山景别墅方案.docx

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山景别墅方案

宣城XX山香榭山景不墅策划案

市场研究篇

宣城的房地产市场处于初级时期对市场的研究相对较简单，关于本案来讲要紧围绕类似本项目的产品进行重点调查即能够满足本案的需要。

房地产市场现状分析

纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级时期。

但从宣城立市的时刻和宣城的人口数量来看进展速度依旧比较合理的。

本案在这一时刻进入市场依旧有良好的市场前景的。

宣城的地产市场目前或多或少存在一些滞后的现象。

产品结构过于单一

大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立不墅成为了市场的空白点。

而关于不墅的需求却是实实在在存在的，从而累计了一部分不墅消费群体。

商铺尽管在市场上普遍存在，然而缺乏一种先进的商业模式。

现有商铺多为一些住宅项目的底层商铺。

产品缺乏特色

大部分产品尽管照搬了一些大都市的房型，但在外立面的修饰上明显缺乏特色。

如有一种方形优良，外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。

宣传推广理念相当落后

在产品上的落后折射出宣城地区进展商整体营销策划理念的匮乏。

一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场治理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅。

全然没有感受到那个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。

小区物业治理毫无特色

同样物业治理方面也是没有任何特色。

住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。

项目分析

每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析。

找出于市场产生共鸣的切入点。

同时也将项目不合理的地点提出进行必要的修正，使之能够被市场认同。

针对本案我司通过对项目自身的一些研判，提出本案市场定位的理论。

项目现状研判

本案目前已进入详细规划时期，通过详细规划上的设计反映了设计师的设计思路。

但依旧存在一些不明确以及一些产品缺陷，通过产品分析能清晰的反映出来。

之前我司对本案进行了SOWT分析，找出项目存在的机会、风险等问题以便进一步优化。

商业用房SOWT分析

优势

产品面积合理功能性强

整个项目整体性强功能全

每年的旅游季节能为业主带来良好的经济效益

劣势

距离市区较远交通不便

人气不足，客源匮乏投资者信心不足

风险

消费者对区位的抗性较大，对本案区位的认同度较低

本案所处地区难以在段时刻内形成商业浓厚的商业氛围

机会

通过制造一种新兴的商业模式来引领消费

随着XX山旅游资源开发力度的加大必将为本案带来良好的投资前景

不墅社区SOWT分析

优势

小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越

产品相对其他楼盘不论从建筑依旧配套都要先进许多

小区物业治理十分成熟，是现有周边不墅无可比拟的

劣势

小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷

小区距离市区较远，消费者存在区位抗性

个不单体不墅面积偏大会导致总价过高市场难以同意

风险

不墅作为市场空白点，存在一定市场风险

相对过高的价格会扼杀大部分消费者

机会

市场缺乏不墅产品为本案赢得市场空间

XX山附近不存在同等品质的不墅与之竞争

现存一定量消费者存在不墅消费需求

XX山土地停止批租，本案成为不可替代性的产品

项目产品分析

房型分析

外立面：

使用功能：

房型B

房型E：

面积操纵：

项目产品建议

建筑风格：

环境建议

配套设施建议

做为高品质的不墅社区来讲，完善的配套设施关于业主依旧社区来讲差不多上专门重要的。

本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区的安全带来一定隐患，因此加强对小区保安设施的投入。

第一重保安系统

加强小区周边红外线警戒系统，确保一些保安人员难以涉足区域的安全

第二重保安系统

设置可视对讲系统将危险拒绝在门外

第三重保安系统

对门窗加装窗磁门磁系统，以防止不安全因素入侵。

第四重保安系统

在室内安装报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关

施工建议

为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要，建议对不墅类产品进行分段施工。

局部施工完毕，可将景观同时施工形成样板段便于看房。

房型建议

依照项目性质及特点，我司推举几种优良房型以对目前的房型进行调整。

外立面建议

方案一

点评

该物业采纳典型的美式乡村风格，立面层次鲜亮色泽搭配和谐

2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用，同时也是一个不错的功能性阳台

方案二、

点评

该方案的外立面较方案一相比更显不墅气质，色泽搭配特不协调

转角处理既爽朗又大方

方案三、

点评

该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体

外立面朴素而秀美，又衬托出不墅独有的气质

房型建议

方案一

点评

该房型面积操纵在300平方米左右极大的优化了物业的功能性

恰到好处的中庭体现了该户型的气质

方案二、

评

会客室、起居室一应俱全

家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能

两套主卧房方便主人招待重要客人

转角阳光房采光充分

点评

该房型面积操纵相当合理，279平方米的面积做到主卫18平方米

交通动线清晰，不白费面积

功能性良好，可变性强

项目整体定位

通过对项目的研究得出在本案尽管同属一个项目，然而其中包括不墅以及商业用房。

这两种产品有着本质上的区不，使用功能、投资侧重点、建筑形态都有着天壤之不。

总体角度来看本案将成为宣城地区新兴高尚的生活休闲社区。

商业用房营销概念设计

商业形态现状

X城做为地级市差不多拥有完善的商业设施，市民的吃、穿、住、行都已不成问题相当便捷。

但整个商业业态的进展相对依旧比较之后的，尤其是餐饮娱乐业更是相当匮乏。

尽管有一些商场存在但整体层次不高，且功能性较差，连休息区域都没有更不用谈主题性了。

X城的商业形态尚处于县级市的商业形态要紧集中表现在：

没有大型主题商场，绝大多数为一些零星的小型商业

产品相对一些较大的都市就显得有些落后。

虽有大量延街商铺，但总让人觉得层次低下

缺乏一种集多功能于一体的大型休闲消费场所

假如宣城商业要向成熟的方向进展，必须出现一种新兴的商业形式。

XX香榭将改变这一现状。

商业用房市场切入点

通过对宣城商业现状的分析，不难得出一条结论。

即宣城缺乏一种足以另消费者能够全方位得到满足的商业场所，缺乏一种能够引领宣城商业走向更高层次的新型商业模式。

商业用房市场定位

立足于宣城现有商业的不足消费者需要一种新型的商业模式。

XX香榭•生活广场为宣都市民带来一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体的综合型高档次休闲场所。

以XX山旅游开发为前景，吸引投资客对XX山旅游前景的看好。

从而促使其购买本案商业用房。

不墅产品营销概念设计

目前宣城的房地产市场刚处于起步时期，不管从产品、消费者、政策法规方面来看都比较落后。

而不墅产品全然确实是一个市场空白点。

而本案的出现将为宣城的房地产市场增加一种新的产品形式“不墅”。

不墅产品的市场定位

XX山第一个也是XX山最后一个成熟的不墅社区。

宣城消费者向往一种不墅生活，而目前宣城缺乏这种产品。

XX香榭•山景不墅将满足宣城高层次消费者的需求。

项目推广篇

每个成功的项目背后必定有一套健全的推广策略。

成功的策划方案不仅有助于项目顺利销售，同时为提高进展商的品牌知名度也起到了积极的作用。

项目推广篇详细描述了本案在销售过程中采纳的一些推广策略、媒体选择、销售道具等重要的核心内容。

案名诠释

本案涉及两种截然不同功能的产品。

一种是品质专门高的不墅生活社区产品，而另一种是以旅游购物、休闲类为主题的商业用房。

同时两者完全以独立的建筑形式存在，在推广的同时不惧完全的相比性。

因此，应将本案分为两个相对独立的产品来推广。

在此依照项目的客观条件及使用性质为依据，为本案进行命名。

作为同一个项目她必须有一个统一的案名，作为不同的产品形式可用后缀名的形式加以区分。

即满足了项目的同一性，同时又将不同的产品区分开来。

前缀名部分

后缀名部分

通过民意调查发觉大部分消费者想在XX山上拥有不墅，要紧是垂涎XX山秀丽的自然风光。

因此在后缀名中体现“山景”就显得十分必要了。

正式案名为：

作为本案另一组成部分商业用房来讲，在功能上将其定位为集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业形态的产品，服务函盖了生活所需的大部分需求。

整个产品定位是当地较高层次的产品，因此在案名的选择上，要求既不失产品功能性的同时又不乏产品品质。

故将其正式命名为：

XX香榭•生活广场

推广的主题概念

项目要成功推向市场一定会有一套完善的推广方案。

但一套成功的推广方案一定会有一个中心思想来做为推广方案的主题。

本案的情况较为专门，尽管同属一个项目但在产品形态上是两种截然不同的产品。

依照上述情况将本案的推广主题一分为二单独进行命名。

不墅社区

不墅的推广主题相对商业用房来讲较为清晰。

通过调查从供需两方面来阐述本案不墅部分的推广主题。

一方面，通过调查发觉，目前XX山上存在一些自建的不墅，可见人们关于在XX山拥有一套不墅差不多在通过自己的方式在实现。

同时有更多的人依旧向往能在XX山拥有一套不墅，但目前XX山被列入国家森林公园，土地差不多不再向外批租关于他们的梦想而言几乎成了泡影。

从消费者的角度来讲差不多存在需求。

另一方面，目前宣城地区的房地产市场尚处于初级时期产品还专门不成熟，而不墅产品更是市场的空白点。

宣城地区仅发觉一例有不墅产品的项目。

即离本案不远的金碧花园，但不墅只是该项目的一部分而已。

全然不能形成高档不墅社区的氛围。

因此从市场供给的角度来看也是存在着巨大空间的。

综合上述两方面缘故总结出本案不墅部分的推广主题思想。

商业用房

在之前项目分析篇中详细的讲明了本案商业用房的劣势。

要紧存在着人气不足的现象。

而XX山旅游市场又不十分成熟每年的游客人数在2～3万人之间，并集中在农历3月平常游客人数寥寥无几，专门难维持商铺的生意。

因此光靠XX山旅游的概念专门难得到市场的立足点。

因为当地人都明白XX山平常全然没有什么人，谈投资目前全然不合适。

依照这种现状针对商业用房我司提出下列中心思想。

第一、宣城地区的商业虽已形成规模，但缺乏一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体成规模上档次的主题消费场所。

在宣城人们常常开着车在议论我们今天上那儿去吃饭，或者又为了找不到高档次的餐饮娱乐场所而苦恼。

“XX香谢•生活广场”为消费者提供了这一切。

第二、随着政府对XX山的旅游资源开发力度的加大，必将带动新一轮的开发建设。

届时完善的配套设施全新的旅游资源必将迎来XX山旅游市场的春天。

伴随旺盛的旅游资源及大量的游客一定能为消费者带来丰厚的投资回报。

第三、基于上述理论的阻碍下XX香谢•生活广场出现热销想象。

投资型消费者和自用型消费者信心十足。

再次引发新一轮购房高潮。

综上所述商业用房以宣城商业现状不足为立足点，以XX山旅游开发为前景的推广主题思想：

XX香榭•山景不墅策划报告（4）

推广策略

本案的总建筑面积不大总销金额较低，因此推广工作必须考虑到经济效益。

同时本案的品质较高，因此推广工作要兼顾媒体出现率的问题。

在此依据本案现状制定适合本案的推广策略。

形象推广策略

公关活动推广策略

推广媒介选择

当前宣城的宣传媒体总体是比较健全的。

但受制于都市本身的规模，广告业不如大中都市一般发达。

通常的媒体如报纸、电视、户外宣传媒体等都已深入各行各业。

但行业深度不够整体进展水平落后，加上一些设计、印刷工艺的局限导致需要规避某些媒体，以达到在资源最佳利用状态的同时起到良好的宣传推广效果。

依照项目自身和地域的现状选择了适合本案的宣传媒介。

媒体选择指导思想：

“点、线、面相结合的渗透型策略”

点

售楼处：

。

户外媒体：

线

户外媒体：

车身广告：

面

《日报》

做为地点性媒体他有其他媒体不可替代的作用，在当地从事销售工作宣城日报是媒体推广的首选要紧有下列依据组成。

首先、宣城日报在当地地受众群体恰巧是本案的被部分目标客户。

其次、宣城日报在当地的阻碍较大能够起到良好的宣传推广作用。