房地产资料.docx
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房地产资料
房地产企业
1、新成立公司，先把帐建立起来。
需要设置：
总帐、明细帐、现金日记账和银行存款日记账。
2、可以买一本房地产会计书，看看会计科目的核算内容及使用。
3、房地产行业属于营业税的征收范围，不涉及税金抵扣问题。
4、纳税申报方式，最好问一下单位主管税务局。
5、工作中遇到具体问题再来提问吧。
2010-09-1008:
41补充问题
房地产行业不涉及增值税问题吗？
那应该如何处理呢？
1、房地产企业不涉及增值税。
2、发生的售楼款，直接按照开票金额计入“营业收入或预收账款”科目。
3、月末根据本月发生的收入计算提取营业税、城建税、教育费附加。
2、账本没有什么特殊要求，日记帐、总帐、明细账都需要。
3、对外报表现在都统一格式，企业内部报表可根据管理者的需要设置。
4、房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）
税：
营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：
教育费附加
认为房地产企业不涉及增值税的，不准确。
例如，销售房屋的同时赠送空调、热水器、家具等要视同销售缴纳增值税。
一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：
制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。
所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。
因为，你要从事房地产会计工作了，我着重从房地产会计上介绍一下吧。
二、房地产企业涉及的税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
（一）营业税:
计税依据:
为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。
应税劳务主要涉及以下几个方面：
1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；
2、销售不动产，税率为5%；
3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。
计算公式=营业额×适用税率
（二）城市维护建设税和教育费附加：
以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
（三）土地增值税：
是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
其中：
土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。
计算扣除项目有：
取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
（四）房产税：
是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
它以房产原值（评估值）为计税依据,税率为1.2%。
年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%。
出租房屋税率12%。
（五）城镇土地使用税:
是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。
年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
（六）印花税：
是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。
凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。
在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
（七）契税：
契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。
征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。
计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。
应纳税额=计税依据×税率
（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：
是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。
应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
（九）个人所得税:
是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。
房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。
其适用5%-45%的超额累进税率。
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
三、房地产企业会计核算
（一）房地产企业会计科目
一、资产类
1101现金
2102银行存款
3109其他货币资金
4111短期投资
5112应收票据
6113应收账款
7114坏账准备
8115预付账款
9119其他应收款
10121物资采购
11123采购保管费
12124库存材料
13125库存设备
14129低值易耗品
15131材料成本差异
16133委托加工材料
17135开发产品
18136分期收款开发产品
19137出租开发产品
20138周转房
21139待摊费用
22141长期投资
23151固定资产
24155累计折旧
25156固定资产清理
26159固定资产购建支出
27161无形资产
28171递延资产
29181待处理财产损溢
二、负债类
30201短期借款
31202应付票据
32203应付账款
33204预收账款
34209其他应付款
35211应付工资
36214应付福利费
37221应交税金
38223应付利润
39229其他应交款
40231预提费用
41241长期借款
42251应付债券
43261长期应付款
三、所有者权益类
44301实收资本
45311资本公积
46313盈余公积
47321本年利润
48322利润分配
四、成本类
49401开发成本
50407开发间接费用
五、损益类
51501经营收入
52502经营成本
53503销售费用
54504经营税金及附加
55511其他业务收入
56512其他业务支出
57521管理费用
58522财务费用
59531投资收益
60541营业外收入
61542营业外支出
（二）开发成本及期间费用的核算：
1、“开发成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；
（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；
（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；
（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；
（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：
开发成本——土地开发
贷：
银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：
开发成本——土地开发
贷：
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——土地开发
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发产品
支付的配套设施开发费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
⑤代建工程开发成本：
是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：
开发成本——代建工程
贷：
开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：
主营业务成本——代建工程结算成本
贷：
开发成本——代建工程
2、开发间接费用：
所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
借：
开发间接费用
贷：
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：
开发产品
贷：
开发成本——房屋开发
3、管理费用：
是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
4、财务费用：
包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用
5、销售费用：
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。
四、主要帐务处理过程
（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出
借：
开发成本
贷：
银行存款、现金、原材料等
（二）开发完工
借：
开发产品
贷：
开发成本
（三）预售房款
借：
银行存款、现金
贷：
预收账款
（四）开发完工，结转预售房款
借：
预收账款
贷：
经营收入
（五）结转销售房屋成本
借：
经营成本
贷：
开发产品
（六）计提税金
借：
经营税金及附加
贷：
应交税金－－营业税
贷：
应交税金－－城建税
贷：
其他应交款－－教育费附加
（七）结转收入
借：
经营收入
贷：
本年利润
（八）结转税金
借：
本年利润
贷：
经营税金及附加
（九）结转成本、费用
借：
本年利润
贷：
经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
土地开发成本核算
一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：
一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”
账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。
待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
（一）土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（二）土地开发成本项目的设置
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。
因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。
企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。
对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。
根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；
（2）前期工程费；
（3）基础设施费；
（4）开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。
但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。
开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。
前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。
基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。
开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。
土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。
为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。
对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。
发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。
应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
现举例说明土地开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆迁费78000元72000元
支付承包设计单位前期工程款20000元18000元
应付承包施工单位基础设施款25000元18000元
分配开发间接费10000元
合 计133000元108000元
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本78000
开发成本——自用土地开发成本72000
贷：
银行存款150000
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本20000
开发成本——自用土地开发成本18000
贷：
银行存款38000
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本25000
开发成本——自用土地开发成本18000
贷：
应付账款——应付工程款43000
分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本10000
贷：
开发间接费用10000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
四、已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。
假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002000元，应作如下分录入账：
借：
开发产品——土地1002000
贷：
开发成本——商品性土地开发成本1002000
为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。
分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。
归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。
凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。
经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540000元共648000元。
这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
借：
开发成本——房屋开发成本648000
贷：
开发成本——自用土地开发成本648000
如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。
房地产收入核算
一、房地产销售收入的核算范围房地产有广义与狭义之分。
广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物”即不动产；狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。
房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同，这是一类；另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
房地产开发项目竣工验收办理移交手续之前，已签订房地产购销合同的交易是作为房地产销售，还是作为代建工程呢？
答案是不能作为代建工程。
因为房地产开发企业的销售对象是其“生产制造”的房地产，是有实物形态的产品，所提供的是产品而非劳务。
办理竣工验收、办妥移交前签订购销合同甚至收取部分售房款，其性质是预收货款（或预收定金），这种交易是房地产销售业务。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范围内。
房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则-收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
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