关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告.docx
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关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告
关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区
项目前期可行性研究报告
目录
1.0前言
2.0总论
3.0宏观经济与政策面分析
4.0项目环境分析
5.0开发地块分析
6.0市场调研分析
7.0苏锡常地区房地产业竞争态势比较分析
8.0客户分析
9.0市场定位思考
10.0风险分析
11.0结论和建议
表格目录及其页码
表1、2000—2002年无锡苏州常州主要经济指标对比
表2、无锡苏州常州2002年度GDP总量及构成
表3、2001年无锡市GDP中第三产业要素构成
表4、无锡市区2000—2002年商品房开发与销售情况统计
表5、无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长简表
表6、2002年无锡市居民可支配收入分组表
表7、2001年苏州市区及荡口镇邻近地区经济情况
表8、苏州市区与荡口镇邻近地区利用外资情况
表9、苏锡常三市房地产业发展情况
表10、2000—2003年无锡市部分别墅基本行情
1.1项目名称：
无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。
1.2项目建设单位：
无锡鹅湖度假区开发有限公司（以下简称开发公司）。
1.3可行性研究承办单位简介：
无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会（无锡市最大的行业协会之一）主办，无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有独立法人地位的民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。
本所的主要业务范围是:
从事社会经济体制比较、经济改革、经济管理、经济结构调整、企业兼并重组、重大投资项目咨询等问题的实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提供管理、重组等咨询服务。
无锡市社会经济比较研究所的领导成员是:
吴敬琏所长（兼职）国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济学家
荣敬本所长（兼职）中共中央编译局研究员，《经济社会体制比较》杂志主编，著名经济学家
赵人伟所长（兼职）原中国社科院经济研究所所长、研究员，著名经济学家
浦文昌执行所长经济学高级研究员。
王安岭副所长（兼）中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师
汤可可副所长（兼）无锡市档案局副局长，高级经济师
无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有:
《市场经济与民间商会》、《县乡两级地方政府的治理结构改革》、《从压力型体制向民主合作型体制转变》、《广东大亚湾核电合营公司发展模式研究》、《无锡朝阳集团改革重组方案》、《无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计》等。
先后出版理论学术专著5部，为数十个工业和商贸企业、批发市场提供咨询服务。
无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好的合作关系。
研究所关于中国民间商会的培育和发展、地方政府治理结构改革、经济体制转型、地方党组织领导方式的改革和完善等研究项目得到了福特基金会的资助，其研究成果获得了基金会专家的高度评价；此外，研究所还与法国巴黎工商会、德国中小企业联合会就经贸中介、理论研究等方面进行长期合作。
在美国福特基金会和国务院发展研究中心、中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于2001、2002年连续两次举办“市场经济与民间商会国际研讨会”，全国政协常委、著名经济学家吴敬琏，国务院发展研究中心党组书记、副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟、国家体改委副主任李剑阁、全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首席代表、法国巴黎工商会驻京首席代表、德国中小企业联合会驻宁首席代表、世界银行驻华代表处首席经济学家、美国及澳大利亚商会的代表，美国哈佛大学、波士顿大学教授等许多外国专家、学者与会参加学术讨论。
本所以严谨的学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作的精神，在国内外相关研究领域具有良好的声誉。
1.4根据无锡鹅湖度假区开发有限公司的委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。
本所进行该项研究的主要依据是：
1.4.1由开发公司提供的《无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书》（以下简称《项目建议书》）；
1.4.2无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划;
1.4.3锡山区荡口镇提供的，并由无锡市规划局批准的《无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划》。
1.5范围和限制:
根据开发公司的委托，我所主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。
作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%≈30%。
本可行性分析所采用的技术路线是：
市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。
从2003年2月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到荡口镇进行了实地考察。
之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。
现将我们的调查情况和意见报告如下：
2.0总论
2.1项目概况
根据开发公司提供的《项目建议书》，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中的旅游休闲度假区用地内。
项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:
第一期开发以休闲旅游居住为主,用地约1300亩。
建筑容积率＜0.31,建筑密度＜15%，绿化率＞50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资7.8亿元。
第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。
整个开发项目定位于“长江三角洲区域内规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级住宅区”。
拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。
整个项目总投资概算为13.96亿元左右，预计在2003年动工，2008年竣工。
2.2对开发项目总的评价
通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为:
2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以7—8%的速度持续、稳定增长,我国的房地产业也将同步稳定增长；
2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。
虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为无锡地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势；
2.2.3无锡市是长江三角洲经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的地区之一，2002年人均国内生产总值已接近4400美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。
另外，在无锡市20公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩巨幅面积，并建在湖泊之滨的首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这一历史文化名镇，实不可多得。
只要规划合理、定位正确、价位适当，随着无锡特大城市建设的快速推进，周边地区（无锡新区、苏州西片、常熟市）各开发园区的建设、民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，并取得较高的投资回报。
2.2.4另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设、改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化、以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。
2.3根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。
为此，可以作进一步详细经济技术论证。
但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进一步完善。
在以后的进一步论证中建议注意：
2.3.1由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。
2.3.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。
2.3.3鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。
而高档低密度住宅必须按照“百年一遇”的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位5.6M（吴淞高程）来确定堤岸标高（5.6+1.2M）。
因湖边堤岸较高,使低密度高档住宅标高也需提高。
另外,当鹅湖水位较高时,该地块还需要进行机械排水,这将提高造价和以后的管理运行成本,这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。
3.0宏观经济与政策面分析
3.1我国宏观经济将持续、快速、稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。
一方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另一方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。
“九五”以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值５年间年平均增长７.７％，并呈现良好的发展势头。
2002年，全国GDP达到10.23万亿元，比上年增长8%。
今年一季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长9.9%。
国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，2002年，房地产开发投资绝对数达7736亿元,占全社会固定资产投资43202亿元的17.9%，比上年增长21.9%,快于全社会固定资产投资增长16%的比例对于我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神、权威政府部门及许多著名学者、专家的预测，今后5年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是：
3.1.1这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一。
十六大报告指出：
“本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平”。
3.1.2制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步加速发展；
3.1.3积极和稳健的宏观政策（包括积极的财政政策、稳定的货币政策等）将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证；
3.1.4入世的积极效应将会进一步释放。
外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。
跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲（其出口额已占全国出口总额的50%以上）；
3.1.5一些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车、旅游、住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。
这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。
3.1.6我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。
当然，在国民经济发展中，也存在着一些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有一定难度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。
但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。
正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的：
中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。
以上分析表明，未来5年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅的建设、开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。
同时作为扩大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。
3.2国家和地方房地产业政策走向
近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括:
继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。
3.2.1继续努力保持房地产业持续健康发展。
虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。
胡锦涛总书记在不久前召开的中央经济工作会议上明确指出:
“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。
这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。
要完善政策，促进其健康发展。
”这一论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。
3.2.2加强对房地产开发的宏观调控力度。
为了促进房地产市场健康发展。
国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收、金融、行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。
为此将逐步出台一些相关调控政策。
当前首先出台的就是明令禁止别墅开发的一系列相关政策。
如国土资源部已通过“全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议”，提出“对违规建立的各种园区要进行清理，对土地执法中的错误做法坚决纠正。
”各级土管部门已经停止对别墅开发用地的审批。
3.3上述政策走向对本项目的影响
我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：
一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。
理由是：
3.3.1经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。
国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。
根据中国房地产指数系统主办的上海别墅指数系统首次发布会的信息，上海别墅指数办公室2003年3月“别墅指数报告”显示，上海别墅指数已达1012点，比一月基期上涨12点，上涨比例1.3%。
据该报告预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。
在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。
3.3.2本项目的创意是“旅游度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的影响程度将大为降低。
3.3.3由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。
4.0项目环境分析
4.1无锡国民经济概况
4.1.1无锡市行政区划及地理位置。
无锡地处太湖之滨。
全市总面积4650平方公里，2002年末人口438.5万，其中市区面积1659平方公里，人口210.6万。
现辖江阴、宜兴2个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区。
是全国首批13个较大城市和10个重点旅游城之一。
4.1.2经济总量。
2002年无锡国内生产总值1601亿元人民币（下同），比上年增长11.4%，人均国内生产总值接近4400美元；全部工业总产值（现价）3455.84亿元,增长21.8%,财政收入201亿元，增长26%；固定资产投资总额570亿元，增长15.7%；社会商品零售总额444.3亿元，增长13.7%。
无锡以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国百分之一的经济总量。
主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。
城市综合竞争能力在全国35个大城市中排名第六位。
4.1.3地区的开放度。
1985年无锡就被批准为沿海开放城市，至2002底，全市已累计批准外商投资企业6800多家，合同利用外资187.4亿美元，累计实际利用外资114.78亿美元，世界500家著名跨国公司已有50多家在无锡投资兴业。
2002年一年，合同外资和到位外资分别达到30亿美元和17.4亿美元，增长70%和26%。
全市已形成3个国家级开发区和6个省级开发区，累计开发达96平方公里，合同利用外资、实际到位外资约占全市总量的3/4，成为全市对外开放的龙头。
外贸出口保持良好态势，去年自营出口36亿美元，增长7%。
4.1.4区位优势。
无锡位于长江三角洲的几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海147公里，南接杭州212公里，西临南京187公里。
区域经济圈内由38个县，3300万人口。
无锡在在历史上就是南北通衢、东联西合的经济聚集地。
19世纪中叶，无锡就是中国“四大米市”之一，大江南北的“丝市”、“钱市”、“布码头”。
上世纪初，无锡是中国民族工业的发祥地之一。
近年来随着沪宁高速公路、江阴长江大桥、锡澄高速公路的相继建成和沿江高速公路、锡宜高速公路、宁杭高速公路的加快建设，无锡形成了域内半小时的通勤圈，与沪宁形成了一小时的通勤圈。
海内外的大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区的经济辐射。
无锡作为纵横交错的十字交叉点，区域性交通枢纽的地位日益凸出。
4.1.5与上海的特殊关联。
无锡与上海具有源远流长的经济和人文关系。
无锡历史上曾以“小上海”著称，与上海地域相近、人缘相亲、经济相联、文化相融，两地的联合与协作有着深厚的历史渊源和现实基础。
改革开放以来，无锡与上海在制造业的协作配套、商贸、科技、人才、资金和信息方面的联系十分密切，在教育、文化、艺术、学术和旅游、会展等方面的交流合作日益加强。
目前无锡全市4万余家各类工商业企业中，有三分之一的企业与上海具有产品配套、技术合作、营销联协、生产加工等关系。
无锡将近100亿美元的年进出口量主要是通过上海口岸，远销世界各地。
上海或以上海为桥头堡的世界性大公司，如麦德龙、家乐福、欧尚、欧倍德等，在立足于上海的同时，利用无锡在长江三角洲的几何地理位置，率先把区域销售中心向无锡转移，利用无锡区域交通枢纽的优势，实行梯度辐射。
无锡利用依山傍水、临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为上海众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假、旅游观光的后花园。
在无锡1800万游客中来自上海的游客占40%左右。
同时无锡作为中国加工制造业城市，在上海未来发展规划中已经将无锡作为重要的产业分工、合作互补的制造业配套基地，无锡在经济发展和产业升级中，正在愈来愈多地接受来自于上海的技术和产品的扩散，成为产业分工、梯度转移的重要节点。
4.1.6太湖风景区的旅游胜地。
无锡是江南历史名城之一，拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史文化底蕴。
无锡地处太湖之滨，集江、河、湖、泉、洞之美于一体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。
近年来，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗、宗教、影视等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体、灵山景区和影视城景区为两翼、古运河人文文化贯串其中的旅游发展格局。
目前，已形成4个四A级景区和3个三A级景区，无锡、江阴、宜兴同时进入了“中国优秀旅游城市”行列。
去年接待境内外游客1800万人次，其中海外游客40万人次，全市旅游总收入达到120亿元。
表12000-2002年无锡、苏州、常州主要经济指标对比
项目
及指标
总人口
GDP（亿元）
人均GDP（元）
社会商品零售总额（万元）
储蓄存款（万元）
累计实际利用外资（亿美元）
财政收入（万元）
无锡市
2002
438.58
1601.70
36632
444.30
812.64
114.78
200.85
2001
435.90
1360.11
31246
390.82
644.46
97.38
141.92
2000
434.61
1200.20
27653
351.51
553.94
83.81
112.06
苏州市
2002
581.73
2060.00
35486
451.62
936.94
281.54
290.82
2001
580.53
1760.68
30328
391.54
936.9
185.48
208.94
2000
578.17
1540.68
26647
348.70
803.7
153.47
158.27
常州市
2002
348.50
760.30
22254
249.55
478.67
49.72
102.90
2001
341.52
672.90
19704
222.61
412.65
35.92
75.33
2000
341.48
600.66
17635
202.31
355.57
29.66
60.23
资料来源:
2003年《无锡概览》、《苏州市2002国民经济和社会发展统计公报》所列2002年数据均为快报数。
其中2000—2001年各项数据取自无锡、苏州、常州三市2001年统计年鉴。
4.2建设特大城市的构想。
4.2.1无锡市已被中共江苏省委、江苏省政府确定为重点发展的特大城市，其规划编制工作已经结束，经专家论证已由江苏省人民政府报送国务院审批。
按照总体规划，无锡中心城规划城市人口将达到200万，市区人口将达到250万。
目前，无锡市正在按照“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”的总体思路，加大城市化推进力度，目前全市城市化水平已超过52%。
市委、市政府于2001年提出了“一年一个样，三年大变样”的奋斗目标，将在今后的三年内投入200亿元资金，实施十大建设工程，使城市建成区面积扩大到150平方公里，城市化水平提高到60%。
在扩大现有新区（高新技术开发区、新加坡工业园）规模的基础上，再建成以高新技术为主导的100平方公里的无锡西南片区；建成以旅游休闲配套为主体的20平方公里的蠡湖新城；建设以锡北交通枢纽为重点的传统工业和现代物流园区；建设提升以化工纺工、轻型制造业为基础的东亭片区。
按照城乡有机统合、优化生态环境的要求，在周边地区建设与大都市相配套的生态旅游、休闲度假和都市农业的经济区，形成现代化特大城市、山水城市、湖滨城市的基本框架和形象风貌。
4.2.2无锡市未来十年发展目标。
中共无锡市委在2002年召开了第十次党代会，确定了无锡未来5—10年“富民强市、率先基本实现现代化”的奋斗目标和战略重点。
主要内容:
“十五”期间，国内生产总值年均增长10%以上，达到1900亿元左右；人均国内生产总值达到4.3万元左右，按现行汇率折算约5000美元；财政收入年均增长12%以上，全社会固定资产投资年均增长10%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均递增10%和6%左右。
到2005年，力争在全省率先进入基本实现现代化阶段；到2010年，经济社会发展和人民富裕程度达到或接近世界中等发达国家水平，在省内率先基本实现现代化。
4.3无锡市市政和交通规划动态分析。
4.3.1市政设施:
已经建成太湖广场、火车站广场等一批标志性工程,新增建设钱钟书故居、薛福成古建筑群、无锡图书中心、大世界影城等32处省级文化保护单位。
占地660亩、总投资8亿元人民币、建筑面积14万平方米的市体育中心建设正在启动。
城市环境质量进一步改善，空气污染指数平均值为94，全市建立了各级环境监测站6个，烟尘控制区61个，控制面积435.2平方公里，全市工业废水达标排放率为95%。
城市绿化工作进一步加强，年内新增绿地464公顷，年末城市公共绿地面积1117公顷，新增
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