热预警区间。
从图1-13中可以看出，1998年后房地产业进入景气区间。
进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的安全空间（年度最大值也只有105.27），并未出现严重的过热。
由此表明，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显着。
2、体制变化是基础和第一推动力。
1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从根本上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。
3、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。
中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的发展提供强大的支撑。
4、居民生活水平改善、旧城改造及城市化等的内在要求是第三推动力。
因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的发展态势是一种必然结果。
Ⅱ房地产市场存在的主要问题
一、土地供应增幅过大
企业储备土地按我国现行政策是不允许的，但却在事实上大量存在。
因为不论是企业的历史用地还是通过各种出让方式获得的土地，凡企业依合法途径获得土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以获取最大收益，这是正常的市场行为，当市道好时，企业可以多建一些，市道不好时，也可以作为企业的储备项目。
过于硬性的行政规定，反而更容易造成供求关系的失衡和问题楼盘的发生。
如果政府果真不让企业储备土地，就应当在必要时停止供地，使市场平衡，但事实是政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的城市建设资金，特别是在城市高速发展的初始阶段，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。
因此，增强政府调控土地市场能力，是规范土地市场的基本前提。
严格控制开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康发展的关键。
供应总量控制住了，才能避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾
从理论上计算，当前乃至未来相当一段时间内，我国的住房总量依然是不足的。
据一份测算显示，如果我国按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1500万农村人口，则每年需要2-3亿平方米城市住宅。
由此可见，当前我国房地产大量空置的问题不在于总量而是结构上的不合理。
产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。
目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。
一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。
从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。
三、房地产业对金融依赖程度较高
据中国人民银行《2002年第二季度货币政策执行报告》分析，上年房地产对我国GDP增长直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6-1.2个百分点，两者相加为1.9-2.5个百分点。
这表明了我国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，而房地产的发展主要是依赖于金融的强有力支持。
据统计，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中占比一直维持在23%左右，个人购房资金中银行贷款的比重2001年约为30%，并呈逐渐上升的趋势。
由于银行不仅通过提供开发类贷款参与住宅的开发，而且通过提供个人住房贷款参与住宅的销售，从而极大地提高了银行资金在住宅投资开发资金来源中的比重，使得房地产业对金融的依赖程度明显提高。
发展商利用个人住房贷款比开发类贷款容易获得的特点，利用“假按揭”套取银行资金的现象比较严重。
“假按揭”风险已经成为当前和今后一段时期住房金融业务风险管理工作的重点。
四、局部泡沫蔓延
国家统计局近期对全国3817家房地产开发企业进行的专项调查显示出以下结果：
三成以上的企业认为房地产开发投资规模过大，一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。
一是39.32%的企业认为本地区房地产开发投资规模快于本地区经济发展，55.17%的企业认为适应本地区经济发展，5.51%的企业认为慢于本地区经济发展。
二是34.43%的企业认为本地区房地产开发投资规模偏大，56.73%的企业认为适中，8.84%的企业认为偏小。
三是44.83%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观，43.90%的企业认为一般，11.27%的企业明确表示不乐观。
四是44.94%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大，40.31%的企业认为不变，14.75%的企业认为要缩小。
四成多的企业认为房地产过热。
具体为：
42.21%的企业认为房地产过热，57.79%企业认为适中或不热。
1/2以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持谨慎乐观态度。
一是35.82%的企业认为目前商品房销售较好，57.68%的企业认为一般，6.50%的企业认为较差。
二是39.81%的企业对未来两年内商品房销售前景表示乐观，47.37%的企业表示一般，12.82%的企业表示不乐观。
近九成的企业认为空置商品房持续增加已对企业产生不同程度的影响。
具体为：
13.45%的企业认为影响不大，44.50%的企业认为有些影响，40.88%的企业认为导致企业生产经营困难，1.18%的企业认为已使企业面临破产。
约1/2的企业认为房价过高或偏高，看到了泡沫。
具体为：
6.34%的企业认为目前商品房房价过高，42.24%的企业认为偏高，40.87%的企业认为适中，10.55%的企业认为偏低。
近1/2的企业认为未来两年房地产开发投资的资金主要来自于银行。
26.92%的企业认为来自于银行贷款，20.18%的企业认为来自于个人按揭贷款。
居民购买力低、商品房过剩、开发投资规模过大、盲目建设为空置商品房增加的主要因素。
企业的认同率分别为29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。
综上所
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