可行性研究报告.docx

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可行性研究报告

******可行性研究报告

班级：

工程管理071班

小组：

第二小组

组员：

****32号（组长）

***08***12（第一部分）

***20***28（第二部分）

***06***09（第三部分）

***17***34（第四部分）

1项目总概况

1.1项目基本概况

位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。

大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。

1.2开发商简介

1.3项目可行性研究说明

本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。

随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。

适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。

该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。

2长春房地产业发展环境分析

2.1长春社会经济发展情况分析

2.1.1城市GDP

吉林省1999年～2006年GDP（单位：

亿元）

年份

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2050

2006

GDP

1682.0

1951.51

2120.35

2348.54

2662.08

3122.01

3620.27

4275.12

长春市1999年～2006年GDP（单位：

亿元）

年份

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2050

2006

GDP

707

824

1003

1158

1338

1535

1712

1934

2.1.2城市居民家庭人均可支配收入

《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：

2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。

长春市居民家庭人均可支配收入（表2.1）（单位:

元）

年份

2004

2005

2006

2007

收入

8900

10300

11358

10663

2007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。

房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。

2.1.3房地产投资额

吉林省2006年建筑业稳步发展。

全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0%；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1%；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8%；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。

2006年全省固定资产投资实现高速增长。

全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。

其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6%。

吉林省全社会固定资产投资（表2.2）单位：

亿元

指标

2006年

比上年增长%

全社会固定资产投资

950.1

46.1

城镇固定资产投资

715.7

43.3

其中：

房地产开发

174.2

63.4

第一产业

36.45

93.7

第二产业

1254.98

53.0

其中：

工业

1174.51

45.5

第三产业

1074.62

44.8

城市基础设施投资

454.84

26.7

住宅投资

318.35

73.5

2006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6%，增幅比上年提升38.1个百分点。

商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9%，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9%。

商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。

商品房销售额194.08亿元，增长34.4%。

吉林省基础设施建设投资454.84亿元，比上年增长26.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2%。

重点项目建设投资带动作用明显。

吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1%，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2%，对全省投资增长的贡献率为20.8%。

2.2长春市房地产政策环境分析

2.2.1中国房地产政策综述

（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；

《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》

文号：

建住房[2006]166号

实施时间：

2006年07月06日

内容：

为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

　　一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。

二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。

三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。

影响：

整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

文号：

中华人民共和国主席令第72号 

实施时间：

2007年8月30日

内容：

第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：

在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：

“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

”本决定自公布之日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。

影响：

《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。

加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。

（2）国家整体现状、趋势、前景

2006年我国房地产的发展趋势和政策措施

（一）我国将加大中小户型商品房供地；

（二）我国将规范土地出让合同和程序；

（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；

（四）我国将实施《投资性房地产会计准则》；

（五）我国将推出《住宅性能评定标准》；

2.2.2近期出台房地产宏观政策分析

（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；

《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

文号：

建住房[2006]165号

实施时间：

2006年07月06日

内容：

为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

　　一、明确新建住房结构比例。

二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。

三、严肃查处违法违规行为。

四、加强监督检查，落实责任追究制度。

影响：

根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。

房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》

文号：

吉建办[2006]70号

实施时间：

2006年09月01日

内容：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件精神，按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知》（吉政办明电〔2006〕71号）、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（吉建办〔2006〕33号）以及“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”的要求，省建设厅会同省发展改革委、省工商局起草了《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。

现将《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》予以印发，请遵照执行。

影响：

此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。

（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；

目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。

2006年，全社会固定资产投资完成950亿元，比上年净增300亿元，增长46.1%。

长春市开工建设项目共1860个，其中投资超亿元的项目达到248个。

投资增速创历年最好水平，在全国15个副省级城市中位居第一。

随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

3长春市房地产市场分析

3.1长春市房地产市场发展现状

2007年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。

今年1－3月，长春市的房地产买卖成交量达11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9个和8．9个百分点。

按2007年一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量2007年全年可能突破600万平方米，全年成交额将达130亿元。

见下表：

2007年1月～3月长春房产市场状况（表3.1）

房地产买卖

成交量

成交面积

比上年升百分率

成交金额

比上年上升百分率

11112套

125．1万平方米

51．6％

27．1亿元

75．2％

3.2长春市房地产发展前景预测

3.2.1长春市房地产市场供求未来发展预测

（1）（2005年～2006年）供求统计表

2006年，长春市城区居住人口247．8万人，总户数80万户，户平均人口3．1人。

住宅面积6332．7平方米；人均住房建筑面积25．56平方米，同比增长3．8％，人均住宅使用面积19．17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住