上半年广东房地产市场分析报告.docx

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上半年广东房地产市场分析报告

014年上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。

按揭贷款增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。

住宅投资（论坛）占房地产（论坛）投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投资总体保持平稳增长。

一、市场运行情况

1.促销初现成效，去化压力未减

受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。

上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。

商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。

虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。

从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6%。

数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。

其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。

图1:

2013年以来广东商品房销售面积、销售额走势

图2:

近5年上半年广东商品房销售面积比较

图3:

今年上半年各月份广东商品住宅销售情况

从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米，同比分别下降10.5%和14.2%。

数据显示，今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平，但过去3年新开工面积屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。

数据反映，广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80%，去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位，即便按70%能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有9985万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。

且相比去年成交快速上升，今年市场总体上较为平稳，即便保持去年同等水平的成交量，今年总体新增供应量也多于销售量。

图4:

2010年以来广东商品房批准预售面积走势

图5:

2009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势

从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/批准预售面积）分别为98.0%和101.3%，较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点，市场总体供求关系基本平衡。

但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4%，处于近年来的最高位。

其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5%；办公楼（论坛）及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7%，明显低于住宅的增幅。

住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。

图6:

2007-2014年上半年期末广东商品房待售面积走势

综上所述，在行政干预逐渐弱化的情况之下，供求关系的变化主导着房价的升降，市场机制正在发挥其调节作用，市场自主调整日益增强。

2.销售回笼不畅，资金压力日增

上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。

其中，国内贷款1320.82亿元，同比增长32.9%；利用外资14.62亿元，同比下降15.5%；自筹资金1639.94亿元，增长38.0%，增速为各类来源中最高；其他资金（销售回笼资金）来源2429.66亿元，下降4.1%。

从资金来源结构看，国内贷款占到位资金的比重为24.4%，较去年同期提高3.4个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比30.3%，同比上升5.2个百分点；其他资金来源占比45.0%，同比下降8.5个百分点。

近十年数据显示，作为资金来源中最重要的销售回笼资金，今年上半年所占比重仅高于2008和2012年同期水平，对应着行业资金最为紧张的两个年份，说明当前行业的资金压力凸显。

图7:

2003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构

2003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构述

各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，说明企业资金需求量大，融资成本相对增加。

个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，反映出今年来销售回笼资金日益艰难。

按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。

尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求、合理确定利率水平、加快按揭审批进度，但当前信贷环境尚未实质性改善，企业销售回笼资金依然不乐观，也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。

图8:

2014年广东房地产企业来自金融机构资金情况

从商品房销售额与投资额的比值情况看，今年第2季度为1.03，较第1季度的1.19进一步回落，为2009年以来次低水平，仅略高于2012年第1季度，反映出当前企业现金流紧张程度日益加剧。

图9:

2007-2014年广东商品房销售额与投资额比值走势

3.商用物业突起，投资总体平稳

上半年，全省完成房地产投资3217.39亿元，同比增长18.8%，比去年同期下降4.7个百分点，与之前两个月份基本持平。

其中，住宅投资2150.37亿元，同比增长12.8%，增速同比回落10.7个百分点；办公楼投资281.12亿元，同比增长74.7%，增速同比提高22.4个百分点；商业营业用房投资416.11亿元，同比增长46.5%，增速同比提高15.3个百分点。

从投资结构和拉动作用看，今年上半年住宅投资占房地产投资的66.8%，同比下降3.6个百分点；拉动投资增长9.0个百分点，同比下降7.6个百分点。

而办公楼及商业营业用房投资合计占19.7%，同比提高4.6个百分点；拉动投资增长8.3个百分点，同比提高3.2个百分点。

数据反映，今年上半年房地产投资业态结构有所调整，住宅所占比重下降，商用物业投资的拉动效应明显增强。

图10:

广东房地产完成投资额走势

2013、2014年上半年广东房地产开发投资情况按用途分

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积44554.99万平方米，同比增长16.3%；其中上半年新开工面积5307.90万平方米，下降22.9%，降幅比一季度收窄12.1个百分点；竣工面积2556.95万平方米，下降8.9%，降幅比一季度收窄6.3个百分点，总体上也呈现趋稳态势。

从新开工面积结构看，住宅占68.8%，同比下降4.3个百分点。

在住宅库存不断增加且信贷支持减弱的背景之下，更多投资开发非住宅类地产符合行业发展趋势。

但近年来多地热衷投资商业综合体等，也需防范过量开发的风险。

2013、2014年上半年广东新开工面积按用途分

二、总结与展望

（一）市场总结

1.关于商品房市场。

上半年广东商品房销售量同比持续下降，但仍处于历年同期次高水平；第2季度各月住宅销售量逐步回升，销售均价盘整回落，市场促销行为收效明显；商品房待售面积再创新高，市场潜在供应量大，去库存压力有增无减。

2.关于资金状况。

房地产开发企业本年到位资金同比增速震荡回落，其中非银行金融机构贷款大幅增长，个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至上半年的1.8%，企业融资成本相对增加；资金结构与2008及2012年相似，企业资金日益紧张。

3.关于投资建设。

房地产投资增速总体平稳，新开工面积降幅逐渐缩小；其中商品住宅投资额、新开工面积所占比重均有所下降，商用物业投资快速增长，对房地产投资增长拉动效应增强，房地产投资建设结构呈现积极调整态势。

（二）后市展望

在信贷环境尚未明显改善的情况下，人们购买住房的意愿仍然偏低，加上去年超规模的销售量一定程度上透支了市场购买力，预计商品住宅市场短时间内难以复苏。

当前市场潜在供应充足，且上半年企业销售目标完成率普遍偏低，预计下半年新增供应量将大幅增加。

而当前行业资金状况明显偏紧，为尽快回笼资金，下半年的促销力度或将进一步加大。

总体上，下半年住宅市场面临较大的竞争压力，市场正处于调整期，强强联合、跨界发展等创新行为将日渐活跃，以住宅开发销售为主的传统模式也将逐步转型，进而促使房地产业发展结构的优化调整。

与此同时，随着经济体制改革的持续推进和简政放权力度的不断加大，市场在资源配置中的决定性作用将逐步彰显，房地产市场的行政干预因素也将随之减少，将为各类资本进入实体经济奠定良好基础。

上半年房地产投资建设结构相比过去正呈现积极的调整态势，非住宅类地产发展势头强劲。

根据国家产业政策引导方向，投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产将是行业发展的重要领域，有望促使房地产投资保持平稳增长。

三、政策建议

1.有序退出行政干预措施

“限购、限价”等行政干预措施不属于长效机制，其在房价过快上涨时有其合理性，但随着时间推移及市场环境变化，其弊端越来越明显。

当前住房市场普遍降温，市场机制正在发挥其调节作用，建议地方政府根据市场运行特点，适时有序退出“限购、限价”等行政措施。

同时，加快建立房地产市场长效调控机制，避免市场大起大落。

2.落实差别化住房信贷政策

住房问题既是经济问题更是民生问题，支持首套自住购房需求是国家保障和改善民生的重要部署。

建议落实差别化住房信贷政策，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

3.简化建设工程行政审批流程

本届中央政府强调必须切实转变政府职能，创新行政管理方式，建设法治政府和服务型政府。

目前，房地产建设项目审批事项多、时间长、手续繁杂等现象依然普遍，建议进一步简化行政审批流程，提高项目审批效率，释放改革红利，促进社会经济和房地产业健康稳定发展。

四、机构观点

【深圳世联行地产顾问股份有限公司】按揭贷款上升大幅削弱了购买力，上半年按揭贷款偏紧制约需求释放，是销售萎缩的重要原因。

展望下半年，定向降准扩围，货币政策或走向全面宽松。

但目前银行揽储成本高企，银行“惜贷”难破；利率未见下行,九成银行上浮首套房贷利率。

总体上，信贷依然偏紧，房地产市场内在调整仍将持续。

当前，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降，城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否，城市的分化将加剧。

【合富房地产经济研究院】展望下半年，信贷由偏紧转为定向宽松，房贷延续向偏松方向运行；如限价、限外、限购等房地产限制性政策出现调整，对促进市场交投将起到一定作用；下半年宏观经济有望扭转减速下行的不利局面，在一系列稳增长措施推动下回到7.5%或以上增速。

信贷、政策和经济这三方面的变化对下半年房地产市场会起到稳固作用，成交有望逐渐增加，价格企稳机会较大。

大房

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