房地产抵押报告.docx

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房地产抵押报告

房地产抵押估价报告

****抵押字[****]第***号

估价项目名称：

**************************************************住宅房地产抵押价值评估

估价委托人：

******

房地产估价机构：

*********************************

注册房地产估价师：

******（**********）、******（**********）

估价出具日期：

******************

一、致委托方函

******：

受您的委托，我公司对位于******************************************号的住宅房地产进行了抵押价值评估。

估价对象：

估价对象房屋于****年建成，所在层为第5层（共6层），混合结构，规划用途为成套住宅，建筑面积******平方米，产别为私产，产权证号【信房权证******字第******************号】。

估价范围不包含室内可移动设施等动产和债权债务等，水、电、通讯等设施齐全。

估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点：

依据《房地产抵押估价指导意见》的相关条款，征询委托方的意见，以估价项目查勘日期作为本次价值时点，为****年*月**日。

价值类型：

房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

估价方法：

比较法、收益法

估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用比较法、收益法进行了分析、测算和判断，最终确定委估对象于价值时点的房地产抵押价值为人民币***万元，大写：

人民币****元元整，单价：

人民币****元/㎡。

房地产估价师知悉的估价对象在价值时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：

零元。

估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币***万元，大写：

人民币****元元整。

特别提示：

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”、“房地产变现能力分析”、“房地产抵押估价报告使用提示”认真阅读，以免使用不当，造成损失！

估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

*********************************

法定代表人（签章）：

******************

二、估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师******（**********）、******（**********）已于****年8月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象内外部状况进行了拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。

估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7、本估价报告需经估价机构负责人、估价人员签名（盖章），估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。

8、如发现本估价报告内的文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

9、本估价报告估评中所依据的有关资料，由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10、本估价报告所涉及的估价对象范围系由委托方限定，所确定的房地产价格仅供抵押人与抵押权人在借贷时参考，具体用作抵押的房地产范围及数额由金融机构决定。

11、本估价机构及指派估价人员与委托方无任何利益关系，并对估价结论采取了保密措施。

12、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。

中国注册房地产估价师签章：

姓名

注册号

签名

签名日期

******

**********

****年*月*日

******

**********

****年*月*日

三、估价的假设和限制条件

（一）、估价报告结论成立的假设前提：

1、一般假设：

（1）、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》及有关资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整，因不实造成的影响本公司不承担任何责任。

（2）、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（3）、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

（4）、估价对象价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

①交易双方自愿地进行交易；

②交易双方处于利己动机进行交易；

③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

④交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

（5）、估价对象为整体房地产中的一部分、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等公共设施的使用权。

（6）、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

（7）、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

2、未定事项假设：

未定事项假设指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

估价对象房屋未办理分户《国有土地使用证》分割手续，根据当地房地产行政管理部门规定，该类房屋抵押、租赁等交易方式不受影响。

3、背离事实假设：

背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。

本次估价无背离事实假设。

4、不相一致假设：

不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

本次估价无不相一致假设。

5、依据不足假设：

依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

本次估价无依据不足假设。

（二）、估价报告使用的限制条件：

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值；

2、本估价报告结果为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用；

3、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；

4、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。

本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；

5、本估价报告的有效期限为壹年。

如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；

6、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”，同时特别提醒抵押双方应充分考虑估价对象实体变化、环境变化，房地产价格波动和房地产相关政策调整、城市规划的修改与实施等因素所带来的房地产抵押价值减损及抵押物急于变现时往往难以达到市场价格的实际情况，合理使用评估价值，谨慎确定抵押贷款额；

7、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；

8、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；

9、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

10、本报告需经估价人员签字（盖章）、估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。

本报告由*********************************负责解释。

四、估价结果报告

（一）、估价委托人

姓名：

******

地址：

*********************************************************号

（二）、估价机构

估价机构全称：

*********************************

法定代表人：

******统一社会信用代码：

******************

机构地址：

************************

资质等级：

***证书编号：

********

（三）、估价对象

1、估价范围

根据估价委托人所提供的与本次估价范围有关的基础资料及有关数据，通过进行核对，估价委托人指定的估价范围为：

*************************************号，建筑面积******㎡及其合理占用国有土地使用权面积的成套住宅用途房地产（含相关权益），本次评估含室内装修装饰等，不包含室内可移动设施等动产和债权债务等。

2、估价对象区位状况

估价对象为住宅房地产，影响其价格的主要区域因素有：

交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量等，根据估价人员现场勘查及调查，估价对象的区位状况如下：

（1）坐落位置：

*******************************************************号，该区域属开发成熟区，区域内各项生活配套设施及基础配套设施完善，居民日常生活便利，因此房屋保值增值潜力明显，估价对象所在区位属于中上等水平。

（2）交通条件：

交通便捷，有2路公交。

（3）生活服务设施：

估价对象周边有中国工商银行、西亚超市、菜市场、美锐大药房等商服网点，配套设施齐全，生活方便。

（4）教育医疗配套设施：

估价对象所在区域内有海虹童乐幼儿园、******第二中学、一五四医院、******中心医院，就近入学、看病方便。

（5）环境条件：

估价对象所在区域绿化好，噪音污染程度低，卫生条件好。

3、估价对象实物状况

（1）土地实物状况

估价对象位于*********************************************************号，东临北京大街；西临八一路；北临长安路；南临新华路西段，委估对象所在宗地形状规则，地势平坦，地质条件较好，土地承载力高，综合环境较好，基础设施完备程度：

宗地外达到“六通”（即通路、通电、通讯、给水、排水、天燃气）。

其具体条件为：

土地平整，市政供水、供电、通讯保证率均在98%以上，能满足正常生活需要，雨污水分流，排水通畅。

土地平整程度：

宗地内场地平整。

（2）建筑物实物状况

估价对象建筑物为混合结构，层高为2.9米，产别为私产，房屋性质为商品房，房屋于****年建成，所在层为第5层（共6层），规划用途为住宅。

设计较合理，采光、通风较好，维护较好。

门窗：

入户为防盗外门，铝合金窗；

地面：

室内600mm*600mm地板砖铺设，未破损；

墙面：

外墙防水涂料，内墙为乳胶漆，厨房、卫生间瓷片饰墙面；

顶棚：

无吊顶；

水电通讯等装置：

独立电表及配套插座，室内管线均为暗线，独立水表，客厅设电话插孔、公共电视天线和宽带等插座；

配套设施：

水、电、宽带、天燃气等设施齐全。

4、估价对象权益状况

根据委托方提供的信房权证******字第******************号《房屋所有权证》记载，房屋所有权人为******，共有人******，规划用途为住宅，混合结构，****年建成，建筑面积******㎡。

截止价值时点，估价对象产权清晰，未设定他项权利，未发现其他法定优先受偿权。

（四）、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）、价值时点

本次抵押估价完成估价对象实地查勘日为****年8月28日，价值时点无其他约定，依据《房地产抵押估价指导意见》，确定价值时点为****年8月28日。

（六）、价值类型

房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

市场价值是指股价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（七）、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规、司法解释和部门规章

（1）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；

（3）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；

（4）《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布）；

（5）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（****年9月29日法释〔2006〕44号）；

（6）《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2005年11月14日法释〔2005〕14号）；

（7）《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日建设部令第98号发布）；

（8）《中华人民共和国资产评估法》（自2016年12月1日起施行）。

2、本次估价采用的技术规程

（1）中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；

（2）中华人民共和国国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

（3）建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》（2006年1月13日建住房【2006】8号）；

（4）《河南省房地产估价技术指引之一—报酬率或资本化率求取》；

（5）《河南省房地产估价技术指引之二—比较法中市场状况调整》；

（6）《河南省房地产估价技术指引之三—估价假设和限制条件运用》；

（7）《河南省房地产估价技术指引之四—营业税改征增值税后房地产估价中应注意到的问题》；

（8）《河南省房地产估价技术指引之五—估价方法选用及估价结果确定》。

3、委托方提供的有关资料

（1）房地产估价委托书；

（2）委托方签署确认的法定优先受偿权调查表；

（3）《房屋所有权证》原件。

4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。

（1）******房地产市场住宅房地产市场价格、租金等资料；

（2）******市区概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料；

（3）其他有关资料。

（八）、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

1、合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；本估价对象产权信息根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，******房产管理中心颁发的《房屋所有权证》记载为准。

在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

2、独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

3、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

4、价值时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。

在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该价值时点时的状况为准。

估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。

5、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

6、谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（九）、估价方法

根据《房地产估价规范》，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。

本次对多层成套住宅的房地产抵押价值进行评估。

从理论上讲，假设开发法适用于有开发潜力的房地产估价，不适用继续使用的成套住宅估价，因此，不能选用假设开发法；居住类房地产市场价值评估适用比较法、成本法、收益法。

由于在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，房地产市场上类似交易实例较多，且修正、调整体系完善，故首选比较法估价。

虽然理论上对居住房地产估价也可采用成本法、收益法，但考虑成熟居住区土地取得成本、开发利润等重要数据不易搜集掌握，故无法采用成本法估价。

根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。

估价对象规划用途为成套住宅，在可预见的未来具有持续的净收益，其同一供求范围内的类似住宅房地产出租案例较多，出租租金水平可供参考，且出租收益水平较稳定，故可采用收益法进行评估。

因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象于价值时点的抵押价值。

比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法也称收益资本化法、收益还原法，以预期原理为基础。

较具体地说，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（十）、估价结果

估价人员遵循科学客观、独立公正、公平合理的工作原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，在现场勘察核实、市场行情调查的基础上，对估价资料进行了深入分析研究，采用合理估价方法，经过认真分析和测算，确定估价对象房地产于价值时点的房地产抵押价值为人民币***万元，大写：

人民币****元元整，单价：

****元/㎡。

房地产估价师知悉的估价对象在价值时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：

零元。

估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币***万元，大写：

人民币****元元整。

房地产抵押价值评估结果表：

估价对象

项目及结果

估价对象

1.假定未设立法定优先受偿款权下的价值

总价（万元）

50

单价（元/㎡）

3096

2.估价师知悉的法定优先受偿款

总额（万元）

0

3.抵押价值

总价（万元）

50

单价（元/㎡）

3096

（十一）、房地产变现能力分析

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（一）抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性

1.房地产的通用性

估价对象为成套住宅，钢混结构，住宅用房是目前房地产市场上最常见、最普遍使用的一类房屋，而成套住宅又是其中最受欢迎的一种房型，使用者范围较广，潜在买家多，因此，估价对象的通用性强。

2.房地产的独立使用性

估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。

3.房地产的可分割转让性。

估价对象为成套住宅用房，不能分割转让。

一般来说容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

但对于成套住宅用房，由于卧室、客厅、厨房、卫生间组成一个完整的生活空间，不能分割使用、转让；估价对象建筑面积、市场价值相对不大，故可分割转让性对估价对象的变现能力影响不大。

4.其它影响房地产变现能力的因素

（1）相对于一般成套住宅，估价对象的价值总额相对不大，购买所需要的资金较少，有购买能力者较多，变现能力相对较强。

（2）估价对象建筑面积为******平方米，属建筑面积适中的户型，是现代家庭投资自住需求量较好的户型。

根据******房地产交易有关规定，该档次成套住宅转让时的交易税费一般，估价对象的变现能力相对较好。

（3）估价对象及周边的开发程度较高，基础设施及外部配套服务设施完备，不确定因素少，所在区域已发展成熟，适宜居住，因此估价对象变现能力较强。

（4）目前住宅类中心城区房地产市场价格仍呈稳中略升态势，估价对象的变现能力较强。

总体来说，估价对象的变现能力相对较强。

（二）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度

假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格低，预计与评估的市场价值的差异程度大约在15%-20%之间。

（三）变现的时间长短分析

处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、