北京某CBD项目市场调研报告.docx

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北京某CBD项目市场调研报告

第一部分前言

为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。

1、区域市场界定

根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。

2、调研内容

以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。

3、调研范围

3.1存量项目

国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。

3.2新增项目

富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。

第二部分市场情况分析

1、供应量分析

1.1存量项目

主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。

各项目面积详细情况详见表1。

表1：

CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况

项目名称

总建筑面积

（平方米）

写字楼面积

（平方米）

入住时间

国贸中心

560000

176000

1990年

京广中心

277170

24500

1993年

中服大厦

39348

30000

1994年

科伦大厦

25000

14000*

1996年

汉威大厦

131000

131000*

1997年

航华科贸中心*

321000

193000

1998年

嘉里中心

232000

80485

1999年

华彬国际大厦

53000

53000*

2000年

艾维克大厦

55000

24440

2001年

赢嘉中心

61500

61500*

2001年

住总大厦

25700

20000*

2001年

和乔大厦C座

30000

27000

2002年

数码01大厦

32000

32000*

2002年

嘉都大厦

27147

11150

2003年

建外SOHO

700000

98000

2004年

蓝堡国际公寓/中心

150000

39200

2004年

中环世贸中心

235000

150000

2005年

富尔大厦

51732.8

39792

2005年

温特莱中心

91970

2005年

尚都国际大厦A座

300000

70000

2005年

北京财富中心

728000

281000

2005年

合计

4126568

1336537

（数据来源：

中原地产市场研究部、部分发展商）

说明：

v航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。

v标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。

自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。

但截止至目前，CBD区域具备入住条件的甲级写字楼项目尚未出现供大于求的状况，甚至由于整体经济发展的带动，出现了小范围的供不应求局面，写字楼租金水平出现小幅度提升。

图1：

CBD区域写字楼历史供应情况

（数据来源：

中原地产市场研究部）

1.2新增项目

CBD新增项目的供应情况为：

区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米（其中不含国贸三期写字楼部分）。

各项目面积详细情况见表2：

表2：

CBD区域新增公建项目供应情况

项目名称

项目性质

总建面积

（平方米）

写字楼

（平方米）

入住时间

项目现状

备注

华平国际大厦*

写字楼

72000

2006年

基本竣工

整售

世纪财富中心*

综合体

141986

2007年

主体施工

销售

中国第一商城

综合体

108389.2

47000

2006年

主体施工

销售

万通中心

综合体

136000

83000

2006年

主体施工

销售

万达广场

综合体

500000

30000

2006年

主体施工

销售

光华国际中心*

综合体

210000

120000

2006年

基础施工

销售

SOHO尚都

综合体

170000

60000

2006年

主体施工

销售

世贸商业中心

综合体

185800

2006年

主体施工

不详

金地国际中心

综合体

151534

101580

2007年

主体施工

租售

东方梅地亚

写字楼

119931

2007年

主体施工

销售

银泰中心*

综合体

350000

100000

2008年

主体施工

租售

国贸三期*

综合体

540000

不详

尚未开工

不详

怡禾国际中心*

综合体

135000

55000

不详

尚未开工

销售

CBD国际大厦*

写字楼

70000

不详

封顶

销售

国际财源中心*

综合体

168545

不详

尚未开工

销售

以太广场*

不详

49988

不详

尚未开工

不详

民源大厦*

不详

110000

36000

不详

烂尾楼

不详

华彬大厦II*

写字楼

95000

不详

尚未开工

不详

合计

3314173

1535830

（数据来源：

中原地产市场研究部）

说明：

v由于部分在建项目的面积及功能分区尚未明确，因此标有*号项目写字楼部分面积为估计值。

v此次统计未包括在建的北京电视台和中央电视台。

上述新增项目将于2008年以前陆续投入市场，预计2005至2008年CBD区域写字楼项目的各年度供应情况如表3：

表3：

CBD区域2005-2008年供应增长情况汇总表

总建筑面积

写字楼面积

2005年

1637108

801778

2006年

1293770

570770

2007年

271465

221511

2008年

350000

100000

不详*

1168533

474533

4720876

2168592

（数据来源：

中原地产市场研究部）

说明：

v此次分析中，具体投放时间不详的项目，主要包括：

国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。

v标有*项的写字楼面积未包含国贸三期写字楼部分。

图2：

CBD区域2005-2008年供应增长情况分析图

（数据来源：

中原地产市场研究部）

据上图显示自2005年、2006年，CBD区域将进入供给高峰期，届时将有众多项目建成，仅这两年的写字楼集中供应量将超过CBD区域1990-2004年的累计供应量。

随着奥运的即将来临，2007年之后写字楼供应将明显下降，除个别项目外，大部分项目将于2007年前完工入住。

此外，根据CBD管委会对2004年-2008年区域内规划项目竣工面积的统计也基本呈现出2005年-2007年集中供应的态势。

图3：

CBD区域2004-2008年规划项目竣工情况

（数据来源：

CBD管委会）

说明：

v由于统计口径及数据来源不同，因此图3与图2略有差异，但整体供应趋势基本相符。

2、经营情况分析

此次调研的新增项目中，立足于销售的项目为15个；租售并举的项目有3个；具体经营策略不详的项目有5个。

表4：

CBD区域内主要写字楼项目经营情况表

项目数量

写字楼面积

租售

201580

销售

1560432

不详

180988

1943000

如表4所示，预计2007年CBD区域仅在售的写字楼项目就将超过156万平方米，这个供应水平已经超过自1990年以来的CBD整体供应水平。

如此集中的项目投放，将直接导致CBD区域的写字楼销售市场严重的供大于求。

图4：

CBD区域新增项目经营情况分析图

3、供应价格分析

3.1租赁价格

表5：

CBD区域写字楼租赁价格情况表

项目名称

租赁报价

成交价

出租率

物业管理费

国贸中心*

$46

$37

100%

$4.5

嘉里中心*

$36

$34

98%

$3.5

京广中心

$30

$22

90%

$3.0

汉威大厦

$28

$22

80%

$3.5

科伦大厦

$25

$18

80%

$3.0

航华科贸中心

$25

$17

90%

$3.5

赢嘉中心

$25

$18

98%

$3.3

和乔大厦C座

$25

$14

80%

$3.5

数码01大厦

$25

$13

70%

$1.8

华彬国际大厦

$23

$17

80%

$3.5

建外SOHO

$22

$17

不详

$3.0

艾维克大厦

$20

$15

80%

$3.5

蓝堡国际中心

$19

$16

不详

$2.2

住总大厦

$17

$11

80%

$3.5

中服大厦

$14

$10

90%

$3.5

说明：

v标有*号的项目为使用面积计租，包括：

国贸中心、嘉里中心。

其余项目均为建筑面积计租。

v上述项目成交价格来源于中原地产历史成交数据。

v租赁价格单位为美元/月.平方米；物业管理费单位为美元/月.平方米。

v上述报价通常包括物业管理费。

由于项目自身产品使用年限、产品品质、市场形象、客户资质等多方面因素的影响，区域市场内各项目的租金水平存在较大差异。

根据中原地产市场研究部门的监测发现，除个别项目价格外，区域市场内绝大多数项目的租赁价格大都保持在租赁报价为：

18-28美金/月/平方米、成交租金在13-24美金/月/平方米的水平，区域市场加权平均报价租金在25.57美金/月/平方米，加权平均成交价租金在19.14美金/月/平方米。

通过研究CBD区域存量项目现有的租金情况，显示CBD区域的整体租金水平尽管高居各大主力商圈之首，但由于各项目品质、客户差异较大，租金也分为不同的档次：

v以国贸、嘉里为代表的一类项目，整体租金报价超过30美金，客户以国际知名客户为主；

v以赢嘉中心、华彬国际大厦为代表的二类项目，整体租金水平在25-28美金，客户既包括外资客户亦包括中资的知名客户；

此外，还包括以数码大厦、蓝堡国际中心为代表的商住类项目，此类项目价格偏低，成交价甚至低于15美金，且客户也多以中小型公司为主。

3.2销售价格

表6：

CBD区域写字楼销售价格情况表

项目名称

销售价格

销售率

备注

蓝堡国际中心

15500-17000

80%

温特莱中心

15800

30%

尚都国际大厦A座

16000-18000

80%

中国第一商城

16000-18000

尚未开盘

SOHO尚都

16000-18000

富尔大厦

17000

90%

已经开始放租　

东方梅地亚中心

18000

尚未开盘

万通中心

18000

30%

华平国际大厦

19021

整栋销售

北京财富中心

20675

85%

世纪财富中心

24000

项目转手

中环世贸中心C座

24000

80%

说明:

v上述各项目销售价格单位为元/月.平方米；

v上述项目销售率情况为发展商提供，仅供参考；

针对CBD区域整体写字楼销售价格而言，分为以下不同层次：

v以中环世贸中心、北京财富中心为代表的高品质物业，销售价格均超过2500美金/平方米；

v以富尔大厦、尚都国际大厦为代表的中档产品，此类项目分布较为广泛，其销售价格基本维持在16000-18000/平方米之间；

v此外还包括部分销售价格低于区域平均水平、重点面向中小型企业客户的项目，如：

蓝堡国际中心等。

通过对CBD区域发售项目销售价格整体测算，显示CBD区域销售的写字楼项目的算术平均价格为18333-18958元/平方米，加权平均价格为19170-19547元/平方米。

上述销售价格水平也进一步反映了CBD区域内尽管供应项目众多，但产品差异较大，真正能够达到国际化标准的写字楼项目相对较少。

4、客户情况分析

4.1租赁客户情况分析

为更加明确CBD区域的客户构成，中原地产对CBD区域具有代表性的项目进行客户构成的专项分析，典型项目包括：

国贸中心、嘉里中心、招商局大厦、京广中心、中服大厦、数码01大厦、汉威大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦等。

表7：

CBD区域重点写字楼项目客户构成情况分析表

项目名称

外资/合资

中资客户

其它

合计

数量

比例

数量

比例

京广中心

98%

国贸中心

111

92%

121

嘉里中心

90%

10%

汉威大厦

75%

25%

117

招商局大厦

69%

31%

数码01大厦

36%

64%

中服大厦

35%

65%

华彬国际大厦

34%

66%

赢嘉中心

25%

75%

住总大厦

20%

80%

艾维克大厦

17%

83%

（数据来源；中原地产写字楼部）

据上表显示，目前CBD区域的写字楼项目中因项目差异呈现出不同的客户构成特征，其中以国贸中心为代表的区域内重点项目外资客户比例超过90％；而以赢嘉中心、艾维克大厦为代表的区域内二类项目外资客户比例维持在20-30％左右。

就行业特征而言，CBD区域集中了金融、能源（天然气、石油）、汽车、IT、生物技术、律师事务所、广告、房地产、旅行、咨询顾问服务等众多行业，其中最具代表的行业包括：

金融行业以及以律师事务所、会计师事务所为代表的现代服务行业；需要强调的是，较之东二环区域的此类咨询机构，CBD区域集中了更多的外资或涉外的现代服务机构；此外CBD区域也是国际知名的跨国企业选择办公地点的重点区域。

金融行业及现代服务业成为目前CBD区域最具潜力的行业，在CBD目前的写字楼客户中也占有相当大的比例，其中普华永道租用北京财富中心17—26层的大量办公面积，中国财产保险公司购买银泰中心一栋写字楼，都说明了现在金融及服务行业在CBD区域的强势崛起，从而带动整个区域的发展，而与其相关的其他咨询、广告、旅游等现代服务行业也将成为未来CBD发展的行业主流。

4.2销售客户情况分析

伴随着去年向外资开放国内金融、保险、零售等市场的力度加强，CBD写字楼租赁市场逐渐趋暖，并直接推动了投资者的关注程度。

财富中心A座、富尔大厦已经基本售完，购买的客户均以投资客为主。

除写字楼以外，商住类项目由于投资门槛低，更容易受到投资客的追捧，万达广场商务楼、华贸中心商务楼、温特莱中心等都出现了热销的局面，其中万达广场商务楼因为投资客占到80%以上，目前已经在考虑设立租赁中心以便为数目众多的小业主提供统一的租赁服务。

但在国家新出台一系列宏观调控措施以后，从目前CBD区域在建销售项目的成交情况看，总体上销售情况并不乐观。

另外，由于销售工作本身对工期有明显的依赖，随着项目工程进度顺利开展而逐步好转，因此目前CBD区域的在建写字楼销售项目来看，大都未达到理想的销售效果。

从CBD已成交的写字楼客户数据来看，国内大型企业、个人投资客和投资机构构成了写字楼销售市场的主力客户。

其中国内大型企业主要集中一些资金实力雄厚、拟在京建立总部或区域总部的公司，该类客户看重当地的区位形象优势，以及中央各部委机关的行政资源；投资机构主要瞄准的是CBD具有最终用户承租能力强，投资回报稳定的特点；而投资客主要关注的是CBD区域内的高性价比项目，该类客户群聚效应明显，成为CBD区域部分高档写字楼的主要消化力量。

另外，央视东迁的消息得到确实，以及已经开工的新北京电视台大楼，直接促使了影视、广告等传媒企业开始向CBD聚集，2004年CBD区域内一些中高档项目如温特莱中心、住邦2000等的主力成交客户即以传媒企业占据主导地位，其中的大单成交如上海文广购买了阳光100的写字楼一个整栋，深圳电视台、湖南电视台等也已表露了要在CBD内购买写字楼入驻的意向。

以下对CBD主要的销售写字楼项目的成交客户初步分析：

4.2.1万通中心

共四栋写字楼，其中A、B座为整层销售，C座15层以下为打散销售，D座为整栋销售。

目前销售均价为19000元/平。

由于目前项目工期尚未达到封顶状态，目前对销售情况影响较大。

该项目将于2006年9月竣工，2006年12月底入住，C座首先与2004年推出市场，A、B座于2005年4月推出市场。

目前成交客户中以C座为主，多为投资型客户，比例高达60%以上，成交面积从最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100——300的小面积为主。

A、B座成交客户仅有一家境外医疗机构，成交面积为2000平方米；另外，还有一家整层购买的客户正处于洽谈中，需求面积在3000平左右。

4.2.2温特莱中心

共两栋写字楼，总面积为3万平方米，其中一栋散售，一栋出租，目前销售均价为18000元/平，租金价格为20——22美金/平/月。

目前温特莱中心已经基本竣工，其销售率达到30%。

从成交客户情况来看，目前成交客户以传统的机械制造类及传媒娱乐业为主，投资型、网络公司、广告公司依然在项目内所占比例较大，并多以中资客户为主，外资客户比例仅不到40%，其中知名客户有普利斯通，另有一家行业协会组织购买整层面积（1800平方米）。

成交客户购买面积相对偏小，多以100——200平方米面积居多，外资客户资质也并不高，基本所需面积都在200平方米以内，以设立代表处为主要的购买方式。

另外，受到央视东迁的影响，项目成交客户中投资型有攀升趋势。

根据了解，央视所属的一家影视制作公司与项目的谈判进入比较深入的阶段，所需面积大概在2层左右，约为3500平方米。

4.2.3富尔大厦

项目总建筑面积共5万平方米，销售均价从开盘时的15000元/平，上涨到20000元/平。

项目从4层——30层全部散售，目前项目的可销售面积已经全部售磬。

开发商自留四层面积供出租，但除了其中一层整租外，其余三层面积都打散出租。

项目于2005年5月底正式落成入住。

从成交客户情况来看，大厦所有成交面积以小业主为主，无整层以上的销售，前期投资型客户较多。

项目总的成交客户约120户左右，投资客户比例高达50%以上，主要因为项目所处的地理位置优越，并具有相对较高的性能价格比；项目的整体品质不高，但基本配置符合甲级写字楼标准；另外起户型结构比较适合投资，对投资客户形成了极大的吸引，因此项目的销售情况良好。

项目入住前销售率约为30%，随着项目逐步达到入住条件，大批投资型客户看好项目投资潜质，项目剩余面积得以迅速消化，销售率突破90％，但由于该项目吸引了众多小型投资客，户型划分偏销，因此预计缺乏对大型租赁型客户的吸引能力。

4.2.4蓝堡国际中心

共两栋写字楼，其中A栋31000平方米，B栋7000平方米，销售均价为16500元/平，目前租金价格为15——16美金/平/月。

A栋销售情况良好，目前销售率达到80%，目前项目的入住率也达到了60%；B栋计划整栋销售，目前有大客户正在谈判过程中。

从成交客户情况来看，投资客户所占比例较大，达到40——50%，其中最大投资客户购买面积达5层之多，面积达3000平方米，是在项目处于前期基础阶段购买。

项目的整层成交比例也较大，共有8层面积都为整层销售，占总销售面积的1/3。

蓝宝知名客户还有顶新和华龙，都是从小业主手中租赁。

4.2.5北京财富中心

项目共分三期开发，其中一期写字楼面积10万平方米，销售均价为20000元/平方米。

由于项目地理位置优越，从推出市场起，销售情况良好，除部分开发商预留面积外，可销售面积基本售磬。

成交客户中大都自用，但购买面积相对较小，为200——600平方米之间。

由于项目与央视新址隔三环路相望，客户中传媒及相关服务行业居多，金融服务、律师事务所也聚集于此，其中普华永道在项目整体租赁面积达7层，共20000平方米。

4.2.6中环世贸中心

共有四栋独立的写字楼构成，处于北京最优越的地理位置，总建筑面积达24万平方米。

项目将于2005年8月整体完工，项目销售模式为整层以上，不进行散售，目前销售情况良好，其中A、B两座整售给新加坡凯德置地有限公司，C栋的销售面积超过60%，销售工作已经基本完成，剩余面积将全面转为租赁。

项目的销售价格高达25000元/平。

项目本身定位高，销售只接受整层以上的面积的客户。

从目前成交客户情况来看，客户资质都很高，多为外资世界知名公司，成交面积也大都在2000平方米以上。

光大银行、意大利中悦（国际）服饰集团、长荣集团、同仁堂、日本基金管理公司等知名客户都购买整层以上面积，其中长荣集团成交面积达5层之多。

4.3客户对产品关注点

通过对北京中原大量的二手业务经理进行深入集中的调研发现，目前在CBD的存量项目中，入住的客户对现有的写字楼产品的问题主要集中：

24小时机房空调

客户对24小时机房空调的提供有明确而具体的需求，一般大点的公司都将拥有自己的机房，要求24小时机房空调必须设置。

无线上网

很多客户反映会议室不能提供无线上网，即使能提供，也受网络速度影响，无法正常快捷适应，未来此类需求将被放大的使用。

网络通信

很多客户觉得，目前的网络通信不能满足要求，客户对网络通信的要求越来越多，卫星通信装置尤为重要。

会议室

客户一般要求大厦具有专门的会议中心，拥有10几个专业的会议室，会议室的需求情况在楼内形成一定便利，对租户选择写字楼有一定利好因素。

员工餐厅

客户对员工餐厅比较关注，一些国外公司在选择写字楼时都会要求该写字楼具有员工餐厅。

空调使用

征收超时空调费，对空调使用的运行时间，大多客户都有一定的关注。

吸烟室

客户有一定需求，但不在公司层面考虑，只作为一种公司提供的人性化关怀。

电容量

客户对电容量的需求远远大于之前的考虑，很多写字楼的基本配置无法达到使用要求，应加强此类设计要求。

VIP卫生间

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