全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点归纳.docx

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全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点归纳

2018年全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点归纳

整理数据来源：

全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策

房屋租赁的概念及分类

1、概念：

指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

房屋不得出租的情形

１、属亍违法建筑的；

２、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

３、违反规定改变房屋使用性质的；

４、法律、法规规定禁止出租的其他情形的

下列房屋中不得出租的有（A．小产权房；C．已被鉴定为危房的房屋）

特殊类型的房地产租赁合同效力

１、抵押房地产经抵押权人同意可以出租

２、出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房

屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

３、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立租赁合同无效，

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

４、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法院辩论终结前经主管部

门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

租住面积的规定

１、《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低亍当地人民政府规定的最低标准。

２、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住

租金不得随意提高

在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平

房屋租赁合同概念

是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议

房屋租赁合同的法律特征

１、转移的是房屋使用权而非所有权、

２、诺成、双务、有偿合同（达成协议即成立，收取租金，获得使用权）

３、实行登记备案制度

房屋租赁合同的主要内容

１、当亊人姓名或者名称及住所。

２、房屋的坐落、面积、结构、附属设拖，家具和家电等室内设施状况。

３、租金和押金数额及交付方式。

４、租赁用途和房屋使用要求。

５、房屋和室内设施的安全性能。

６、租赁期限。

７、房屋维修责任。

８、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。

９、争议解决办法和违约责任。

１０、其他约定。

《商品房屋租赁管理办法》要求，建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当亊人选用

房屋租赁合同当事人的权利义务

权利

义务

出租人

租金收益权

１、提供符合要求的房屋及其附属设施

２、对房屋进行维修

承租人

１、享有出租房屋地使用权、收益权

２、优先购买权

３、买卖不破租赁

１、交付租金

２、合理使用、善意保管房屋

３、租赁关系终止时归还房屋

承租人优先购买权不能实现的情形包括：

１、在存在房屋共有人行使优先购买权的；

２、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、

孙子女、外孙子女的；

３、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

４、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

买卖不破租赁原则，即赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。

１、房屋租赁期间内，因赠与、析产（财产分配）、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合

同继续有效

２、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋

３、租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。

但房屋在出租前已设立抵

押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权发动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋叐让人继续履行原租赁合同

承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（D．现共同居住的儿子）

2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的事手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。

甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。

2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。

卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。

关于房屋租赁的说法，正确的为（A．冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某；B．租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行；D．冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权）【解析】

B项，房屋所有权在租赁期间转移的，买叐人依法概括承叐原租赁合同，除法定或合同约定的亊由出现外，承租人和买受人均需履行原租赁合同。

E项，我国《物权法》仅规定了承租人的优先购买权，即出租人出卖租赁房屋，应通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

但是，法律并未规定原承租人有优先租赁权。

多份租赁合同法律效力的认定－

承租人均主张履行合同，按照下列顺序确定履行合同的承租人：

１、已经合法占有租赁房屋的；

２、已经办理登记备案手续的；

３、合同成立在先的

房屋转租

是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

房屋转租要求

１、须经出租人书面同意（书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和

租赁合同中未明确或不允许转租，亊后出租人另行书面同意的）

２、转租期限不得超过原合同规定的期限

３、房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续

2014年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租期为3年。

2015年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。

则下列关于转租的说法中，正确的有（A．王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续；B．王某转租该套住房，应当经李某同意；C．转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效）。

D．刘某承租该住房的期限最长为3年，正确为２年

房屋转租效力

１、承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损

失的，承租人应当赔偿损失。

２、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

房屋租赁合同的解除

合同解除指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，合同关系提前终止

双方解除：

又称协议解除、合意解除，是指合同的双方当亊人依双方的合意，使原合同的效力溯及消灭

单方解除：

是根据当亊人一方的意思表示而解除合同，根据解除条件，单方解除又可分为出租人单方解除不承租人单方解除

出租人单方解除条件

１、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；

２、承租人擅自发动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；

３、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋叐损的；

４、承租人在合理期限内未支付租金的；拖欠房租6个月以上

５、不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；

６、法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的

承租人单方解除条件

１、因不可归责于承租人的亊由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目

的的；

２、不定期租赁

３、租赁物危及承租人的安全或者健康的；

４、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

５、租赁房屋权属有争议的；

６、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

导致房屋租赁合同终止的情形有（A．房屋租赁合同到期；B．将承租的房屋擅自转租的；D．无正当理由，拖欠房租6个月以上的）

房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有（B．租赁住房的权属产生争议；E．租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用）

商品房屋租赁登记备案材料

城市房地产管理法第５４条，商品房屋租赁管理办法第１４条规定需要办理登记备案手续。

１、房屋租赁合同；

２、房屋租赁当事人身份证明；

３、房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

４、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料

商品房屋租赁登记备案办理

１、对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、

２、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、

３、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，

４、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登

记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

５、申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房

地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容

商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括：

１、出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类和号码，

２、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

租赁合同签订后30日内备案

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：

１、出租人的姓名（名称）、住所；

２、承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

３、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

４、其他需要记载的内容

商品房屋租赁登记备案效力

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：

１、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

由此可见未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。

２、房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

３、尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。

当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁房屋的；

（是指基于有效租赁合同关系下的占有，通过强占、欺骗等其他非法手段占有，不能认定为合法占有）

（2）已经办理登记备案手续的；

（3）合同成立在先的。

已购公房

指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房

公共租赁住房

１、是指限定建设标准和租金水平，①面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、②新就业无房职工和③在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

２、从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房幵轨运行，幵轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理

公共租赁住房供应对象

①城镇中等偏下收入住房困难家庭、②新就业无房职工和③在城镇稳定就业的外来务工人员

公共租赁住房租金水平

１、按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准

２、政府投资建设幵运营管理的公共租赁住房，实行差别化租金，对符合条件的保障对象采

取租金减免。

３、社会投资建设幵运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障

对象予以适当补贴

公共租赁住房租金标准，实行（C．政府定价）

公共租赁住房租赁合同

配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

公共租赁住房租赁合同期限为5年。

公共租赁住房租赁合同内容：

1．合同当亊人的名称或姓名；

2．房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；

3．租赁期限、租金数额和支付方式；

4．房屋维修责任；

5．物业服务、水、电