ZNWYWIA安全管理方案与评估作业指导书.docx

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ZNWYWIA安全管理方案与评估作业指导书

中南物业

安全管理方案与评估作业指导书

二〇一五年十二月

1.目的

规范住宅小区的安全管理方案策划工作，使人防、物防、技防有机组成防范体系更加全面、更具有可操作性。

2.范围

适用于安全管理方案的策划与评估。

3.职责

部门/岗位

职责

综合运营部

负责组织对新项目安全管理方案的策划、编制、评审。

业务部门

负责安全管理方案的具体实施，并提出动议修改意见或建议；

对现有小区根据本指引对现行安全管理方案进行评价和调整。

4.方法和过程控制

4.1方案策划/评估流程示意图

4.1.1公司应确定专人负责新项目的安全管理策划和方案编制。

新项目已确定负责人的，组织方案的策划，未确定负责人的由综合运营部负责组织策划。

策划小组成员应包括新项目人员、综合运营部、设备管理人员、有丰富实践经验的一线安全管理人员。

4.2项目调研

4.2.1调研关注因素：

分析小区周边环境、小区内部的建筑风格和小区的特点，找出小区内的危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制定相应的防范措施。

考虑因素

主要内容

小区的周边环境

⏹项目地块所处位置的特点，周围是否有山坡、厂房、民房、大型广场、茂密的树林、道路分布、靠海等，主要考虑项目能否与周围复杂的环境作有效的隔离。

⏹周围居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑哪些人员可能对小区安全造成威胁。

⏹政府配套设施及应急处理能力：

考虑辖区派出所与小区的距离，在以外情况下能否在允许时间内赶到小区；考虑在小区设置社区警务室。

⏹对于山地项目，小区外围的防火沟、防火带、泄洪渠等。

小区特点、建筑风格

⏹小区内商业与住宅是否有效隔离。

⏹小区内是否有山体公园、广场等公共休闲区域。

⏹小区内建筑是否形成围合。

⏹小区物防的防范效果，技防的分布位置。

⏹小区是平地还是山体。

⏹小区内人流、车流流向的确定。

⏹小区内人行和车辆出入口的数量及位置特点。

⏹消防通道的设置及其应急措施。

⏹小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开。

⏹小区内是否有大型湖泊，其防护措施能否达到安全、美观相互统一。

4.2.2调研方式：

现场勘查、访谈。

4.3物防、技防、人防

4.3.1物防的设置原则、内容、局限性

物防设置的原则：

主要对外来人员起到阻止的作用，同时对进出小区的人员和车辆进行有序的规范，使其分布在不同的区域，不同授权人员能够进入经过授权区域，使安全员能够有效的识别和监控。

常见物防设置的内容、局限性

物防手段

功能

设置位置

存在的局限性

实体围墙

阻止外来人员进入小区

通常设置在小区外围红线位置，建议围墙高度在2.5-3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量平直，保证围墙上设置的红外线报警效果；郊区或周边环境恶劣的外围墙上需要设置防止攀爬的装置；郊区围墙的拐角出需要设置警灯。

犯罪嫌疑人可以通过破坏围墙的通透部分进出小区，部分红外报警不能全部封堵，存在防范空隙。

通透围墙

阻止外来人员进入小区和院落

通常设置在小区外围和小区院落之间的分隔，建议通透性围墙的高度在1.5-2米之间，制作材料：

方通不小于20*20mm、钢筋直径不小于14mm，钢筋之间的间距不大于12cm。

外来人员可通过破坏围墙进出小区；部分围墙红外报警不能全部封堵，存在的防范空隙。

防爬装置

阻止外来人员借助各种管道进入住户家

外立面和管道井等容易被人利用的管道、平台，需要设计防攀爬装置。

采光井2.8米以下应利用防爬装置进行封闭。

不美观。

门

苑门阻止外来人员进入院落

苑门最好使用门禁进行控制，建议采用质量好的闭门器，不要使用电动闭门器。

外来人员容易尾随。

单元门阻止外来人员进入住户单元

单元门建议使用噪音非常小的电插锁。

外来人员容易尾随，使用密码开锁的密码容易泄露。

拉闸门阻止外来人员进入住户家

拉闸门对于居住在一楼的住户建议在客厅安装拉闸门。

住户不安装或安装后不使用。

窗花

阻止外来人员通过一楼住户洗手间、厨房窗户进入住户家

开放式小区，建议引导一楼住户在厨房和洗手间安装内置窗花。

单元楼道处可以通过住户窗户或门的窗户，需要制作窗花，防止外来人员利用该窗户。

住户不愿意安装。

绿篱

隔离不允许通过的区域

对于一些需要隔离，但是不便使用围墙的位置，可以通过绿篱进行隔离，起到一定的阻止作用。

高度和宽度不够，效果有限。

湖泊水景

分隔开放区域和受控区域

可以充分利用小区的湖泊和水景，把小区商业部门与住宅部门自然分开。

在设计时就需要考虑。

瞭望塔

使视野更开阔

在视野开阔区域、比较偏僻的围墙边可以考虑设置瞭望塔，通过设置瞭望塔增加安全员的控制区域。

需要周边的灯光配合，否则效果有限。

其他

阻止外来人员

房屋之间易跨越的部位需要设置必要的障碍。

影响外观。

方便巡逻

小区的围墙内靠围墙处需要设置巡逻路。

设计时需考虑。

减少危险源

小区内尽量少设置茂密的灌木，可以考虑适当的乔木。

与小区的景观要求矛盾。

防止误报

围墙外围3米内不要种植高树。

易引起红外报警误报。

4.3.2技防的设置原则、内容、局限性

项目

内容

技防的设置原则

⏹管理面积超100万平方米的公司必须设置公司级E控中心，并与业务部门的监控镜头实现联网功能；

⏹对小区内的人流、车流、安全隐患部位进行检测和辨识，补充物防和人防的不足。

技防设置的内容、局限性，如附表：

技防手段

功能

设置位置

存在问题

闭路监控系统

对小区内的人员、车辆进行监测，对重要部位进行录像。

固定监控镜头设置位置：

⏹在人员、车辆进出口。

⏹电梯内。

⏹地下停车场内。

⏹安全隐患大的围墙上。

⏹组团内。

⏹夜间光线不足，影响监视效果。

⏹苑内树木生长茂盛遮挡镜头及镜头的位置不合理。

⏹随着环境变化，当初设置发生变化。

⏹受环境影响，老化、效果变差现象较为普遍。

⏹设置太多以后，中心值班人员无法全部关注。

⏹车体过长时，探头不能兼顾人员相貌及车牌号的监控。

⏹监控布局思路不清晰，结果不合理。

带云台的监控镜头设置位置：

⏹主要干道。

⏹视野开阔的广场等。

红外线周界防越系统

识别外来人员通过未授权区域。

⏹红外对射主要设置在外围围墙上。

⏹相邻住户间的隔离。

⏹被动红外主要设置在安全死角，人员不常去的地方，如采光井道。

⏹安装位置不合理，起不到防范的作用；设备误报的较多；有时因环境条件及自然老化会出现不报警的问题。

居家报警系统

对非法进入住户家的人员进行识别。

⏹在住户家入户门设置门磁报警，住户家客厅设置被动红外报警，卧室设置紧急按钮报警。

⏹业主嫌设防麻烦或需要交市话电话费，不远设防；系统在操作上还不够方便；误报情况比较多。

住户对讲系统

使住户与外来人员之间进行确认。

⏹大门。

⏹苑门。

⏹单元门。

⏹控制中心。

⏹可视对讲的图像不够清晰。

⏹通话质量不好。

⏹通话时间太短。

⏹分机设置较多时，住户使用会经常占线。

门禁系统

对是否为授权区域人员的身份进行识别，通过配套的门进行阻止。

⏹人行出入口大门。

⏹地下车库通道门、苑门。

⏹会所受控房间门。

⏹控制电梯按钮。

⏹无卡人员可以尾随业主进入苑内。

⏹卡丢失以后没有及时挂失存在安全隐患。

⏹卡的灵敏度不够。

⏹部分业主不愿带卡。

巡更管理系统

对安全员的巡更路线进行控制。

一般一套巡更点不大于50个点。

⏹安全死角。

⏹重要部位。

⏹重要设备房附近。

⏹安全员在实际使用中，若巡逻期间有其他重要事项耽误正常巡逻，巡更系统不能体现；上级领导不能实时检查。

停车场管理系统

对停车场进出车辆进行管理。

⏹设置在停车场车辆出入口。

⏹车多时影响进出速度。

⏹栅栏式道闸在故障时可能砸车。

消防报警系统

对小区内的消防隐患点进行管理。

⏹设置在小区的公共场所。

⏹易产生误报或灵敏度不高。

4.3.3人防的设置原则、岗位的设置

项目

内容

人防的设置原则

充分分析该项目的特点，结合项目物防和技防的设置情况，考虑每个岗位的控制能力和控制面积设置岗位进行布防；

设置岗位时需要综合考虑的因素：

岗位分布的合理性，小区防范重点难点，周边环境，出租屋、空置房的管理，巡逻路线的设置，巡逻点的设置，巡逻的周期制定，对外来人员的控制，物资搬运车辆出入管理及登记，车辆检查及登记，消防设施巡查管理，突发事件的处理等工作内容。

安全岗位架构的设置

在组织架构上设置安全部门，并由主要领导负责。

视项目具体情况，可设主管、主办、督察、班长等岗位，对安全工作进行层级管理，面积达到一定规模的可以实行分片区管理，每个片区设片区责任人；

控制中心岗位，可以根据实践情况由安全或客服部门管理，但是最好能对其他安全岗位进行监控；

人防岗位一般分为人行出入口岗、车辆出入口岗、车场巡逻岗、安全巡逻岗、固定岗、中心岗、便衣岗、检查岗。

人防岗位的设置

平均每班次每个岗有效监控的面积（多层按占地面积、高层按建筑面积）以不超过1万平方米为宜。

附表：

人防岗位及功能要求

岗位

功能要求

人行出入口岗

对进出小区的人员进行识别和阻止，对大件物品的搬出进行控制，控制非本小区人员进入小区。

车辆进出口岗

非无人化小区，需要在车辆进出口设置车辆岗位，对进出车辆进行管理，对临时停放车辆进行收费，防止车辆没有正常手续出岗，部门可以根据实际情况在上下班高峰期考虑增加协助人员。

车辆巡逻岗

在停车场内设置车辆巡逻岗，引导外来车辆的停放、对车辆停放进行指挥和监控、检查车辆进入时是否在刮伤、发现其安全隐患等。

安全巡逻岗

发现、控制巡逻区域的安全隐患，巡逻安全死角、重要部位、重要设备房等。

固定岗

设置在小区主出入口，对进入小区的人员进行识别，阻止进入苑门的尾随人员，对小偷起到一定的威慑作用，增加业主的安全感。

监控中心岗

是连接人/物/技防的中心环节，组织人员对各种挞伐事件和异常情况进行处理；对各岗位的工作情况进行监控；在物防、技防出现故障时，协调人员进行有效补充。

检查岗

控制本班人员的工作状态和质量。

便衣岗

在开放式小区内的公共区域，可根据该区域安全隐患的多少和危险等级，设置变异岗位，发现和控制进入小区可疑人员。

4.4危险源识别及应对

4.4.1危险源分类

4.4.1.1危险源分为两大类：

主动侵害型危险源、非主动侵害型危险源。

1）主动侵害型危险源：

在治安防范中，危害行为实施人的主观意愿及具体危害行为是治安类突发事件发生的本质，称之为主动侵害型危险源。

例如，在居家安防上，窃贼就是主动侵害型危险源。

2）非主动侵害型危险源：

并非主动进行侵害的危险源，包括人的不安全行动、物的不安全状态等。

⏹人的不安全行为：

指人的行为偏离了被要求的标准，即没有完成规定的功能的现象，如安全员脱岗、夜班睡觉、维修技术员不按规程操作等。

⏹物的不安全状态：

指设施设备等由于性能低下而不能实现预定功能的现象，物的故障可能是固有的，由设计、制造缺陷造成，也可能由于磨损、腐蚀以及维修、使用不当等原因造成。

4.4.1.2主动侵害型危险源是风险发生的前提，而非主动侵害型危险源是风险发生的必要条件，要两者兼备才会出现风险。

因此，可选择控制主动侵害型危险源，可选择控制非主动侵害型危险源，也可以考虑两者同时控制，分清主次。

在具体的安全管理工作中如何选择，可以根据业务特点和防范成本、难度来考虑，例如，在居家安防中，抓贼难度较大，我们的工作重心应以