武汉光谷项目可行性报告策划部分.docx

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武汉光谷项目可行性报告策划部分

武汉光谷项目可行性报告——策划部分

超级光计划：

第一部分，目的

在基本价值优势之上，给商家提供一个具备唯一性、不可复制性、强有力的价值支撑体系。

使得步行街的价值概念得以超越武昌甚至大武汉和华中地区，建立全国性的商业品牌。

并直接推动项目的商业招商和销售工作。

最终达到将未来价值和额外价值提前收获的开发目的。

超级光计划：

第二部分，问题

有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？

为什么是“光”而不是其他？

是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？

概念对项目的价值会有什么程度的提升？

如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？

他具备什么样的功能？

这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？

在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？

难度有多大？

是否会增加开发成本？

概念如何在市场进行推广？

如何与销售计划进行结合？

概念如何利用传媒资源？

而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？

政府是否会对这一计划感兴趣？

如何借助政府的资源？

超级光计划：

第三部分，问题的思考

1、有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？

PS：

只要是唯一的东西，因为没有对比者和竞争者，他就是第一。

光概念的步行街目前在中国没有人提出过。

所以在中国光谷建立的“光概念步行街”，完全可以成为全国第一。

2、为什么是“光”而不是其他？

PS：

首先因为项目位于中国光谷，虽然这个光更多是代表科技而不是具象的“光”。

但光谷这个概念在武汉已经深入人心，光概念步行街可以和“光谷”的产业做到概念上的有机结合。

其次，用“光”的概念贯穿整个项目的开发过程，包括：

规划、设计、推广、销售、运营，可以很容易的将项目与其他步行街区隔，而达到对项目属性进行个性塑造的目的。

最后，“光概念”在规划和建筑上，技术实现的难度比较小。

3、是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？

PS：

概念对项目的价值会有什么程度的提升？

在前期做的大量的市场调查工作中，都指向项目的定位是“光谷区域的配套商业中心、武昌新兴的城市副核心”。

这是对项目的现有价值的准确认识。

但显然这一定位不足以在短期内支撑起35万平方米的商业量和预期的回收价值。

“光计划”的提出和实施，在原先将光谷区域的人群作为定义的主要参考的基础，而将这一定义拓展到全武汉、外来旅游观光客流。

从而使得项目的价值得以提升。

提升的力度由“光计划”执行的力度和执行的效果决定。

4、如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？

他具备什么样的功能？

这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？

PS：

大功能上，他是武汉城市的标签地产。

微观功能上，他必须代表时尚的，科技的，未来的。

首先，以光主题贯穿整个建筑的形态。

其次，引入足以代表时尚标签的商家。

最后，相关“光主题”活动的展开。

具体的建筑形态将以和建筑设计师沟通后的结果表现。

足以代表时尚标签的商家也将视招商情况。

例如，IKEA。

相关“光主题”活动由专业的活动策划公司展开。

商业结构上，有三个原则：

第一，不能违背一期快速开发和快速销售的主要立场；

第二，引进标签商家的时候，要以带动销售和实现整条步行街上更高销售价值为立场；

第三，尽量以科技、时尚为第一招商原则。

5、在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？

难度有多大？

是否会增加开发成本？

PS：

结合当前科技水平，和建筑设计师共同讨论。

在成本的概念上，现时已经有许多成熟光技术，这部分的造价应该是可以预测的。

在标志性光项目上，将面向全社会征集创意。

“光计划”中，最重要的是“概念”，具体涉及到的技术，仍将受到开发成本的限制。

6、概念如何在市场进行推广？

如何与销售计划进行结合？

PS：

推广工作将考虑以多种形式进行，例如广告的创意和设计部分。

与国内一流的广告设计公司（北京揽胜、深圳图登）等进行转包合作。

市场的炒作部分，将由公司策划部亲自执行。

例如和当地媒体的合作，以及一些重点事件的制造和特别事件的利用。

销售计划将根据两个重要的节点展开。

这两个节点分别是11月27日武汉全国房地产交易会，以及2006年项目的公开时间预期（第一个季度和第二个季度之间的某一个月）

11月27日之前，要完成大框架的招商谈判和社会舆论准备。

2006年公开期之前，完成一期大部分的广告推广和销售准备。

7、概念如何利用传媒资源？

而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？

政府是否会对这一计划感兴趣？

如何借助政府的资源？

PS：

光计划在概念的总体框架完善以及计划执行团队全部确立之后，将开展与政府的公关工作。

公关工作包括：

足够吸引政府兴趣的计划（已经完成）；展示光计划能给政府带来的好处；和说服政府对光计划进行政策上、宣传上等非可购买资源上进行支持。

第四部分：

超级光计划：

定位

开发商定位：

武汉科技地产领跑者

武汉创意地产领导者

步行街定位：

中国唯一高科技步行街——依托光谷

武汉的时尚中心——有武汉最时尚的商业——去光之城就象台北人去诚品书店一样，代表一种时尚。

武汉城市形象的标签——（一个城市的标志，不应该只是有超级高楼，还应该有一条象“光之城”这样的特别的街。

）

武汉城市旅游的重要资源。

（到黄鹤楼不算到过武汉，到“光之城”才算到过武汉。

）

潜台词上，时尚和科技以及未来，也代表年轻和活力。

在住宅上，也可以结合“光”进行规划和包装。

人类所有的建筑历史，都是人类对光的体验历史。

我们花了5000年，才知道我们一直变来变去的建筑原理，大部分都是围绕着光进行。

附件：

超级光计划的初步思考

前言：

所有的销售，都是在进行一个价值让另一个价值认可的传递行为。

所有的推广最终都是为了销售服务。

更大胆和更具创意的推广手法能令价值增长，并使得价值传递（销售）的过程变的有效，简单。

推广概念的提出：

在项目本身商业的消化现实形势之下，以及现有商业形态的限制，有必要提出一个超级概念，以超越项目商业的自身价值，并整合项目的总体商业形态，区隔其他竞争对手，并获得更多项目之外的资源。

阿拉伯联合酋长国的首都迪拜，因为它的号称唯一的7星级的酒店而在一夜之间闻名世界。

路易威登品牌因为其坚持昂贵价格塑造出来贵族形象，能保持150年而不衰亡。

尼康FM2相机则因为越南战争时一个战地记者无意中拍摄到飞翔中的子弹，从而成为全球销量最多、最经典的单反相机。

尼康也因此成为相机中的王者。

在三国时期，曹操在部队艰难饥困的时候，告诉士兵路的前方有杨梅林，而使得军队坚持到终点。

美国西部因为美国政府和铁路投资商有意撒布发现金矿的消息而使得铁路顺利修到西海岸，并吸引了大量的人流。

巩固了美国对领土的控制，并为西部的繁荣奠定了基础。

这些经典的大策划大炒作，有得是无意间得到的灵感衍生，有的是刻意而为之。

但我们无一不感受到“概念”的力量，总能在关键时刻创造奇迹。

这场战争，我们要面对不仅是100%的商人，而且是精明的湖北商人。

本项目步行街概念要做的就是“制造金矿，并散布发现金矿的消息”

上海新天地，八号桥，北京后海，都是在做文化概念，试图把“文化”做为吸引商人投资的“金矿”，但并不特别成功。

超级光计划：

目的：

在基本价值优势之上，给商家提供一个具备唯一性、不可复制性、强有力的价值支撑体系。

使得步行街的价值概念得以超越武昌甚至大武汉和华中地区，建立全国性的商业品牌。

只有唯一才堪配唯一

只有伟大的计划才堪配伟大的城市

光谷是不可复制的。

资源分析：

项目位于中国光谷的核心。

项目规划了武汉最长的纯步行街。

拥有华中地区最高素质、最年轻、对新事物观念接受能力最强的人群。

没有类似商业步行街炒作先例，对项目也是一个机会。

“超级光”的概念由来：

有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？

脱出武汉的地域范畴来思考这个问题，是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？

如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？

他具备什么样的功能？

这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？

在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？

难度有多大？

是否会增加开发成本？

概念对项目的价值会有什么程度的提升？

概念如何在市场进行推广？

如何与销售计划进行结合？

概念如何利用政府资源和传媒资源？

而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？

在我们所熟知的许多商业推广案例中，几乎都是在卖地段。

地段好自然无可厚非，但地段素质有欠缺的时候，这一手段就显得苍白无力，更有甚着，最后任其自生自灭。

为什么必须是第一，为什么必须是唯一？

一个商业项目要在短期内形成眼球聚集，没有足够多强大的素材进行炒作，是很难达到目的。

一个被各种真假信息充斥的市场，“第一和唯一”能快速的区隔其他信息。

一个追逐利益至上的商人，知道第一和唯一能给他们带来什么样的价值。

项目本身的属性决定项目必须走“第一和唯一”才能脱离出武昌和武汉的地域范畴，才能在项目的现有价值上做较大的提升。

无论是从市场运作的层面上“第一和唯一”能够快速的提升价值，在销售层面上，更有利于向商家传递价值并最终创造价值。

“中国第一和全球唯一”

这句话现在的概念性质多过于实际性质。

但因为从未有人这么做过，完全能够做到唯一性。

当跑道上只有一个运动员在比赛的时候，这个运动员就是冠军。

既然是唯一的东西，它就是第一。

这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？

“超级光”概念下，我们对光之城作初步描述：

1、有全球规模最大激光群，或激光带组成的特色景观，串联起整个光谷的商业。

社区内的广告招牌在商家原有的VI要求上，增加上激光技术。

在地面，在天空，在天际线，在墙壁，在招牌在阶梯上，在玻璃上，在扶梯上，甚至全息激光技术构成的虚拟影象，形成一道人造奇迹。

2、在步行街的中央有一个烟火广场。

节日时可以进行烟火和激光表演，并结合商家进行节日SALE，以及其他活动。

烟火广场上有一座钟楼，每逢盛大的节日来临，可以有倒数的功能。

此概念，可以参考电影《两个只能活一个》中的香港苹果广场。

3、光主题造景之：

有一架大古典大风车，在风车转动的时候，照在风车上的光线在夜空中交织中变幻产生光的视觉效果。

有流水组成的水幕MTV，或者由水中荡漾出来的各种光线。

4、光主题造景之：

利用的光的原理，利用棱镜把光分解成肉眼可见的七种色彩，照在商业步行街上，并由步行街上其他的建筑的玻璃反射，折射产生视觉效果。

5、光之节：

可以和开发区管委会结合，共同推出光之节的概念。

光之节一年一度，每次举行的时候，可以让光谷的所有的工作人员放假一天，或者设定为每年7月的第一个周末等等。

光谷狂欢日到来，所有的商家进行促销。

并举办各种比赛：

免费啤酒大赛、情人节的接吻大赛、光谷之花选美大赛等等。

6、在特定的时间（有宣传准备）的情况下（或者每年的光谷狂欢节前），用荧光布将整条街包起来，形成世界级的光视觉奇迹。

或者用其他的反光布包起建筑，然后打灯，请中国的一级媒体（例如中央电视台，退一级也要湖北的一级媒体）在空中用飞机进行现场直播宣传，杀伤力100。

每年换一种颜色或样式，对光之城进行宣传。

7、在步行街的中间，可以参考长沙黄兴路，引进透明电台演播室。

8、步行街上引进特色商业，具备其他商业中心不具备的特质，以便区隔。

例如：

IKEA等。

STARBAKcafe、哈根达斯、屈臣姓氏等。

9、要有武昌最大最好的电子游戏城，有儿童欢乐谷，有女人街，有街头篮球，有滑板少年。

有连锁电影院线，华纳或者星美。

10、有一到两家档次不一的百货，有香港免税购物城，有仓储超市，有家居卖场，有数码电脑城市，有电器城，有啤酒街，有学生街（视