承接查验办法.docx

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承接查验办法

承接查验工作办法

1.0承接查验工作职责

1.1地产公司委托物业公司对项目进行承接查验，应与物业公司签订《物业承接查验协议》并承担为其发生的全部费用和酬金，（物业公司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用）。

1.2地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验，以保证查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作，达到物业接管标准。

因施工进度造成不能及时查验，物业承担责任。

1.3物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照《保利地产委托物业承接查验业务规范》和《接管验收标准》重点查验楼栋户内、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并建立书面验收档案，提交《承接查验意见反馈表》。

1.4前介工程师与地产项目负责人协调好查验事项、查验日期、进度等，制订《物业承接查验计划方案》

1.5前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。

1.6前介工程师负责所管项目承查人员安排、按户内、公共区域、设备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。

1.7物业公司在各阶段承接查验工作（初验、复验、终验）结束后，分系统、类别对查验的问题进行汇总形成《承接查验意见反馈表》递交地产；交楼后2月内提交《承接查验报告》到总公司和地产。

1.8地产在承查开始前应向物业提供项目总平图、户型图、设备设施、管网施工图，便于物业查验。

1.9地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。

1.10施工单位对承接查验问题进行整改，达到国家强制性规范、标准、项目规划设计和商品房买卖合同的要求。

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2.0过程和方法

2.1物业承接查验主要依据下列文件：

2.1.1物业买卖合同；

2.1.2临时管理规约；

2.1.3前期物业服务合同/协议；

2.1.4物业规划设计方案；

2.1.5建设单位移交的图纸资料和施工合同；

2.1.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。

2.2物业承接查验的条件

物业承接查验是在项目竣工验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。

应满足的条件为：

2.2.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

2.2.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

2.2.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

2.2.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

2.2.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

2.2.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

2.2.7法律、法规规定的其他条件。

2.3承接查验的工作流程

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物业承接查验接管流程图

地产项目部发出接管验在售房合同约定交楼日

收联络单期前三个月

物业公司审核是否符合物业公司接收联络单承接验收的前提条件，并书面回复地产项目部

制订承接验收时间表，与组建接管验收小组，进行地产项目部约定时间进人员分工及培训行验收

进行图纸资料移交，办理对各系统及户内进移交手续，记录不合格项行检查初验

进行工程施工质量的进行设备移交，办理移交，办理移交手续，移交手续，记录不合汇总查验结果，交地产项记录不合格格工程部，确定责任单位及改时

跟踪遗留问题条整改时间控制在二十正式接整

组织相关单位对初验的项进行复验，对初验发现的题，逐一检

办理移交手续，将所有问题复检发现新的问题或初检题但需录在移交单上，或另附附问题整改不彻底，由地产状接目部督促整改完

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2.4承接查验的工作要求

2.4.1成立查验小组

物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点、不同的验收对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。

验收组组成建议如下：

组长：

物业公司总经理/分管副总经理

小组长：

服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干

组员：

承查小组人员

2.4.2查验队伍组建原则：

四个专业：

专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。

2.4.2.1专业人员

工程系统各专业工程师、各专业技术骨干、技术人员，查验工作实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。

2.4.2.2专业服装

按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装，执行承接查验工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。

2.4.2.3专业培训

按《产品咨询学习培训制度》要求，组织所有参与查验工作人员经过相关工作培训，培训内容有：

a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料；

b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法；

c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报表的编写等。

2.4.2.4专业工具

万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、激光水平仪、激光测距仪、红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺（阴阳角尺）、楔型塞尺、空鼓锤（25g）、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把（三孔验电插头10A、16A）、通球试验用球等

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3.0承接查验的主要内容与方式

3.1承接查验的主要内容

3.1.1物业资料

现场查验10日前，地产公司应当向物业服务企业提供下列资料：

施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。

3.1.2分户查验

住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，

户内验收主要检查以下内容：

室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防水工程质量；栏杆安装质量；空调/采暖系统安装质量；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；有关合同中规定的其他内容。

3.1.3物业共用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。

主要内容包括:

3.1.3.1建筑物的主体结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙等；

3.1.3.2共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间;

3.1.3.3公共卫生间、阳台;

3.1.3.4公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3.1.3.5电梯井道、架空层及设备间、管道井。

3.1.4共用设施设备

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有:

低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

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3.1.5园林绿化工程

3.1.5.1园林绿化分为园林植物和园林建筑。

物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

3.1.5.2其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有:

物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

3.2物业查验的方式

3.2.1物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

3.2.2承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方式进行，安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试；及早发现问题和提出合理建议。

3.2.3参与地产公司组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。

对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

4.0承接查验问题的处理

4.1物业承接查验数据通过IPAD上传到明源验房系统，地产客服部整理派单到施工单位进行整改。

4.2物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据，形成查验报告经公司领导审核交地产项目部签字确认；物业跟进整改进度。

4.3初验、复验、终验均形成查验报告物业与地产项目部签字确认，对整改不及时的施工单位，可按公司《遗留工程处理流程》安排第三方施工单位整改，产生费用由原施工单位承担。

5.0承接查验标准

5.1户内查验标准

5.2公共设备设施查验标准

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6.0参考文件

6.1《华侨城物业承接查验服务协议》

6.2《承接查验方案》

6.3《遗留工程处理流程》

6.4《毛坯房质量细部查验标准》（详见附件一）

6.5《精装房质量细部查验标准》（详见附件二）

6.6《物业设备设施移交接管标准》（详见附件三）

7.0表格

7.1《分户查验实测表格》

7.2《公共区域查验表格》

7.3《物业管理承接查验意见反馈表》

7.4《XX项目承接查验工作总结报告》

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项目分户抽检数据分析表

栋单元楼户型备注:

本表中所有数据单位均为mm;

层高极差墙面平整度最大值门洞极差

高极差天棚板平整度墙面垂直度最大值客厅

地坪平整度极差开间进深宽

备注：

最大值层高极差墙面平整度门洞极差高天棚板平整度墙面垂直度极差最大值主卧

开间进深地坪平整度极差宽

备注：

极差层高最大值极差墙面平整度门洞高墙面垂直度天棚板平整度极差最大值次卧

极差开间地坪平整度进深宽

备注：

项目房屋本体共有部位及设备的查验表

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1、屋面

屋及于通常道室）安装规范

78齐全9范、齐全、雨污水井盖配置正确8（专项专用）水泥盖板

检验要点1、平屋面完成面找坡坡向屋面1004、灭火器的数量（、照明系统完好、严禁采用

米，缝6㎡不少

问题简述问题简述问题简述

出水口，不得有明显积水；平屋面地坪表面分隔缝，2、内避，压力正确1A）、应急照明、疏散指示灯正5消防配套设施安装规范、、

嵌油膏，分隔间隔不大于、门禁、道闸系统安装规

面层无开裂。

宽20mm,3、屋面的防雷带是否完整，、公共照明完好（入户门前6

焊接处使用防雷带安装焊接可靠，锈漆至少二次涂刷，无锈蚀。

各指示牌功能正常无损坏，7、检验要点

宽绝缘地

4、结构墙、女儿墙完整无污染、检验要点、室内装饰装修（含涂料、灰色地1

翻碱、5屋面保温层透气管需高出屋25cm，并保护无损坏。

面完成面、水井防水层完好（上翻8、管道无漏水；标示300mm以上）门扇开关正常无掉设备箱安装整齐、取水点位置合理、安11000mm坪漆、配电柜前后型耐水腻子工程）达标，垫、顶棚N孔洞封堵规范

清晰且有照明、漆装规范、园区路面规范、无积2水现象

面6、污水透气管高度保持一致。

；9、电井管线、规范；标示清晰且有照明、门扇开关正常无掉漆10安装规范11好12、康体、儿童游乐设施3园安装规范、牢固、管线、设备箱安装整齐规范、标2识清晰供配电

、7屋面上人扶梯加设安全防护圈；屋顶试验消火栓水柱不低于8、10米；风井百叶安装完整无损坏，、、信报间锁具正常，照明完、气体灭火系统，烟、温感工作正3配常、手报安装规范电

、屋顶水箱管道阀门是否完9好，是否能蓄水（液位观察器）、入户大堂装饰装修（含门

10、风机的防雨防雷设施、是否锈蚀；禁、门、窗扇）规范，照明完好

备10/47

11、落水管散排时有撮箕

、楼层及通道2楼层：

栋号：

单元：

问题简述备注检验要点、天棚、墙、地面无损坏，1楼安装规范

、防火门完好开闭灵活，闭2层门器完好11/47

、消火栓箱内物品齐全，按3钮功能正

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3、地下室（车库）楼层：

栋号：

单元：

检验要点备注问题简述、墙、地面，天棚、伸缩1缝位置无渗漏、顶棚、墙面无损坏及污2迹地、车场地面无大面积起砂3下现象室管网安装规范、（无散排）；4

、集水井内无沉淀物，排5水畅通13/47

、电梯底坑无积水，设施6无锈蚀，排水通

、园林景观（硬景、软景）4

备林、路灯、垃圾桶等配套4设施安装规范、编号明景确观、水体功能正常，无渗5漏、水电独立计量、门禁系统功能正常、6位置合理、植被存活率达标，无714/47

大面积枯死、坏

、供配电系统5

备、应急照明系统完好（防爆灯）4系室

、油变压器安装地点是否符合规范5统温度、工作接地是否良好，噪要求，声是否正常、干式变压器通风、工作接地是否6良好，温度、噪声是否正常、双回路电源切换，电气、机械互715/47

锁正确

8、无故障停电记录

9、设备接地牢固

10、电缆沟内干燥、无积水、无杂物

11、

操作工具齐全，

有绝缘胶垫、

绝

缘鞋等

12、各种控制柜、电源柜功能正常

无异常噪音

13、断路器电流值整定正确

14、母线、端子无过热、松动现象

15、电气井接地规范，

电缆敷设规范

16、设备、机房清洁，油漆完好

1、室内装饰装修（含涂料工程）达

标，穿孔吸音顶（隔音天棚）及穿孔

吸音墙面，地面

300x300

浅色防滑地

砖，基座正侧立面贴砖

发

、管线、设备箱安装整齐规范、标2

示清晰电

3、泄油线路清晰明确机4、储油间防爆灯具完好房、设置消防沙池、配备专用工具5、有地漏排水设施6

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6、消防系统

检验要点

问题简述

备

消防系统

、室内装饰装修（含涂料白色耐水1浅色防滑地300x300腻子工程、地面

型耐水腻子）达标，孔洞N砖、顶棚封堵规范、防潮措施达标（室内墙面刷白色2

耐水腻子）消、通风措施达标（室内通风对流措3防施、入户门的通风功能）

水；基座周围应200mm、基座高于地面4泵有排进集水井的明沟（底侧面应贴砖、基座正侧立面贴砖）

房、消防电话功能正常、火灾自动报5警系统正常

、应急照明系统完好（防爆灯）6

、管线、设备箱安装整齐规范7

、室内装饰装修（含涂料白色耐水1腻子工程）达标，架空防静电地板，中

吊顶安装规范

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、线路安装规范、标示清晰2

控3、泄油线路清晰明确

室4、烟、温感工作正常5、灭火器材配置

自动喷淋系统放水试验喷淋泵正常启动消火栓系统中常开阀门是否打开，检查室内消火栓、水带、水枪配备消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

水泵结合器未被圈占、堵塞

警铃工作正常

消防中心可启动风机

气体自动灭火装置外观检查，系统处于自动状态。

消防广播正常

备用电源切换正常

消防中心、机房清洁温度正常

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设备清洁，油漆完好风阀、防火阀完好，状态正确（抽取

个点）10风机运行噪声、震动正常，润滑到位

消防对讲通话清晰

消火栓、喷淋头无漏水现象

烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常

灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常

防火卷帘门在消防中心手动正常

7、电梯19/47

检验要点

问题简述

（含涂料白色内墙室内装饰装修1、乳胶漆工程）达标，楼地面灰色地

坪漆，孔洞封堵规范窗内密目铁网封闭，2、

门口设置挡

鼠板（材质满足防火要求）电雨棚规范，无污染3、机房门、窗、

痕迹梯管线、、设备箱安装整齐规范，4路清晰

线

机、室内标示标牌规范，清晰5

房电、三方通话功能正常、清晰6梯

、轿厢、厅门（轿厢和井壁距离）7

、底坑设备安装规范8

电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证无故障停机、关人现象

报警装置工作正常

轿厢应急灯正常

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应急时可迫降至首层

消防电梯消防操作功能正常

操纵箱各种开关功能正常

厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常

厢内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或光电应正确、照明有效

轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦

轿厢内无杂乱广告

机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识

机房墙壁完整，无孔洞

机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全

有照明、电插座、灭火器、对讲等

有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好

曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准

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控制柜在电梯运行时应无较大的噪音

各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全

底坑照明、急停开关有效

补偿链、缓冲器补应安全、可靠大小轨道有接油装置

排水装置是否完整、底坑是否积水，

正常

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8、弱电系统

弱电系统

监视器图像清晰

摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常闭设备接地良好，抗干扰强路监录像工作正常，录像效果清视晰系中控室内装饰装修（静音地统板）达标，孔洞封堵规范机房设备标识清楚、线路规范

检验要点

主要问题

备注

周边防范系统报警正确，误周报率低界红外对射布点合理，无监视防死角范系树木对对射影响小统设备接地良好，抗干扰强

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与摄像头联动正常设备接地良好，抗干扰强

弱电系统

综合布线背景音乐设备

、服务器工作正交换机、HUB常，安装规范布线规范

接入（带宽、传输INTERNET率）正常

终端数据接口（RJ45）正常

声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常

功放工作正常

音箱安装牢固、防雨

线路敷设规范

、给排水系统9

给排

基

检验要点按规定对供水设施设备进行清洗、

主要问题

备注

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水系统

本项

消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅

水泵运行正常，阀门开关灵活，泵

体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好

水池水位有标尺，显示正确，进水

浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯

正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气

孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅

个井排水系统畅通，抽查6~8

化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味

雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物

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物业管理承接查验意见反馈表

项目名称：

华侨城文件编号：

华侨城物业承查【】字第001号

题目公司领导：

关于华侨城

xx项目的前介意见（承查复验）

拟稿审核物业公司总经理签发签发日期抄送主送地