各地装饰装修合同涉嫌违规条款.docx

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各地装饰装修合同涉嫌违规条款

各地住宅装饰装修合同涉嫌违规条款

1、某公司《施工合同补充协议》第一条第一款，采用“清包工、配购材料”的形式。

其中配购材料指由本公司设计师或有关人员陪同甲方到XXX建材超市选购材料，资金支付必须通过乙方为甲方开列的“公司资金储值卡”运作。

专家评审意见：

施工方利用合同格式条款限制了消费者的自主交易权，侵害消费者利益。

《消费者权益保护法》第九条规定：

“消费者享有自主选择商品和服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

”消费者和谁进行交易，交易的资金就在该买卖双方产生，这是消费者与商家作为买卖双方平等的法律地位和作用的体现。

根据《民法通则》、《合同法》、《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》的有关规定，该格式条款无视消费者作为买卖合同主体一方的平等法律地位和作用，为消费者附加了不合理的交易条件、限制了消费者的自主交易选择权，侵害了消费者权益。

2、双方约定，预算书中所列材料均在乙方材料联盟处采购，若甲方变更为自行采购则甲方需支付相关材料总额的15﹪作为违约赔偿。

专家评审意见：

材料采购合同的卖方利用合同格式条款剥夺了消费者采购材料的自主选择权;当消费者行使选择权利时，还设定了加重消费者责任的违法条款，严重侵害了消费者的权益。

《反不正当竞争法》第六条规定：

“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争。

”该公司利用合同格式条款来约定装修材料在该公司材料联盟处采购的行为，是限定他人购买其指定经营者商品的行为，构成不正当竞争。

且该条也违反了《民法通则》、《合同法》中关于民事主体地位平等、格式条款不得限制一方的权利等规定，损害了消费者的利益。

3、某公司使用的《施工合同补充协议》第十条第三款中有：

本工程自验收合格双方签字之日起，保修期为24个月。

验收合格签字后，填写工程保修单。

专家评审意见：

该条款未将最低保修期和特殊保修期进行区别，减小了装修公司的保修期责任，侵害了消费者权益。

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：

在正常使用条件下，住宅室内装修装饰工程的最低保修时间为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。

该装修合同中把保修期笼统写成24个月，混淆最低保修期和特殊保修期的区别，达到保修期缩水的目的，构成故意减轻和免除其所应承担的保修责任，侵害了消费者的合法权益。

4.保修期间属于甲方购买材料由乙方施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。

专家评审意见：

装修公司施工造成的质量问题在保修期间均应当由装修公司承担。

该格式条款混淆了装修公司存在的施工质量问题与材料自身质量问题的责任，减轻了装修公司的责任。

《建筑法》第五十九条规定：

“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。

”《建设工程质量管理条例》第二条规定，装修工程适用该条例。

第二十九条规定：

“施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字，未经检验或者检验不合格的，不得使用。

”建设施工合同是重大合同，关系到人身财产安全和人体健康，因此法律法规赋予了专业的施工方以较重的责任。

从以上规定可以看出，即使是甲供材，装修单位在使用前也应当先检验后使用，检验不合格的不得使用，因此施工方并不应以甲供材为由在发生质量问题后拒绝承担责任。

5.防水工程，保修期内施工方只负责维修，不负责赔偿因漏水、渗水造成的损失。

　　专家评审意见：

该格式条款的规定，其实质是减轻施工方质量担保责任，加重了消费者的责任。

《合同法》第一百一十二条规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

”《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：

“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

”由上规定可以看出建筑装饰装修工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，建筑装饰装修施工方除应当履行保修义务外，还应当对因其施工质量问题给消费者造成的损失包括直接损失如家具泡水损坏、间接损失如不能入住需另租房屋的费用等消费者可以举证的实际损失承担赔偿责任。

6.“甲方（消费者）取消合同承包内容的施工项目超过合同预算总价的20%时，需征得乙方（装修公司）书面同意，否则需加付乙方50%的设计费用。

甲方（消费者）须向乙方（装修公司）交付取消项目预算费用的30%至50%作为乙方补偿费;如项目已施工，甲方不得将此项目减掉。

”

专家评审意见：

该条侵害了消费者作为合同平等一方的变更合同的权利，且有排除甲方主要权利、加重甲方责任的内容。

《合同法》第二百八十五条规定，“因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。

”第二百八十七条规定，“本章（第十六章建设工程合同）没有规定的，适用承揽合同的有关规定。

”第二百五十八条规定，“定作人中途变更承揽工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

”第二百六十八条规定，“定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

”根据上述规定，消费者有权变更计划，中途变更装饰装修的要求，包括减少施工项目。

且变更合同，减少施工项目，应当依法承担相应的违约责任，如按照实际工作量增付费用、赔偿减少项目给乙方造成的损失等。

《中华人民共和国合同法》第四十条规定：

“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

”该条款涉嫌通过格式条款，规定确定的赔偿比例或者比例区间，排除甲方在签订合同时选择责任承担方式（如增付费用）、约定合同内容（如赔偿的具体幅度）的权利，并可能因规定确定的比例或者比例区间超出乙方的实际损失，从而加重甲方的违约责任。

7、《装修工程合同书》中验收方法：

……甲方如拖欠付款，乙方有权封闭该施工现场。

付款违约责任约定：

甲方未按合同约定支付工程款，乙方（装修公司）拥有该房屋使用权，不交钥匙。

专家评审意见：

装修价款远远小于房屋的使用价值，因此甲方以小的利益限制消费者大的利益，显失公平。

上述两条约定均侵害了消费者的房屋所有权，违反了法律的强制性规定，应属于无效条款。

 甲方拖欠乙方装修工程款，系违约行为，乙方应当依法通过协商、调解、诉讼等途径解决双方因此发生的纠纷，但以封闭现场的方式解决纠纷，缺乏法律依据。

首先留置权仅适用于动产，而房屋属于不动产。

《合同法》第二百六十四条规定：

“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。

”《担保法》第八十四条规定:

因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。

但是从理论上讲，留置的对象仅限于动产。

这一点在《物权法》第230条规定的很清楚：

“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

”

其次《合同法》在建设施工合同一章中第二百八十六条规定：

“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”该条规定的并不是留置权，而是法定优先权。

承包人仅是可以从工程拍卖所得中优先受偿而已，并不享有封闭现场，控制物业等权利。

根据上述规定，在甲方（业主）拖欠工程款的情形下，乙方（施工方）并无封闭现场，即留置工程的权利，因此，该格式条款的实施，将会导致乙方侵害甲方的不动产所有权。

我国《物权法》第三十四条和第三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《消费者权益保护法》第七条第一款规定：

“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。

”第十六条第二款规定：

“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。

”根据这些法律的规定，该格式条款涉嫌违反《合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一，合同无效：

违反法律、行政法规的强制性规定。

”的规定，具有违法性。

8.定工程竣工后，甲方（消费者）未经验收擅自使用，视为甲方验收合格。

”、“工程验收前，甲方已进住的，视为对该工程验收合格。

”

专家评审意见：

该格式条款免除了装修方的质量担保义务，显失公平，应为无效条款。

工程竣工后，甲方应当依照合同约定的方式与时间验收工程，如甲方不进行验收即擅自使用装修后的建筑物，则应当对给乙方造成的损失承担责任，并且在工程发生质量纠纷时，应当承担因己方不验收而不能证明质量瑕疵系乙方造成的举证责任的不利后果，但这并不能因此就一概排除乙方的过错及其过错责任，换言之，若甲方能够举证证明工程瑕疵非因其入住导致，则乙方仍应承担相应的法律责任。

该合同条款也违反了《消费者权益保护法》第二十六条第二款关于“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易”的规定。

而根据该条第三款的规定，这类格式条款的内容不具有法律效力。

9.定装饰工程所在区域如果存在环境污染现象，则乙方有权拒绝检测，对甲方自行检测的结果，乙方不承担任何责任。

”

专家评审意见：

该条免除了装修公司因自己故意或者重大过失造成消费者财产损失的赔偿义务，应为无效条款。

装饰工程的施工现场与周边环境是会有相互影响的，周边环境的污染确会通过空气等介质进入施工现场和施工后的建筑物内，但能够造成施工后建筑物空气或建材不达标的物质，主要是甲醛、TVOC（总挥发性有机化合物，如苯、甲苯、乙酸丁酯、乙苯、对（间）二甲苯、苯乙烯、邻二甲苯、十一烷等）、氨、氡等，这些有害于人体的物质，也可能来自于室外污染源，但不能因室外有污染源且污染源可能进入室内，就免除了乙方的配合甲方进行检测的义务。

如果不进行检测，将不能区分装修后的工程是否具有污染，污染是否乙方过错导致，对于甲方显然是显失公平的。

该格式条款涉嫌违反《消费者权益保护法》第二十六条第二款、《合同法》第五十三条，属于经营者免除因自己故意或者重大过失造成消费者财产损失责任的违法行为。

10.营甲方无正当理由，未按合同约定期限支付工程款，每延误一日，应当向乙方支付延迟部分工程款2%的违约金。

”违

专家评审意见：

该条涉嫌加重消费者责任。

应为无效条款。

法院在判决承担逾期付款违约责任时，一般违约金不会高于同期人民银行贷款利率的4倍。

本条规定每逾期一天就承担2%的违约金，则一年的利息高至730%，是银行贷款利率的121倍。

该条违反了《合同法》第一百一十四条第二款规定：

“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”乙方涉嫌加重消费者责任。

违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第

（一）项的规定，属于经营者利用格式条款设定消费者违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额责任的违法行为。

11.里工程款支付：

工程完工后一次性支付清楚。

”程专家评审意见：

该条款限制了消费者的先履行抗辩权，免除了装修公司对装修质量、工期等合同条款的完全履行义务，属于不公平格式条款。

装修合同中当事人双方的义务有一个履行的先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：

建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。

验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。

财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第（四）款规定：

工程竣工价款结算发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后,应按本办法规定的期限（合同约定有期限的,从其约定）进行核实,给予确认或者提出修改意见。

发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款,保留5%左右的质量保证（保修）金,待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的,从其约定）,质保期内如有返修,发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。

因此，在工程完工后，还应当有竣工验收、竣工结算环节，然后消费者才付款。

该条款违反了《合同法》第三十九、四十条的规定：

采用格式条款订立合同的，格式条款不得免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，否则属于不公平合同格式条款，应为无效条款。

12.甲方（消费者）未全额结算，乙方不予签署保修单，同时不承担保修责任。

专家评审意见：

装修公司利用该格式条款免除其依法应当承担保修义务，应为无效条款。

《中华人民共和国合同法》第二百七十七条规定：

发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度、质量进行检查；第二百八十一条规定：

因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。

经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任；第二百八十六条规定：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第三十条规定：

住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。

验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

江苏省人民代表大会常务委员会《江苏省工程建设管理条例》第二十二条规定：

承包人应当对所承包的工程项目的质量负责。

实行总承包的工程项目，其质量由总承包人负责。

工程项目竣工验收后，负责施工的承包人应当按照国家规定的范围和期限，对工程进行保修。

保修费用由责任人承担。

国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第九条规定：

经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：

（三）对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任。

根据上述法律法规的规定，装修公司在工程项目竣工验收后，应出具住宅室内装饰装修质量保修书，并应当按照国家规定的范围和期限，对工程进行保修和承担保修费用。

消费者在施工过程中可以随时对装修工程进行检验，一旦发现质量不合格，可以要求装修公司返工。

因此，消费者是否全额结算清装修款，都不能成为装修公司不承担保修责任的理由和依据。

当然，在消费者未结清装修款的情况下，装修公司可依相关法律法规规定，通过催告发包人支付价款等其它合法途径维权。

13、《装修工程合同书》中纠纷处理约定：

如发生纠纷，由乙方所在地人民法院起诉。

专家评审意见：

该条款侵害了消费者对于仲裁机构的选择权。

根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定：

当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第十一条规定：

经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：

（六）消费者依法应当享有的其他权利。

因此，在当事人和解、调解不成的情况下，既可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

因此，合同各方当事人对于仲裁和诉讼享有选择权。

而装修公司在其制定格式合同中用“《装修工程合同书》中纠纷处理约定：

如发生纠纷，由乙方所在地人民法院起诉”的约定，排除了合同另一方即消费者对于仲裁机构的选择权，构成了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（六）项规定的利用格式合同排除消费者依法应当享有的其他权利的合同违法行为。