重庆房地产市场总结与重庆房地产市场展望.docx

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重庆房地产市场总结与重庆房地产市场展望

2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望

1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策

2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。

1.1央行年内6次上调存款准备金率

央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。

1.2国务院出台“新国八条”

　　2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。

政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

此外，“新国八条”还提出了“制定房价年度上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。

1.3重庆上海启动房产税改革试点

　　重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。

两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。

1.4各地连下“猛药”调控细则陆续出台

　　2月底，重庆“国八条”调控细则出台。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

1.5商品房销售“一房一价”

　　3月中旬，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产 （论坛）开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

该《规定》自2011年5月1日起施行。

1.6重庆调整土地增值税预征率

　　5月起，重庆调整土地增值税预征率，普通标准住宅由1%调整为2%，非普通标准住宅由2%调整为3.5%，独栋别墅 （论坛） （论坛）为5%，非住宅（商业用房）确定为3.5%。

1.7央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高

　　7月7日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。

若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已经升至最近10年来的最高水平。

1.8两部委：

同城限1家融资平台承贷公租房贷款

　　央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。

刊登在银监会网站的通知还称，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。

1.9新婚姻法:

婚前贷款买房离婚归个人　

　　2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》有关情况。

解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

1.10住房公积金管理条例将修订重庆住房公积金贷款猛增

　　8月17日，财政部部长助理王保安指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。

1.1110月1日起，重庆征存量房房产税　　

　　9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告。

通告显示，10月1日起，重庆将对主城区域内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，外地购房者将不享免税优惠。

个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日—31日。

这意味着重庆3400余套存量独栋别墅须申报缴纳房产税。

10月8日，重庆地税局发布“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。

该欠税公告直指房地产企业，在159户欠税企业和14户出逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。

1.12央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1.13国土部12年来首次修订闲置土地处置办法

国土部对《闲置土地处置办法》进行修改，使闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性，对遏制开发商大量囤地也具有重大作用。

此番修法过程中，国土部也将土地闲置的板子打在了地方政府身上。

征求意见稿规定，政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。

2、2011房地产盘点之土地篇：

楼面均价高昂重庆房价必涨

2011年，由于政府对房地产市场强有力的调控，楼市陷入低谷，由此影响到土地市场。

各开发商由于资金链紧张，纷纷取消或推迟拿地计划，造成土地市场冷清。

而地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，进一步放大了土地的供需矛盾。

不少国企和港资企业由于抗风险能力高、资金链雄厚均逆市而行，纷纷果断抄底拿地，为后市做必要的储备。

据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2011年重庆主城供应土地395宗，供应面积达到2564.89万㎡；2011年重庆主城成交土地301宗，较去年同期增加41宗，同比增幅为15.77％；成交土地面积1940.2㎡，同比去年上升14.65％；成交金额644.2亿元。

成交均价224万元亩,同比去年小幅微升0.9%。

重庆市主城区土地出让的用途以商住、居住及工业用地为主，其中商住用地为450万㎡，居住用地258万㎡，工业用地1059万方。

2011年度土地供应情况：

继续近年来的小幅上涨

　　2011年重庆土地新增供应月度走势型曲线，年初供应量延续了2010年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5月出现了供应量的低谷，5月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。

2011年土地供应土地共2564万方，其中工业用地1245.13万方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供应体量占比27.4%，居住用地占比14.4%。

2011年重庆商业及住宅用地一共供应1197.61万方，供应依然继续近年来的小幅上涨。

虽然2011年调控政策密集，但中国城市化进程依然在加速，土地供应其中商业、住宅及商住用地全年共供应887万方，127宗。

在3-5月时，供应量同样到达了最低水平，12月的供应量达到全年最高共146万方。

2011年成交量情况：

渝中区的土地成交均价最高

　　2011年商业及住宅成交量最大的是北碚区，在北碚的成交中，大多数为别墅洋房的地块，可以预计，以后的北碚区将出现很多高端居住社区，成为重庆名副其实的“后花园”。

另外沙坪坝作为传统大区，商业住宅的成交用地极少，相反却在西永片区成交了大量的工业用地。

　2011年成交金额最高的是江北区、北部新区及渝中区；渝中区的成交均价最高，达到5026元/平方米，江北区也达到3513元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。

　　2011年重庆工业用地成交体量1059万方，同比2010年上涨112%；成交均价56万/亩，同比2010年上涨86%。

成交量价都有明显的上涨。

而商业用地成交均价却有明显的下降，主要是因为11年成交的顶级商务地块较少，只有一宗观音桥和一宗江北嘴的商业用地，而10年在观音桥、解放碑等成交了4宗商业地块。

2012年土地市场预测：

优质地块会成为开发商争夺的重点

　　2011年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。

正因为如此，2012年的市场形势并不明朗，二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。

但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2011年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。

楼面均价高昂2012房价必涨

　　2011年的11月之前，业内人士均认为2011年的重庆楼市是缺少地王的一年。

12月，凯德中国在朝天门拿地，打造高端商住物业。

此物业将由约33万平米高端住宅、约22万平米的购物中心、约17万平米写字楼、约6万平米酒店以及3万平米服务公寓构成。

这9.18万方的地块地价高达65.4亿，楼面均价高达8000元/平方米。

不少业内人士预测，此物业以后开盘的房价不会低于25000元/平方米。

如果说凯德中国在朝天门的项目是属于个例，但是不得不说，2011年很多项目的楼面均价都相当高。

香港置地在照母山下、约克郡旁拿了三块地块，该地块是大量品牌开发商项目落户的地方，周围都是高端楼盘。

此地块的楼面均价也达到了5000元/平方米，将来不管是建别墅还是高层，房价都不会太低。

　　位于石桥铺核心商圈的重啤地块拍卖可谓轰动一时。

此地块因为周边有赛博、泰兴、百脑汇等成熟IT商城，且周围配套齐全，交通发达，地块一经推出便受到了业内外的强烈关注。

最终江厦置业以12.75亿的巨资拿下了这5万方地，其楼盘均价也高达6002元/平方米。

虽然以上三块地仅属于特殊案例，但从统计数据可知，在2011年成交的地块楼面均价都很高，渝中区的土地楼面均价达到5026元/平方米，江北区3513元/平方米，大渡口区也达到了3000元/平方米。

土地成本+建筑成本+运营成本，开发商没理由在2011年的楼市寒冬下还坚持在2012年“自虐”，房价上涨已弓在弦上。

3、2011年重庆房地产市场盘点之高层篇

2011年重庆最难卖的房子是什么？

也许有人会认为是别墅，“房产税，多厉害呀！

”尽管房产税令别墅销售委实举步维艰，但量少价高的别墅，毕竟“三年不开张，开张顶三年”。

日子真正难过的，却是那些高层项目的销售人员。

盘点2011年重庆的高层商品房市场，最合适的字眼，恐怕是“苦”——教人如何不苦？

调控旷日持久，且愈演愈烈。

原因非常简单：

提高二套房首付比例、停放三套房贷、加息等政策，对买得起洋房别墅的人，并不致命，但对于志在买一套高层容身的刚需们，却很可能将他们从“买得起房”群体，一竿子打为“买不起房”。

高层房源“供大于求”

在严苛政策打压之下，不仅购房者学会了持币观望，连开发企业也逐渐放缓开工和推盘节奏，即便如此，去年重庆高层商品房的总供应建筑面积仍达到了1459.502万方之巨，成交面积占商品房总体成交的80%以上，达到积1318.44万方——数据体现，仅2011一年，重庆市高层商品房积压房源就超过百万方，加上以前的存量房源，更蔚为可观，调控经年，高层市场逐渐凸显出的“供大于求”趋势，给予了房价极大压力。

2011年重庆高层销售均价走势图

　　根据重庆领域机