房地产产品定位的方法简论.docx
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房地产产品定位的方法简论
房地产产品定位的方法简论
供求关系的运行曲线告诉我们：
当供应达到一定程度，产品制造商之间的
竞争就会激烈；当供过于求时,价格必然回落,利润缩减；直至大部分竞争能力处
于弱势的企业和产品被淘汰出局。
房地产产品是一种特殊的产品形式，它以地域性为显著特征，并且资金在
短时间内高度密集；以强大的整合力和执行力为主要手段，既要在短时间内实
现资金的快速流动，又要保证产品利润的最大化。
由于前期阶段现金流对于开发商的重要性，我们在地产发展的初级阶段通
常采用“营销先行”的手段，即：
大量的概念和非理性诉求，通过有力的广告
包装和炒作，无所不在的广告轰炸，吸引客户关注，并促进快速成交，最终实
现短期内资金回收目的。
典型项目如：
SOHO 现代城，锋尚国际公寓等等。
重
视产品的后期市场概念定位，是地产初级阶段房地产定位的主要内容。
其基础
来源于广泛存在的客户非理性消费。
但随着竞争的愈发激烈:
竞争使强者愈强，同时竞争导致市场细分——同一
地段的同类型产品，定位同一类型客户时，遭遇无法跨越竞争对手的营销瓶颈。
为了区别于竞争项目，同时满足开始学会挑剔的消费者，营销人员逐步对客户
群进行细分；同时开发商意识到产品规划差异化的重要性，也开始关注于产品
本身，市场逐步进入成熟的“产品主义”时代。
产品定位归根结底是在对市场细分，客户细分，抓住需求和市场机会点的
前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。
只有在竞争中树立差异化，以
产品本身充分的独特性诉求，创新力和执行力，才能最终打动客户实现品牌与
利润的双赢.
因此，市场环境情况，市场竞争情况,客户需求心理, 产品规划的创新力，
前瞻性和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。
成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌
对于项目又有反向的良性推动作用。
在房地产市场环境日趋激烈的条件下，产品定位是建立在客户需求的基础
之上，以客户为先导，“一切以客户为先行”以“需求为导向”的定位。
甚至
可以说谁抓住需求，谁就抓住了市场。
以北京住宅市场为例：
过去几年中，当
大多数开发商把目光集中于城市中坚，白领，小资等主流客户群体并竞争白热
化时，却有一些开发商以独特的视角意识到了其他需求的存在，并被事实证明
取得了巨大成功，如：
东方太阳城的开发商在适合建别墅的地区成功开发老年
公寓，等等。
万科地产作为以需求为导向进行产品研发的先行者，已经将产品定位的创
新赋予了更多的内容：
其产品强调文化，注重细节，讲究建筑语言的沟通，融
合舒适性与实用性的统一。
值得关注，学习和研究。
房地产产品定位的本身过程也是否定之否定的过程
一些地产顾问公司习惯于国外的一些产品定位方法，比如：
针对一个商用物业的市场定位，
通常以该物业为中心划分不同层级的商圈，再针对商圈进行商业供应和商业机会进行调研，注
重于市场饱和度的分析。
这种方法的基础在于：
要取得大量真实有效的经营数据，但目前国内
尚很难具备这种条件（国外一般可以通过行业协会取得真实数据）。
同时忽略了需求导向的存
在，不注重于地块本身和开发商自身可执行条件的因素分析，因此常常导致“执行难”或者产
品无差异化特征的问题。
产品定位否定之否定过程包括：
在影响地块开发的政策和市场条件的分析之下，结合地块
为中心周边区域市场的总体特征分析，并紧扣地块和开发商的现有能力和条件，形成初步的
SWOT 结论，提出问题并且指出机会。
通过对于问题的解决和机会的把握，进行产品概念的初
步判断和创新。
市场及项目条件分析
产品概念设计
需求导向
竞争条件
产品环境
产品结论
（产品定位否定之否定过程）
在完成第一步否定之后，将初步概念定位置于竞争对手的比较以及客户需求分析之中，通
过市场和客户检验该定位的可行性。
实际上，即使该概念定位有偏差，在竞争分析和需求的反
向分析中，已经找到了真正符合各方面条件的产品定位。
除却方法之外，扎实的房地产理论知识和前瞻性的意识以及敏锐力，也是做好一个地产定
位的必须条件，滞后的产品开发理念将使产品缺乏市场竞争力，或者使项目缺乏地标性，无法
达到与品牌互动的效果。
进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先
决条件。
卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的
卖点。
本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定
位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。
第 1 操作环节：
房地产市场定位实战价值分析
分析 A：
楼盘畅销的先决条件
进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。
从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季
花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的
认同。
国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、
东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的
目标客户是香港人。
位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身
订造的典范，二栋 35 层高的楼共 520 个单位，不到二个月销售率为
卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方
米高出一二千五。
分析 B：
明确定位的市场冲击力
海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该
项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发
展商别无选择。
因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。
它的
钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标
准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海
悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明
的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。
因为在香
港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。
再
如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括
样板房所展示的洁具厨具及所有电器。
在样板房还别出心裁地挂有
承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细
致给购房者留下好印象。
也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又
能内销，让深圳人和香港人都满意。
这一点也应该适合其它内销楼
盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。
第 2 操作环节：
房地产市场定位误区及对策
误区 A市场定位=目标市场
这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰
的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就
不能在营销大战中把握自我。
但目前许多人包括一些营销策划人员
混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即
目标市场，两者混为一谈一。
其实两者在概念上和功能上都明显不
同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进
入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中
的位置和印象。
比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场
是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、
休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领
人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。
市场定位不止局
限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、
与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充
分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。
目标市场是市场
定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若
没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得
呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。
误区 B：
缺乏文进的权称定位
一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为
为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一
个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个
策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设
计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻
楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。
定位是发展商用
来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作
用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。
当发展商在经过广泛
深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一
致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和
所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。
从规划、平
面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套
功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现
楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划
的始终。
比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能
性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家
测定的人均 50 平方米的草地？
小区的整体利用率及室内空间利用率
是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象？
在户
型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台
深度大小而不实用，造成浪费？
其它因素如油烟排放、通风采光、
隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。
这一切都需要
规划、设计人员严格按照定位来执行。
在营销当中，VI 设计、宣传
物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管
理是否都有能以环保这一定位作为指导思想？
如VI 中的基准色可
以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保
活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有
明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。
总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能
算是真正意义上的全面营销和全程策划。
房地产项目的市场定位不
仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且
执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋
向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。
误区 c：
花样翻新定位缺乏核心
据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。
其营
销过程大致是：
1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。
2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的
特点。
3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。
4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。
5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。
营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。
从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：
定位不
“
明，角色变换大频繁。
从“成功人士的心水华庭”、孩子们成长的地
方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。
要避免
营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：
第一，销售手法的差异性。
这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，
避免盲目跟随风。
第二，主题思想的统一性。
在广告宣传上，不管是硬性广告还是文
字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若
干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
第三，操作手法的连贯性。
首先是操作思想不能断、前后不能自相
矛盾。
其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
第 3 操作环节：
房地产市场定位概念精要
精要 A：
房地产市场细分准则
（1）、细分市场必须足够大以保证其有利可图。
（2）、细分市场必须是可以识别的。
（3）、细分市场必须是媒体能够接触到的。
（4）、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。
如果用一种市场
营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。
（5）、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。
（6）、细分市场应该具有合理的一致性。
（7）、细分市场应该不断增长。
（8）、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失
败。
精要 B：
房地产市场定位的任务
房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定
位。
所谓市场定位：
就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对
目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。
房地产市场定位包
括：
项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
（1）、项目定位
拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在
了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。
沪北
地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户
的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济
和社会效益。
（2）、品质定位
一哄而上的 INTERNET 网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品
质是否相匹配？
高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
目
前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的
销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高
低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。
（4）、房型和面积的定位
从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，
面积配比不合理，不是过大，就是偏小。
要改变这种局面的根本途
径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以
保证市场的供求平衡。
（5）、价格定位
高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购
房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。
若价格定低 7，虽然能在
相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可
图。
制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销
售周期内最高利润的一个重要条件。
新近推出的浦东“新世纪花苑”
就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定
了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取
得了应有的经济效益。
精要 C：
日地产市场钢分定位的变色设计
1、通过产品特征或顾客利益点定位
应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点
（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系。
以多种产品
特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而
不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告
目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌
十分不利。
2、以价格和质量定位
由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。
在
产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越
多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为
了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。
3、以用途或应用定住
另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多
重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种
方式。
一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以
试图扩大品牌的市场。
4、以产品使用者定位
另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。
希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象
来影响产品形象。
5、以产品类别定位
某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。
6、以文化象征定位
许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。
其基本任务就是要发
现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞
争者用于其品牌。
7、以竞争者定住
在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参
考。
在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。
参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：
其一，竞争者
可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象
可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。
如果某个人想找一个
地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道
的走法更好。
其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是
你比某个竞争者更好，或与它同样好。
为了创造一种产品特征定位，
采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量
定位更是如此。
以竞争者定位可以通过比较性广告进行。
在这种广
告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被
比较。
第 4 操作环节：
房地产市场细分定位的具体策略
策略 A：
很好入文因素细分定位
1、年龄
购房能力随着年龄的增加在不断的变化。
二十岁、三十岁、三
十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。
2、性别
性别区分为男性与女性。
随着女权运动的高涨与女性经济能力
的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来
愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。
正如同有愈来愈
多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。
3、所得
可将所得精分为高所得、中所得、低所得。
市区的房子通常为中
上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地
段则为最高所得所聚居。
而书所得划分为年八二万、三万、四
万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。
4、职业
可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、
老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主
妇·。
…·等。
5、教育
区分为小学、中学、专科、大学、研究生等学历。
6、宗教信仰
道教、佛教、基督教、天主教等。
7、社会阶层
可区分为下下、上下、下中、上中、下上、上上等阶层。
社会阶
层有以下之特征：
（1）同一阶级的人群具有类似的行为。
（2）社会阶层的地位有高低。
（3）社会阶层乃是职业、所得、教育……等综合的结果。
（4）社会阶层的内涵会变动，而且个人亦会提升到较高阶层或下降
到较低阶层。
8、家庭成员
1 人、 2 人、 3 人、 4、 5 人、 6 人、 7 入、 7 人以上……等。
9、家庭生命循环
可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩 6 岁
以下，年轻已婚
最小小孩 6 岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无 18 岁以下小孩，
年老单身……等。
另如新婚市场、单身市场、老入市场等。
策略 B：
根据地理因素细分定位
1、居住区
区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。
2、行政区
如广州市的天河区、海珠区、东山区、越秀区等。
3、大区域都市人。
多寡如 5 万人以下， 5 万人一 10 万人， 10 万
人一 30 万人， 50 万人、100 万人等。
策略 C：
根据心理特征细分定位
l、个性
内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型……等。
2、生活型态
平实型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。
策略 D：
消费行为因素细分定位
1、购屋率
第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。
2、购买动机
经济型、地位型、理智型、投资性、投机型……等。
3、品牌忠诚性
强、轻、没有等三种。
4．准备购买时
不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望…··。
等。
5、对产品之态度
狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等
升级会员 