民法典有关物业服务的一删二改三增.docx

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民法典有关物业服务的一删二改三增

必看！

民法典：

有关物业服务的“一删、二改、三增”

一删

1、删除了各单行法中譬如：

“第1条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

”此类的规定。

这是因为以前的单行法各自为营，如今统归民法典调控，这些解释单行法或专门说明单行法的生效条款、失效条款、实施条款等规定也就无需存在了。

2、删除了诸如原合同法等单行法的原则性条款，统一按照民法典总则编或对应编章通则部分的一般规定。

比如以前无名合同的调整可依据合同法基本原则的规定，但现在要依据合同编通则部分的相应条款，或结合民法的基本原则或其他类似法律去调整。

简言之，像原合同法里规定的合同平等、合同自由等条文，因为与民法典总则编的原则性规定相重复，故合同编无需再次科条。

3、删除了大量合同无效、合同可撤销等条款，对应行为应当按照民法典总则部分的无效、可撤销等规定。

第508条规定：

“本编对合同的效力没有规定的,适用本法总则编第六章第三节的有关规定。

”

4、删除了原各单行法里关于诉讼时效的相关规定，因民法总则早已将普通诉讼时效由两年改为三年，民法典修订后，除特殊诉讼时效之外，均应遵循民法典总则编关于普通诉讼时效的规定，最长诉讼时效仍为20年，这个未变。

5、删除了原侵权责任法的八种侵权责任承担方式，以“第1167条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

”代替，笔者认为，以泛举方式罗列，确实不如以现有的兜底条款予以规定较好。

随着科技和人们思想的进步，未来侵权的形式会更趋多样性，人们可能追求的赔偿方式也更个性化和多样化，因此不应当只局限于原侵权责任法的八种之内。

二改

1、将“单位”之类的描述改为“组织”这样的标准用法，更具有严谨性和概括性。

2、删除了原合同法关于无名合同、责任竞合等条款，比如删除了“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”等条款。

3、修改了仓储合同的成立时间：

“第905条仓储合同自保管人和存货人意思表示一致时成立。

”

4、明确委托合同中无偿与有偿的解除区别：

“第933条无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失,有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。

”

5、将居间合同改为中介合同，并增设了“跳单”规定：

“第965条委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

”（《安家》里的房似锦以后估计不会再因为跳单而吃哑巴亏了！

）

6、将无因管理与不当得利放于合同编第三编“准合同”，进一步完善无因管理的相关规定，譬如：

“第984条管理人管理事务经受益人事后追认的,从管理事务开始时起,适用委托合同的有关规定,但是管理人另有意思表示的除外。

”又譬如：

“第988条得利人已经将获得的利益无偿转让给第三人的,受损失的人可以请求第三人在相应范围内承担返还义务。

”

7、将人格权独立成编，置于民法典第四编，凸显对人格利益的保护，更加明确人格权保护的一般性规定，比如：

“第998条认定行为人承担侵害除生命权、身体权和健康权外的人格权的民事责任，应当考虑行为人和受害人的职业、影响范围、过错程度，以及行为的目的、方式、后果等因素。

第999条实施新闻报道、舆论监督等行为的，可以合理使用民事主体的姓名、名称、肖像、个人信息等；使用不合理的，应当依法承担民事责任。

第1000条行为人因侵害人格权承担消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等民事责任的，应当与行为的具体方式和造成的影响范围相当。

行为人拒不承担前款规定的民事责任的，人民法院可以采取在报刊、网络等媒体上发布公告或者公布生效裁判文书等方式执行，产生的费用由行为人负担。

8、完善荣誉权的记载规定：

“第1031条民事主体享有荣誉权。

任何组织或者个人不得非法剥夺他人的荣誉称号，不得诋毁、贬损他人的荣誉。

获得的荣誉称号应当记载而没有记载的，民事主体可以请求记载；获得的荣誉称号记载错误的，民事主体可以请求更正。

”

9、完善高空坠物责任承担：

“第1254条禁止从建筑物中抛掷物品。

从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未釆取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，有关机关应当依法及时调查，查清责任人。

”

三增

1、明确业主大会的成立方式，第227条：

“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

”

2、增设业主共同决定权限，第278条第（八）款：

“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，且增设了针对第（六）至（八）款的表决权数：

“决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

”（原来类似款的表决权数为建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

）

3、增设282条：

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

4、建设用地使用权充分遵循民法“绿色原则”，第346条：

设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已设立的用益物权。

”

5、增设了住宅建设用地使用权期限届满的续费规定，第359条第1款规定：

“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

”

6、增设电子合同的相应规定，第469条第2款：

“以电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取査用的数据电文，视为书面形式。

”以及512条：

“通过互联网等信息网络订立的电子合同的标的为交付商品并采用快递物流方式交付的,收货人的签收时间为交付时间。

电子合同的标的为提供服务的,生成的电子凭证或者实物凭证中载明的时间为交付时间；前述凭证没有载明时间或者载明时间与实际提供服务时间不一致的,实际提供服务的时间为交付时间。

电子合同的标的为采用在线传输方式交付的,合同标的进入对方当事人指定的特定系统并且能够检索识别的时间为交付时间。

电子合同当事人对交付方式、交付时间另有约定的,按照其约定。

”

7、增设新的合同成立条款：

“第491条，当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的，签订确认书时合同成立。

当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另有约定的除外。

”（电商购物平台，合同成立的时间规定）

8、进一步完善租赁合同的转租规定，“第717条，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

第718条，出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

第719条，承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以折抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

”

9、完善关于承租人的优先购买权制度，主要体现在：

“第727条，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。

承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

第728条，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。

但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

”

10、增设承租人的优先租赁权，“第734条第2款，租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

”（衍生出了新问题，侵犯优先租赁权该如何处理呢？

本身优先权在法律上的争端就很多，感觉立法者又创设了新的麻烦）11、进一步细化融资租赁合同的规定：

“第738条依照法律、行政法规的规定,承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的,出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。

第740条出卖人违反向承租人交付标的物的义务,有下列情形之一的,承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的租赁物:

（一）租赁物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付租赁物,经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领租赁物的,应当及时通知出租人。

第720条承租人对出卖人行使索赔权利,不影响其履行支付租金的义务。

但是,承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的,承租人可以请求减免相应租金。

第743条出租人有下列情形之一,致使承租人对出卖人行使索赔权利失败的,承租人有权请求出租人承担相应的责任:

（一）明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人；

（二）承租人行使索赔权利时,未及时提供必要协助。

出租人怠于行使只能由其对出卖人行使的索赔权利,造成承租人损失的,承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

第745条出租人对租赁物享有的所有权,未经登记,不得对抗善意第三人。

第748条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。

出租人有下列情形之一的,承租人有权请求其赔偿损失:

（一）无正当理由收回租赁物；

（二）无正当理由妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用；（三）因出租人的原因致使第三人对租赁物主张权利；（四）不当影响承租人对租赁物占有和使用的其他情形。

第751条承租人占有租赁物期间,租赁物毁损、灭失的,出租人有权请求承租人继续支付租金,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第753条承租人未经出租人同意,将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的,出租人可以解除融资租赁合同。

第754条有下列情形之一的,出租人或者承租人可以解除融资租赁合同:

（一）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销,且未能重新订立买卖合同；

（二）租赁物因不可归责于当事人的原因毁损、灭失,且不能修复或者确定替代物；（三）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现。

第755条融资租赁合同因买卖合同解除、被确认无效或者被撤销而解除,出卖人及租赁物系由承租人选择的,出租人有权请求承租人赔偿相应损失。

出租人的损失已经在买卖合同解除、被确认无效或者被撤销时获得赔偿的,承租人不再承担相应的赔偿责任。

第756条融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因解除的,出租人可以请求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿。

”

12、增设物业服务合同主要体现在以下13条（终于对物业纠纷有了一个规制）:

“第937条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。

第938条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第939条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第940条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第941条物业服务人将物业服务区域内的部分专